『壹』 房屋贷款年限怎么算的
贷款年限=国家规定的法定退休年龄(或70)-贷款人实际年龄。年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则越短。年龄是影响贷款年限最主要和最普遍的因素，除此之外，贷款年限还受到其它因素的影响，比如房产的性质、二手房的年龄等。
1、商业贷款年限最长为30年，有些银行要求贷款人年龄贷款期限，不得超过个人及其配偶法定退休年龄(男性缺笑告65周岁，女性60周岁);而有些银行则是要求贷款人年龄贷款期限，须小于70年。每个银行规定的贷款年限都是不一样的，具体也要看银行的规定。
假如一男性今年50岁，按照男性不超过65岁，女性不超过60岁这一贷款规定来算，其贷款年限为15年(即65-50=15)。
2、住房公积金贷款期限最长为30年，且不超过职工及其配偶法定退休年龄(男性65周岁，女性60周岁);也有的是说贷款的年限贷款人年龄，不得超过70年，具体以各地方公积金管理伏明中心规定的贷款年限为准。
影响贷款年限的几大重要因素
1、贷款人还款能力影响贷款年限
银行在发放贷款的时候会审查借款人的收入，要确定借款人每月收入能足以偿还房贷月供，一般月供最高不能超过收入的50%。
2、贷款人年龄也会影响贷款期限
在申请房贷时，借款人的年龄是重要的审核因素。一般而言，只要是借款人年满十八周岁就可以申请办理个人住房贷款，要求借款人的年龄加上贷款期限不得超过65年，否则不予受理。
因此，借款人年龄越小，那么可以申请的升清贷款期限也就越长。如果年龄超过40岁，则最长贷款期限只能是25年以下。
3、所购房房龄过大贷不到最长期限
房龄也是银行确定贷款年限的重要因素，特别是购买二手房，银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限。如果房龄过大，也可能贷不到最长期限。
『贰』 璐锋惧勾闄愬拰骞撮緞鐨勫叧绯
1. 骞撮緞瀵硅捶娆惧勾闄愭湁鐩存帴褰卞搷銆傛牴鎹瑙勫畾锛岃喘涔版櫘閫氫綇瀹呯殑璐锋惧勾闄愭渶闀夸笉瓒呰繃30骞达紝璐锋剧敵璇蜂汉鐨勫勾榫勪笌璐锋惧勾闄愪箣鍜屾渶闀夸笉寰楄秴杩70宀併傚洜姝わ紝闅忕潃璐锋句汉骞撮緞澧為暱锛岃捶娆惧勾闄愪細鐩稿簲缂╃煭锛岃捶娆句篃浼氬彉寰楁洿鍔犲洶闅俱
2. 涓嶅悓绫诲瀷鐨勮捶娆炬湁涓嶅悓鐨勫勾闄愯勫畾锛
- 鍟嗕笟璐锋炬湡闄愶細鏍规嵁涓浜哄勾榫勮＄畻锛岄氬父鐢锋т笉瓒呰繃65宀侊紝濂虫т笉瓒呰繃60宀併備緥濡傦紝涓浣54宀佺殑鐢锋ф渶澶ц捶娆惧勾闄愪负11骞达紙65-54=11锛夈備笉鍚岄摱琛岀殑鏈楂樿捶娆惧勾闄愪篃鏈夋墍涓嶅悓銆傛柊鎴挎渶闀挎湡闄愪负30骞达紝浜屾墜鎴挎渶闀挎湡闄愪负15骞淬
- 涓浜轰綇鎴垮叕绉閲戣捶娆炬湡闄愶細鏈闀夸笉瓒呰繃30骞达紝鍊熸句汉骞撮緞涓嶈秴杩囧浗瀹舵硶瀹氶浼戝勾榫勶紝鍗崇敺鎬т笉瓒呰繃60鍛ㄥ瞾銆佸コ鎬т笉瓒呰繃55鍛ㄥ瞾銆傚傛灉鍊熸剧敵璇蜂汉鍙婇厤鍋堕兘绗﹀悎鏉′欢锛屽彲鎸夊墿浣欏伐浣滃勾闄愯緝闀跨殑涓鏂硅＄畻璐锋炬湡闄愩
- 缁勫悎璐锋炬湡闄愶細鍏绉閲戣捶娆句笌鍟嗕笟璐锋炬湡闄愬繀椤讳竴鑷达紝涓旀渶闀胯捶娆炬湡闄愬潎涓嶈秴杩囨硶瀹氶浼戝勾榫勶紝鍗崇敺鎬60銆佸コ鎬55宀併傚晢鍝佹埧鏈闀胯捶娆炬湡闄愪负30骞达紱绉佹湁浜ф潈杞璁╂埧銆佹媿鍗栨埧鏈闀胯捶娆炬湡闄愪负20骞淬
3. 褰卞搷璐锋惧勾闄愮殑鍏朵粬鍥犵礌鍖呮嫭锛
- 鍊熸句汉鐨勮繕娆捐兘鍔涳細璐锋惧勾闄愪笌杩樻捐兘鍔涙湁寰堝ぇ鍏崇郴锛岄摱琛屽℃煡鍊熸句汉鏀跺叆鏃讹紝瑕佺‘淇濇敹鍏ヨ冻浠ュ伩杩樻湀渚涳紝閫氬父瑕佹眰鏈堜緵涓嶈秴杩囨湀鏀跺叆鐨50%銆
- 鎴垮眿鐨勬埧榫勶細涓鑸瑕佹眰鎴块緞鍦30骞村唴锛屾渶闀胯捶娆惧勾闄愯＄畻鍏寮忎负璐锋惧勾闄+鎴块緞<50锛堝悇閾惰屾湁宸寮傦級銆
- 鎴垮眿鐨勬ц川锛氳喘涔板晢涓氱敤鎴垮拰鍟嗕綇涓ょ敤鎴跨殑璐锋惧勾闄愭渶闀夸笉瓒呰繃10骞达紱绉佹湁浜ф潈杞璁╂埧銆佹媿鍗栨埧鏈闀胯捶娆炬湡闄愪负20骞淬傛皯鐢ㄦц川鐨勬柊鎴垮拰浜屾墜鎴匡紝璐锋惧勾闄愭渶闀夸负30骞达紝浣嗘柊鎴跨殑璐锋惧勾闄愰氬父姣斾簩鎵嬫埧闀匡紝涓昏佹槸鍥犱负浜屾墜鎴跨殑璐锋惧勾闄愪細鍙楀埌鎴块緞鐨勯檺鍒躲傞渶瑕佹敞鎰忕殑鏄锛屼粖骞村寳浜闄愬埗鍟嗕綇鎴夸氦鏄擄紝鐩存帴鍋滄浜嗗悜鍟嗕綇鎴垮彂鏀捐捶娆俱
『叁』 1. 退休的人可以申请住房贷款么 2. 第二套房贷款的最长期限是多久（10年还是15年）
银行对于贷款年限的规定是“借款人的年龄与申请贷款期限之和不得超过其法定离退休年龄后5年”，所以，如果你刚够法定退休年龄（男60女50或55），那你只能贷5年。
这个与第二套房贷款的最长期限无关。
你父亲主贷可以贷3年,你母亲主贷可以贷2年,你父母合起来贷,看谁主贷按谁的算。合贷有可能增加贷款额度，不可能延长贷款年限。