评估价跟贷款年限

❶ 评估价是什么，二手房的首付怎么算

一、测算价格，二手房以同地区商品房价格为基准：

1、房屋因素

(1)折旧：年折旧-2%

(2)套型：“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%

(3)楼层：2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;

(4)朝向：无朝南外门窗-5%

2、环境因素

(1)无物业管理-5%

(2)非独立封闭小区-5%

(3)有省、市重点小学区+15%

二、计算折旧

房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。

(1)建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。

它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。

(2)房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。

在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也采用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0;砖混结构为2%;砖木结构一等为6%;砖木结构二等为4%;砖木结构三等为3%;简单结构为0。

(3)使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损;在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。

房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为：

造价-残值造价×(1-残值率)

消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：

旧房价格=造价-年折旧费已使用年数

当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。

❷ 买二手房可以贷款多少年 如何计算贷款年限

关于二手房贷款的问题一直以来都是大家非常关心的，很多人都想了解一下关于二手房贷款的具体情况，其实也想了解一下贷款的年限，所以今天小编就带大家一起来了解一下关于这方面的具体情况，看一下关于二手房贷款的具体流程，希望对大家会有帮助。
二手房可以贷款多少？
1、二手房的商业贷款与房产的实际成交价格、建造年代以及个人收入状况有关。一般是可以贷款评估价格的70％，如果房子建造年代不是很久的话，一般可以贷款实际成交价格的60％左右，假如成交价格是50万元的话，可以贷款30万元左右（不含附加的税费）。
2、同时贷款的额度也要受到贷款年限和个人收入的制约。银行要求贷款的月还款不得超过收入的50％，也就是说，如果你开具的收入证明证明你的月收入为3500元，那么月还款就需要控制在1750元／月以内。并根据这个标准确定你的贷款年限以及贷款额度。
3、如果你的年龄不是很大，收入稳定的话，按照你所说的条件应该是可以正常贷款的、50万元的房产如果贷款25万元贷款20年的话，月还款大概就在1750元／月左右。
买房贷款年限是多久？
1、个人住房贷款长期限为30年、个人商业用房贷款长期限为10年、男士年龄不超过60岁、60－你的年龄为男士长贷款年限、女士年龄不超过55岁；55－你的年龄为女士长贷款年限二手房的商业贷款与房产的实际成交价格、房屋所建的年代以及个人的收入状况有关。
2、房屋市场的估值越高、可以取得的二手房能贷款额度也就越高。一般情况下、二手房能贷款额度为市场估值的6成左右。
3、当然、二手房的市场估值和很多因素相关、例如二手房的地理位置、房龄、配套设施等等二手房过于老旧、房龄超过20年就较难取得贷款了、只有部分机构予以放款、但是能贷的金额不大其次、二手房能贷款多少还与申请人自身条件有关。
上面这些就是为大家了解到的二手房可以贷款多少，买房贷款年限是多久，我们在办理贷款之前一定要了解房屋是否符合贷款的规定，以及自己是否符合条件，在办理二手房贷款的时候，准备好相关的证件可以让我们在办理过程中更加方便快捷。

❸ 买二手房是按评估价的70%贷款吗

以宝鸡市为例，《宝鸡市住房公积金二手住房贷款实施细则》规定，凡在宝鸡市辖区内或我省省内10个设区市和杨凌示范区住房公积金管理中心（含分中心）正常缴存住房公积金满6个月以上，具有完全民事行为能力的职工，购买二手住房时，均可向宝鸡市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。

宝鸡市住房公积金管理中心副主任李印民介绍，申请二手住房公积金贷款，所购二手住房坐落地位于宝鸡市辖区范围内，申请人无尚未还清的个人住房公积金贷款、商业贷款或其他债务。

此外须具有不低于所购住房评估价值或交易价格（以两者较高额为准）30%（含30%）以上的自有资金；所购房屋房龄不超过30年。

贷款成数应不超过房屋交易价或房屋评估价（以两者较低额为准）的70%，最高贷款额度为40万元。二手住房公积金贷款采取抵押担保的方式。抵押物为借款人所购二手住房的房产。贷款期限最长不超过30年。贷款期限控制在借款人法定退休年龄后五年之内。贷款利率和还款比例与一手房贷款政策相同。

(3)评估价跟贷款年限扩展阅读：

一般来说，评估数据来源主要有两部分组成:一是近期同一楼盘所有二手房的成交价格，二是评估公司与中介合作，获得某一楼盘近期的挂牌价格。

由这两方面数据加权平均得到该楼盘近期的市场平均价格。“原则上，我们的核价标准还要在这个平均价格的基础上再下浮约10％。

所以说，这个核价标准一定是低于正常市场价的，如果二手房交易价比这个标准还低，那么，就有很大可能是做低房价了。”胡亮说，评估价调整后，公司也注意到市场上做低房价的行为有所收敛，以前还能看到市场价八折以下的交易价格，现在八折以下的价格基本看不到了。

做低房价对于购房者来说，表面上可以省税，但后续隐患并不少，比如“做低房价”后的贷款实际比例会有所降低。如200万元的房屋，按首付三成计算，其首付60万元，银行实际贷款额为140万元。

而如果做低到150万元的话，银行实际贷款额却为105万元，按此计算，除了客户所要支付银行首付的45万元之外，其做低合同价所产生的差额50万还需另外补齐，即一共要付95万元房款，无形中加大了许多购房成本。

另一方面，假如买方为这套房子实际支付了200万元，可现在购房合同上的价格是150万元，那么将来在转手时，买方必须为这50万元差价付出代价。因为，根据政策规定，个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

假设这套房屋的未来出售价为300万元，按其实际价格200万元计算，客户转手交易时只需交100万差额的税费即可。但是，如按照合同上的价格150万元计算的话，该套房屋转手交易时必须缴纳差额150万元的税费。

❹ 急，市管公积金贷款康正评估贷款年限问题

住房公积金贷款的额度及年限规定如下： 1、办理公积金贷款，申请人必须连续缴存满12个月的公积金，且申请公积金贷款时，公积金缴存状态正常（欠缴1个月以上的不受理贷款）。商品房最高贷款额度不能超过总房价七成，二手房最高贷款额度不超过契税单价的六成。 2、公积金个人贷款额度计算公式 ：（当月缴存额×当前至法定退休年龄的总月数+公积金账户当前余额）×2； 3、法定退休年龄：女55岁；男60岁。贷款年限最长25年。 4、此公式适用购买一手楼用户参照直接计算，若是二手楼，由于要考虑到房屋的评估价、交易价、契税价，需公积金中心审核资料后才能答复具体贷款金额。 5、目前住房公积金最高限额，各地方不同，需要咨询购房所在地的住房公积金中心

❺ 二手房评估价，现在组合贷的评估价是多少呢

目前组合贷和商业贷款的评估值一般是成交价的80%-90%左右，但是由于可做组合贷的银行不多，实际贷款金额会考虑房龄，家庭名下住房套数，贷款记录，贷款年限，公积金月缴存额，月收入等多项因素，建议您根据看好的房屋区域，或者是首付预算与经纪人具体沟通，经纪人可以更好的帮您推荐适合您的房源。

希望我的回答对您有所帮助，望采纳！

❻ 银行贷款评估怎么回事

银行贷款评估是因为银行要根据评估公司评估出来的房屋价值进行贷款，一般按照评估价值的6-8折进行贷款。

假如评估价值100万元，那么银行贷款可以贷60-80万元。具体贷款额度由银行决定。
银行根据你银行信誉、工资流水等来决定几折贷款。

贷款步骤是先到银行申请贷款，评估公司到现场看房屋，之后出评估预评估报告，银行根据预评估报告进行审核，审核通过，评估公司出具正式报告，银行3-5天就可以下款了。

❼ 哪些因素会影响房子贷款的年限呢

买房时，贷款年限一直都是人们关心的事情，在现实生活中，很多人都误以为贷款年限越长越好，其实不然。接下来小编就为大家爱来介绍一下哪些因素会影响房子贷款的年限。

一、楼市调控政策规定房贷贷款的最长年限

楼市调控政策会直接影响房贷贷款的最长年限。以一线城市为例。在楼市新政影响下，个人住房贷款(包括住房公积金的贷款)贷款年限最长30年。

楼市的天不是一成不变的，随时都有可能调整房贷利率，或者调整房贷年限。就拿北京来说，光是个人公积金住房贷的的年限也调整为了最高25年。所以，往后可能就不会再有以前贷30年的那种做法了。所以，要选多少年，还得看当年的政策。

二、房屋性质

有些人买房前其实都不太了解都有哪些不同性质的房产;所以也就认为所以的房贷年限都是一样的。但是，其实并不是这样的，各种房屋在普通住宅，有厂房、有商业楼。而根据各种房屋性质的不同，开发商能拿到的房屋权限的年限也有限。所以，售出的年限也就各有不同。

所以，如果你要贷款买房，就得先搞清楚自己买的房子都是什么性质的房子。才能决定，自己要贷款的年限了。

三、房龄越老，贷款年限就越短

在购买二手房时，贷款年限会受到房屋年龄的影响。房龄是从该房屋竣工交付之日开始算计算，一般情况下，房龄越老，贷款年限就越短。因为二手房是按照评估价来计算贷款额的，评估价则是根据当时的市场情况，通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的。老房子在申请二手房贷款时，贷款金额一般会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。

四、贷款年限受贷款人年龄的制约

在申请办理个人住房贷款时，借款人的年龄是重要的审核因素。按规定，年满十八周岁（男性最高60岁，女性最高55岁）都可以申请办理个人住房贷款。一般来讲，贷款期限与借款人年龄之和不得超过65岁（或70岁），不同地方不同银行的规定略有不同。

刚出校门没几年的那些学生们，本身就没有多少钱，而且工作也不会很稳定，跳槽的机率也比较高了。所以，对于他们来说，贷款买房明一定压力的。

在公积金贷款方面，公积金贷款最长年限不得超过借款人退休后5年。在商业贷款方面，每个银行对于贷款人的年龄限制有所不同，总体来说，借款人年龄越小，那么可以申请的贷款期限也就越长。

五、贷款人的还款能力会影响贷款年限

在贷款买房时，银行会让购房人提供收入证明。收入证明能直接反应借款人的还款能力，收入证明是银行决定是否批贷的主要参考内容之一。通常情况，银行会要求借款人收入证明上的月收入是其月还款和其他负债之和的两倍以上。

一般情况下，高收入人群，银行可能会建议贷款年限相对短些;如果借款人收入情况相对较差，银行会建议贷款年限相对长一些。

在购房人申请房贷时，大多比较关注的是房子的房龄，却很少有人注意房屋的土地使用年限。土地使用年限和房龄不同，是从开发商最早拿地时开始算起，而房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算，因此房龄通常小于土地使用年限。注意：土地使用年限≠房龄，贷款时千万别搞混！

（以上回答发布于2017-11-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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❽ 北京公积金二手房贷款额度与评估价是否有关系

贷款额度与评估价是没有关系的。
办理公积金贷款所需缴纳的各项费用标准规定：
保险或担保费：纯公积金贷款为，贷款额×相应费率×贷款年限；组合贷款为，房款总额×相应费率×贷款年限；
契税：房款总额×1.5%；
抵押登记费：贷款额×1.5%，最多不超过200元；
工本费：商品房为，纯公积金贷款160元，组合贷款170元；纯公积金贷款80元，组合贷款为90元；产权共有的另加10元；
代办费：纯公积金贷款为200元，组合贷款为250元；
维修基金：建筑面积×40元/平米；
测量费：建筑面积×0.19元/平米。