房地产行业的贷款余额

A. 央行：房地产贷款增速持续下降

人民银行统计，2021年二季度末，金融机构人民币各项贷款余额185.5万亿元，同比增长12.3%;上半年增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。贷款投向呈现以下特点。

一、企事业单位中长期贷款增长加快

2021年二季度末，本外币企事业单位贷款余额119.11万亿元，同比增长10.8%，增速比上年末低1.6个百分点；上半年增加8.58万亿元，同比少增5809亿元。

分期限看，短期贷款及票据融资余额43.21万亿元，同比增长1.7%，增速比上年末低6.5个百分点；上半年增加1.65万亿元，同比少增2.43万亿元。中长期贷款余额72.69万亿元，同比增长16.8%，增速比上年末高1.5个百分点；上半年增加6.62万亿元，同比多增1.68万亿元。

分用途看，固定资产贷款余额51.08万亿元，同比增长11.4%，增速比上年末低0.2个百分点；经营性贷款余额49.22万亿元，同比增长11.4%，增速比上年末低1.5个百分点。

二、工业中长期贷款增速继续提升

2021年二季度末，本外币工业中长期贷款余额12.59万亿元，同比增长25.8%，增速比上年末高5.8个百分点；上半年增加1.59万亿元，同比多增7507亿元。其中，重工业中长期贷款余额10.85万亿元，同比增长24.4%，增速比上年末高5.9个百分点；轻工业中长期贷款余额1.74万亿元，同比增长35.2%，增速比上年末高4.5个百分点。

2021年二季度末，本外币服务业中长期贷款余额48.91万亿元，同比增长14.5%，增速比上年末高0.2个百分点；上半年增加3.85万亿元，同比多增5680亿元。房地产业中长期贷款同比增长3.2%，增速比上年末低4.6个百分点。

三、普惠金融领域贷款保持较快增长

2021年二季度末，人民币普惠金融领域贷款¹余额24.76万亿元，同比增长25.5%，比上年末高1.3个百分点；上半年增加3.26万亿元，同比多增8324亿元。

2021年二季度末，普惠小微贷款余额17.74万亿元，同比增长31%，增速比上年末高0.7个百分点；上半年增加2.65万亿元，同比多增6734亿元。农户生产经营贷款余额6.59万亿元，同比增长13.6%；创业担保贷款余额2293亿元,同比增长32.9%；助学贷款余额1238亿元，同比增长11.2%。

2021年二季度末，原建档立卡人口存量贷款余额1221亿元；全国脱贫人口²贷款余额8556亿元。

四、绿色贷款增长速度加快

2021年二季度末，本外币绿色贷款³余额13.92万亿元，同比增长26.5%，比一季度末高1.9个百分点，高于各项贷款增速14.6个百分点，上半年增加1.87万亿元。其中，投向具有直接和间接碳减排效益项目的贷款分别为6.79和2.58万亿元，合计占绿色贷款的67.3%。

分用途看，基础设施绿色升级产业和清洁能源产业贷款余额分别为6.68和3.58万亿元，同比分别增长26.5%和19.9%。分行业看，交通运输、仓储和邮政业绿色贷款余额3.98万亿元，同比增长16.4%，上半年增加3295亿元；电力、热力、燃气及水生产和供应业绿色贷款余额3.88万亿元，同比增长20.2%，上半年增加3554亿元。

五、涉农贷款增速小幅回落

2021年二季度末，本外币涉农贷款余额41.66万亿元，同比增长10.1%，增速比上年末低0.6个百分点；上半年增加3.03万亿元，同比多增2072亿元。

2021年二季度末，农村（县及县以下）贷款余额34.74万亿元，同比增长11.5%，增速比上年末低0.4个百分点；上半年增加2.74万亿元，同比多增2823亿元。农户贷款余额12.86万亿元，同比增长15.1%，增速比上年末高0.9个百分点；上半年增加1.07万亿元，同比多增1980亿元。农业贷款余额4.53万亿元，同比增长5.9%，增速比一季度末和上年末分别低2.1和1.6个百分点；上半年增加2676亿元，同比少增727亿元。

六、房地产贷款增速持续下降

2021年二季度末，人民币房地产贷款余额50.78万亿元，同比增长9.5%，低于各项贷款增速2.8个百分点，比上年末增速低2.2个百分点；上半年增加2.42万亿元，占同期各项贷款增量的18.9%，比上年全年水平低6.5个百分点。

2021年二季度末，房地产开发贷款余额12.3万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末低3.3个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.65万亿元，同比减少1.5%，增速比上年末低2.5个百分点。个人住房贷款余额36.58万亿元，同比增长13%，增速比上年末低1.6个百分点。

七、住户经营性贷款加速增长

2021年二季度末，本外币住户贷款余额67.77万亿元，同比增长15.1%，增速比上年末高0.9个百分点；上半年增加4.58万亿元，同比多增1.03万亿元。

2021年二季度末，本外币住户经营性贷款余额15.42万亿元，同比增长22.8%，增速比上年末高2.8个百分点；上半年增加1.8万亿元，同比多增5924亿元。住户消费性贷款余额52.35万亿元，同比增加13%，增速比上年末高0.3个百分点；二季度增加2.78万亿元，同比多增4331亿元。

注1：依据《中国人民银行关于对普惠金融实施定向降准的通知》（银发﹝2017﹞222号）和《中国人民银行关于调整普惠金融定向降准有关考核标准的通知》（银发﹝2018﹞351号），普惠金融领域贷款包括单户授信小于1000万元的小微型企业贷款、个体工商户经营性贷款、小微企业主经营性贷款、农户生产经营贷款、建档立卡贫困人口消费贷款、创业担保贷款和助学贷款。

注2：脱贫人口包括原建档立卡贫困人口和已脱贫人口。由于国务院扶贫办提供的贫困人口基础信息中区分了已脱贫享受政策和已脱贫不享受政策的人员信息，根据金融扶贫政策要求，从2019年起，已脱贫人口贷款中不再包括对已脱贫不享受政策的贫困人口发放的贷款。

注3：绿色贷款是指金融机构为支持环境改善、应对气候变化和资源节约高效利用等经济活动，发放给企（事）业法人、国家规定可以作为借款人的其他组织或个人，用于投向节能环保、清洁生产、清洁能源、生态环境、基础设施绿色升级和绿色服务等领域的贷款。

B. 邮储银行2021年9月30日止房地产业贷款金额

1304亿元。房地产行业邮储银行2021年9月30日，房地产行业贷款余额1304亿元。个人住房邮储银行2021年9月30日，个人住房贷款余额2.04万亿元。

C. 10 月全国个人住房贷款环比多增超千亿，这些数字说明了什么

这次公布的数据意义非同小可，因为这是央行首次将个人住房贷款数据单月发布。以往个人住房贷款数据都是出现在每季度公布的金融机构贷款投向统计报告中。

同时，10月份房地产开发贷款投放也大幅增长，11月初的贷款投放力度也进一步加大。

投放速度大幅增长，这意味着什么？透露出怎样的信号？

首次单独发布个人住房贷款单月数据

业内专业人士分析，今年推出了对房地产贷款集中管理的调控措施，对居民房贷和全部房地产贷款有了红线要求。因此从5月开始，房地产各项贷款开始持续回落，影响了整个房地产经济的发展。

这点其实不难发现，今年中旬以来，全国多个城市都传出了二手房停贷的消息，不少银行都表示对二手房房贷提出了限制。这也对楼市造成了不小的影响，不少买房人都担心买了房而无法贷款，从而推迟了买房计划。

针对与个人贷款发放问题，央行表示这是由于少数城市房价上涨过快，因此通过限制贷款投放来抑制房价上涨。58安居客房产研究院张波表示，“通过总量层面对于房地产行业进行全面的融资精准化监管，在有效稳定房地产市场的同时，可以更好保障房贷资金合规性和高效性。”

央行也表示，在这些地区房价恢复平稳后，贷款也将回归正常。

而从最新发布的数据来看，10月贷款余额的增速确实有所增长，这是否意味着，信贷政策已经开始放松？

信贷政策是否开始放松？

其实，在前不久，广州、佛山等多个城市开始下调房贷利率的消息出现后，就有不少人猜测房贷政策是否已经开始放松。不过当时，业内人士表示，个别银行贷款提速的主要原因可能是由于交易下降让银行有空间化解此前积压的房贷，放款有所提速。但这种个别现象并不意味着个人房贷将全面松动。

那此次公布的10月个人住房贷款余额的数据，是否能表明房贷开始放松了呢？其实不然，由于贷款余额显示的是存量，并不能代表新增房贷的数据，所以也不能就认为是多放了1000亿的贷款。

对此，专业人士表示，央行此次公开数据，主要在近期房地产融资收紧、市场悲观的背景下，传递正面信号，用有力数据维稳，提醒购房人房地产市场的信用情况正有所改善，提升大家的购房意愿。

总体来看，对于房地产未来的调控目标将以“稳”为主。在十月中旬召开的央行三季度金融统计数据发布会上，表示将坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期，加快建立房地产长效机制，在实现房地产市场平稳健康发展的同时，也降低了整体金融风险水平。

D. 央行：一季度末房地产贷款余额11.89万亿元

4月26日，中国人民银行发布《2020年一季度金融机构贷款投向报告》。

根据统计，2020年一季度末，金融机构人民币各项贷款余额160.21万亿元，同比增长12.7%；一季度增加7.1万亿元，同比多增1.29万亿元。
其中，房地产贷款增幅持续回落。2020年一季度末，人民币房地产贷款余额46.16万亿元，同比增长13.9%，增速比上年末低0.9个百分点，连续20个月回落；一季度增加1.75万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.6%，比上年全年水平低9.4个百分点。
2020年一季度末，房地产开发贷款余额11.89万亿元，同比增长9.6%，增速比上年末低0.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.73万亿元，同比增长3.9%，比上年末低2.8个百分点。个人住房贷款余额31.15万亿元，同比增长15.9%，比上年末低0.8个百分点。
2020年一季度末，本外币住户经营性贷款余额11.84万亿元，同比增长13.0%，比上年末高0.5个百分点，一季度增加4864亿元，同比多增1025亿元。住户消费性贷款余额44.7万亿元，同比增长13.9%，比上年末低2.4个百分点，一季度增加7181亿元，同比少增7070亿元。
此外，《报告》指出，工业中长期贷款增速稳步提高，不含房地产业的服务业中长期贷款增速明显提升。
2020年一季度末，本外币服务业中长期贷款余额41.64万亿元，一季度增加2.23万亿元，同比多增3119亿元，同比增长12.9%，比上年末低0.1个百分点。不含房地产业的服务业中长期贷款余额同比增长14.0%，比上年末高0.4个百分点，比同期全部产业中长期贷款增速高2个百分点。房地产业中长期贷款余额同比增长10.5%，比上年末低0.9个百分点。

E. 房地产贷款余额什么意思

是个人还没有还清的贷款。

1、房地产信贷存量，就是在某一个时点上（一般按年末），已发放的房地产贷款信贷余额总量；

2、房地产信贷增量，就是在某一个时点上（一般按季末），较上一期比较，新发放的房地产贷款余额较上一期或上年末（看统计口径）增加了多少；

(5)房地产行业的贷款余额扩展阅读

等额本金还款法计算公式：

因等额本金还款法每期还款月供不一样，第N期还款月供

＝贷款本金／贷款期数＋［贷款本金－贷款本金／贷款期数＊（N－1）］＊年利率／12

中途有利率调整时，应分段从调整日按剩余的贷款本金和剩余时间，按现行利率从新计算。

F. 央行：近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态

1月18日，国新办举行2021年金融统计数据新闻发布会。会上，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，去年下半年，个别房地产企业风险显性化，受此影响，房地产各类主体避险情绪上升，金融机构也出现了短期的应急反应。针对这一情况，按照国务院部署，金融管理部门第一时间采取应对措施，重点开展了以下工作：一是坚持法治化、市场化原则，配合广东省政府、相关部门和地方政府，做好出险企业风险化解工作。二是指导银行业金融机构准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。三是出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，指导金融机构以市场化方式支持风险化解和行业出清。
在各方共同努力下，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。从数据上看，2021年末，全国房地产贷款余额52.2万亿元，同比增长7.9%，增速比9月末提高了0.3个百分点，其中四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较三季度多增1578亿元。
下一步，人民银行将坚决贯彻国务院决策部署，认真落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照探索新发展模式的要求，全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

G. 央行：一季度末房地产业中长期贷款余额同比增长5.6%

人民银行统计，2021年一季度末，金融机构人民币各项贷款余额180.41万亿元，同比增长12.6%；一季度增加7.67万亿元，同比多增5741亿元。贷款投向呈现以下特点。

一、企事业单位中长期贷款增长加快

2021年一季度末，本外币企事业单位贷款余额116.09万亿元，同比增长10.9%，增速比上月末和上年末分别低0.8和1.5个百分点；一季度增加5.56万亿元，同比少增7170亿元。

分期限看，短期贷款及票据融资余额42.49万亿元，同比增长2.3%，增速比上年末低5.9个百分点；一季度增加9256亿元，同比少增2.2万亿元。中长期贷款余额70.55万亿元，同比增长16.9%，增速比上年末高1.6个百分点；一季度增加4.47万亿元，同比多增1.4万亿元。

分用途看，固定资产贷款余额50.19万亿元，同比增长11.9%，增速比上年末高0.3个百分点；经营性贷款余额48.14万亿元，同比增长11.9%，增速比上年末低1个百分点。

二、工业中长期贷款增速继续提升

2021年一季度末，本外币工业中长期贷款余额11.92万亿元，同比增长24.2%，增速比上年末高4.2个百分点；一季度增加9160亿元，同比多增4873亿元。其中，重工业中长期贷款余额10.29万亿元，同比增长22.7%，增速比上年末高4.2个百分点；轻工业中长期贷款余额1.63万亿元，同比增长34.2%，增速比上年末高3.5个百分点。

2021年一季度末，本外币服务业中长期贷款余额47.83万亿元，同比增长14.9%，增速比上年末高0.6个百分点；一季度增加2.77万亿元，同比多增5461亿元。房地产业中长期贷款余额同比增长5.6%，增速比上年末低2.2个百分点。

三、普惠金融领域贷款增长速度加快

2021年一季度末，人民币普惠金融领域贷款1余额23.46万亿元，同比增长28%，增速比上年末高3.8个百分点；一季度增加1.96万亿元，同比多增9259亿元。

2021年一季度末，普惠小微贷款余额16.67万亿元，同比增长34.3%，增速比上年末高4个百分点；一季度增加1.58万亿元，同比多增7360亿元。农户生产经营贷款余额6.35万亿元，同比增长14.6%；创业担保贷款余额2265亿元，同比增长49.4%；助学贷款余额1277亿元，同比增长10.5%。

2021年一季度末，建档立卡贫困人口存量贷款余额1336亿元；建档立卡贫困人口存量贷款与已脱贫人口贷款余额合计8189亿元。

四、绿色贷款保持较快增长

2021年一季度末，本外币绿色贷款2余额13.03万亿元，同比增长24.6%，高于各项贷款增速12.3个百分点，其中投向具有直接和间接碳减排效益项目的贷款分别为6.47和2.29万亿元，合计占绿色贷款的67.3%。

分用途看，基础设施绿色升级产业和清洁能源产业贷款余额分别为6.29和3.4万亿元，同比分别增长25%和17.2%。分行业看，交通运输、仓储和邮政业绿色贷款余额3.85万亿元，同比增长15%；电力、热力、燃气及水生产和供应业绿色贷款余额3.73万亿元，同比增长19.7%。

五、农户贷款加速增长，农村贷款和农业贷款增速小幅上行

2021年一季度末，本外币涉农贷款余额40.68万亿元，同比增长10.7%，增速与上年末持平；一季度增加2.05万亿元，同比多增3226亿元。

2021年一季度末，农村（县及县以下）贷款余额33.82万亿元，同比增长12%，增速比上年末高0.1个百分点；一季度增加1.82万亿元，同比多增3397亿元。农户贷款余额12.45万亿元，同比增长16.4%，增速比上年末高2.2个百分点；一季度增加6558亿元，同比多增2656亿元。农业贷款余额4.47万亿元，同比增长8%，增速比上年末高0.5个百分点；一季度增加2035亿元，同比多增69亿元。

六、房地产贷款增速持续下降

2021年一季度末，人民币房地产贷款余额50.03万亿元，同比增长10.9%，低于各项贷款增速1.7个百分点，比上年末增速低0.6个百分点；一季度增加1.67万亿元，占同期各项贷款增量的21.7%，比上年全年水平低3.7个百分点。

2021年一季度末，房地产开发贷款余额12.42万亿元，同比增长4.4%，增速比上年末低1.7个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.72万亿元，同比减少0.2%，增速比上年末低1.2个百分点。个人住房贷款余额35.67万亿元，同比增长14.5%，增速比上年末低0.1个百分点。

七、住户经营性贷款加速增长

2021年一季度末，本外币住户贷款余额65.75万亿元，同比增长16.3%，增速比上年末高2.1个百分点；一季度增加2.56万亿元，同比多增1.36万亿元。

2021年一季度末，本外币住户经营性贷款余额14.75万亿元，同比增长24.6%，增速比上年末高4.6个百分点；一季度增加1.13万亿元，同比多增6437亿元。住户消费性贷款余额51万亿元，同比增长14.1%，增速比上年末高1.4个百分点；一季度增加1.43万亿元，同比多增7135亿元。

H. 央行：一季度末房地产贷款余额11.89万亿元

4月26日，中国人民银行发布《2020年一季度金融机构贷款投向报告》。
根据统计，2020年一季度末，金融机构人民币各项贷款余额160.21万亿元，同比增长12.7%；一季度增加7.1万亿元，同比多增1.29万亿元。
其中，房地产贷款增幅持续回落。2020年一季度末，人民币房地产贷款余额46.16万亿元，同比增长13.9%，增速比上年末低0.9个百分点，连续20个月回落；一季度增加1.75万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.6%，比上年全年水平低9.4个百分点。
2020年一季度末，房地产开发贷款余额11.89万亿元，同比增长9.6%，增速比上年末低0.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.73万亿元，同比增长3.9%，比上年末低2.8个百分点。个人住房贷款余额31.15万亿元，同比增长15.9%，比上年末低0.8个百分点。
2020年一季度末，本外币住户经营性贷款余额11.84万亿元，同比增长13.0%，比上年末高0.5个百分点，一季度增加4864亿元，同比多增1025亿元。住户消费性贷款余额44.7万亿元，同比增长13.9%，比上年末低2.4个百分点，一季度增加7181亿元，同比少增7070亿元。
此外，《报告》指出，工业中长期贷款增速稳步提高，不含房地产业的服务业中长期贷款增速明显提升。
2020年一季度末，本外币服务业中长期贷款余额41.64万亿元，一季度增加2.23万亿元，同比多增3119亿元，同比增长12.9%，比上年末低0.1个百分点。不含房地产业的服务业中长期贷款余额同比增长14.0%，比上年末高0.4个百分点，比同期全部产业中长期贷款增速高2个百分点。房地产业中长期贷款余额同比增长10.5%，比上年末低0.9个百分点。

I. 中国房贷总额

贷款余额达49.58万亿元。自2015年起中国人民币房地产贷款余额占金融机构人民币贷款余额的比例逐年攀升，2019年中国人民币房地产贷款余额占金融机构人民币贷款余额的29.01%，较2018年增加了0.61%，2020年较2019年有所下滑，2020年中国人民币房地产贷款余额占金融机构人民币贷款余额的28.70%，较2019年减少了0.30%。
【拓展资料】
房地产贷款是指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款。关于房地产贷款的概念可以从两个角度来表述。
一是贷款的用途是房地产的贷款，如将贷款用于房地产开发或房屋改造、修缮，用于购买房地产(其中典型的是城镇居民购买商品住房)，用于租用房地产(但比较少见)。二是指以房地产作担保的贷款，具体为房地产抵押贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面，如某公司以房地产作抵押向银行贷款，用该贷款购买煤炭。典型的房地产贷款是两者兼而有之的贷款，即这种贷款既用于房地产，又以房地产作担保。
房贷，也被称为房屋抵押贷款。房贷，是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
2013年11月24日，最新的调查数据显示，根据10月11日-11月11日的样本数据，32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象。

J. 央行发出“限贷令”！2021年起，48万亿房贷面临“高压线”

据央视新闻报道，12月31日下午，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求，通知自2021年1月1日起实施。

所谓房地产贷款集中度管理制度，主要指的是中资银行，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比，应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于监管部门确定的上限。

注意，新规分为两个部分：房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比。

两个领域的信贷流向，都不能超过规定的限度，这是楼市将面临的两大“高压线”。

那么，房地产贷款的“上限”在哪里？

具体来说，分为5大档，每档都设置两个上限，分别是房地产贷款上限和个人房贷上限，我们先把新规的内容大概罗列一下，后文再分析规定出台后，对楼市会造成什么影响。

六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。

招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。

第三档是中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%。

第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%。

最后一档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。

很明显，我们经常打交道的大型股份银行，条件最宽松，城商行或县城村镇小银行的条件最严。

如此详尽、严格、细致的房地产贷款占比规定，在2020年最后一天发布，紧跟着在2021年第一天就立即实施，没给市场一点缓冲期，是以往从来没有过的。

以前央行当然也对涉房贷款占比有要求，但大都是规定一个模糊的比例，或通过突击检查等方式约束信贷的流向。

比如，2003年银发121号文、2004年银监发46号文、2009年银监发25号文，楼盘必须满足“四证齐全、30%自有资金、开发商具有二级以上资质”才能从银行贷款，这就是所谓的“432”要求。

比如，2015年底，央行推出MPA考核，新增房贷规模及按揭、开发贷占比指标，哪家银行考核不过关，央妈就不给钱了。

央行和银保监会认为，这些措施还远远不够，还得继续给银行加码，不能让房地产予取予求，在我们的记忆中，还真没有像这次发正式文件、分档、定上限，让整个市场都感到了一种“压迫感”。

为什么央行、银保监会要对房地产贷款“放大招”？

答案很简单：房地产贷款占比越来越高，出现了“大而不能倒”的现象，捆绑了整个金融体系。

央行数据显示，2020年三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，比上季末低0.3个百分点，连续 26个月回落，前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年全年水平低 6.8个百分点。

易纲行长前段时间发过一篇论文，其中提到：房地产与金融资产之间存在对偶关系。

一方面，房地产是居民和企业的重要资产，居民和企业又通过房地产融资构成对银行的负债，银行的金融资产部分对应着居民和企业手中的房地产。

另一方面，房地产作为抵押品的信贷快速扩张，会导致金融风险向银行和地方集中，并容易形成自我强化的机制。

蓝白当时写文章解读过，跟大家举了个例子：A是购房者，B是银行，C是城市，D是房企。

城市C把土地卖给房企D，城市C获得了财政收入。

房企D拿土地向银行B抵押贷款，盖房施工。

购房者A把收入、现金充当首付，向银行B抵押转换成房产，作为家庭最重要的资产构成部分。

因为发放房贷的原因，银行B的资产端不断扩张，居民的房产实际上对应的就是银行的资产。

涨的时候皆大欢喜，C的财政收入会越来越多，A的资产会越来越优质，并且可以再次抵押获得规模更大的融资，银行B的资产也非常 健康 ，很难出现坏账，D的规模不断扩张，加大力度拿地，到处都是千亿级别的房企，一片欢腾景象。

但实质上看，购房者A、房企B、城市C，他们都把风险和杠杆转嫁到了银行B身上，一旦楼市出现流动性危机，无人接盘的城市出现价格坍塌，房产市值缩水，抵押品价值大跌，银行的资产端必然会恶化，坏账、集中兑付就会成批出现。

华泰固收张继强有份统计，2019年，我国香港地区房价收入比高达49.42倍，在全球居首，而我国大陆地区的房价收入比为 29.09倍，也高居全球第二。

对比而言，美国仅为3.5倍、日本为11倍，反映出我国家庭购房负担已显著较重，房价不能再涨了。

要知道，美国和日本可是经历过房地产“硬着陆”的，日本从出台“地价税”后经济一蹶不振，经历了“失去的20年”，美国的次贷危机，最后需要全世界为之买单才蒙混过关。

对房地产加码调控，刻不容缓。

下面聊聊新规对房地产行业的影响。

短期（1-2年）看，影响还真不大。

国盛证券曾整理过有关数据，从房地产贷款合计占比看，在第一档中，建设银行和中国银行占比为41.72%和50.01%，需要压降1.7%和10%。

第二档中，招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行均有超出，分别需要压降6.8%、0.6%、1.2%和7.8%。

第三档中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行需要压降2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%。

看得出来，因为央行最近几年三令五申压降房地产贷款占比，各家银行超出的比例并不多，像第一档里工行、农行、邮政银行、交行都在“天花板”之下，额度都没用完。

哪怕建行和中行涉房贷款占比超出限制了，接下来只需要控制贷款增速就行，反正信贷总量是一直在增长的。

分母增长，分子不动，就算超出贷款上限10%以，照样能达标。

更何况，各家银行还有过渡期。

涉房贷款占比超出2%的，过渡期两年，占比超出4%的，业务调整过渡期长达4年，绝大部分银行都能平稳落地。

但是，长期（5-10年）看，无论对购房者还是对房地产行业，都极其不利。

关键词只有一个：长效机制。

以前调控，控的是现状，控的是银行存量，措施一箩筐，一阵风过后，丝毫不影响房产作为优质抵押品的“真香”地位，银行、房企、购房者，都甘之若饴。

现在的调控，控的是硬性指标，控的是预期和信贷增量，还想把宝贵的信贷资源像以前那样全部投向房地产，门都没有。

房企的“三道红线”，针对了房地产的贷款需求。

银行的“两大高压线”，针对了金融体系的贷款供给。

一边压制“需求”，另一边控制“供给”，用漫长的时间，渐渐“熨平”房地产行业高速扩张带来的副作用，缓解金融体系对楼市的依赖。

蒋天养有句名言：做大事三个条件，第一银子，第二银子，第三还是银子。

不管开发商资本整合腾挪的手段有多高，购房者突破限购、限贷、限售的本事有多强，没有银行源源不断的“银子”支持，信用扩张的基础没了，说什么都是徒劳。

因此，央行选择2021刚开局的时候发出“限贷令”，更是一种态度上的“宣示”：房地产“去金融化”，我们是认真的。

2020年是房地产过去5年来最难的1年，也可能是未来10年最好的1年。