2018房地产贷款余额

⑴ 突发！杠杆买房时代宣告终结，别了，美好时代

21世纪经济报道的调查显示，近一两个月来，一线城市业主也“扛不住”，降价的案例比比皆是。

房地产保值增值的神话被打破。背后原因在于，“杠杆买房”的黄金时代终结。 作为投资标的，房产的变现能力、流通性逐渐下降，和成交量价的表现一样，开发商、经理人、业主的心态持续焦灼。

更深层次的原因则是，限购限贷政策抑制需求，人口红利也到达临界点，供需结构发生深刻改变，增量市场进入了拐点。

未来，房地产调控大幅放松政策的可能性甚微。多位业内人士预计，信贷偏紧仍然是长期趋势，而房地产税、土地制度等长效机制也将逐步完善，中国住宅市场有望向居住回归，房企纷纷挖掘存量市场新的增长点。

二手房降价潮

深圳业主张先生在2016年买入龙岗中心城某大盘一套房，时值深圳楼市巅峰时刻，那时他无论如何也不会想到，手中房产在持有的两年间不断贬值。

在北京二手住宅市场，也出现了部分业主急售房源。

焦虑的张先生只是众多一线城市二手房业主的缩影。时近1月底，二手房市场延续2018下半年的低迷状态，一线城市仍是二手房价下行调整的重创之地。

而豪宅的有价无市则尤为显著。

日前，有消息称，上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅“严重低于市价”抛售，业内哗然。

安居客即时数据显示，世茂滨江花园两片区的挂牌均价为9.03万元/平方米， 而目前仍有5套低于7万元/平方米的房源正在挂牌，每套均低于市场价100至200万。

数据还显示，世茂滨江花园均价从去年5月份以来，已连续九月下跌。

在深圳这个楼市“风向标”，以深圳湾和东部华侨城为代表的豪宅和别墅，也同样沦陷。

继东部华侨城天麓爆出业主亏本千万出售房源的传闻，深圳湾豪宅片区皇庭港湾也有个盘直降300万元售出， 印证了在深圳“买房必赚”的定论或被颠覆。

二手房市场数据同样凸显了市场低迷。

根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018年深圳二手房成交价格和数量在下半年呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。

深圳中原数据显示，二手房成交均价方面，深圳已连续四个月下跌。成交数量上，截止至12月23日，深圳12月二手住宅累计成交2699套，相比11月的4175套减少35%。

从二手房价格看，广州更是在一线城市中“领跌”。国家统计局数据显示，2018年12月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，连续四个月下跌。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

换房链条被阻断

多位地产研究人士指出，二手房市场陷入低迷状态，政策调整是主要原因。

就深圳而言，在731新政后，深圳楼市遭受重创，加上经济下行压力增加，市场预期向下。

在政府严格限价、限贷下，一二手房价倒挂现象明显。此外，“三价合一”政策提高了换房成本，二手成交陷入低迷。

肖小平进一步指出，除调控政策抑制需求外，对涨幅的预期是影响市场的关键。 “在经济下行的预期之中，会让广大购买者有一个观望的姿态，购房更加谨慎。”

肖小平表示，市场普遍认为国家调控房地产的预期较大，涨价没有空间，购房者在这种前提下便会放缓决策。

由此可见，哪怕是在深圳楼市，消费者也不再有“投资房产必赚”的信心。

此外，年末房地产开发商巨量新盘入市，一定程度上影响了二手房的成交。

以深圳为例，华强城、万科星城开盘共推4000多套房，最终卖出约2000套。万科、风轩和鸿荣源壹城中心等也在年末撒网拼业绩。

在房贷首付、税费以及新房促销的三重压力下，12月的二手房交易陷入低迷。

根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018年深圳二手房成交价格和数量，尤其是下半年以来呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。

中原地产首席分析师张大伟预测， 2019年，如果不出现明显的房地产政策变化、信贷政策变化，市场的下调难以避免。

“杠杆买房”时代终结

“房价关键看信贷” ，张大伟指出，在流动性收紧背景下，房地产资产的变现能力偏低，买房尤其是非核心城市已不再是稳妥的投资选择。

央行最新数据表明，2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点；全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比上年水平低1.2个百分点。

此外，截至2018年末，个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。

个人房贷余额持续收窄，居民购房杠杆也进入了下行通道。 据易居研究院测算，2018年三季度，全国居民表内购房杠杆率为31.3%，环比下降0.6个百分点，同比下降6.5个百分点。

而从 历史 数据来看，2016年四季度居民购房杠杆率达到2010年以来最高位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后6个季度连续下行。

这意味着， 随着信贷政策不断缩紧、流动性因素的影响，居民加杠杆的空间已经极其有限，房产的变现能力转差。

直到12月，一直气氛紧张的楼市有了些松绑的迹象，各地政策动态明显减少，人们对楼市的预期也因此改变。

融360大数据显示，12月，全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，为全国首套房平均利率23个月以来首次出现下降。北上广深等热门城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中，深圳由基准上浮15%下调到了上浮10%。

何倩茹预计，2019年房贷执行利率将下调，会对整体市场产生较大影响，但重点还得看下调幅度有多大。

她进一步指出，除房贷利率外还有其他因素会影响市场成交量的变化，虽利率调整有利好因素存在，但不代表成交量就会上升。

以深圳为例，“2019年全市二手住宅的成交量将现下行压力，全市二手住宅成交量降幅预计大概为5%-10%”，何倩茹称，二手房价难以大幅上涨，预计2019年房价涨速将放缓。

张大伟则指出， 全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策将严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。

对于投资者而言，“杠杆买房”的时代或将一去不复返。

⑵ 央行出新规！从明年3月起 你的房贷合同要变了

利率市场化改革正在加速推进。12月28日，央行发布《中国人民银行公告[2019]第30号》(以下简称“《公告》”)，进一步推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。

《公告》指出，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

专家认为，《公告》的实施，将更好地发挥LPR贷款市场报价利率在实际利率形成中的引导作用，推动社会融资成本下降。预计初次转换之后，存量贷款的利率执行水平将与转换之前保持基本不变。

中国人民银行公告〔2019〕第30号 来源：央行官网

存量浮动利率贷款“换锚”

LPR运行4个月以来，商业银行新发放的贷款正在挂钩LPR。央行表示，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。

存量贷款如何转换为LPR一直是市场关注的焦点。“存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保证借贷双方的权益。”央行在回答记者提问时表示。

中国银行国际金融研究所研究员范若滢分析称，自央行2019年8月实施LPR改革以来，经多次报价后，当前1年期和5年期LPR分别报4.15%和4.8%，分别较8月份下行16个和5个基点。但实体经济融资利率降幅有限，2019年三季度末，金融机构贷款加权平均利率为5.62%，仅比上年末下行了2个基点，其中一般贷款加权平均利率不降反升，2019年三季度末为5.96%，较上年末上行了5个基点。

范若滢指出，在LPR报价机制改革后，央行制定了相应的“358”考核要求(2019年9月末，全国性银行业金融机构新发放贷款中应用LPR做为定价基准的比例不少于30%；2019年12月末，上述比例不少于50%；2020年3月末，上述比例不少于80%)，但仅针对增量贷款，LPR作用发挥效果并不明显。本次则是针对存量贷款，预计未来LPR对贷款定价的引导作用将明显增强，有利于更好地引导实体经济融资成本下行。

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，预计初次转换之后，存量贷款的利率执行水平将与转换之前保持基本不变。这有助于推进转换工作顺利进行，也有助于保护借贷双方的利益。

“为更好地服务实体经济，货币政策保持稳健基调，加大逆周期调节力度，未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准将可能是普遍的方式，这对借款人是相对有利的。”董希淼对中新经纬记者表示，通过这种市场化方式，有助于降低实体经济融资成本，更好地为稳增长、稳就业服务。即便借款人与银行协商转换为固定利率，现有的同期限LPR仍然可能是固定利率执行水平的重要参考。同时，这也体现了利率市场化原则，即利率定价相关事项由借贷双方协商确定。

存量浮动利率贷款如何改

不少人对存款贷款如何改还存在疑问，中新经纬客户端这就为您划重点。

一、可以协商

借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

二、实施时间

转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

三、利率水平

转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

四、房贷(指定价基准转换为LPR的)

(1)期限品种：LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；(注：LPR有1年期和5年期以上两个品种，一般房贷均为5年期以上)

(2)加点数值：加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变；

(3)利率水平：转换时点利率水平保持不变；

(4)重定日周期：借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年；

(5)同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3月-2020年8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。

五、其他贷款

其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

存量房贷利率2021年真正变化

在银行贷款中，房贷占据了很大的份额。央行数据显示，2018年末，中国住户部门贷款余额47.9万亿元，住户部门贷款余额占存款类金融机构全部贷款余额的比例为35.1%，同比上升2.8个百分点。2018年末，个人住房贷款余额为25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例为53.9%。

从当前情况看，银行5年期以上贷款基准利率为4.9%，2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，那参照LPR定价后，是否意味着房贷利率下调，购房者的实际还款金额会减少呢？答案是暂时不会。

央行表示，商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。央行为此举例称，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。

也就是说，在上述案例中，房贷利率的定价锚点从基准贷款利率变为LPR后，加点方式从贷款基准利率上浮10%变为了LPR上浮0.59个百分点，当前实际贷款利率不变。

目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。诸葛找房副总裁苑承建对中新经纬客户端表示，此次利率转换期为2020年3月1日至2020年8月31日，但实际执行时间是从2021年开始，也就是说，2020年客户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行，按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降，客户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

前述案例中，2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

由于LPR每月都会发布一次，那是否意味着房贷利率每月都要变化呢？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策给出了明确答复，即可以约定一直不变，也可以约定一年一次，但绝对不会出现每个月调整一次。

央行也给出两个选择，即借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。苑承建认为，对于用户来说，固定利率长期确定，无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。

中原地产首席分析师张大伟称，降息周期的大门已经打开，一年期LPR主要针对企业贷款，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，实际房贷利率的下调将成为未来的趋势。

银行内部管理面临考验

虽然央行给商业银行预留了2个月多月的准备时间，不过不少银行从业人员表示，接下来银行的工作任务会比较重。

据央行近期发布的统计数据显示，11月末，中国本外币贷款余额157.56万亿元，其中人民币贷款余额151.97万亿元。需要注意的是，按照货币资金借贷关系持续期间内，利率水平是否变动来划分，利率可分为固定利率与浮动利率。据了解，在银行存量贷款中，浮动利率贷款占比较大。

一位国有银行支行个贷经理表示，他所在的银行目前银行贷款中绝大多数都是浮动利率贷款。

“我们银行没有固定利率贷款，一般客户会要求申请浮动利率贷款。”另一位外资银行的贷款客户经理告诉中新经纬记者。

中国民生银行首席研究员温彬指出，此次央行在《公告》中规定，“金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，原则上应于2020年8月31日前完成。”以个人住房贷款为例，截止2018年末，我国个人住房贷款余额为25.75万亿元，占金融机构各项贷款余额的18.89%，且个人住房贷款具有受众广、金额小、笔数多的特点，“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响，短期内银行内部管理面临考验。

范若滢同样认为，此次“换锚”给商业银行带来更大的经营压力和挑战。一方面，在储蓄率趋于下行、存款竞争日益激烈的背景下，由于存量贷款规模大，定价基准转换后将给商业银行带来较大息差管理和资产负债管理压力。另一方面，对商业银行风险定价、内部定价能力提出了更高的要求。从公告要求来看，最终贷款利率要通过银行与客户协商的方式来确定，需要银行综合考虑客户本身的信用资质、放款银行的资金成本、风险成本和市场供求等多种因素。未来如何优化调整FTP定价管理体系，是商业银行需要思考的问题。

⑶ 房地产金融监管不断加码 围剿违规流向楼市经营贷

在“房住不炒”基调下，监管部门抑制房地产过热的努力不仅体现在频出的限购政策上，如今的重心也日渐转向加强流向房地产的资金监管。
银保监会主席郭树清近日的发言再次对此予以强调。在国务院新闻办日前召开的新闻发布会上，郭树清表示，房地产目前金融化倾向较强，如果未来房地产热度消散，持有众多房产的炒房者个人财产会有极大损失，贷款无法偿还，推高银行的不良贷款率，经济生活将发生极大混乱。因此，必须积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。
事实上，自去年下半年以来，监管层已经在金融端对房地产领域泡沫化打出一套相互配合的“组合拳”，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。
2020年底，央行等有关部门对银行进行房地产贷款集中度管理，从资金占比上严控流入房地产领域的资金。而在近期，各地银保监局更是加强“经营贷”流向监管，严打其流向房地产市场。
集中度管理“张弛有度”
2020年的最后一天，房地产行业在“三条红线”之后再次迎来金融端的强力监管。央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），对房地产行业贷款集中管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制作出明确规定。
某房地产企业资深管理人士对《中国经营报》记者称，新规对市场影响度有限，尤其是刚需群体，但对于近期的一线城市炒房热度有一定打击。而对房企来说，则更利好头部品牌房企，银行战略会把稀缺额度留给这些房企，中小房企贷款难度增大，现金流压力也会提高。
《通知》提及，此次房地产贷款集中度管理要求，根据银行类型一共分为五档。中资大型银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；中资中型银行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%；中资小型银行和非县域农合机构，房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%；县域农合机构，房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%；村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。这也意味着，银行规模越大，房地产贷款占比及个人住房贷款占比上限越高。
据业内人士介绍，个人住房贷款主要是大行在做，因为其吸储量较大，资金成本相对低，做房贷“划算”。而地方小银行则相反，若非与房地产开发商建立一定程度的合作，基本不会大力发展个人住房贷款业务。这也可以解释为何《通知》中针对银行规模的不同制定出不同房地产业务占比上限。
Wind数据显示，2013~2019年，A股上市的35家银行个人住房贷款余额总额占总贷款余额的比例由17%逐年上涨，至2019年末已达到27%。
增速方面，2013~2019年，35家银行个人住房贷款余额总额快速上涨，由17%增至35%，随后逐年回落至15%。央行每年发布的金融机构贷款投向统计报告也对此趋势有所印证，2017年，个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末低14.5个百分点。2018、2019年增速均相比上年同期有所放缓。2020年末，全国个人住房贷款余额同比增长14.5%，增速进一步放缓。
郭树清近日在国务院新闻办召开的新闻发布会中就明确提及：“房地产的核心问题就是泡沫比较大，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。”他同时表示，目前房地产金融化、泡沫化势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。这个成绩来之不易，相信房地产问题可以逐步缓解。
2020年金融机构贷款投向统计报告数据显示，2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落；同时，房地产开发贷款余额11.91万亿元，同比增长6.1%，增速比上年末低4个百分点。
此次央行及银保监会对于房地产贷款的集中度管理同时坚定“一城一策”的管理方式，极力避免制度僵化可能造成的金融风险。《通知》显示，地方监管可以结合所在地具体情况和以第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，进行2.5个百分点的增减。
《通知》下发后，上海、四川、山东、辽宁等地皆针对本地区房地产贷款集中度下发相应通知，其中对区域内部房地产贷款考核部分指标上限进行调整。
例如，辽宁方面将第三档的个人住房贷款占比上限调整为18.5%，较央行数据上调1个百分点；第四档个人住房贷款占比上限调整为14.5%，较央行数据上调两个百分点；第五档个人住房贷款占比上限调整为8.5%，较央行数据上调1个百分点。四川方面也类似，将第四档个人住房贷款集中度占比上限上调1.5个百分点至14%。
山东银保监局则将辖内城商行、民营银行房地产贷款集中度标准上限调高2.5个百分点至25%。对此，山东银保监局对外表示，该安排是考虑后续规范非标投资业务和表外理财业务，为资金实际投向房地产领域，但短期内无法收回，确需回表处理的留出必要空间。福建方面出台的细则则表示，对于调整确有困难的超标机构业务调整过渡期，经申请允许过渡期最长为6年，确保超标机构平稳过渡。
值得注意的是，银行对个人住房贷款的紧缩调整，或将会对某些城市个人住房贷款比例产生影响。3月8日，郑州市公积金管理中心下发《关于征求住房公积金个人住房贷款政策调整意见和建议的通知》，按照缴存和购房情况设定最高贷款比例（贷款金额占房产总价比例）。首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，最高贷款比例设定为70%不变，但异地贷款及其他情况最高贷款比例设定为40%，相较此前的60%有所下调。
郑州市住房管理中心信贷管理处处长陈建功对媒体解读称，首套住房贷款比例不变意在保障在郑州长期缴存公积金的刚需的贷款需求。但由于目前不少银行已经缩紧贷款，将会给公积金部门带来不小的压力，因此对于非刚需、二套房、异地贷款者，贷款比例未来可能会有所降低。
严打经营贷流向楼市
除对房地产开发贷款和住房贷款的调整外，监管层遏制房地产泡沫化的决心体现在金融端，还包括对“经营贷”的严格监管。
有银行业内人士对记者分析称，经营贷流向楼市有两大原因：首先，经营贷流向监管困难，银行方面仅能获悉钱款流向，但买卖交易是否构成难以确认，这种情况下，如果资金空转几手流入楼市，监管难度也会随之加大，对于购房者而言可操作空间很大。其次，经营贷能贷出的资金量比消费贷大很多，对于炒房者来说诱惑更大。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池则提及，由于政策面支持中小企业发展，目前经营贷利率普遍低于消费贷，或也成为经营贷流入楼市的一大原因。
上述银行业内人士同时表示，出于对不良贷款率的考虑，银行方面主观上并不想扩大中小企业贷款发放力度，但政策扶植下，银行方面压力较大。赵秀池则进一步表示，资本逐利的特性使得中小微贷款未必有实际效果。
2021年3月10日，在全国政协十三届四次会议最后一场“委员通道”上，全国政协委员、中国人民银行副行长陈雨露提及，2021年大型商业银行普惠小微贷款将会增长30%以上。如何使政策对中小企业的扶植落向实处，而非流向房地产领域，助长其泡沫化程度？ 对“经营贷”流向的严格监管显得尤为重要。
1月底，北京、上海、广州等重点城市率先开始严打经营贷流入楼市。北京房地产中介行业协会发布消息称，为坚决遏制投机炒房，近期北京市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构，要求不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。同时，新华社消息称，北京多家股份制银行上调经营贷利率。
某国有四大行北京地区从业人士对记者表示，目前该行并未上调经营贷利率，在资金去向监管方面，大行始终相对严格。
2021年1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，其中对信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理等方面提出要求。某股份制银行上海地区相关人士对记者表示，目前该行经营贷利率还未上调，但对贷款去向审核的确更加严格。
除此之外，广州、大连、重庆、苏州等地银保监局皆对当地银行经营贷款资金流向房地产领域作出处罚。近日流传的一份来自上海的《个人贷款提前收回告知函》则显示，由于借款人未按约履行借款合同“贷款用途”的相关规定，银行宣布合同下贷款提前到期，要求借款人限时归还全部贷款本息。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前全国楼市的运行态势和2015~2016年很类似：从深沪蔓延到广州、北京以及其他热点二线城市，整个都市圈的热度都在明显回升。不控制经营贷的流向将可能助推新一轮泡沫。对这一点监管层认识是很清楚的，所以严打经营贷和资金违规流入房地产市场，将是今年房地产调控的主要工作，也关系到今年的楼市能不能稳定下来。

⑷ 房企融资形势较为严峻，2019年不容乐观

近日，央行陆续公布了2018年4季度金融机构贷款投向统计报告、2018年金融统计数据报告、社会融资规模情况。具体来看，2018年房地产贷款增速整体平稳回落，其中保障性住房开发贷款增速回落明显，影响房地产开发贷款增速回落。房企到位资金累计增速较为平稳，定金及预收款加速增长带动到位资金增速上涨。受本轮房地产市场严格调控政策影响，个人住房贷款余额增速持续回落，2018年按揭贷款增速较为平稳。信托、委托贷款等传统的非标资金渠道同比少增或减少额持续扩大，主要原因是流向房地产市场的各种融资渠道受到限制，2018年房企融资形势不乐观。

1、2018年房地产贷款增速平稳回落，保障性住房开发贷款增速回落明显

从央行发布的一季度金融机构贷款数据来看：截止2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点；全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比上年水平低1.2个百分点。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

2018年末，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，受保障性住房开发贷款余额增速的回落影响，房地产开发贷款余额增速从3季度开始出现回落，但增速仍比上年高5.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，增速与上季末缩小4.5个百分点，增速逐步收窄已连续3月放缓。保障房开发建设一直以来是国家资金投入重点，但受棚改货币化安置逐渐进入后期影响，保障性住房开发贷款余额增速逐步回落。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

2、房企到位资金累计增速平稳，定金及预收款加速增长

2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。

从到位资金来源分析，国内贷款与利用外资同比均下降，房企销售回款对应的定金及预收款增长明显，个人按揭贷款资金来源增速也逐渐修复,跌幅继续收窄。12月全国首套房贷款利率迎来2018年以来首次放松，在当前流动性转向的环境下，预计房企资金面将保持平稳。

数据来源：国家统计局；整理：诸葛找房

3、按揭贷款同比增速较为稳定、利率首次“滞涨回落”

个人住房贷款余额增速持续下滑：个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。增速在2017年1季度达到高峰后，受本轮房地产严格调控政策影响，增速持续下滑。

2018年按揭贷款同比增速较为稳定，12月按揭贷款增量创2016年新低。（基于房地产市场调控需要以及防范金融风险需求，新增贷款中按揭贷款投向被进一步限制，居民中长期贷款这一基本上可以视同为按揭贷款的数据。）12月份居民按揭贷款增加3079亿元，为2016年3月以来的最低值，环比下跌29.88%，同比小幅下跌1.55%，略低于去年同期。12月按揭贷款增量创新低，一方面受房地产市场严格调控影响，成交量较为低迷致使按揭贷款增量走低；另一方面预示着房地产市场需求端也到达新的低点。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

据融360监测数据显示：全国首套房贷平均利率首次“滞涨回落”：2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，环比11月下降0.53%，自2017年1月以来首次滞涨回落，同比去年12月首套房贷款平均利率5.38%，上升5.58%。当前全国首套房贷平均利率已经到达相对高位，年内房贷利率的持续上浮，对于市场需求的释放呈现日益明显的抑制作用，同时伴随着下半年房地产市场成交量的下降、商品房销售量销售面积负增长，市场下行趋势显现。

下半年杭州、厦门等地按揭利率已有所回落，放款速度亦明显加快，预计后续保持相对稳定，首套房贷利率短期到顶，未来房贷利率很难出现较大幅度的调整。

数据来源：融360；整理：诸葛找房

3、2018年社会融资增速持续下滑，受制于表外融资萎缩

12月社会融资规模增量小幅回升，但全年社融总量仍不乐观：从央行公布社会融资数据来看，2018年社会融资规模存量为200.75万亿元，同比增长9.8%。全年社会融资规模增量累计为19.26万亿元，比2017年少3.14万亿元。全年存量增速持续下滑，年末11、12月份社融增量有所回升，但仍低于去年统计水平，可见社会融资仍不乐观。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

人民币贷款增量是社融增量主力，表外融资持续缩减且跌幅扩大：12月人民币贷款同比增长3500亿元，是社融增量是主要支撑来源。表外同比减少5252亿元，其中，12月份委托贷款减少2241亿元，同比多减2842亿元，委托贷款增量跌幅持续扩大；12月份信托贷款减少509亿元，同比多减2754亿元，信托贷款跌幅小幅扩大。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

4、M2同比增速处于低位水平增长，居民短贷、企业票据推动信贷规模增长

2018年全年M2同比增速处于低位水平增长：12月M2余额182.67万亿元,同比增长8.1%，增速比上月末高0.1个百分点，与2017年同期持平。全年来看，M2余额一直处于低速增长，同比增速较去年回落明显，全年同比增速均在9%以下。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

12月居民中长期贷款同比多增1328亿元：12月住户部门贷款增加4594亿元，同比多增约为1280亿元。其中短期贷款增加1515亿元，同比多增1328亿元；中长期贷款增加3079亿元，同比少增48亿元。居民中长期贷款仍不乐观，房企销售压力较大。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

12月票据融资同比多增约2000亿元：12月非金融企业及机关团体贷款同比增加近2300亿元。从结构看，信贷增加的主要来源仍是票据融资，票据融资同比增加近2000亿元，占同比新增信贷的86.96%；企业中长期贷款同比少增83亿元，相较前3个月的同比少增近1000亿元有所改善，“宽信用”下改善效果如何，仍需继续观察。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

综合12月份央行、国家统计局发布的多份报告来看，房地产行业所面临的资金态势仍较为严峻，融资渠道依然受限、融资额度愈发趋紧，资金成本也在攀升，海外债发型数量逐步增多。2019年房企仍处于偿债高峰期，销售端限制较为严格，多重影响因素叠加下，房企如何生存将成为2019年重要话题。

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⑸ 住房户均贷款余额

住房户均贷款余额18.9万亿元
2022年末，房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，增速比三季度末高1.5个百分点，比上年末高2.8个百分点。个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。
2月3日，中国人民银行发布的2022年四季度金融机构贷款投向统计报告显示，2022年末，金融机构人民币各项贷款余额213.99万亿元，同比增长11.1%；全年人民币贷款增加21.31万亿元，同比多增1.36万亿元。
  其中，房地产贷款增速回落，房地产开发贷款增速提升。数据显示，2022年末，人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点；全年增加7213亿元，占同期各项贷款增量的3.4%。
  2022年末，房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，增速比三季度末高1.5个百分点，比上年末高2.8个百分点。个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。
  同时，住户经营性贷款增速继续回升，住户消费贷款增速回落。2022年末，本外币住户贷款余额74.94万亿元，同比增长5.4%，增速比三季度末低1.8个百分点，比上年末低7.1个百分点；全年增加3.83万亿元，同比少增4.09万亿元。
  2022年末，本外币住户经营性贷款余额18.9万亿元，同比增长16.5%，比三季度末高0.4个百分点，比上年末低2.6个百分点；全年增加2.68万亿元，同比多增793亿元。住户消费性贷款（不含个人住房贷款）余额17.25万亿元，同比增长4.1%，增速比三季度末低1.3个百分点，比上年末低5.4个百分点；全年增加6755亿元，同比少增7646亿元。2022年二季度末，金融机构人民币各项贷款余额206.35万亿元，同比增长11.2%。
2、上半年，我国GDP为562642亿元。一季度末，中国居民部门杠杆率是62.1%。
从中我们可以得出两点信息：
1、住户贷款在总的贷款占比是35.51%左右。
2、居民杠杆率是居民部门的总负债与GDP的比值。62.1%意味着居民总债务占GDP比重超过60%。
国际货币基金组织认为，居民杠杆率超过65%会影响金融稳定，目前我国的居民杠杆率已经接近甚至有超过了。
居民负债主要是房贷。
央行数据显示，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%，增速比上年末低5.1个百分点。
整体来说这个增速高于GDP增速，但低于以往房贷增速，主要原因：
1、目前居民负债率处于高位，再继续增长的空间有限。
2、楼市比较冷，房价回调，居民买房热情下降。
央行数据还显示：
2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点。其中，房地产开发贷款余额12.49万亿元，同比下降0.2%，增速比上年末低1.1个百分点。
房地产贷款包含开发贷和按揭贷。最近一两年，受不时出现的房企流动性危机以及楼市入冬影响，房企从银行获得的资金明显减少。
7月28日的政治局会议提到：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
银保监会也表态：支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。
可以预计，接下来房企融资应该会得到改善，毕竟楼市太重要了，不仅涉及民生，还影响经济稳定大局。

⑹ 工商银行近三年财务分析2018-2020

城商行优等生上海银行2018年至2020年不良贷款率分别为1.14%、1.16%、1.22%，连续3年上升，拨备覆盖率分别为332.95%、337.15%、321.38%，连续3年呈下降趋势。
本刊特约作者 刘链／文
4月24日，上海银行发布2020年业绩报告，根据年报，2020年，上海银行实现营业收入507.46亿元，同比增长1.90%；实现归母净利润208.85亿元，同比增长2.89%。
截至2020年末，上海银行资产总额达到2.46万亿元，比2019年年末增长10.06%；存款总额达到1.3万亿元，比2019年年末增长9.37%；贷款总额达到1.10万亿元，比2019年年末增长12.92%。
2018年至2020年，上海银行的不良贷款率分别为1.14%、1.16%、1.22%，连续3年上升，在资产质量方面的表现不容乐观；与此同时，拨备覆盖率分别为332.95%、337.15%、321.38%，连续3年呈下降趋势。
业务增速方面的表现同样差强人意，2018年至2020年，上海银行的营收增速分别为32.49%、13.47%、1.90%，净利增速分别为17.65%、12.55%、2.89%，下滑趋势非常明显。
这里有一点需要格外注意，那就是上海银行2020年四季度的净利润同比增长48.11%至58.33亿元。一般而言，银行业第四季度的净利润要低于前三季度的均值，上海银行2020年前三季度的净利润同比下降7.99%，也就是说，上海银行在第四季度的净利润回补了前三个季度，使得2020年全年净利润止跌回升。要做到这一点实属不易，看来上海银行为了净利润增速为正也是“拼了”。
上海银行于2016年在上交所登陆，上市后资产规模扩张迅速，在城商行中仅次于北京银行。截至2020年年末，资产总额达到2.46万亿元，同比增长10.06%；负债总额为2.27万亿元，同比增长10.26%。值得注意的是，在资产负债规模增长的同时，上海银行的资产质量却面临一定的风险。
截至2020年年末，上海银行不良贷款余额达到134.01亿元，同比增加21.48亿元。回顾过去两年的数据发现，截至2018年年末、2019年年末、2020年年末，上海银行的不良贷款率分别为1.14%、1.16%、1.22%，已经连续3年呈上升趋势，这足以说明其内部风险管控存在较大的问题和不足。此外，截至2020年年末，上海银行拨备覆盖率为321.38%，较上年末下降了15.77个百分点。
而在资本管理方面，截至2020年年末，上海银行核心一级资本充足率、一级资本充足率、资本充足率分别为9.34%、10.46%、12.86%。其中一级资本充足率已连降3年，2018年年末、2019年年末分别为11.22%、10.92%；核心一级资本充足率自上市以来就一直处于下滑的状态，2016年至2020年，上海银行的核心一级资本充足率分别为11.13%、10.69%、9.83%、9.66%、9.34%。
面对资本充足水平的持续下滑，上海银行资本融资提上日程。2021年1月25日，上海银行公开发行人民币200亿元A股可转换公司债券。上海银行在公告中称，所募集资金在扣除发行费用后，将用于支持该行未来业务发展，在可转债转股后按照相关监管要求用于补充本行核心一级资本。
综合上述分析再来看上海银行2020年年报，在营收同比仅微增1.90%的情况下，上海银行还能实现净利润同比增长2.89%，确实需要下很大的工夫才能做到。尽管2020年年报最终将营收和净利润增速保持在正增长的区间，但毋庸置疑这样的正增长已经岌岌可危，大不如前。财经网金融梳理发现，上海银行2018年至2020年营业收入和净利润同比增长率已连续3年下滑，足以表明其业绩增长明显乏力。未来如果没有更好盈利能力和风控能力，业绩增速转负也并非不可能。
业绩靠拨备释放转正
平安证券认为，上海银行2020年实现归母净利润同比增长2.9%，利润重回正增长，盈利增速从2020年前三季度的-8.0%一举实现全年业绩增速的回正，而且四季度单季实现利润增速48.1%，利润增速的大幅提升除了与营收增速的小幅提升有关外，更多应该归因于拨备计提力度下降所带来的盈利释放。也就是说，拨备释放成为上海银行2020年业绩正增长的最大弹性因素。
2020年，上海银行实现营收同比增长1.90%，营收增速稳中有升，前三季度为-0.9%，四季度单季营收增速为10.8%。分结构来看，上海银行2020年全年净利息收入增速为14.6%，与前三季度18.5%的增速相比有所下降；手续费及佣金净收入同比增长9.5%，与前三季度7.3%的增速相比略有提升。
不过，需要注意的是，由于上海银行在2020年年报中调整了信用卡业务收入的核算口径，将分期收入从手续费收入调整为利息收入，因此对收入结构产生一定的扰动，但并不影响营收的增速。
上海银行2020年重分类后净息差为1.82%，同比上行4BP，息差表现优于同业，平安证券认为息差逆势提升主要归因于负债端成本的优化，负债端成本的改善驱动息差逆势走阔。
上海银行2020年全年计息负债成本率为2.26%，同比下降25BP，驱动主要来自存款成本的有效管控和主动负债成本的下行。受益于结构性存款为代表的高成本存款的有效管理，公司存款付息成本同比下降4BP至2.15%；尤其在主动负债方面，上海银行同业负债成本率同比下降67BP至2.18%，成功抓住了2020年利率下行的机会。
从资产端来看，上海银行贷款收益率同比下行42BP至5.06%，与行业的整体趋势相同。展望2021年，随着经济的逐步修复，银行基本面维持稳定，对于银行资产端定价弹性的提升相对有利，上海银行整体息差表现有望保持平稳态势。
再来看资产负债结构，截至2020年年末，上海银行总资产同比增长10.1%，与前三季度11.7%的同比增速相比有所放缓，但信贷投放力度不减，资产结构继续向贷款倾斜，截至2020年年末，上海银行贷款总额同比增长12.9%，比前三季度11.3%的同比增速进一步提升。
在贷款投放结构方面，由于上海银行在2020年下半年加大了对公投放的力度，且对公投放大于零售，对公新增投放526亿元，零售新增投放251亿元。从负债端看，2020年全年存款同比增长9.4%，与前三季度12.3%的增速相比确实有所放缓。
数据显示，上海银行2020年年末不良率为1.22%，环比持平。在不良生成方面，2020年四季度宏观经济持续改善，根据平安证券的测算，上海银行四季度单季年化不良生成率环比下行35BP至1.35%，不良生成压力有所改善。在前瞻性指标方面，截至2020年年末，上市银行关注类贷款率为1.91%，比上半年末下行4BP。
在拨备方面，由于四季度拨备计提力度的边际下降，2020年年末拨备覆盖率为321%，环比下行6.69个百分点；拨贷比为3.92%，环比下行8BP，但从拨备覆盖水平绝对值来看依然处于行业前列。上市银行2020年全年拨备计提同比增长6.6%，前三季度为19.8%。这表明上市银行不良生成压力边际缓释，资产质量保持稳定。
平安证券非常看好上海银行独特的区位优势，看好零售转型稳步推进对上海银行的积极影响。上海银行深耕以上海为主的长三角、粤港澳大湾区、京津冀等重点区域，区位优势显著，这些地区良好的信用环境为公司的发展奠定了坚实的基础。另一方面，公司加快推进零售转型，聚焦消费金融、财富管理、养老金融三大主线，持续加快零售业务布局，近三年实现核心客户数和客户AUM 的翻番，预计随着疫情缓和、经济修复、消费信贷需求回暖，上海银行的盈利有望继续迎来修复。
房地产不良贷款急剧恶化
通观上海银行2020年年报，值得注意的是其不良贷款及房地产不良贷款的变动。
年报显示，截至2020年年底，上海银行不良贷款率为1.22%，比2019年上升了0.06个百分点。根据年报，上海银行房地产行业不良贷款金额为37.47亿元，不良贷款率为2.39%，比2019年的0.1%增长了近23倍。实际上，在经过多年的快速增长之后，上海银行个人消费贷款在2020年也开始踩刹车。截至2020年年末，贷款余额为1583.69亿元，比2019年年末减少了166.9亿元，降幅已超10%。
事实上，2020年，在“房住不炒”的主基调下，国内房地产业的经营环境和融资环境均发生了深刻的变化，这对银行业而言也许也是一个“至暗时刻”。随着上市银行2020年年报的陆续披露，房地产业的真实情况逐渐浮出水面，银行与房地产相关资产的真实情况也呈现“冰山一角”，具体表现为各家银行房地产行业的不良贷款率普遍大增。
先来看国有银行的数据——2020年，工商银行房地产不良贷款金额为162.38亿元，不良贷款率为2.32%。这一比率比2019年1.71%的房地产不良贷款率增长了35.67%，而且远高于工商银行披露的2020年全年1.58%总体不良贷款率。
建设银行2020年房地产不良贷款率也从0.94%增长到了1.31%，增加了39.36%；农业银行则增长24.83%到1.81%；国有大行中增长幅度最大的当属交通银行，房地产不良贷款率2019年为0.33%，2020年增长到了1.35%，增长了4倍。
除了国有银行外，股份制银行中的中信银行、民生银行等2020年房地产不良贷款率的增长幅度也均超过了三位数，分别达到182%、146%。
不过，与上述银行相比，日前公布年报的上海银行在房地产贷款方面则更让人瞠目。数据显示，截至2020年年末，上海银行的客户贷款及垫款总额为10981亿元，比2019年年末的9725亿元同比增长12.9%，其中，投向房地产业的贷款余额为1567亿元，同比微增1.5%，占总贷款比例为14.27%。
单从占比来看，2019年年末，房地产业是上海银行第一大贷款来源，而到2020年年末，这一贷款的占比较2019年年末已下降了1.61个百分点，退居该行第二大贷款来源；而贷款占比为16.14%的租赁和商务服务业则升至第一位。
尽管房地产业的总贷款微增，占比下降，基本符合行业趋势，但令人不可思议的是，上海银行房地产业贷款的资产质量却出现大幅恶化。
数据显示，截至2020年年末，上海银行房地产业不良贷款余额为37.47亿元，与2019年年末的1.54亿元相比，增加了近36亿元，增幅高达2333%；与此同时，房地产业不良贷款率也从2019年年末的0.1%上升到了2.39%，同比增长了22.9倍。
房地产不良贷款率一度暴增近23倍，不但远超同的增速，也大幅超出市场预期。对此，上海银行在年报中表示，受房地产调控政策持续加码、收紧等影响，个别项目施工和租售进度未达预期，还款能力有所下降，导致房地产业不良贷款率有所波动。
实际上，自从将房子定位为“住而不炒”的政策方向以来，监管层对银行房地产贷款的政策不断收紧。尤其是在2020年，这一紧箍咒越发收紧，从房地产融资的“三道红线”，到为银行设定房地产贷款的具体比例，甚至银保监会主席郭树清也多次在公开场合表示，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。
就上海银行而言，如果去掉房地产业务，上海银行的总体资产质量也面临一定的风险。截至2020年年末，上海银行总的不良贷款余额达到134.01亿元，同比增加21.48亿元，增幅为19.09%。
同时，而且，如上所述，上海银行不良贷款率的增加并不是仅仅体现在2020年这一年。事实上，最近三年的2018年年末、2019年年末、2020年年末，上海银行的不良贷款率分别为1.14%、1.16%、1.22%，已经连续三年呈上升趋势。此外，截至2020年年末，上海银行拨备覆盖率为321.38%，较上年末下降了15.77个百分点。不良率连续上行，拨备水平还在下降，上海银行资产质量的压力由此可见一斑。
更为关键的问题在于，房地产业的形势不仅没有好转反而更为严峻。最近，部分热点城市楼市持续升温，引发新一轮房地产调控。上海、深圳、北京、广州、杭州等城市相继出台针对性调控政策，落实“房住不炒”的监管要求，打击违规和套利行为。
对于银行而言，房地产贷款投放除要落实房地产贷款集中度管理，严格防止信用贷、消费贷、经营贷等信贷资金违规流入外，个别银行的住房按揭贷款额度还接到了央行窗口指导。
“房地产信贷方面，房地产贷款集中度管理更加严格，住房按揭贷款额度受央行窗口指导，商业银行需严格防止信用贷、消费贷、经营贷等信贷资金违规流入房市，同时要严格审核首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、风险排查等，房地产信贷合规风险和操作风险加大。”有银行在2020年年度报告中坦言。
上海银行在年报中表示，该行稳步发展住房按揭业务，贯彻落实国家房地产宏观调控政策，坚持“房住不炒”定位前提下，立足区位优势，服务民生，引导住房按揭业务良性发展，支持对经营机构所在地一、二线城市居民自住和改善购房合理需求。
年报显示截至2020年年末，上海银行个人住房按揭贷款余额分别为1238.53亿元，比2019年末增长31.14%，占全部贷款的比例为12.22%。从按揭贷款的资产质量来看，截至2020年年末，上海银行住房按揭贷款不良率为0.14%，较上年末下降0.02个百分点。
与按揭贷款质量相比，上海银行对公房地产贷款资产质量令人堪忧。截至2020年年末，上海银行对公房地产不良贷款余额为37.47亿元，比2019年末增长23.3倍，不良率则提升至2.39%；房地产贷款余额占全部贷款比例为14.27%。
根据上海银行的解释，受房地产调控政策持续加码、收紧等影响，个别项目施工和租售进度未达预期，还款能力有所下降，导致房地产业不良贷款率有所波动。
上海银行还表示，在“三道红线”和“银行业房地产贷款集中度管理”政策下，房地产整体融资增速将受到限制，企业分化亦会有所加大。2021年，该行将严格实施房地产集中度管理要求，密切关注房地产企业“三道红线”，聚焦“优质客户”、“优质业务”，继续优化结构，稳健经营，推进房地产业务平稳健康发展。
消费贷猛踩刹车波动大
除了房地产业务暴露出的风险让令人担忧之外，上海银行优势业务消费贷业绩也似乎出现了问题。截至2020年年末，上海银行的资产总额达到2.46万亿元，同比增长10.06%；负债总额为2.27万亿元，同比增长10.26%。早在2015年年末时，上海银行个人消费贷的规模仅为120.77亿元。到了2019年年末，这一数据已攀升至1750.59亿元，5年时间增长了10倍有余。
进入2020年，上海银行的消费贷业务却突然踩下刹车。数据显示，早在2020年上半年年末时，上海银行个人消费贷规模已下降至1610.96亿元，相比2019年年末的1750.59亿元减少了139.63亿元，降幅为7.98%。
截至2020年年末，上海银行的个人消费贷规模为1583.69亿元，比2019年年末减少了166.9亿元，降幅进一步扩大为9.5%；在总贷款中的占比也从2019年年末的18%下降至14.42%，下降了3.58个百分点。
而且，从增速方面来看，早在2019年时，上海银行的消费贷业务增长已现疲软之势。从2016年到2018年，上海银行消费贷规模连续3年实现了翻倍增长，增速分别为129.09%、151.31%、127.39%。这一增速在2019年明显放缓，已降至11.16%。截至2020年年末，上海银行消费贷规模的增速已变成负值，余额出现下降。与此同时，该行消费贷的风险也逐渐显露。
数据显示，截至2020年年末，上海银行个人消费贷的不良贷款余额为29.66亿元，比2019年年末增加了9.6亿元，增幅达47.86%；个人消费贷的不良贷款率也从2019年年末的1.15%上升至1.87%，增幅高达62.6%。除此之外，同为零售业务的上海银行信用卡业务的不良贷款率也从2019年年末的1.63%上升到2020年年末的1.74%，上升了6.75%。
上海银行在年报中表示，从时序结构看，2020年上半年受疫情影响，催收能力受限，消费贷款逾期发生额增长，并在2020年第二季度生成不良，自下半年起，单月不良新增逐月下降，9月起不良贷款余额呈下降趋势，已逐步趋于稳定。
值得注意的是，自上海银行消费贷规模从2016年连年猛增后，最近5年，其消费贷的不良率也是连年上升。2016年至2020年，上海银行个人消费贷的不良贷款率分别为0.35%、0.43%、0.52%、1.15%、1.87%，呈逐年上升趋势。
有业内人士分析认为，部分银行前几年布局消费贷业务过于激进，如今规模膨胀后难逃不良率高企的惩罚，随着去年疫情爆发，更是加剧了这一风险的曝露。尽管之后开始压缩规模，但是由于规模基数过大，因此引发相关问题。
不过，总部同在上海的海通证券认为，上海银行在2020年下半年零售风险逐步缓释，资产结构优化调整，并且继续保持较低的成本收入比。
根据海通证券的分析，上海银行净利息收入抵消其他非息收入的不利影响。上海银行2020年全年归母净利润同比增长2.89%，营收同比增长1.90%。息差扩大、成本有效控制推动盈利增长，但其他非息收入下降32.29%有所拖累。这主要是由于2019年有一次性收入的高基数，2020年交易性金融资产在投资类中占比压缩，并且其中的同业理财、基金受市场利率下行影响。另一方面，成本收入比2020年全年为18.9%，同比下降1.1个百分点，在上市银行中甚至低于国有大行。
2020年，上海银行手续费及佣金净收入同比增长9.46%，零售业务发挥地缘优势；其中，财富管理中间业务收入同比增长21.48%。公司继续发挥养老金融独特优势，养老金客户综合资产同比增速20.73%，并且还通过代发工资、社保卡换发为零售表内外负债引流。截至2020年年末，上海银行零售整体AUM同比增长17.80%；下半年公司加大按揭贷款投放力度，按揭占比较年中提高1.06个百分点，个贷占比则回升0.31个百分点。
上海银行2020年全年净息差为1.82%，较2019年扩大4BP。2020年负债成本持续下行，上半年主要源于同业负债成本改善，下半年存款也开始改善，不仅定期存款成本下降，日均活期存款的占比在全年也比上半年提高1.01个百分点。这使得上海银行2020年全年负债成本比上半年下降6BP，全年同比下降25BP，对息差有明显的正向贡献。
截至2020年年末，上海银行不良率为1.22%，环比持平；关注类贷款占比为1.91%，环比提高12BP；逾期贷款率为1.60%，较年中下降54BP。消费类不良率全年经历倒V型走势，在下半年逐渐改善：2020年年末，上海银行消费类贷款、信用卡贷款、个人贷款总不良率为1.87%、1.74%、1.12%，分别比年中下降2BP、10BP、11BP。对公不良率年末较年中上升9BP，主要是房地产不良率有所上升。
总体来看，上海银行在2020年下半年零售风险逐步缓释，资产结构优化调整，并且继续保持较低的成本收入比。预计未来随着零售风险的缓释和不良的处置，尤其是下半年个贷改善趋势能能够延续，则上海银行资产质量有望改善。

⑺ 贷款增速最快领域

人民银行统计，2021年二季度末，金融机构人民币各项贷款余额185.5万亿元，同比增长12.3%;上半年增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。贷款投向呈现以下特点。

一、企事业单位中长期贷款增长加快

2021年二季度末，本外币企事业单位贷款余额119.11万亿元，同比增长10.8%，增速比上年末低1.6个百分点；上半年增加8.58万亿元，同比少增5809亿元。

分期限看，短期贷款及票据融资余额43.21万亿元，同比增长1.7%，增速比上年末低6.5个百分点；上半年增加1.65万亿元，同比少增2.43万亿元。中长期贷款余额72.69万亿元，同比增长16.8%，增速比上年末高1.5个百分点；上半年增加6.62万亿元，同比多增1.68万亿元。

分用途看，固定资产贷款余额51.08万亿元，同比增长11.4%，增速比上年末低0.2个百分点；经营性贷款余额49.22万亿元，同比增长11.4%，增速比上年末低1.5个百分点。

二、工业中长期贷款增速继续提升

2021年二季度末，本外币工业中长期贷款余额12.59万亿元，同比增长25.8%，增速比上年末高5.8个百分点；上半年增加1.59万亿元，同比多增7507亿元。其中，重工业中长期贷款余额10.85万亿元，同比增长24.4%，增速比上年末高5.9个百分点；轻工业中长期贷款余额1.74万亿元，同比增长35.2%，增速比上年末高4.5个百分点。

2021年二季度末，本外币服务业中长期贷款余额48.91万亿元，同比增长14.5%，增速比上年末高0.2个百分点；上半年增加3.85万亿元，同比多增5680亿元。房地产业中长期贷款同比增长3.2%，增速比上年末低4.6个百分点。

三、普惠金融领域贷款保持较快增长

2021年二季度末，人民币普惠金融领域贷款1余额24.76万亿元，同比增长25.5%，比上年末高1.3个百分点；上半年增加3.26万亿元，同比多增8324亿元。

2021年二季度末，普惠小微贷款余额17.74万亿元，同比增长31%，增速比上年末高0.7个百分点；上半年增加2.65万亿元，同比多增6734亿元。农户生产经营贷款余额6.59万亿元，同比增长13.6%；创业担保贷款余额2293亿元,同比增长32.9%；助学贷款余额1238亿元，同比增长11.2%。

2021年二季度末，原建档立卡人口存量贷款余额1221亿元；全国脱贫人口2贷款余额8556亿元。

四、绿色贷款增长速度加快

2021年二季度末，本外币绿色贷款3余额13.92万亿元，同比增长26.5%，比一季度末高1.9个百分点，高于各项贷款增速14.6个百分点，上半年增加1.87万亿元。其中，投向具有直接和间接碳减排效益项目的贷款分别为6.79和2.58万亿元，合计占绿色贷款的67.3%。

分用途看，基础设施绿色升级产业和清洁能源产业贷款余额分别为6.68和3.58万亿元，同比分别增长26.5%和19.9%。分行业看，交通运输、仓储和邮政业绿色贷款余额3.98万亿元，同比增长16.4%，上半年增加3295亿元；电力、热力、燃气及水生产和供应业绿色贷款余额3.88万亿元，同比增长20.2%，上半年增加3554亿元。

五、涉农贷款增速小幅回落

2021年二季度末，本外币涉农贷款余额41.66万亿元，同比增长10.1%，增速比上年末低0.6个百分点；上半年增加3.03万亿元，同比多增2072亿元。

2021年二季度末，农村（县及县以下）贷款余额34.74万亿元，同比增长11.5%，增速比上年末低0.4个百分点；上半年增加2.74万亿元，同比多增2823亿元。农户贷款余额12.86万亿元，同比增长15.1%，增速比上年末高0.9个百分点；上半年增加1.07万亿元，同比多增1980亿元。农业贷款余额4.53万亿元，同比增长5.9%，增速比一季度末和上年末分别低2.1和1.6个百分点；上半年增加2676亿元，同比少增727亿元。

六、房地产贷款增速持续下降

2021年二季度末，人民币房地产贷款余额50.78万亿元，同比增长9.5%，低于各项贷款增速2.8个百分点，比上年末增速低2.2个百分点；上半年增加2.42万亿元，占同期各项贷款增量的18.9%，比上年全年水平低6.5个百分点。

2021年二季度末，房地产开发贷款余额12.3万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末低3.3个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.65万亿元，同比减少1.5%，增速比上年末低2.5个百分点。个人住房贷款余额36.58万亿元，同比增长13%，增速比上年末低1.6个百分点。

七、住户经营性贷款加速增长

2021年二季度末，本外币住户贷款余额67.77万亿元，同比增长15.1%，增速比上年末高0.9个百分点；上半年增加4.58万亿元，同比多增1.03万亿元。

2021年二季度末，本外币住户经营性贷款余额15.42万亿元，同比增长22.8%，增速比上年末高2.8个百分点；上半年增加1.8万亿元，同比多增5924亿元。住户消费性贷款余额52.35万亿元，同比增加13%，增速比上年末高0.3个百分点；二季度增加2.78万亿元，同比多增4331亿元。

注1：依据《中国人民银行关于对普惠金融实施定向降准的通知》（银发﹝2017﹞222号）和《中国人民银行关于调整普惠金融定向降准有关考核标准的通知》（银发﹝2018﹞351号），普惠金融领域贷款包括单户授信小于1000万元的小微型企业贷款、个体工商户经营性贷款、小微企业主经营性贷款、农户生产经营贷款、建档立卡贫困人口消费贷款、创业担保贷款和助学贷款。

注2：脱贫人口包括原建档立卡贫困人口和已脱贫人口。由于国务院扶贫办提供的贫困人口基础信息中区分了已脱贫享受政策和已脱贫不享受政策的人员信息，根据金融扶贫政策要求，从2019年起，已脱贫人口贷款中不再包括对已脱贫不享受政策的贫困人口发放的贷款。

注3：绿色贷款是指金融机构为支持环境改善、应对气候变化和资源节约高效利用等经济活动，发放给企（事）业法人、国家规定可以作为借款人的其他组织或个人，用于投向节能环保、清洁生产、清洁能源、生态环境、基础设施绿色升级和绿色服务等领域的贷款。

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⑻ 普惠领域小微企业贷款增长情况如何

7月24日消息，中国人民银行近日发布的2018年上半年金融机构贷款投向统计报告显示：6月末，金融机构人民币各项贷款余额129.15万亿元，同比增长12.7%，增速比上季末低0.1个百分点；上半年增加9.03万亿元，同比多增1.06万亿元。贷款投向呈现以下特点：

企业及机关团体贷款增速提升。6月末，本外币非金融企业及机关团体贷款余额86.20万亿元，同比增长9.3%，增速比上季末高0.4个百分点；上半年增加5.19万亿元，同比多增7668亿元。

个人住房贷款增速放缓。6月末，人民币房地产贷款余额35.78万亿元，同比增长20.4%，增速比上季末高0.1个百分点；上半年增加3.54万亿元，占同期各项贷款增量的39.2%，占比比上季末高0.1个百分点。

住户消费性贷款增长持续回落。6月末，本外币住户贷款余额44.13万亿元，同比增长18.8%，增速比上季末低1.2个百分点；上半年增加3.6万亿元，同比少增1721亿元。其中，本外币住户消费性贷款余额34.47万亿元，同比增长21.1%，增速比上季末低2.3个百分点，上半年增加2.94万亿元，同比少增4539亿元。