监管要求银行贷款户均余额

① 监管层再亮剑，设置银行涉房贷款占比“安全线”

继“三道红线”后，监管层对于房地产资金层面的监管再“亮剑”。12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称“《通知》”），自2021年1月1日起实施。根据《通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分五档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
在业内看来，此次央行出台的新规，从资金端对房地产信贷进行额度限制，是房地产市场长效机制的手段之一，预计从明年开始，银行业中涉房贷款的扩张速度或将放缓。
防范金融风险，建立房地产贷款集中度管理制度
根据《通知》，为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
《通知》指出，房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（简称“房地产贷款占比”）和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（简称“个人住房贷款占比”）应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。
那么，为何要建立房地产贷款集中度管理制度？
中国人民银行、银保监会在答记者问中表示，根据党中央、国务院关于进一步落实房地产长效机制、实施好房地产金融审慎管理制度的要求，人民银行、银保监会借鉴国际经验并结合我国国情，研究制定了房地产贷款集中度管理制度，以提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，此次央行出台的新规是从资金端对房地产信贷进行额度限制，是房地产市场长效机制的手段之一，主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，推动房地产与金融与实体经济平衡发展。而就其原因来看，过去一段时间，金融信贷中涉及房地产的比例较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，也挤占了社会信贷资源，不利于构建国内大循环。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，“三道红线”是对房地产资金需求端的管理，此次“涉房贷”集中管理制度则是对资金供给端的收紧。
分五档设置涉房贷款占比上限，个贷占比最高不超32.5%
值得关注的是，此次央行新规，分档设置银行业金融机构中涉房贷款余额占比上限，对于超标者设置调整时间并要求制定调整方案。
《通知》称，人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理，并综合考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。

央行新政分五档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。
其中，分五档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，第一档为中资大型银行，包括包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限40%，个人住房贷款占比上限32.5%；第二档为中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行等，房地产贷款占比上限27.5%，个人住房贷款占比上限20%；第三档为中资小型银行和非县域农合机构，房地产贷款占比上限22.5%，个人住房贷款占比上限17.5%；第四档为县域农合机构，房地产贷款占比上限17.5%，个人住房贷款占比上限12.5%；第五档为村镇银行，房地产贷款占比上限12.5%，个人住房贷款占比上限7.5%。
对于占比超出管理要求的，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为《通知》实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为《通知》实施之日起4年。
对于当前超出管理要求的银行业金融机构，《通知》要求制定过渡期业务调整方案。其中，适用于第一档和第二档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，《通知》实施之日起1个月内将调整方案报送人民银行、银保监会，并按季度报告执行情况。适用于第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，《通知》实施之日起1个月内将调整方案报送当地人民银行分支机构、银保监会派出机构，并按季度报告执行情况。
许小乐表示，从银行分类比例来看，规模越小，房地产贷款的比例限制越低，对大型银行相对比较宽松。潘浩指出，以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。
业内：未来银行中涉房贷款的扩张速度或将放缓
央行建立房地产贷款集中度管理制度，设置涉房贷款余额上限，对于银行业金融机构以及房地产市场将产生怎样的影响？
对此，中国人民银行、银保监会在答记者问中称，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。
许小乐表示，央行新政对于短期市场不会造成大的影响。其一，设置的额度比例与今年的情况基本符合。数据显示，截至今年三季度末，商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%，个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%，平均水平低于管理目标限制。其二，根据年末银行的实际情况设定了过渡期，超出管理要求越高的，过渡期时间越长，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免过大变动。
具体到单个银行机构，植信投资研究院高级研究员马泓表示，绝大部分大型和中型银行指标较为健康，但也存在部分大型或者中型银行在个别指标上“踩线”的情况，而中小城商行则在涉房贷款业务方面可能需要作出更多调整。具体来看，根据2020年上半年财报，大型银行中建行和邮储银行个人信贷余额占比超过32.5%的“红线”，分别为34.4%和33.6%，但两家大行总体涉房贷款比例都低于40%。中型银行中，招商银行个人贷款余额占比24.7%、房地产贷款余额占比33.2%，均超过“红线”。中小城商行中，有相当比例的银行指标超过“红线”，例如厦门银行、齐鲁银行等。
“可以预见的是，从2021年开始，银行业中涉房贷款的扩张速度将有可能放缓，结合贷款质量（不良率）综合考虑，相较个人住房贷款而言，针对房地产开发商的贷款下降的比重可能更多，对住房金融长期风险的平抑将起到重要的作用。” 马泓表示。
马泓还表示，从趋势来看，未来对租赁住房的贷款业务有可能将会增加。《通知》指出，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

② 房地产金融监管政策意在建立规范和长效机制

2021年1月，市场短期资金价格有不同程度的上涨，部分商业银行小幅上调贷款利率，货币市场流动性阶段性明显偏紧。市场上有观点认为，此轮流动性阶段性偏紧、利率上行主要是针对房地产泡沫。我们认为，监管部门针对住房金融政策严格规范的意图已经比较明确，国内房价上涨过快及其泡沫风险更多体现的是局部、结构性的。过去两年，全国大部分地区房价涨幅逐步回落，仅一线和少数重点二线、三线城市房价涨幅相对较快，成为当前房地产调控的重点区域。
“三道红线”和集中度管理体现住房金融政策连续性
自2020年三季度开始，金融监管部门对房地产融资采取了一系列针对性的调节措施。前有“三道红线”，对房企资产负债的水平和结构提出新的要求；后又发布银行业金融机构房地产贷款集中度的通知（下称《通知》），对银行房地产贷款的结构提出要求，包括适当控制居民购房贷款规模，严防利用消费贷、首付贷资金违规加杠杆行为；对房企加强融资管控，包含贷款、信托及境内外债券融资。过去几年居民部门杠杆率增长较快，贷款价值比LTV从2017年的0.29升至2020年的0.34。“三道红线”和集中度管理体现了监管部门对住房金融政策的连续性，是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措。
2019年以来，银行个人按揭贷款增速进一步有所放缓。2020年全国个人按揭贷款3万亿，同比增长9.9%，增速较2019年回落5.2个百分点。个人按揭贷款增速已经低于同期金融机构人民币贷款余额12.5%的增速。自2016年以来，新增个人按揭贷款占金融机构新增贷款比例已经从19.3%降至13.4%，个人住房贷款余额占比尚不到20%。可见，当前并没有大幅收缩按揭贷款余额、大幅放缓按揭贷增速的必要。银行业金融机构房地产贷款集中度管理政策出台的主要目的是，构建规范性管理的框架。长期以来房地产开发贷款占整个贷款的比重始终在7%左右的较低水平，近年来变化不大，升得快的是按揭贷款。结合贷款质量（不良率）综合考虑，相较个人住房贷款而言，房地产开发商贷款比重下降的空间更小。未来在“三道红线”的管理下，部分房企杠杆水平较高，负债规模增长将有所放缓，将寻求更多元化的融资方式，尤其是在直接融资领域。未来商业银行房地产开发贷款增速将会有所放缓，在银行信贷余额中的比重会在稳定运行中有所下降。
三条红线控制房企杠杆水平对市场的影响是收缩供给，并不能起到控制房价的作用，相反可能会因为引起供给放缓而不利于抑制房价上涨。因此，显然不能将三条红线的举措理解为是为了控制房价上涨和泡沫。该举措重要的政策意图是通过合理控制房企杠杆水平，达到控制房地产金融风险的目的。
根据上市银行2020年前三季度所披露的财报来看，大部分银行涉房贷款增速在过去几年均保持两位数增长，存在部分银行个人住房贷款超过相应标准的状况。“踩红线”的银行在未来2-4年时间内将做出相应调整，在控制新增个人住房信贷增速的同时，适当压缩存量，达到监管要求。从上市银行及公开市场信息来看，需要进行调整涉房贷款的银行规模相对有限，涉及到的房地产贷款余额占到整个金融机构涉房贷款余额的比例约四分之一，主要集中在建行、邮储、招行、浦发、兴业等几家中资大中型银行。据测算，假设这几家银行整体贷款增速运行平稳，平均每家银行在2021年涉房贷款或少增1000亿到1500亿之间，占到各自涉房贷款的比例在5%-10%之间，占到各自银行贷款余额的比重在1%-3%，占银行业房地产贷款比重约1.5%，应当说需要调整的规模并不大，而且具有2-4年的整改期。而更多的银行并未踩红线，客观上存在填补空缺的可能性。可见，监管部门的集中度管理政策并不会带来房地产贷款增速大幅下滑、占比明显走低的结果。从这一点看，集中度政策更多的是具有规范性和着眼长远风险管理的考量，并非是为了达成短期控制房价上涨的目标。
按上述判断，当前房贷利率全口径显著上行的概率也较小。1月份首套房贷平均利率较2020年12月下降了1个基点，结合降低实体经济融资成本的要求和央行货币政策采取“不急转弯”的策略来看，短中期内基准利率LPR向上调整的概率不大。参考以往涉房信贷收紧时期的表现来看，住房金融政策在未来6-12个月内可能将保持中性的姿态，主要还是针对深圳、广州、上海等房价涨幅相对较大、涉房贷款增速较快的区域，会适当偏紧一些。
多管齐下针对性地改善结构性问题
2020年中央经济工作会议首次明确提出，要解决好大城市住房供给不足的问题，继续实施“因城施策”，促进房地产市场平稳健康发展。长期以来，国内房地产市场地区间人地错配是部分城市房价高企的首要原因。近期统计数据表明，地方政府正在落实因城施策的政策理念。2020年，一线城市土地供应占地面积同比增长33%，明显高于二线（9%）、三线（2%）城市的土地供应增速。
“十四五”时期，国内将加强住房保障体系建设，有效扩大保障性租赁住房供给。以上海为例，《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中提出，计划2021年新增5.3万套租赁住房，到2025年形成租赁住房供应40万套以上。
房价涨跌与涉房贷款增速具有较强的相关性，未来住房金融调控将更聚焦重点城市，突出结构性特点，而非“一刀切”。在中央“房住不炒”的政策下，房地产市场调控政策将持续从严和规范。尤其是在结构上，合理调节大中型商业银行在热点城市的涉房贷款，对缓解局部住房金融风险将起到关键的作用。1月27日起，广州四大行房贷全线涨价，房贷利率整体上调15个基点。
在地方政府层面，按照“因城施策”原则，针对热点城市继续采取限购、限贷、限价等调控措施，并单列租赁住房土地指标，加大租赁住房供给建设；从供需两端出台政策，以稳定房地产市场运行为主要目标。包括上海、深圳、广州、杭州、成都、厦门、南京等主要热点城市都相应出台了管控政策，从土地、销售和信贷领域实施综合管理。未来政策主线重在建立规范和长效机制，会取得比以往注重金融总量调控更好的政策效果。
（原以为《房地产金融监管政策意在建立规范和长效机制》 作者分别为植信投资首席经济学家兼研究院院长，植信投资研究院高级研究员）

③ 我国商业银行法规定商业银行的贷款余额和存款余额的比例不得超过

75%
贷款是指银行或其他金融机构，按一定利率和必须归还等条件，出借货币资金的一种信用活动形式，简单通俗的理解就是需要利息的借钱。广义的贷款指贷款、贴现、透支等出贷资金的总称。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展；同时银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。

④ 农产品企业银行借款一般占多少比例合理

很高兴为您解答涉农及小微企业贷款占比监管要求：涉农贷款和小微企业贷款在各项贷款的占比长期保持在60%和50%左右，涉农贷款和小微企业贷款户均余额分别为30万元和131万元。银保监会表示，农村商业银行以在银行业10%的资产占比规模，贡献了中国涉农贷款和小微企业贷款22%和21%的规模，成为支持“三农”和小微企业名副其实的金融主力军。但是在改革发展过程中，少部分农村商业银行出现了经营定位“离农脱小”的盲目扩张倾向。

⑤ 拨备覆盖率最低监管要求

拨备覆盖率最低监管要求是在120%-150%。

拨备覆盖率（也称为“拨备充足率”）是实际上银行贷款可能发生的呆、坏账准备金的使用比率。不良贷款拨备覆盖率是衡量商业银行贷款损失准备金计提是否充足的一个重要指标。该项指标从宏观上反映银行贷款的风险程度及社会经济环境、诚信等方面的情况。

依据《股份制商业银行风险评级体系（暂行）》，拨备覆盖率是实际计提贷款损失准备对不良贷款的比率，该比率最佳状态为100%。拨备覆盖率是银行的重要指标，这个指标考察的是银行财务是否稳健，风险是否可控。

意义

1、拨备覆盖率指郑橘伍标是银行贷款可能发生的呆、坏账准备金的使用比率，是银行出于审慎经营的考虑，防范风险的一个方面，也是反应业绩真实性的一个量化指标。此项比率应不低于100%，否喊或则为计提不足，存在准备金缺口。

2、比率越高说明抵御风险的能力越强。拨备率的高低应适合风险程度，不能过低导致拨备金不足，利润虚增；也不能过高导致拨备金多余，利润虚降。

⑥ 对同一贷款客户的贷款余额与银行资本余额的比例不得超过15%

我国《商业银行法》规定：对同一借款人贷款余额与商业银行资本余额之比不得超过10%。这一规定，旨在分散贷款风险，防止贷款投放的过分集中。
我国《商业银行法》规定的单个贷款比例指标和人民银行规定的《监控指标》不相同，《监控指标》规定：对同一借款客户的贷款余额与银行资本总额的比例不得超过15%，它是以银行资本总额来计算的。在《商业银行法》生效实施后，当依《商业银行法》的规定。关于单个贷款比例指标，《监控指标》还规定：对最大10家客户发放的贷款总额不得超过银行资本总额的50%。

⑦ 为什么贷款需要我提供银行卡的余额

贷款一般需要提供银行卡的流水，以及收入证明等等，证明你具有还款能力。你恐怕是在不正规的网贷公司申请贷款，提供银行卡余额确实不是正规的操作，你还是谨防诈骗吧，别被他们高额的贷款额度和超低的贷款门槛给忽悠了。

⑧ 监管机构要求大型银行控制房贷规模是怎么回事

9月27日，三位银行业人士向《21世纪经济报道》记者表示，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。此外，部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。

一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。

另一城商行人士表示，央行要求大行压低按揭贷款等房地产贷款余额，但未见到相关发文。但也有另一家大行总行人士表示，该行内部讨论了信贷规模，但对贷款结构暂无有新的要求。

(8)监管要求银行贷款户均余额扩展阅读：

“金九银十”本是楼市旺季，但部分银行信贷额度紧张

9月27日，有广州按揭公司人士反馈称，目前农行、邮储、招行等个人按揭贷款额度比较紧张，部分LPR基准利率加点20BP的放款较慢，LPR加点30BP仍正常放款。

今年楼市受新冠疫情影响，上半年大幅下降，疫情之后，房地产销售迅速回暖。根据国家统计局数据，1-8月，全国商品房销售面积98486万平方米，同比下降3.3%。

8月单月销售额同比增长27.1%，增速继上月后再创近两年新高。部分城市销售已经提升，8月北京商品住宅销售面积99.3万平方米，环比上升48.5%，同比上升了84.2%，创下2017年以来单月销售面积的新高。

⑨ 央行：境内银行应确保任一时点境外贷款余额不超上限

凤凰网房产报道 1月29日，中国央行发布关于《中国人民银行 国家外汇管理局关于银行业金融机构境外贷款业务有关事宜的通知（征求意见稿）》公开征求意见的反馈。

其中提到，境内银行应做好境外贷款业务规划和管理，确保任一时点贷款余额不超过上限。若因银行一级资本净额（营运资金）、境外贷款杠杆率或宏观审慎调节参数调整导致境外贷款余额超过上限，银行应暂停办理新的境外贷款业务，直至境外贷款余额调整至上限之内。中国人民银行、国家外汇管理局对27家银行境外贷款业务实行统一管理。

境内银行应按照审慎经营原则，综合考虑资产负债情况和币种结构等各方面因素，统筹境内、境外业务发展，在境外贷款余额上限内按规定自主开展境外贷款业务，鼓励对有实际需求的境外企业优先采用人民币贷款。

标签： 中国人民银行 国家外汇管理局 境外贷款