2018年末个人住房贷款余额

1. 广发银行已发行130亿ABS 信用卡贷款余额5千亿

过去几年，个人消费信贷ABS发行规模增长20倍以上，从年均几十亿规模增至千亿以上，成为仅次于住房信贷和汽车消费 贷款 的第三力量。消费信贷ABS的玩家主要是银行和持牌消费金融机构。

今年上半年，广发银行发行了“臻鑫2019年第一期个人消费贷款资产支持证券”，总额55.88亿元，底层资产为广发银行 信用卡 消费分期。

自2015年以来，广发银行累计发行了四期个人消费分期ABS，累计金额127.9亿元，其中三单底层资产为信用卡现金分期，一单底层资产为信用卡消费分期。

2015年央行发布”7号文”后，以汽车抵押贷款、住房抵押贷款和消费贷款及信用卡等为基础资产的资产证券化业务得到了迅猛发展，其中个人消费贷款增速最快。

据中国资产证券化分析网统计，2015年，个人消费贷款ABS发行金额仅113亿元；2017年飙升至1489亿元，2018年，在金融去杠杆的大背景下，个人消费贷款ABS发行金额依然高达1101亿元。

中国资产证券化分析网统计数据显示，过去几年个人消费贷款ABS前十名发起机构中，除了捷信消费金融和中银消费金融外，其余均为银行机构。

广发银行个人消费贷款ABS发行规模排名第六，累计发行四单，金额127.9亿元。

广发银行最近一期个人消费贷款ABS是2019年上半年发行的“臻鑫2019年第一期个人消费贷款资产支持证券”，总额55.88亿元，底层资产为广发银行信用卡消费分期。

从披露信息看，本次发行ABS分为优先A档、优先B档和次级三档，其中优先A档发行金额46.74亿元，占比83.64%；优先B档发行金额2.98亿元，占比5.33%；次级档发行金额6.16亿元，占比11.03%。

本期证券入池贷款共计1223576笔，借款人户数68.9万笔，资产池合同金额91.26亿元，未尝本金余额55.88亿元，单笔贷款最大未尝还本金金额为8.25万元，单笔贷款平均本金余额仅0.46万元。可见，资产池分散度较高，集中风险较低。

此外，资产池贷款加权平均年化 手续费 率为6.99%，其中，7%-9%年化手续费的贷款余额占比46%。而本次证券优先A档发行 利率 仅3.2%，优先B档发行利率3.76%，利差空间较大。

值得关注的是，以往发行的四单ABS产品中，前三期底层资产均为信用卡现金分期，其发行利率优先级最低4.35%，最高4.98%，次级最低4.7%，最高5.29%。第四单底层资产为信用卡消费分期，优先级利率仅有3.2%，次级发行利率为3.76%。

在中债资信的评级报告中，以逾期90天以上贷款为违约标准，统计了66个静态样本池的累计违约率。图表显示，大部分样本池的累计违约率在12期之后趋于平缓，整体违约率水平介于2%-2.5%。值得注意的是，2017年下半年和2018年一季度的样本池违约率曲线走势较为陡峭，风险水平似乎有所上升。

而根据评级报告估算，此次资产池中逾期90天以上贷款的回收率为16%。

公开信息显示，广发银行成立于1988年，是我国首批股份制商业银行之一，大股东中国人寿(港股02628)持有广发银行43.69%股份。截至2018年末，广发银行资产总额2.36万亿元，负债总额2.20万亿元；存款总额1.32万亿元，较年初增长22.28%；贷款总额1.34万亿元，较年初增长21.51%。2018年，广发银行实现营业收入593.20亿元，净利润107亿元。

截至2018年末，广发银行个人贷款余额7409.44亿元，较年初增长29.08%，主要是信用卡业务、个人住房 按揭 贷款和消费信贷业务增长较快。个人贷款结构中，信用卡透支占比超过65%。截至2018年末，广发银行个人住房贷款余额为1474.82亿元，占比19.90%；个人信用卡透支贷款余额4855.01亿元，占比65.52%。截止2017年末，广发信用卡透支余额为3787亿元。

截至2018年末，信用卡累计发卡量6994万张，较年初增长22.47%，不良贷款率为1.30%，较年初降低0.27个百分点。

2. 住房公积金多渠道保障“住有所居”

近日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布《全国住房公积金2018年年度报告》，全面披露2018年全国住房公积金管理运行情况、社会经济效益和重要事项。《报告》称，住房公积金各项业务运行总体平稳，资金总体安全，多渠道保障住有所居。2018年，住房消费类提取11718.33亿元，占当年提取额14740.5亿元的79.50%，发放住房公积金个人住房贷款252.58万笔、10218.53亿元，为贷款职工节约利息支出2019.98亿元。

住房公积金各项业务运行总体平稳。2018年末，住房公积金缴存总额145899.77亿元，提取总额87964.89亿元，缴存总额扣除提取总额后的缴存余额为57934.88亿元;发放个人住房贷款总额度85821.32亿元，个人住房贷款余额49845.78亿元，保障性住房建设试点项目贷款余额46.11亿元，国债余额19.71亿元;缴存余额扣除个人住房贷款余额、保障性住房建设试点项目贷款余额和国债余额后的结余资金为8023.28亿元。  

住房公积金资金总体安全。截至2018年末，个人住房贷款风险准备金余额1925.90亿元，占个人住房贷款余额的3.86%，达到逾期贷款额的112.82倍，能够充分覆盖个人住房贷款风险。住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款无逾期，试点项目贷款风险准备金余额12.39亿元，占试点项目贷款余额的26.86%。自2018年1月至今，清收住房公积金历史遗留风险资产1.18亿元，历史遗留风险资产全部收回。  

住房公积金管理运营呈现出一系列积极的新特点：  

住房公积金多渠道保障住有所居。一方面，住房公积金大力支持租赁住房消费。住房租赁提取730.40亿元，同比增长64.22%，住房租赁提取人数766.44万人，人均提取金额0.95万元，住房租赁提取在各类提取中增速最快，住房公积金帮助职工通过租赁解决住房问题的力度进一步加大;另一方面，住房公积金贷款重点满足基本住房需求。当年发放的个人住房贷款中，中、低收入群体占95.73%，首套住房贷款占85.91%，144(含)平方米以下普通住房占89.45%，住房公积金贷款重点支持中低收入职工购买首套普通住房。  

非公经济缴存职工已成为缴存主力。2018年，住房公积金实缴单位291.59万个，实缴职工14436.41万人，分别比上年增长11.15%和5.09%，全国净增住房公积金缴存单位29.26万个，净增实缴职工699.19万人，住房公积金实缴单位数、实缴职工数持续稳定增长。全年住房公积金缴存额21054.65亿元，比上年增长12.43%，住房公积金年度缴存额继续保持较高速度增长。新开户职工中，城镇私营企业及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位和其他类型单位的职工占比达72.92%，比上年增加1.55个百分点，非公经济单位缴存扩面效果显著。农业转移人口及新就业大学生等新市民1113.92万人，占新开户职工的55.97%，住房公积金成为新市民解决住房问题的重要渠道。缴存职工中，港澳台同胞1.24万人，比上年增长79.71%，有效促进了在内地(大陆)就业的港澳台同胞安居乐业。  

3. 房企融资形势较为严峻，2019年不容乐观

近日，央行陆续公布了2018年4季度金融机构贷款投向统计报告、2018年金融统计数据报告、社会融资规模情况。具体来看，2018年房地产贷款增速整体平稳回落，其中保障性住房开发贷款增速回落明显，影响房地产开发贷款增速回落。房企到位资金累计增速较为平稳，定金及预收款加速增长带动到位资金增速上涨。受本轮房地产市场严格调控政策影响，个人住房贷款余额增速持续回落，2018年按揭贷款增速较为平稳。信托、委托贷款等传统的非标资金渠道同比少增或减少额持续扩大，主要原因是流向房地产市场的各种融资渠道受到限制，2018年房企融资形势不乐观。

1、2018年房地产贷款增速平稳回落，保障性住房开发贷款增速回落明显

从央行发布的一季度金融机构贷款数据来看：截止2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点；全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比上年水平低1.2个百分点。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

2018年末，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，受保障性住房开发贷款余额增速的回落影响，房地产开发贷款余额增速从3季度开始出现回落，但增速仍比上年高5.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，增速与上季末缩小4.5个百分点，增速逐步收窄已连续3月放缓。保障房开发建设一直以来是国家资金投入重点，但受棚改货币化安置逐渐进入后期影响，保障性住房开发贷款余额增速逐步回落。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

2、房企到位资金累计增速平稳，定金及预收款加速增长

2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。

从到位资金来源分析，国内贷款与利用外资同比均下降，房企销售回款对应的定金及预收款增长明显，个人按揭贷款资金来源增速也逐渐修复,跌幅继续收窄。12月全国首套房贷款利率迎来2018年以来首次放松，在当前流动性转向的环境下，预计房企资金面将保持平稳。

数据来源：国家统计局；整理：诸葛找房

3、按揭贷款同比增速较为稳定、利率首次“滞涨回落”

个人住房贷款余额增速持续下滑：个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。增速在2017年1季度达到高峰后，受本轮房地产严格调控政策影响，增速持续下滑。

2018年按揭贷款同比增速较为稳定，12月按揭贷款增量创2016年新低。（基于房地产市场调控需要以及防范金融风险需求，新增贷款中按揭贷款投向被进一步限制，居民中长期贷款这一基本上可以视同为按揭贷款的数据。）12月份居民按揭贷款增加3079亿元，为2016年3月以来的最低值，环比下跌29.88%，同比小幅下跌1.55%，略低于去年同期。12月按揭贷款增量创新低，一方面受房地产市场严格调控影响，成交量较为低迷致使按揭贷款增量走低；另一方面预示着房地产市场需求端也到达新的低点。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

据融360监测数据显示：全国首套房贷平均利率首次“滞涨回落”：2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，环比11月下降0.53%，自2017年1月以来首次滞涨回落，同比去年12月首套房贷款平均利率5.38%，上升5.58%。当前全国首套房贷平均利率已经到达相对高位，年内房贷利率的持续上浮，对于市场需求的释放呈现日益明显的抑制作用，同时伴随着下半年房地产市场成交量的下降、商品房销售量销售面积负增长，市场下行趋势显现。

下半年杭州、厦门等地按揭利率已有所回落，放款速度亦明显加快，预计后续保持相对稳定，首套房贷利率短期到顶，未来房贷利率很难出现较大幅度的调整。

数据来源：融360；整理：诸葛找房

3、2018年社会融资增速持续下滑，受制于表外融资萎缩

12月社会融资规模增量小幅回升，但全年社融总量仍不乐观：从央行公布社会融资数据来看，2018年社会融资规模存量为200.75万亿元，同比增长9.8%。全年社会融资规模增量累计为19.26万亿元，比2017年少3.14万亿元。全年存量增速持续下滑，年末11、12月份社融增量有所回升，但仍低于去年统计水平，可见社会融资仍不乐观。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

人民币贷款增量是社融增量主力，表外融资持续缩减且跌幅扩大：12月人民币贷款同比增长3500亿元，是社融增量是主要支撑来源。表外同比减少5252亿元，其中，12月份委托贷款减少2241亿元，同比多减2842亿元，委托贷款增量跌幅持续扩大；12月份信托贷款减少509亿元，同比多减2754亿元，信托贷款跌幅小幅扩大。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

4、M2同比增速处于低位水平增长，居民短贷、企业票据推动信贷规模增长

2018年全年M2同比增速处于低位水平增长：12月M2余额182.67万亿元,同比增长8.1%，增速比上月末高0.1个百分点，与2017年同期持平。全年来看，M2余额一直处于低速增长，同比增速较去年回落明显，全年同比增速均在9%以下。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

12月居民中长期贷款同比多增1328亿元：12月住户部门贷款增加4594亿元，同比多增约为1280亿元。其中短期贷款增加1515亿元，同比多增1328亿元；中长期贷款增加3079亿元，同比少增48亿元。居民中长期贷款仍不乐观，房企销售压力较大。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

12月票据融资同比多增约2000亿元：12月非金融企业及机关团体贷款同比增加近2300亿元。从结构看，信贷增加的主要来源仍是票据融资，票据融资同比增加近2000亿元，占同比新增信贷的86.96%；企业中长期贷款同比少增83亿元，相较前3个月的同比少增近1000亿元有所改善，“宽信用”下改善效果如何，仍需继续观察。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

综合12月份央行、国家统计局发布的多份报告来看，房地产行业所面临的资金态势仍较为严峻，融资渠道依然受限、融资额度愈发趋紧，资金成本也在攀升，海外债发型数量逐步增多。2019年房企仍处于偿债高峰期，销售端限制较为严格，多重影响因素叠加下，房企如何生存将成为2019年重要话题。

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4. 房贷已经审批通过了 房屋已经过户

住房按揭已经成为购买住房付款的主要方式，二手房贷款也已经是二手房交易的重要付款方式，毕竟随着住房价格越来越高、住房总价格越来越大，全额付款已经越来越困难，即使那些可以全额付款的人，也希望通过住房贷款来减轻自己的付款压力，提升更大的现金流。

从银行的角度看，个人住房贷款已经成为银行的重要贷款投放点，央行公布的数据显示，2018年末，个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，根据上市银行2018年年报，六大国有银行新增贷款5.13万亿，其中个人住房贷款的额度2.53万亿，几乎占据了新增贷款的半壁江山。

因此，个人住房贷款虽然经常遇到房地产调控政策的影响，但从根本上并不存在投放的政策性障碍。

从上面的情况看，住房贷款已经审批通过，住房已经过户，银行不放款可能有以下几种情况：

第一种情况，银行撤销了你的贷款申请，也就是否决了贷款申请，这是最麻烦的情况

由于各种原因，银行已经审批通过的贷款在遇到一些新的情况时在没有通过放款前可以撤销。当然，一般情况下不会出现这种情况，如果出现这种情况可能会是以下状况：

一是新的住房贷款政策发生了变化，而你的贷款已经不符合新的贷款政策，如果出现这个方面的问题那就根本没有办法了。

二是你自身出现了贷款银行认为对你贷款不利的条件，如你的银行流水出现了新的情况、你的现有贷款出现了不良、你增加了新的负债后超过你的整体授信额度等，如果出现这种情况你可以再找其它银行申请贷款。

第二种情况，如果你的贷款暂时不能发放需要等待，那么需要耐心等待，不要着急

任何银行的任何业务，都有一个时机问题。银行有银行的特殊情况，如在特定的时期个人住房贷款已经没有额度，那么就只能等待银行有额度的时候再放款。

特别是银行在月末、年末、季末的时候，个别银行的住房贷款额度可能会紧张，那么这个时候你希望放款就不可能了。

有的银行则不然，有的银行是在季末季初集中放款，然后就已经没有了额度，只能等待下一次贷款额度发放时才能贷款。

因此，如果是因为银行贷款额度紧张的问题，你就只能等待银行有额度时再放款。

第三种情况，如果是银行贷款利率政策需要重新调整，那么你就应该接受新的贷款利率

一般情况下，银行在通过贷款利率审批时会有贷款利率的标准，但是随着新的信贷政策和央行、总行贷款利率政策调整，你已经通过了贷款审批的贷款利率也要执行新的贷款利率，如你的贷款在通过贷款审批时明确的是5.98%的年利率，而新的贷款政策下来以后，再贷款投放可能需要6.23%的年化利率，你可能觉得银行以前已经同意了贷款利率，为什么要提高呢？所以你不同意新的贷款利率，银行肯定就不会发放贷款。

因此，在贷款发放时如果遇到新的贷款利率调整，你应该接受新的贷款利率，尽管你可能会提高了贷款成本，但是在贷款发放时执行当天的利率银行没有什么过错，你必须做出选择：或者接受新的贷款利率，或者寻找新的贷款银行申请贷款。

第四种情况，银行贷款发放正在走流程需要时间，你需要耐心等待时间

银行有银行的规定，银行发放贷款有银行贷款投放的流程。有的银行贷款发放的流程时间比较短，1—3天就可以发放；有的贷款的审批发放流程则比较长，10天甚至更长的时间也很有可能。

因此，如果你的银行不放款是指的银行在走发放贷款流程，那么是正常的，所以就不要着急。

根据贷款没有发放的这一结果，你首先要搞清楚到底是什么原因？如果是你的贷款已经被否决，那么你要问清楚到底是什么原因，然后想办法改善以后再找新的银行申请贷款，如改善银行流水、压缩现有负债等，以提高贷款审批能力；如果是由于贷款发放额度的原因不能发放贷款，那么你只能耐心等待；如果是由于银行贷款利率政策调整的因素，建议你接受新的贷款利率；如果是银行贷款正在走发放审批流程，那么就耐心等待。

银行贷款不能发放有很多种原因，你只有找到了原因就有解决的对策，无论怎样你都要先找到不发放的原因，再根据原因找到对策加以解决。

5. 央行出新规！从明年3月起 你的房贷合同要变了

利率市场化改革正在加速推进。12月28日，央行发布《中国人民银行公告[2019]第30号》(以下简称“《公告》”)，进一步推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。

《公告》指出，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

专家认为，《公告》的实施，将更好地发挥LPR贷款市场报价利率在实际利率形成中的引导作用，推动社会融资成本下降。预计初次转换之后，存量贷款的利率执行水平将与转换之前保持基本不变。

中国人民银行公告〔2019〕第30号 来源：央行官网

存量浮动利率贷款“换锚”

LPR运行4个月以来，商业银行新发放的贷款正在挂钩LPR。央行表示，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。

存量贷款如何转换为LPR一直是市场关注的焦点。“存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保证借贷双方的权益。”央行在回答记者提问时表示。

中国银行国际金融研究所研究员范若滢分析称，自央行2019年8月实施LPR改革以来，经多次报价后，当前1年期和5年期LPR分别报4.15%和4.8%，分别较8月份下行16个和5个基点。但实体经济融资利率降幅有限，2019年三季度末，金融机构贷款加权平均利率为5.62%，仅比上年末下行了2个基点，其中一般贷款加权平均利率不降反升，2019年三季度末为5.96%，较上年末上行了5个基点。

范若滢指出，在LPR报价机制改革后，央行制定了相应的“358”考核要求(2019年9月末，全国性银行业金融机构新发放贷款中应用LPR做为定价基准的比例不少于30%；2019年12月末，上述比例不少于50%；2020年3月末，上述比例不少于80%)，但仅针对增量贷款，LPR作用发挥效果并不明显。本次则是针对存量贷款，预计未来LPR对贷款定价的引导作用将明显增强，有利于更好地引导实体经济融资成本下行。

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，预计初次转换之后，存量贷款的利率执行水平将与转换之前保持基本不变。这有助于推进转换工作顺利进行，也有助于保护借贷双方的利益。

“为更好地服务实体经济，货币政策保持稳健基调，加大逆周期调节力度，未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准将可能是普遍的方式，这对借款人是相对有利的。”董希淼对中新经纬记者表示，通过这种市场化方式，有助于降低实体经济融资成本，更好地为稳增长、稳就业服务。即便借款人与银行协商转换为固定利率，现有的同期限LPR仍然可能是固定利率执行水平的重要参考。同时，这也体现了利率市场化原则，即利率定价相关事项由借贷双方协商确定。

存量浮动利率贷款如何改

不少人对存款贷款如何改还存在疑问，中新经纬客户端这就为您划重点。

一、可以协商

借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

二、实施时间

转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

三、利率水平

转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

四、房贷(指定价基准转换为LPR的)

(1)期限品种：LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；(注：LPR有1年期和5年期以上两个品种，一般房贷均为5年期以上)

(2)加点数值：加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变；

(3)利率水平：转换时点利率水平保持不变；

(4)重定日周期：借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年；

(5)同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3月-2020年8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。

五、其他贷款

其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

存量房贷利率2021年真正变化

在银行贷款中，房贷占据了很大的份额。央行数据显示，2018年末，中国住户部门贷款余额47.9万亿元，住户部门贷款余额占存款类金融机构全部贷款余额的比例为35.1%，同比上升2.8个百分点。2018年末，个人住房贷款余额为25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例为53.9%。

从当前情况看，银行5年期以上贷款基准利率为4.9%，2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，那参照LPR定价后，是否意味着房贷利率下调，购房者的实际还款金额会减少呢？答案是暂时不会。

央行表示，商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。央行为此举例称，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。

也就是说，在上述案例中，房贷利率的定价锚点从基准贷款利率变为LPR后，加点方式从贷款基准利率上浮10%变为了LPR上浮0.59个百分点，当前实际贷款利率不变。

目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。诸葛找房副总裁苑承建对中新经纬客户端表示，此次利率转换期为2020年3月1日至2020年8月31日，但实际执行时间是从2021年开始，也就是说，2020年客户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行，按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降，客户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

前述案例中，2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

由于LPR每月都会发布一次，那是否意味着房贷利率每月都要变化呢？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策给出了明确答复，即可以约定一直不变，也可以约定一年一次，但绝对不会出现每个月调整一次。

央行也给出两个选择，即借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。苑承建认为，对于用户来说，固定利率长期确定，无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。

中原地产首席分析师张大伟称，降息周期的大门已经打开，一年期LPR主要针对企业贷款，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，实际房贷利率的下调将成为未来的趋势。

银行内部管理面临考验

虽然央行给商业银行预留了2个月多月的准备时间，不过不少银行从业人员表示，接下来银行的工作任务会比较重。

据央行近期发布的统计数据显示，11月末，中国本外币贷款余额157.56万亿元，其中人民币贷款余额151.97万亿元。需要注意的是，按照货币资金借贷关系持续期间内，利率水平是否变动来划分，利率可分为固定利率与浮动利率。据了解，在银行存量贷款中，浮动利率贷款占比较大。

一位国有银行支行个贷经理表示，他所在的银行目前银行贷款中绝大多数都是浮动利率贷款。

“我们银行没有固定利率贷款，一般客户会要求申请浮动利率贷款。”另一位外资银行的贷款客户经理告诉中新经纬记者。

中国民生银行首席研究员温彬指出，此次央行在《公告》中规定，“金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，原则上应于2020年8月31日前完成。”以个人住房贷款为例，截止2018年末，我国个人住房贷款余额为25.75万亿元，占金融机构各项贷款余额的18.89%，且个人住房贷款具有受众广、金额小、笔数多的特点，“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响，短期内银行内部管理面临考验。

范若滢同样认为，此次“换锚”给商业银行带来更大的经营压力和挑战。一方面，在储蓄率趋于下行、存款竞争日益激烈的背景下，由于存量贷款规模大，定价基准转换后将给商业银行带来较大息差管理和资产负债管理压力。另一方面，对商业银行风险定价、内部定价能力提出了更高的要求。从公告要求来看，最终贷款利率要通过银行与客户协商的方式来确定，需要银行综合考虑客户本身的信用资质、放款银行的资金成本、风险成本和市场供求等多种因素。未来如何优化调整FTP定价管理体系，是商业银行需要思考的问题。