2018年末房地产贷款年末余额

1. 央行出新规！从明年3月起，你的房贷合同要变了

中国人民银行公告〔2019〕第30号 来源：央行官网

存量浮动利率贷款“换锚”

LPR运行4个月以来，商业银行新发放的贷款正在挂钩LPR。央行表示，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。

存量贷款如何转换为LPR一直是市场关注的焦点。“存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保证借贷双方的权益。”央行在回答记者提问时表示。

中国银行国际金融研究所研究员范若滢分析称，自央行2019年8月实施LPR改革以来，经多次报价后，当前1年期和5年期LPR分别报4.15%和4.8%，分别较8月份下行16个和5个基点。但实体经济融资利率降幅有限，2019年三季度末，金融机构贷款加权平均利率为5.62%，仅比上年末下行了2个基点，其中一般贷款加权平均利率不降反升，2019年三季度末为5.96%，较上年末上行了5个基点。

范若滢指出，在LPR报价机制改革后，央行制定了相应的“358”考核要求(2019年9月末，全国性银行业金融机构新发放贷款中应用LPR做为定价基准的比例不少于30%；2019年12月末，上述比例不少于50%；2020年3月末，上述比例不少于80%)，但仅针对增量贷款，LPR作用发挥效果并不明显。本次则是针对存量贷款，预计未来LPR对贷款定价的引导作用将明显增强，有利于更好地引导实体经济融资成本下行。

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，预计初次转换之后，存量贷款的利率执行水平将与转换之前保持基本不变。这有助于推进转换工作顺利进行，也有助于保护借贷双方的利益。

“为更好地服务实体经济，货币政策保持稳健基调，加大逆周期调节力度，未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准将可能是普遍的方式，这对借款人是相对有利的。”董希淼对中新经纬记者表示，通过这种市场化方式，有助于降低实体经济融资成本，更好地为稳增长、稳就业服务。即便借款人与银行协商转换为固定利率，现有的同期限LPR仍然可能是固定利率执行水平的重要参考。同时，这也体现了利率市场化原则，即利率定价相关事项由借贷双方协商确定。

存量浮动利率贷款如何改

不少人对存款贷款如何改还存在疑问，中新经纬客户端这就为您划重点。

一、可以协商

借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

二、实施时间

转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

三、利率水平

转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

四、房贷(指定价基准转换为LPR的)

(1)期限品种：LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；(注：LPR有1年期和5年期以上两个品种，一般房贷均为5年期以上)

(2)加点数值：加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变；

(3)利率水平：转换时点利率水平保持不变；

(4)重定日周期：借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年；

(5)同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3月-2020年8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。

五、其他贷款

其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

存量房贷利率2021年真正变化

在银行贷款中，房贷占据了很大的份额。央行数据显示，2018年末，中国住户部门贷款余额47.9万亿元，住户部门贷款余额占存款类金融机构全部贷款余额的比例为35.1%，同比上升2.8个百分点。2018年末，个人住房贷款余额为25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例为53.9%。

从当前情况看，银行5年期以上贷款基准利率为4.9%，2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，那参照LPR定价后，是否意味着房贷利率下调，购房者的实际还款金额会减少呢？答案是暂时不会。

央行表示，商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。央行为此举例称，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。

也就是说，在上述案例中，房贷利率的定价锚点从基准贷款利率变为LPR后，加点方式从贷款基准利率上浮10%变为了LPR上浮0.59个百分点，当前实际贷款利率不变。

目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。诸葛找房副总裁苑承建对中新经纬客户端表示，此次利率转换期为2020年3月1日至2020年8月31日，但实际执行时间是从2021年开始，也就是说，2020年客户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行，按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降，客户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

前述案例中，2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

由于LPR每月都会发布一次，那是否意味着房贷利率每月都要变化呢？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策给出了明确答复，即可以约定一直不变，也可以约定一年一次，但绝对不会出现每个月调整一次。

央行也给出两个选择，即借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。苑承建认为，对于用户来说，固定利率长期确定，无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。

中原地产首席分析师张大伟称，降息周期的大门已经打开，一年期LPR主要针对企业贷款，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，实际房贷利率的下调将成为未来的趋势。

银行内部管理面临考验

虽然央行给商业银行预留了2个月多月的准备时间，不过不少银行从业人员表示，接下来银行的工作任务会比较重。

据央行近期发布的统计数据显示，11月末，中国本外币贷款余额157.56万亿元，其中人民币贷款余额151.97万亿元。需要注意的是，按照货币资金借贷关系持续期间内，利率水平是否变动来划分，利率可分为固定利率与浮动利率。据了解，在银行存量贷款中，浮动利率贷款占比较大。

一位国有银行支行个贷经理表示，他所在的银行目前银行贷款中绝大多数都是浮动利率贷款。

“我们银行没有固定利率贷款，一般客户会要求申请浮动利率贷款。”另一位外资银行的贷款客户经理告诉中新经纬记者。

中国民生银行首席研究员温彬指出，此次央行在《公告》中规定，“金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，原则上应于2020年8月31日前完成。”以个人住房贷款为例，截止2018年末，我国个人住房贷款余额为25.75万亿元，占金融机构各项贷款余额的18.89%，且个人住房贷款具有受众广、金额小、笔数多的特点，“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响，短期内银行内部管理面临考验。

范若滢同样认为，此次“换锚”给商业银行带来更大的经营压力和挑战。一方面，在储蓄率趋于下行、存款竞争日益激烈的背景下，由于存量贷款规模大，定价基准转换后将给商业银行带来较大息差管理和资产负债管理压力。另一方面，对商业银行风险定价、内部定价能力提出了更高的要求。从公告要求来看，最终贷款利率要通过银行与客户协商的方式来确定，需要银行综合考虑客户本身的信用资质、放款银行的资金成本、风险成本和市场供求等多种因素。未来如何优化调整FTP定价管理体系，是商业银行需要思考的问题。

【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】

文章来源:中新经纬

优质内容推荐

北环东段快速化改造工程高架桥梁通过初步验收

辽宁下达19.3亿元支持老旧小区改造

非物质文化遗产主题小镇！镇海这地方魅力无限……

2. 央行：去年房地产销售增速放缓

11月25日，中国人民银行发布了《中国金融稳定报告（2019）》。报告认为，2018年以来，中国经济金融发展面临的外部挑战明显增多。受内外部多重因素影响，经济中一些长期积累的深层次矛盾逐渐暴露，金融风险易发高发，经济增长面临的困难增多。
观点地产新媒体获悉，报告中提到，在过去的一年中，在国务院金融稳定发展委员会统一指挥协调下，人民银行会同相关部门，针对不同风险分类施策。有效保障了金融市场和金融机构的平稳运行。
于2018年，我国房地产销售增速继续放缓，热点城市房价涨幅回落。2018年全国商品房累计销售17.17亿平方米，同比增长1.3%；其中住宅销售14.79亿平方米，同比增长2.2%。2018年全国商品房累计销售15万亿元，同比增长12.2%，较上年下降1.5个百分点。
同时，房地产贷款增速整体平稳，个人住房贷款增速回落。截至2018年末，我国房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%。其中，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，增速较上年提升5.5个百分点；住房开发贷款7.33万亿元，同比增长31.9%。
报告指出，从总体来看，我国金融风险由前几年的快速积累逐渐转向高位缓释，已经暴露的金融风险正得到有序处置，金融市场平稳运行，金融监管制度进一步完善，守住了不发生系统性金融风险的底线。
另外，未来全球经济金融动荡源和风险点仍在增多，国内经济下行压力有所加大，潜在风险隐患短时间难以消除，但中国经济的韧性仍然较强，居民储蓄率高，微观基础充满活力，重要金融机构运行稳健，宏观政策工具充足，监管体制机制健全，防范化解风险经验丰富。

3. 房企融资形势较为严峻，2019年不容乐观

近日，央行陆续公布了2018年4季度金融机构贷款投向统计报告、2018年金融统计数据报告、社会融资规模情况。具体来看，2018年房地产贷款增速整体平稳回落，其中保障性住房开发贷款增速回落明显，影响房地产开发贷款增速回落。房企到位资金累计增速较为平稳，定金及预收款加速增长带动到位资金增速上涨。受本轮房地产市场严格调控政策影响，个人住房贷款余额增速持续回落，2018年按揭贷款增速较为平稳。信托、委托贷款等传统的非标资金渠道同比少增或减少额持续扩大，主要原因是流向房地产市场的各种融资渠道受到限制，2018年房企融资形势不乐观。

1、2018年房地产贷款增速平稳回落，保障性住房开发贷款增速回落明显

从央行发布的一季度金融机构贷款数据来看：截止2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点；全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比上年水平低1.2个百分点。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

2018年末，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，受保障性住房开发贷款余额增速的回落影响，房地产开发贷款余额增速从3季度开始出现回落，但增速仍比上年高5.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，增速与上季末缩小4.5个百分点，增速逐步收窄已连续3月放缓。保障房开发建设一直以来是国家资金投入重点，但受棚改货币化安置逐渐进入后期影响，保障性住房开发贷款余额增速逐步回落。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

2、房企到位资金累计增速平稳，定金及预收款加速增长

2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。

从到位资金来源分析，国内贷款与利用外资同比均下降，房企销售回款对应的定金及预收款增长明显，个人按揭贷款资金来源增速也逐渐修复,跌幅继续收窄。12月全国首套房贷款利率迎来2018年以来首次放松，在当前流动性转向的环境下，预计房企资金面将保持平稳。

数据来源：国家统计局；整理：诸葛找房

3、按揭贷款同比增速较为稳定、利率首次“滞涨回落”

个人住房贷款余额增速持续下滑：个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。增速在2017年1季度达到高峰后，受本轮房地产严格调控政策影响，增速持续下滑。

2018年按揭贷款同比增速较为稳定，12月按揭贷款增量创2016年新低。（基于房地产市场调控需要以及防范金融风险需求，新增贷款中按揭贷款投向被进一步限制，居民中长期贷款这一基本上可以视同为按揭贷款的数据。）12月份居民按揭贷款增加3079亿元，为2016年3月以来的最低值，环比下跌29.88%，同比小幅下跌1.55%，略低于去年同期。12月按揭贷款增量创新低，一方面受房地产市场严格调控影响，成交量较为低迷致使按揭贷款增量走低；另一方面预示着房地产市场需求端也到达新的低点。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

据融360监测数据显示：全国首套房贷平均利率首次“滞涨回落”：2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，环比11月下降0.53%，自2017年1月以来首次滞涨回落，同比去年12月首套房贷款平均利率5.38%，上升5.58%。当前全国首套房贷平均利率已经到达相对高位，年内房贷利率的持续上浮，对于市场需求的释放呈现日益明显的抑制作用，同时伴随着下半年房地产市场成交量的下降、商品房销售量销售面积负增长，市场下行趋势显现。

下半年杭州、厦门等地按揭利率已有所回落，放款速度亦明显加快，预计后续保持相对稳定，首套房贷利率短期到顶，未来房贷利率很难出现较大幅度的调整。

数据来源：融360；整理：诸葛找房

3、2018年社会融资增速持续下滑，受制于表外融资萎缩

12月社会融资规模增量小幅回升，但全年社融总量仍不乐观：从央行公布社会融资数据来看，2018年社会融资规模存量为200.75万亿元，同比增长9.8%。全年社会融资规模增量累计为19.26万亿元，比2017年少3.14万亿元。全年存量增速持续下滑，年末11、12月份社融增量有所回升，但仍低于去年统计水平，可见社会融资仍不乐观。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

人民币贷款增量是社融增量主力，表外融资持续缩减且跌幅扩大：12月人民币贷款同比增长3500亿元，是社融增量是主要支撑来源。表外同比减少5252亿元，其中，12月份委托贷款减少2241亿元，同比多减2842亿元，委托贷款增量跌幅持续扩大；12月份信托贷款减少509亿元，同比多减2754亿元，信托贷款跌幅小幅扩大。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

4、M2同比增速处于低位水平增长，居民短贷、企业票据推动信贷规模增长

2018年全年M2同比增速处于低位水平增长：12月M2余额182.67万亿元,同比增长8.1%，增速比上月末高0.1个百分点，与2017年同期持平。全年来看，M2余额一直处于低速增长，同比增速较去年回落明显，全年同比增速均在9%以下。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

12月居民中长期贷款同比多增1328亿元：12月住户部门贷款增加4594亿元，同比多增约为1280亿元。其中短期贷款增加1515亿元，同比多增1328亿元；中长期贷款增加3079亿元，同比少增48亿元。居民中长期贷款仍不乐观，房企销售压力较大。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

12月票据融资同比多增约2000亿元：12月非金融企业及机关团体贷款同比增加近2300亿元。从结构看，信贷增加的主要来源仍是票据融资，票据融资同比增加近2000亿元，占同比新增信贷的86.96%；企业中长期贷款同比少增83亿元，相较前3个月的同比少增近1000亿元有所改善，“宽信用”下改善效果如何，仍需继续观察。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

综合12月份央行、国家统计局发布的多份报告来看，房地产行业所面临的资金态势仍较为严峻，融资渠道依然受限、融资额度愈发趋紧，资金成本也在攀升，海外债发型数量逐步增多。2019年房企仍处于偿债高峰期，销售端限制较为严格，多重影响因素叠加下，房企如何生存将成为2019年重要话题。

tzy80158600

4. “最严新政”背后 2018年住房公积金贷款创新高

时代周报记者 谢中秀 发自北京
近期，多城陆续发布2018年度住房公积金报告。
时代周报记者梳理发现，各城公积金发放个人贷款的笔数和金额均呈正向增长。其中，厦门表现得最为明显：2018年，厦门共发放个人住房贷款0.92万笔、74.10亿元，同比分别上升155.56%和231.54%。
与2017年相比，这一变化尤其明显。2017年，多城公积金发放个人贷款的笔数和金额均呈环比下降。同样以厦门为例，2017年厦门仅发放个人住房贷款0.36万笔、22.35亿元，同比分别下降73.04%和73.95%。
各城公积金贷款为何突然呈现较大规模增长？
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉向时代周报记者分析指出：“在2017年房地产市场调控环境下，住房公积金政策和房贷政策同步收紧，当年公积金贷款下降幅度较大。到2018年，随着各地对公积金贷款的政策扶持，以及全年市场成交中的刚需占比逐渐加大，对公积金贷款的需求也相应增大。”
“最严公积金新政”影响甚微
令人记忆犹新的是，2018年也是各地相继调整公积金贷款政策的一年，其中又以北京力度最大。去年9月，北京发布公积金贷款新政，具体变化包括二套房“认房又认贷”、公积金贷款与缴存年限挂钩、调整首付比例等，被称为“史上最严公积金新政”。
多位专家向时代周报记者分析表示，新政之所以没有拉低去年公积金贷款笔数和金额，一是这些政策多为“打补丁”，对刚需购房者影响有限；二是2018年房地产市场虽低迷，但实际成交量和房价并未显著下降，房贷需求也未减少；三是各地公积金新政多发布在第四季度，对全年影响有限。
中原地产首席分析师张大伟在接受时代周报记者采访时指出，仍以北京为例，去年9月实施的公积金新政仅影响第四季度信贷行为。数据显示，2018年北京全年成交面积496.26万平米，前三季度成交面积已达316.43万平米，超全年面积的六成。“从信贷角度来说，前三个季度已经发放了很大一部分额度了。”张大伟解释道。
与市场销售实际情况背离
同策研究院研究总监张宏伟对时代周报记者指出，房贷数据应与房地产市场销售情况保持一致，但2018年住房公积金中个人房贷的增长，却与市场销售的实际情况背离。
据国家统计局数据，2017年全国商品房销售面积169408万平米，其中住宅销售面积144789万平米，比上年增长5.3%；2018年，全国商品房销售面积171654万平米，其中住宅销售面积147929万平米，比上年增长2.2%。
从数据看，2017年、2018年我国住房销售增速虽有所放缓，但仍保持正向增长，与各银行放贷的增长态势一致。
2018年各银行新增贷款中，房贷仍占重要地位，但增速持续回落。2016年，五大行个人住房贷款增速约为30%；2017年跌至15%―20%；到2018年，五大行个人住房贷款增速多徘徊在15%或低于15%。
同期住房公积金个人贷款却呈现出不一致的波动。
2018年，全国公积金缴存额持续增长。以北京为例，2018年度，北京地区住房公积金缴存额1980.1亿元，同比增长15.7%。截至2018年末，北京地区住房公积金缴存总额13096.37亿元，同比增长17.8%；缴存余额4244.08亿元，同比增长14.1%。
公积金发放个人贷款的笔数和金额也在增长。北京、上海、广州、深圳四个一线城市中，2018年度，四城住房公积金发放贷款额平均同比增长24.9%，其中北京地区上涨最为明显：共发放住房公积金个人住房贷款831.33亿元，同比增长55.2%。
值得注意的是，四个一线城市中，广州的住房公积金数据“特立独行”。2018年，广州发放个人住房贷款2.50万笔、156.73亿元，同比分别下降22.47%和19.77%，与2018年广州楼市成交情况保持一致。
支持刚需作用凸显
“公积金贷款在满足首套和刚需贷款需求方面的作用和优势，还是很明显的。”李宇嘉分析说，“2014年、2015年楼市比较宽松的时候，各城出台的一些降低公积金贷款门槛的措施如缴存六个月就可以贷款等，在这一轮楼市严控中也没有收紧。”
统计显示，多地超90%的公积金个人贷款用于购买144平米以下的普通住房。其中，北京地区2018年公积金个人贷款共支持职工购房681.37万平米，按贷款笔数计，68.8%的公积金贷款所购房屋建筑面积在90（含）平米以下，28.2%的贷款购房建筑面积在90―144（含）平米。
但公积金贷款仍有一定改进空间。近期打算在北京购房的杜小姐告诉时代周报记者：“根据北京住房公积金贷款政策，每缴存一年可贷10万元，最高可贷120万元，我现在才刚刚开始工作一年，拿到的额度太低了。另外，办理公积金贷款也比较麻烦。”
从北京、上海、广州、深圳等13个城市住房公积金个人贷款总量来看，2018年度，上述13个城市住房公积金的个人贷款增量总量为3191亿元，不及中国银行一家的2018年度个人住房贷款增量4420亿元。

5. 央行：12月M2同比增8.1% 全年住户部门贷款增7.36万亿

观点地产网讯：1月15日，央行发布2018年金融统计数据报告。
报告指出，12月末，广义货币(M2)余额182.67万亿元，同比增长8.1%，增速比上月末高0.1个百分点，与上年同期持平；狭义货币(M1)余额55.17万亿元，同比增长1.5%，增速与上月末持平，比上年同期低10.3个百分点；流通中货币(M0)余额7.32万亿元,同比增长3.6%。全年净投放现金2563亿元。
贷款方面，12月末，本外币贷款余额141.75万亿元，同比增长12.9%。月末人民币贷款余额136.3万亿元，同比增长13.5%，增速分别比上月末和上年同期高0.4个和0.8个百分点。
全年，人民币贷款增加16.17万亿元，同比多增2.64万亿元。分部门看，住户部门贷款增加7.36万亿元，其中，短期贷款增加2.41万亿元，中长期贷款增加4.95万亿元；非金融企业及机关团体贷款增加8.31万亿元，其中，短期贷款增加4982亿元，中长期贷款增加5.6万亿元，票据融资增加1.89万亿元；非银行业金融机构贷款增加4401亿元。12月份，人民币贷款增加1.08万亿元，同比多增4995亿元。
12月末，外币贷款余额7948亿美元，同比下降5.2%。全年外币贷款减少431亿美元，同比多减953亿美元。12月份，外币贷款减少110亿美元，同比多减158亿美元。
存款方面，12月末，外币存款余额182.52万亿元，同比增长7.8%。月末人民币存款余额177.52万亿元，同比增长8.2%，增速比上月末高0.6个百分点，比上年同期低0.8个百分点。
全年，人民币存款增加13.4万亿元，同比少增1071亿元。其中，住户存款增加7.2万亿元，非金融企业存款增加2.16万亿元，财政性存款减少596亿元，非银行业金融机构存款增加1.96万亿元。12月份，人民币存款增加916亿元，同比多增8845亿元。
12月末，外币存款余额7275亿美元，同比下降8%。全年外币存款减少634亿美元，同比多减1413亿美元。12月份，外币存款减少39亿美元，同比多减104亿美元。
另外，2018年银行间人民币市场以拆借、现券和回购方式合计成交1012.71万亿元，日均成交4.02万亿元，日均成交比上年同期增长26.4%。其中，同业拆借日均成交同比增长75.7%，现券日均成交同比增长46%，质押式回购日均成交同比增长20%。
12月份同业拆借加权平均利率为2.57%，比上月末高0.08个百分点，比上年同期低0.34个百分点；质押式回购加权平均利率为2.68%，比上月末高0.22个百分点，比上年同期低0.43个百分点。
数据中还显示，2018年，以人民币进行结算的跨境货物贸易、服务贸易及其他经常项目、对外直接投资、外商直接投资分别发生3.66万亿元、1.45万亿元、8048.1亿元、1.86万亿元。国家外汇储备余额为3.07万亿美元。12月末，人民币汇率为1美元兑6.8632元人民币。

6. 突发！杠杆买房时代宣告终结，别了，美好时代

21世纪经济报道的调查显示，近一两个月来，一线城市业主也“扛不住”，降价的案例比比皆是。

房地产保值增值的神话被打破。背后原因在于，“杠杆买房”的黄金时代终结。 作为投资标的，房产的变现能力、流通性逐渐下降，和成交量价的表现一样，开发商、经理人、业主的心态持续焦灼。

更深层次的原因则是，限购限贷政策抑制需求，人口红利也到达临界点，供需结构发生深刻改变，增量市场进入了拐点。

未来，房地产调控大幅放松政策的可能性甚微。多位业内人士预计，信贷偏紧仍然是长期趋势，而房地产税、土地制度等长效机制也将逐步完善，中国住宅市场有望向居住回归，房企纷纷挖掘存量市场新的增长点。

二手房降价潮

深圳业主张先生在2016年买入龙岗中心城某大盘一套房，时值深圳楼市巅峰时刻，那时他无论如何也不会想到，手中房产在持有的两年间不断贬值。

在北京二手住宅市场，也出现了部分业主急售房源。

焦虑的张先生只是众多一线城市二手房业主的缩影。时近1月底，二手房市场延续2018下半年的低迷状态，一线城市仍是二手房价下行调整的重创之地。

而豪宅的有价无市则尤为显著。

日前，有消息称，上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅“严重低于市价”抛售，业内哗然。

安居客即时数据显示，世茂滨江花园两片区的挂牌均价为9.03万元/平方米， 而目前仍有5套低于7万元/平方米的房源正在挂牌，每套均低于市场价100至200万。

数据还显示，世茂滨江花园均价从去年5月份以来，已连续九月下跌。

在深圳这个楼市“风向标”，以深圳湾和东部华侨城为代表的豪宅和别墅，也同样沦陷。

继东部华侨城天麓爆出业主亏本千万出售房源的传闻，深圳湾豪宅片区皇庭港湾也有个盘直降300万元售出， 印证了在深圳“买房必赚”的定论或被颠覆。

二手房市场数据同样凸显了市场低迷。

根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018年深圳二手房成交价格和数量在下半年呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。

深圳中原数据显示，二手房成交均价方面，深圳已连续四个月下跌。成交数量上，截止至12月23日，深圳12月二手住宅累计成交2699套，相比11月的4175套减少35%。

从二手房价格看，广州更是在一线城市中“领跌”。国家统计局数据显示，2018年12月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，连续四个月下跌。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

换房链条被阻断

多位地产研究人士指出，二手房市场陷入低迷状态，政策调整是主要原因。

就深圳而言，在731新政后，深圳楼市遭受重创，加上经济下行压力增加，市场预期向下。

在政府严格限价、限贷下，一二手房价倒挂现象明显。此外，“三价合一”政策提高了换房成本，二手成交陷入低迷。

肖小平进一步指出，除调控政策抑制需求外，对涨幅的预期是影响市场的关键。 “在经济下行的预期之中，会让广大购买者有一个观望的姿态，购房更加谨慎。”

肖小平表示，市场普遍认为国家调控房地产的预期较大，涨价没有空间，购房者在这种前提下便会放缓决策。

由此可见，哪怕是在深圳楼市，消费者也不再有“投资房产必赚”的信心。

此外，年末房地产开发商巨量新盘入市，一定程度上影响了二手房的成交。

以深圳为例，华强城、万科星城开盘共推4000多套房，最终卖出约2000套。万科、风轩和鸿荣源壹城中心等也在年末撒网拼业绩。

在房贷首付、税费以及新房促销的三重压力下，12月的二手房交易陷入低迷。

根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018年深圳二手房成交价格和数量，尤其是下半年以来呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。

中原地产首席分析师张大伟预测， 2019年，如果不出现明显的房地产政策变化、信贷政策变化，市场的下调难以避免。

“杠杆买房”时代终结

“房价关键看信贷” ，张大伟指出，在流动性收紧背景下，房地产资产的变现能力偏低，买房尤其是非核心城市已不再是稳妥的投资选择。

央行最新数据表明，2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点；全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比上年水平低1.2个百分点。

此外，截至2018年末，个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。

个人房贷余额持续收窄，居民购房杠杆也进入了下行通道。 据易居研究院测算，2018年三季度，全国居民表内购房杠杆率为31.3%，环比下降0.6个百分点，同比下降6.5个百分点。

而从 历史 数据来看，2016年四季度居民购房杠杆率达到2010年以来最高位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后6个季度连续下行。

这意味着， 随着信贷政策不断缩紧、流动性因素的影响，居民加杠杆的空间已经极其有限，房产的变现能力转差。

直到12月，一直气氛紧张的楼市有了些松绑的迹象，各地政策动态明显减少，人们对楼市的预期也因此改变。

融360大数据显示，12月，全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，为全国首套房平均利率23个月以来首次出现下降。北上广深等热门城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中，深圳由基准上浮15%下调到了上浮10%。

何倩茹预计，2019年房贷执行利率将下调，会对整体市场产生较大影响，但重点还得看下调幅度有多大。

她进一步指出，除房贷利率外还有其他因素会影响市场成交量的变化，虽利率调整有利好因素存在，但不代表成交量就会上升。

以深圳为例，“2019年全市二手住宅的成交量将现下行压力，全市二手住宅成交量降幅预计大概为5%-10%”，何倩茹称，二手房价难以大幅上涨，预计2019年房价涨速将放缓。

张大伟则指出， 全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策将严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。

对于投资者而言，“杠杆买房”的时代或将一去不复返。

7. 银行房贷政策未现松动

银行房贷政策未现松动

伴随银行年报的发布，银行涉房贷款全貌也逐步显现。数据显示，六大行2018年投向房地产业贷款及个人住房贷款的总规模达19.56万亿元，较2017年年底的16.66万亿元增长了17.44%。一方面，新增贷款中个人住房贷款占据了全部新增贷款的“半壁江山”；另一方面，个人住房贷款增速及其在新增贷款占比均持续下滑，体现了房地产严监管下银行授信政策的结构性调整。

值得注意的是，在个人按揭贷款增速放缓的同时，银行房地产开发贷却逆市上扬，部分银行相关贷款显现不良抬头迹象。对此，多家上市银行表示，将聚焦重点客户、重点区域的差异化授信政策，同时警惕相关领域风险。专家表示，严控房地产政策并未松动，“房住不炒”也仍然是银行信贷政策的基本底线。

大行新增个人住房贷款增速

普降4%至5%

作为个人住房贷款发放的主要来源，2018年六大行个人住房贷款新增2.5万亿元，在全部新增贷款5.13万亿元的体量中占比为49.39%。

根据六大行新增个人住房贷款体量排序，依次为工商银行0.65万亿，建设银行0.54万亿，农业银行0.53万亿，中国银行0.44万亿、邮储银行0.26万亿、交通银行0.11万亿。其中，除建行和交行外，其余四家大行个人住房贷款占新增贷款比重均有较大幅度下降，工行由2017年的59.31%降至54.89%，农行由57.48%降至43.2%，中行由54.29%降至49.6%，邮储银行更是由60.64%降至40.62%，降幅达20%。

目前披露相关数据的股份制银行中，个人住房按揭贷款占新增贷款比重增减不一。例如，中信银行2018年个人住房贷款增量为0.13万亿，占比33.16%，较2017年上升11%；浦发银行2018年个人住房贷款增量为0.08万亿，占比23.65%，较2017年增长13%；招商银行新增个人住房贷款为0.09万亿，占比26%，较2017年下降约8%；平安银行新增个人住房贷款0.029万亿，占比10%，较2017年下降19%。

值得注意的是，尽管个人住房贷款增量可观，且仍是银行新增贷款的投向重心，但房地产调控仍然在个人住房贷款份额及增速上得以体现。一方面，银行新增贷款投向个人住房贷款的比例已连续两年减少。工行、中行、农行、邮储银行新增贷款投向个人住房贷款的比例，从2016年的64.51%、70.47%、78.17%、60.64%，分别下降为2017年的59.31%、54.29%、57.48%、60.64%，再进一步下降到2018年的54.89%、49.6%、43.2%、40.1%。

另一方面，银行个人住房贷款增速连续两年降低。2016年工、农、建、交四家国有大行个人住房贷款增幅均在30%左右；2017年，工行和农行的房贷增速在20%以上，建行、交行2017年房贷增速在15%以上。而2018年，各大行房贷增速继续降低4%至5%，农行、工行、建行、交行增幅分别为16.8%、16.5%、12.8%和12.3%。中行未披露相关具体数据，但其2018年年报表示，继续执行差异化的个人住房贷款政策，稳步投放个人贷款。股份制银行增速的下降则更为明显。平安银行2018年房贷增幅较2017年下降60%，光大银行、民生银行降幅也均超过22%。

某银行个贷业务人士对记者表示，无论是去年还是今年，房地产政策都没有放松迹象，房贷基调没有变化，仍以严控为主。“不过因为整体利率下降，流动性确实出现改善，业务开展比较平稳，放款效率有所提高，北京部分银行在审批后能达到2至3天放款。”该人士表示。

一位券商分析师表示，银行按揭贷款投放较多主要是因为在当前经济形势下，银行自身风险偏好下降，倾向于风险较低的零售端业务。按揭贷款占据了个人贷款存量的3/4，且有住房抵押，历史上不良率在0.3%至0.4%之间，远低于行业整体水平，实际损失率更低。受风险偏好下降影响，银行有动力多做按揭。

多银行对公房地产业贷款余额、占比呈双升

与个人住房贷款业务增速回落不同，虽然房企融资渠道收紧已成既定事实，但去年上市银行房地产行业贷款总额却普遍逆势增长。不同银行对房地产业贷款的统计口径略有不同，主要包括开发贷款、经营性物业抵押贷款和其他发放给房地产行业企业的非房地产用途贷款，其中以开发贷为主。

除邮储银行外，工农中建交五家国有大行2018年对公的房地产业贷款余额和占比均呈现双升态势。

中行房地产贷款余额接近9158亿元；工行达到8500亿元；农行和建行都超过了6000亿元，而交行和邮储银行则分别为2165亿元和563亿元，其中，邮储银行房地产业贷款仅为1%，远低于其他大行。

农行房地产业贷款占比由2017年的8.4%升为9.4%，其年报显示，该行房地产业贷款的统计口径包括发放给主营业务为房地产行业企业的房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款，和其他发放给房地产行业企业的非房地产用途的贷款。建行房地产业贷款由3.2%升至3.7%，2018年房地产开发类贷款余额3656.54亿元，较2017年增加466.54亿元，年报显示，其重点支持优质房地产客户和普通商品住房项目。

相较大行的个位数增幅，股份制银行对房地产业贷款似乎更为积极。2018年民生银行新增房地产业贷款1318.15亿元，居上市银行之首，占全部新增贷款的比重高达52.22%。招商银行和光大银行对房地产业贷款投放力度亦较大。2018年末，招商银行房地产业贷款余额3164.9亿元，同比增长25.58%；光大银行房地产业贷款余额1920.75亿元，同比增长35.25%。

在房地产业贷款增长有所提速的同时，多家银行年报显示，房地产业贷款不良有抬头迹象。例如，平安银行2018年末房地产业不良率1.56%，较上一年增加0.79个百分点。

对于其中风险，银行也在年报中表示会有相应关注和调整。例如，交行年报表示，部分领域潜在风险的防控任务较重，债务压力较大的房地产企业存在的风险需要警惕。招行也预计，2019年房地产行业风险主要集中在部分去库存速度慢的三、四线城市，以及个别高杠杆、中小房地产企业。

涉房业务

已现“触顶”迹象

对于银行而言，“房住不炒”仍然是其信贷政策的基本底线，其年报中均提及“落实差异化信贷政策”和“支持自主性购房需求”，加之监管层强监管持续，整体来看，银行涉房业务已现“触顶”迹象。

农行表示，该行严格落实各项监管要求，实行差异化个人住房信贷政策。此外，该行开发零售贷款欺诈风险识别系统，精准识别住房贷款假按揭等。中行表示，认真执行住房金融政策，严格执行差异化信贷政策。

央行在2019年金融市场工作会议上表示，加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

中国银行业协会联合普华永道发布的《2018年中国银行家调查报告》对2380位银行家的调查显示，尽管地产公司抵押担保品大部分时候是土地储备或楼宇，理论上是中国较优质的担保品，不过，依然有45%的银行家认为2018年信贷投资应该首先要限制房地产行业。

对于2019年信贷投放，上述券商分析师认为，个人住房按揭贷款方面，我国居民杠杆率仍处于安全水平，预计按揭贷款今年仍将维持平稳增速。房地产企业贷款方面，在“因城施策”差异化调控原则下，房企资金可得性或将有所提高。