棚改贷款资金使用工作

A. 什么是棚户区改造指定的银行卡卡里有利息吗

打到签约的指定账户，一般由拆迁办统一为被拆迁人开户。
每个银行的利率是不一样的。最少的能给你做到基准年利率6%，10万每年还的利息就是6000元。以此类推算就行。一般都是在6%——7.8%。棚户区改造专项资金是指农发行棚改贷款、上级棚改专项补助资金、本级财政安排的棚改专项资金、政府通过融资平台用于棚户区改造所形成的贷款及其他用于棚户区改造工作的资金，简称“棚改资金”。棚改资金使用范围包括：
一是安置户补偿款；
二是购买安置商品房款；
三是安置房及基础建设费用及拆除等费用
；四是棚改及征收工作经费；
五是其他直接用于棚户区改造的费用。

B. 有棚户区改造项目想融资怎样做

一、融资模式分类
目前，我国棚户区改造项目融资主要有商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以及PPP等模式。按照融资方式与特点，可分为四大模式：
（一）贷款融资模式
包括开发性金融、商业银行贷款和公积金贷款模式。这类模式是通过向不同金融机构或者主体申请贷款融资获得棚户区项目资金。
1.商业银行贷款
商业银行贷款融资模式是指棚户区项目承建企业或项目公司通过向商业银行贷款的方式融资模式。由于棚户区改造项目贷款数额大和周期长等特点，商业银行发放的棚户区改造项目贷款在承贷主体范围、贷款品种、自有资金比例、担保方式、贷款期限、合法手续认定方面与一般商业性贷款有所不同。
商业银行贷款模式的运作包括四个主要环节：（1）项目公司或者承建企业向商业银行申请贷款。（2）商业银行对项目和企业进行审查评估，如该项目是否四证齐全、抵押物是否充足、企业资质是否满足贷款条件、项目是否满足国家政策等。（3）商业银行决定贷款后与项目公司或承建企业签订贷款合同，确定贷款利率、期限、还款计划、抵押方式并向商业银行以发放贷款形式向企业融资。（4）承建企业将资金用于棚户区开发，按照贷款合同约定的还款方式（分期还款或者一次性还本付息）还本付息。
商业银行贷款模式的优势在于融资环节较少、程序简单；对融资企业和项目公司资质要求比发行债券低。其劣势是融资成本较高、对项目资本金要求严格、要求棚改自身商业价值高。
2.住房公积金贷款
住房公积金贷款模式是扩大棚户区改造资金来源和提高公积金资金使用效率的融资模式。2010年8月，国家公布第一批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市和试点项目，其中包括北京、重庆等28个城市，133个保障房项目，贷款额度约500亿元。其中，棚户区改造项目15个，贷款金额54.8亿元。金额较大的有乌鲁木齐5个棚户区项目合计公积金贷款25亿元、济南中大南片区棚户区项目公积金贷款10亿元，唐山危改项目13亿元和运城棚户区项目公积金贷款6亿元。第二批试点新增64个试点城市，全国公积金支持保障性住房试点城市扩大到93个。
公积金贷款的运作模式与商业银行模式基本相同。区别在于，公积金管理中心并不自行发放贷款，只是提供贷款资金，委托商业银行贷款给承建企业。贷款利率、期限、抵押方式与普通的商业银行贷款基本一致。
（二）债务工具直接融资模式
包括企业债、公司债、中期票据和资产支持票据等融资模式。直接债务融资模式由承建棚户区改造项目的企业或者项目公司通过发行各类融资债务工具来获得资金。融资企业和出资人通过债务工具形成直接的债权债务关系，债务关系到期后融资企业向出资人支付本息。
1.债券融资模式
债券融资是指由承建企业或者项目公司授权代理机构，发行各类直接债务融资工具募集资金的融资模式。棚户区项目融资运用的主要有企业债、公司债、中期票据和短期融资券。2014年5月以来，国家发展改革委选择试点尝试发行棚户区改造项目收益债券，但这种新型债券品种目前仍处于试点和筹备阶段，尚未发行一例。
公司债、企业债和中期票据的融资模式相类似。以公司债为例。公司债发行主要参与方为发行人、承销商和中介服务机构。发行人一般是承建企业或者项目公司，负责办理募投项目的手续、准备和完善各项上报材料。主承销商为发行人确定的证券公司，负责发行方案的设计、组建承销团、制作上报材料和向投资者推介销售债券。公司债发行还需要会计师事务所对公司进行审计，律师事务对发债的各项问题出具法律意见书，信用评级机构对公司及债券情况进行评级。公司债融资模式的操作包括发行准备、申请与核准、债券发售等三个主要环节。
企业发行债券需要满足下列条件：股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，有限责任公司和其他类型企业的净资产不低于人民币6000万元；累计债券余额不超过融资平台公司净资产的40%；公司最近3个会计年度连续盈利；3年平均可分配利润（净利润）足以支付企业债券1年的利息等。
中期票据的发行程序、发行条件与公司债和企业债类似。区别在于，中期票据在银行间市场发行，由银行间市场交易商协会管理，实行注册发行制度，发行要求相对较低、发行环节较少、周期较短、效率较高。此外，公司债和企业债无论公开发行还是定向发行，发行额都不能超过发行公司净资产的40%，而中期票据如果定向发行，不受净资产40%的限制。

图1 债券融资流程图
债券融资有三个主要优点。一是企业债券具有期限长、成本低的优势。二是融资成本较低，发行人采用无担保发行，节约了相关担保费用。三是公开发行债券能够提高发行人的知名度。
债券融资的缺点在于：一是筹备、审批环节较多，发行费用高。企业债发行涉及程序较为复杂，流程时间较长，发行费用不菲，增加了企业债的融资成本。二是债券融资适合资质相对较好的大型企业，中小企业较难采用企业债券这种融资模式。
2.资产支持票据融资模式
资产支持票据融资是指承建企业或者项目公司通过发行资产支持票据的融资模式。资产支持票据是非金融企业在银行间债券市场发行，由基础资产所产生的现金流作为还款支持，约定在一定期限内还本付息的债务融资工具。
发行资产支持票据需要满足两个基本条件：一是发行企业有能够产生可预测现金流的资产；目前已经发行的资产支持票据的基础资产有两类，一类是既有债权，如已完工BT项目的回收款和企业的应收账款，另一类是收益权资产，如市政公用事业收费权和公共交通收费权。二是资产在法律上权属明确并且没有用于抵押担保。
资产支持票据融资有五个主要环节：（一）主承销商受发行人委托，在银行间债券市场通过公开发行或者非公开定向发行的方式向投资者发行以基础资产未来产生的现金流作为支持的资产支持票据；（二）证券发行后，发行人负责对基础资产进行管理，保持其正常经营运作和产生预期的现金流；（三）发行人与负责资金监管的银行签订《资金监管协议》，在资金监管银行设立专户，归集基础资产所产生的现金流；（四）资金监管银行根据协议，监控专户资金使用，在支付本息的时点将专户现金划转给登记结算机构。（五）登记结算机构将收到的资金支付投资者本息。
（三）股权融资模式
包括股权融资模式和产业基金融资模式。出资人通过收购融资企业股权方式向企业和项目注入资金，然后通过股权溢价回购、转让、或者分享企业利润方式取得投资回报。
1.股权融资模式
股权融资是棚户区改造一项重要融资模式，指承担棚户区改造任务的企业或者项目公司，通过出让企业部分所有权、项目所有权以及质押股票等形式，引进新的股东和资金的融资方式。股权融资所获得的资金，开发企业或项目公司无须还本付息，但要向新股东即出资人分享企业利润。
股权融资模式有直接上市融资、间接上市融资（借壳上市）和上市再融资三类。由于上市融资对企业要求高、融资周期长而且成功率低，因此比较典型的是上市再融资模式。再融资指由已经上市的公司承担棚户区改造项目时，通过再次发行股票筹集资金的行为,主要有配股发行和增发发行方式。其中增发新股又分为定向增发新股和公开增发新股两大类，定向增发也称“非公开发行股票”，只向特定对象发行股票，发行对象不超过10名。定向增发审核程序简单、发行成本低、信息披露要求低、发行人资格要求低。定向增发属于私募性质。棚户区改造项目的股权融资模式发展比较缓慢。

图2 上市房企棚户区改造项目再融资流程图
上市公司再融资模式的优点是除手续费、发行费等中间费用外，没有其他成本，没有还本付息压力。上市公司再融资模式的缺点是融资机构资质要求高，必须是上市企业；对融资项目自身要求高，必须是有一定收益，且能自我平衡的棚户区改造项目。
2.投资基金融资模式
投资基金，是指通过信托、契约或公司的形式，通过发行基金证券将众多社会闲置资金募集起来，形成一定规模的资金，由专业人士组成的投资管理机构操作，分散投资于不同的实业项目，投资收益按出资比例分成。投资基金融资模式实际上是通过吸引投资基金以股权投资方式注资于棚户区改造项目的融资方式。基金投资期间可以分享项目收益，基金投资期结束，融资企业回购股权，基金和投资资金退出企业和项目。目前产业投资基金主要类别有公用事业型、房地产型、高科技型。棚户区改造投资基金则属于公用事业型投资基金。
投资基金模式实质是一种阶段性的股权融资模式。但是，与股权融资模式相比，它能够利用专业金融机构在资本市场的筹资能力，聚集社会闲散资金，拓宽棚户区改造融资渠道。此外，投资基金还能向融资企业提供项目管理和企业发展的相关支持。
（四）非传统融资模式
主要包括信托计划融资模式和基金子公司的专项资产管理计划融资模式。这类模式中，融资企业借助于信托公司和基金子公司等专门的金融机构，由这些金融机构设计和发售与项目收益、现金流特点相匹配的产品向各类投资者募集资金，然后信托公司和基金子公司通过贷款或者股权形式将资金注入融资企业用于棚户区改造项目。
1.信托计划融资模式
信托计划融资模式，是指承建企业或者项目公司借助信托公司获得融资的模式。信托公司发行信托产品募集资金，然后以信托贷款或者股权投资等方式将资金注入项目企业，待项目产生收益后收回信托资金和收益退出企业或项目。棚户区项目拿地成本较低，大多采取“回迁房+商品房”的模式，后期有较充足的现金流偿还信托本息，与信托产品能较好融合，因此，2011年以来发行的保障房信托集中在棚户区改造项目。
信托融资用于棚户区改造项目主要有贷款型信托和股权型信托两种。贷款型信托是指信托投资公司作为受托人，接受市场中特定或不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给承建企业或项目公司，承建企业定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司。股权型信托是指信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股）向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权，信托公司收回资金与收益。
2.基金子公司融资模式（专项资产管理计划）
基金子公司专项资产管理计划融资模式，是指承建企业或者项目公司借助基金子公司的专项资产管理计划获得融资的模式。基金子公司通过资产管理合同或者发行专项资产管理计划募集资金，然后通过权益投资等方式将资金注入项目企业，待棚户区项目产生收益和资产管理计划到期后，由项目公司回购权益，基金子公司收回资产管理计划资金和收益。基金子公司的专项资产管理计划在2012年以后快速发展。
基金子公司专项资产管理计划融资模式与信托融资模式的运作流程和操作方式有相似之处。以股权型专项资产管理计划融资模式为例，整个融资过程包括：（1）融资企业和基金子公司约定专项资产管理计划融资方案。（2）基金子公司成立专项资产管理计划；通过专项资产管理计划向投资者募集资金，并约定募集资金用于收购融资企业股权。（3）融资企业与基金子公司签订《权益回购协议》，约定资产管理计划到期后融资企业将出售给基金子公司的权益溢价回购。（4）安排专项资产管理计划增信方式，确保资产管理计划到期后融资企业回购权益。增信方式一是股权质押，以融资企业股权进行质押；二是由融资企业提供连带责任担保；三是由融资企业法人代表或实际控制人提供连带责任担保。（5）融资企业开发项目实现收益后，从基金子公司溢价回购股权，融资结束。
二、各种融资模式比较分析
（一）贷款模式审批便捷、手续简单，应用最广。贷款模式较其他各类融资模式的优点在于审批便捷、手续简单，只要满足商业银行贷款条件即可申请贷款融资，不需要额外的行政审批环节。因此，贷款模式是目前应用最多和最广的棚户区改造融资模式。
（二）股权融资门槛较高。股权融资较债权融资的优点在于融资规模大、企业没有还本付息的压力。但是股权融资门槛较高，目前资本市场对上市融资和再融资的要求比较严格，要求必须具有稳定的收益和较高的回报率，只适用于可经营性的基础设施。盈利性较小的棚户区改造项目基本上不具备资本市场融资的条件。而对于社保基金、产业投资基金的股权融资方式，目前尚处于起步阶段且限制条件较多，并没有大规模推开。
（三）债务融资受政策限制较多。棚户区改造利用债务融资受两方面制约：一是融资项目的资本金约束。二是可覆盖债务本息的项目现金流。尤其是对不具备盈利条件的棚户区改造项目，这两个问题都比较突出。在这两个约束条件下，不同的融资方式有各自的局限性。商业银行在追求经营效益的前提下，长期性的棚户区改造贷款规模会受到一定限制。随着政策性银行改革进程的推进，大额低息长期性的贷款支持会越来越困难。企业债券、短期融资券、中期票据等方式受到发行主体信用评级、资产规模、资本结构、财务状况以及对项目现金流要求等条件的制约，大多数的融资平台无法达到发行条件。此外，债务融资也容易受到宏观调控政策的制约，如果实施从紧的货币政策，收缩银根，则依靠银行中长期贷款支持的基础设施项目融资将受到很大程度的考验。
（四）非传统融资方式风险较大。对于信托、理财、资产证券化等融资方式，由于多涉及“影子银行”，存在融资透明度和规范性问题，在当前分业经营、分业监管体制下，难以有效监管，对银行体系造成潜在风险。另外，这些方式只适合于经营性的、收益比较高的棚户区改造项目。因此，不具备大规模推广的条件。总体来看，对于纯公益性质的项目，由于不具备收费机制或经营收入不能弥补运营成本，没有形成稳定的现金流，其融资渠道并没有打通，另外国发〔2010〕19号文、财预〔2012〕463号文等对公益性项目融资进行了严格限制，因此，上述融资方式均不能很好地解决融资问题。对于有商业价值的棚户区改造项目，则可以根据实际情况，运用多元化渠道进行融资。

C. 棚户区改造怎么办理银行贷款

可以利用票据、委托贷款、债务融资工具承销和投资、理财融资等多元融资方式。

农行提出，要积极提供多元化的融资服务，在信贷支持棚户区改造的同时，充分利用票据、委托贷款、债务融资工具承销和投资、理财融资等多元融资方式，助力棚户区改造项目建设。

要加强行、司联动，充分利用农行投行、基金、租赁、保险等综合化经营平台，拓宽棚户区改造项目融资渠道和模式，有效降低信贷风险。要深化公私联动，通过棚户区改造贷款的投放，拉动零售、负债和中间业务等综合金融服务需求，有效提升项目综合收益。

要拓展延伸金融服务，深入挖掘大型集中成片棚户区项目改造后衍生的各项金融需求，合理增设经营机构和自助机具，搭建和完善服务网络等，为改造项目提供全方位、可持续的金融服务。

(3)棚改贷款资金使用工作扩展阅读：

农行有关负责人介绍，棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，大力推动棚户区改造是党中央、国务院为推动科学发展、保障和改善民生采取的重大举措。

农行作为国有控股大型商业银行，肩负着服务民生、回馈社会的责任和使命。通过积极推进棚户区改造信贷业务发展，不断提升金融服务、保障民生的能力。

农行此次推出棚户区改造创新信贷产品，将有效把握未来五年棚户区改造信贷业务的发展机遇，拓展和培育新的对公信贷业务增长点。

同时，农总行每年在信贷资源配置时，将根据国务院棚户区改造发展规划，并结合各地分行棚户区改造贷款实际需求，进一步加大信贷规模的倾斜配置力度，保障业务的快速健康发展。

D. 农发行巴州分行多措并举，加大棚改项目营销力度

        2015年以来，农发行巴州分行聚焦国家棚户区改造发展战略，发挥政策性金融优势，已累计发放棚改贷款25.79亿元，贷款余额24.49亿元，巩固了农发行在巴州地区棚改领域的主办银行地位。

        为进一步做好棚户区改造贷款业务工作，巴州分行认真贯彻落实新疆分行棚户区改造业务会议精神，切实增强紧迫感，以 “冬季行动”营销为契机，多措并举，抓住发展机遇，加大棚户区改造项目营销力度，成效明显。

        一是高度重视，全面部署棚改营销工作。巴州分行高度重视，加强领导，及时组织相关部室人员认真研究棚户区改造贷款业务文件，对棚户区改造贷款营销工作进行了全面部署，并迅速组织开展辖内棚户区改造贷款项目摸底工作。

        二是突出重点，切实发挥信贷政策优势。巴州分行结合巴州地区棚改项目实际，按照近两年棚户区改造年度目标任务和项目清单，以“党建+”为引领，主动靠前服务，积极与当地棚改项目主管部门、项目单位加强沟通，积极宣介我行棚改贷款的支持政策，集中人力、物力、智力逐个项目梳理，做到早介入、早对接、早储备，按照巴州地区2018-2020年棚改计划，拟在我行融资棚改贷款160亿元。

        三是多措并举，切实提高办贷质量和效率。巴州分行成立棚户区改造贷款项目营销小组，抽调骨干力量，全力配合新疆分行项目评估组，进一步与棚户区项目主管部门完善沟通协调机制，协调解决合作中出现的问题，提供及时、便捷的金融服务。同时，巴州制定工作计划和明确工作路径，对照棚改任务清单逐项目谋划推进，切实加快项目落地。通过近两周的努力，巴州对辖内棚户区改造贷款项目摸清了底数，掌握了情况，找准了问题，取得了一定的成效，目前已完成评估棚改项目16个，上报新疆分行待审批金额72.86亿元，为巴州分行2018年棚改贷款业务发展奠定了扎实的基础。

        安居才能乐业，房子是老百姓幸福生活的基石，农发行巴州分行作为地区唯一一家政策性银行，着眼于民生问题的目光从未偏离，想民之所想、解民之所需，让棚户区居民一圆安居之梦，是巴州分行全体员工的共同期盼！

E. 政府挪用棚户区改造资金怎么处理

第一条 为规范棚户区改造资金筹集、分配、下达和使用管理，切实提高城市棚改资金使用效益，制定本办法。

第二条 本办法所称棚户区改造专项资金（以下简称专项资金），是指中央和省财政补助以及市、区安排用于棚户区改造的资金。

第三条 棚户区改造实行政府主导、市场运作。改造资金除中央和省级财政补助外，其他资金通过市、区政府财政补助，争取开发性金融专项贷款和政府棚改专项债券、商业银行信贷支持、吸引民间资本参与、债券融资，企业和群众自筹等多渠道筹集。中央和省级财政资金按标准进行补助（含基础设施配套），其余由各地自筹。

第四条 防范棚改贷款政府债务风险。牢固树立精打细算理念，依法依规严格控制棚改成本。认真落实住建部、财政部和国土部《关于进一步做好棚户区改造工作有关问题的通知》（建保﹝2016﹞156 号）要求，确保棚改腾空土地出让收入带兆、属于政府所有的棚改安置小区配套商业设施租售收入，优先用于棚改，努力实现在市域范围内棚改资隐纯金大体平衡。棚改实施主体要建立完善动态还款机制，确保按合同约定及时偿还贷款。认真贯彻落实财政部、住房城乡建设部关于《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》（财预〔2018〕28 号）精神，进一步规范棚改融资行为。

第五条 区住建部门建立健全棚户区改造项目专项资金管理制度，明确资金使用范围、核拨流程、财务公开、监督管理等具体要求，并自觉接受财政、审计部门的监督检查。

第六条 中央和省级补助资金必须全额用于工程直接费用， 严禁截留、挤占、挪用、擅自改变资金用途。违规行为一经查实， 除收回全部资金外，将按照《财政违法行为处罚处分条例》灶行咐（国务院令第 427 号）的规定严肃处理。

第七条 强化工程质量安全监管。对棚户区改造安置住房建设项目，实行全过程质量监管。严格执行基本建设程序，优选施工队伍，全面落实工程质量安全的主体责任和监管责任，对质量安全问题实行“零容忍”，对发现问题坚决整改、坚决问责。

第八条 区住建委牵头，会同区财政局、区发展改革委共同开展棚户区改造专项资金绩效评价工作，重点评估棚户区改造的效益指标，形成年度绩效评价报告，按规定时限报区民生工程办公室。

第九条 本办法由区财政局会同区住房建设委、区发展改革委负责解释。

第十条 本办法自印发之日起施行。