1. 银行对房地产企业做流动资金贷款有哪些要求
房地产开发贷款:
房地产是房产和地产的总称，房地产开发贷款是我行向具有房地产开发资质的房地产开发企业发放的用于房地产项目开发建设的贷款；相对于其他业务品种的贷款而言，房地产开发贷款具有收益大、风险高的特点，因此，一般需要在评价综合收益的基础上谨慎办理。
一、房地产开发贷款的种类
按照开发内容的不同，房地产开发贷款有以下几种类型：
（一）住宅开发贷款。是指向房地产开发企业发放的用于开发商品住宅项目的贷款，如单体住宅楼、住宅小区、别墅等项目，第一还款来源即为住宅的预售、销售收入。
（二）商业用房开发贷款。是指向房地产开发企业发放的用于开发商用商品房项目而非家庭居住用房的贷款。
（三）土地开发贷款。是指向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。
（四）房地产开发企业流动资金贷款。是指房地产开发企业因资金周转所需而申请的贷款，不与具体项目相联系。
二、申请房地产开发贷款的条件
除一般贷款所要求的条件外，申请房地产开发贷的借款人还应具备以下条件：
（一）法人主体资格方面的要求：取得房地产开发企业资质证书，公司董事会关于同时申请按揭贷款的决议、授权及公司承诺函，项目前期开发资金落实文件。
（二）项目合法性及可行性证明：
1、用地资料：土地出让合同、红线图、已缴纳土地出让金发票、国有土地使用证、建设用地批准书、建设用地规划许可证等，已取得项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。
2、报建资料：立项批文、固定资产投资许可证、规划设计方案批复、建筑工程规划许可证、建设工程报建审核书、施工许可证等，且全部立项文件完整、真实、有效。
3、其他前期资料：项目可行性分析报告、现金流量分析预测及开发销售进度计划；商品房预售许可证、施工合同、监理合同、施工进度月报、监理月报等。
4、其他前提条件：贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，项目预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；具有一定比例的自有资金，一般应达到项目预算投资总额的30％以上，并能够在银行贷款之前投入项目建设。
2. 房地产企业开发银行贷款的具体流程和要求
房地产开发贷款操作流程如下：
递交申请——受理调查——项目评估——核查审批
办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保
要求：
房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。
借款主体
经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。
贷款条件
1．必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。
2．具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。
3．开发项目与其资质等级相符。
4．项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金。
5．项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。
6．项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。
7．贷款用途符合国家有关法规和政策。
8．项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。
贷款所需材料
一．基本材料
1．.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明；
2．法人代码证书(原件及复印件)；
3．税务登记证(原件及复印件)；
4．企业贷款卡；
5．财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表；
6．公司章程（原件及复印件）；
7．验资报告（原件及复印件）；
8．法定代表人证明、签字样本；
9． 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本；
10． 若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件（原件）；
11．贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书（原件） ；
12．其他所需材料。
二．贷款项目材料
1．国有土地出让合同；
2．国有土地使用证；
3．中标通知书；
4．付清土地出让金凭证；
5．建设用地规划许可证；
6．建设工程规划许可证；
7．建筑工程施工许可证；
8．建筑总承包合同；
9．项目总投资测算及建筑资金缺口证明；
10．项目可行性报告；
11．其他相关材料。
三．担保材料
按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。
贷款利率
贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行。一般上浮15%—30%。
贷款程序
1．借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。
2．银行受理借款人申请后,应按银行规定程序,指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件，对工程项目的可行性和概预算情况进行评估，测定贷款的风险度。提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式意见。
3．银行审查人员对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。在调查、审查的基础上，由银行审批贷款。
商品房开发贷款的审批权限，按照银行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。
4．贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》，并依据有关法律规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。
3. 房地产企业怎样取得银行贷款
经理人员的性格会影响到银行与你合作的态度。虽然银行家对你公司的财务信息感兴趣，但是他们对你这个人更感兴趣，因为他们是把钱借给你。（2）资本 银行希望自己是众多的投资人之一，而非惟一的投资者。这就要求你冒一定的风险，但银行想看你对公司是否有足够的信心。（3）能力 这时的能力指的是你的借款能力，包括个人的既往借贷记录和经济基础。如果公司刚刚开业，借款能力就比较有限。关键是要开始和银行建立关系并逐步培养自己的借款能力。（4）条件 与银行家打交道的最后一方面与当地以及你所在行业的经济现状和商业条件有关。经济状况会影响到每个人，构成信用条件的一部分。经济低迷时期要比经济高涨时期更难以获得贷款。（5）抵押 银行不是冒险家，所以他们要求有抵押品来保证贷款的偿还。许多人不理解抵押是金融业的一个惯例。今后，当公司的现金流量足以支持偿还贷款时，可以和银行交涉收回抵押。 与银行往来的5大准则 ●千万不能撒谎。你可以不告诉银行一切关于公司的情况，但你所说的一切必须是真实的。 ●你的年终结算最迟必须在经营年度后第三个月交给银行。 ●在银行从其他途径得知你经营中的新问题之前，就得向银行汇报这些情况。 ●不要轻易向银行承诺。一旦你不能完成指标，银行就会认为，你缺乏远见和判断力。