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『贰』 2007年美国反向抵押贷款业务已经突破了十万分吗
是的。
目前，美国主要有5种反向抵押贷款产品。其中有两种产品是政府机构和公司开发设计的。另外三种产品是一家私营机构设计并提供的。
a、 房产价值转换抵押贷款（HECM）。
HECM是国会授权的一种反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督。HECM保险项目得到美国住房与城市发展部（HUD）联邦住房管理局（FHA）的支持。HECM保险项目得到联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金，这些资金可以用于任何用途。FHA也保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。HUD负责保险项目的设计与改进，FHA负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金。
应当注意的是，HUD与FHA并不直接提供反向抵押贷款。HECM的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构，但这些公司实际上把所有发放的贷款全部出售给联邦全国低压贷款联合会（Fannie Mae ）Fannie Mae 不仅在HECM项目的运作过程中起到非常重要的作用：是HECM二级市场上的唯一购买者；而且在改善HECM贷款示范项目运行方面也有特殊作用；负责制订项目运行中的一些原则与标准。例如，Fannie Mae 禁止使用过桥贷款为超出项目允许的费用进行融资；要求曾经拖欠财产税或保险费的借款人预留部分贷款资金，以防其再次拖欠财产税与保险费；开发电话咨询系统为借款人提供更高质量的咨询服务。
HECM为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金融机制，使得老年住户获得养老资金的同时不必搬出或出售住房的。这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间按月发放、在一定限额内自由支取或者是最后一种方式和前两种方式的结合。目前，采用最多的方式是一定限额内自由领取。
HECM是美国反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品，在每一州都能申请到这种贷款。目前，HECM占所有发放的反向抵押贷款的90%以上。近年来保持良好的发展势头。在美国，凡是年龄在62岁以上的老年人家庭，不论其家庭财产或收入状况如何，都可以用独立拥有产权的住房申请反向抵押贷款。从实际运作上来看，借款人的年龄平均在75岁左右。
b、住房持有者贷款（the Home -keeper Program）。
1995年Fannie Mae 推出了自己的反向抵押贷款产品——Home-keeper。这种产品与HECM非常相似，不同的是贷款领取方式较少，借款人只能选择按月领取、一定限额内自由领取或者两者的组合。Home-keeper 贷款与大部分HECM贷款一样，采用按月浮动利率的方式计息。Home-keeper 贷款的一个主要优点是拥有较高价值房产的住户可以接到更高数额的资金，这是因为Home-keeper 不受HECM借款最大数额的限制。Home-keeper 还允许借款人在房产未来升值时享受房产增值的部分好处，他们倾向于选择HECM，这是由于HECM的贷款条件更为优惠。具有较高房产价值的借款人倾向于选择Home-keeper 贷款。与HECM相比，目前Home-keeper 贷款规模还较小。
c、财务自由（Financial Freedom）贷款。
Financial Freedom贷款是由老年人财务自由基金公司提供的（Financial Freedom Senior Funding Corporation）。目前，该公司是美国市场上唯一一家自行设计、提供反向抵押贷款产品的私营公司。贷款的最大限额是700，000美元，又被称为“大额贷款”（Jumbo Loan）。这种贷款的结构与HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在签订借款合同后可以一次性得到一大笔资金，可以用这笔资金购买Hartford人寿保险公司的年金从而把房产价值转换为按月支付的年金。这种方式的一个好处就是即使住房出售以后也能按月得到固定收入。财务自由贷款还有一个房产价值分享条款，借款人可以保留一定比例的房产（最高可以达到房产价值的80%），后代可以继承这部分房产。
老年人财务自由基金公司在2001年和2003年又分别设计了两种新的产品：标准现金账户（stander Cash Account）和零点现金账户（the Zero Point Cash Account）。其中零点现金账户是第一个无贷款费用的反向抵押贷款产品。
私营公司提供的反向抵押贷款产品没有联邦政府的保险，这是与公有部门反向抵押贷款产品最大不同之处。
『叁』 美国买房 投资&自住型房产贷款有何不同
在美国买房有哪些不同的房屋贷款类型？
Fixed-rate
Mortgage的中文是什么？
Adjustable-rate
Mortgages中文又是什么意思？
Hybrid
Loans,BalloonLoans,Interest-onlyMortgages又分别是什么？
固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款有什么差别？
……
本文中，地产君将带你了解美国不同类型的房屋贷款。
很多中国买家在美国买房会选择Mortgage。Mortgage是什么？是美国一种贷款买房的支付方式，贷款银行提供给买家这笔贷款用来填补从房子首付到实际房价的金额差距。Mortgage中文就是我们常提到的“按揭贷款”，是房屋抵押贷款的一种形式。
美国房屋贷款要求买家每月偿还债务。贷款包括Interest和Principal。Interest中文意思指利息，Principal中文也就是本金。利息是买家使用贷款银行所借的货币资金而必须支付的代价，对贷款银行来说，利息是利润的一种特殊转化形式。本金则是贷款银行在计算利息之前的借给买家的原始金额。
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如果买家的现金首付（DownPayment）低于房屋购买价的20%，贷款银行可以强制要求买家建立一个第三方账户（EscrowAccount，也称作ImpoundAccount）。买家需要每个月通过这个第三方托管账户支付当月的付费用，比如房产税、地税和各种房屋保险费用。房屋贷款会被放入账户用来支付费用。随着税率和保险费的波动，这个账户里的钱也会减少。贷款人将每年进行一次审核，以确保有足够的资金用于支付费用。
了解如何选择合适的房屋贷款，可以帮助买家在未来几年成为一个财务轻松的房主。同时买家还需要了解如何在做房屋贷款交易时为自己争取最有利的条件，如何避免支付更多的利息费用。如果对房屋贷款没有一个清晰的认知，当房屋贷款还清时，发现支付给贷款方的利息总数已经远远超过了买房的本金，这种例子也是屡见不鲜。
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举例说明，假设买家借了144,000美元房屋贷款，并自己支付36000美元作为首付，购买了18万美元的理想住房。如果买家这笔144,000美元的房屋贷款，是30年期固定利率房屋贷款，利率为7%，那么买家需要在贷款期限内支付高达200,892美元的利息。这不仅是一笔巨大的利息支出，也比买家原来借的贷款本金金额更大！
所以建议买家不要过度申请贷款，而只寻找最符合自己需要的房屋贷款。那么，什么类型的房屋贷款才是适合自己的呢？现在是时候开始了解房屋贷款的选择了。
与其他金融和投资产品一样，买家可以选择不同类型的房屋贷款。这些不同类型的房屋贷款之间的差异可大可小，利率也有高有低。
基本房屋贷款类型：固定利率房屋贷款（Fixed-rateMortgages）&可调利率房屋贷款（Adjustable-rateMortgages）
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两种不同的基本房屋贷款类型：Fixed-rateMortgage，中文：固定利率贷款，简称“FRMs”；和Adjustable-rateMortgage，中文：可调利率贷款，简称“ARMs”。这两种房屋贷款的主要区别在于贷款利率是如何确定的。
在可调利率贷款出现之前，只有固定利率贷款存在。固定利率贷款期限通常是15-30年。固定利率贷款，顾名思义，指在贷款的利率在贷款期限内一直固定不变。
固定利率贷款利率保持不变，买家每月的支付金额也不变。不喜欢不确定性，担心利率变高的买家，可能会喜欢这种Fixed-rateMortgage，固定利率贷款。
另一方面，可调利率贷款的利率是不同的，可调整的。可调利率贷款的利率通常每6到12个月调整一次，但也可能会频繁到每个月都发生变化。
可调利率贷款的利率主要取决于利率的总体变化。当利率普遍上升时，买家的贷款利率将会随之升高，从而使买家需要支付的贷款总额增加。相反，当利率下降时，买家的贷款利率通常也会下降，需支付的总额减少。喜欢生活中经常有所改变的买家，可以考虑这种可调利率贷款形式。
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混合贷款（HybridMortgages）
并不是只有纯粹的固定利率贷款和纯粹的可调利率贷款是可用的。生活在美国这样的资本主义国家的好处之一，就是可以有各种各样的选择。除了以上两种贷款，还可以选择HybridLoans，中文意思为混合贷款（或贷方有时称之为“Intermediate‘ARMs‘”）。这种贷款一开始就像固定利率贷款——最初利率可以固定三、五、七、甚至十年（通常被称为3/1、5/1、7/1或10/1）。过了这个期限，这笔贷款将成为可调利率贷款，通常每12个月调整一次利率。一些混合贷款的利率调整更为频繁，但也有一些混合贷款只会有一次利率调整。
气球贷（BallonLoans）
BallonLoans中文意思为“气球贷”，也是一种抵押贷款的类型。乍一看似乎有点像混合贷款：气球贷的利率在一定期限（例如，5年，7年，或10年）内是固定的。然而，在这个期限结束时，全部的贷款余额就都到期了，这时借款人必须还清全部贷款（利息本金）。
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借款人之所以喜欢气球贷，是因为跟混合贷款或可调利率贷款一样，气球贷的利率低于固定利率贷款。在利率高的时期，或当买家没有支付传统抵押贷款的支付能力时。买家可能会被气球贷所吸引。
然而，气球贷的危机性较高。如果买家在贷款期结束时无法再获得一笔新的抵押贷款来代替旧贷款，买家可能会无法支付大额贷款余额。如果买家在这时急于寻找一笔新贷款，但受到自身信用条件所限制，新贷款可能会有非常高的利率。
在房地产行业，气球贷也被称为“子弹贷款（BulletLoans）”。为什么？因为如果这笔贷款是在抵押贷款利率非常高的时候到期，对买家来说，就像被子弹击中一样，可能造成巨大的财产冲击。
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要知道，抵押贷款再融资从来都不是一件可以百分百确定的事情。气球贷只能作为一种财务危机的短期解决方案。
建议买家唯一一种可以考虑气球贷的情况是，如果买家需要购买一处特定的房产，而气球贷是买家唯一的抵押贷款选择，同时买家确定，当气球贷到期时，可以支付贷款余额或可以再融资。或者买家的家庭成员可以帮助买家进行重新贷款，这样买家可以考虑气球贷。如果必须拿到一笔气球贷，请尽可能地延长贷款时间，最好不少于7年（当然，10年是最好的），并且在气球贷到期前至少6到8个月开始再融资（重新贷款）。
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只付利息抵押贷款（Interest-onlyMortgages）
随着房价在高成本城市及周围地区的迅速增长，21世纪初，贷款机构又推出了一项新类型的贷款——Interest-only
Mortgages，中文也就是“只付利息贷款”。与传统的抵押贷款不同，只付利息抵押贷款在初期只要求借款人支付非常低的金额。因为最初的支付仅仅包括利息，不需要偿还本金。
在预先设定的期限（比如3、5、7、或10年）过后，本金的偿还才会开始，本金偿还开始后，每月的贷款支付金额会显著增幅
20、30、40%或以上。这使得这种贷款面临一个重要的问题——一些借款人可能在经济上还没有准备好每月支付更高的金额。在最糟糕的情况下，只付利息贷款有着气球贷款的所有的缺点。
因此，建议买家在选择只付利息贷款之前，先要完全理解这种贷款所有的条款和条件。
『肆』 美国银行有那些收费项目
1．支票帐户（也是我们常用的借记卡帐户）月度维护费：支票帐户一般是8.95-12美元一个月，但是如果满足一下条件之一，帐户免费：1）设立工资转存；2）保证一定的余额（从750-1500不等，依据帐户的不同）；3）学生帐户免费（有效期五年）；4）老年人帐户免费；5）在储蓄帐户上保留2千美金余额；6）定期存款，货币储蓄存款（其实就是高额利息的活期储蓄），支票帐户等的总存款额达5千美金；6）在银行的所有存款，贷款，信用卡余额等总余额达一万美金，如果你有任何存款品种，甚至住房贷款，抵押贷款，信用卡余额等超过一万美金，你所有帐户全部免费。其实绝大部分人的支票帐户都是免费的，因为你只需要满足以上任何一个条件即可，银行的此项收费不是仅为收费而已，它是通过设置这些条件可以让你更过的使用其各种产品。
2. 储蓄帐户维护费：5-10美金，同样的，如果满足以下条件之一，帐户免费：1）保证300美金的余额或者5千美金（高额利息储蓄存款）；2）每月自动转入25美金（或者工资、或者从支票帐户，或者定期存款的利息---这里定期存款利息每日计息，每月支付）；3）在银行的所有存款，贷款，信用卡余额等总余额达一万美金。
如果以上的条件你还满足不了，比如你既没有工作，又没有积蓄，又没有任何贷款来规避月度维护费用，你还可以申请电子银行账户，即只使用ATM，网上银行，电话银行等，而且银行对你可能遇到的必需要使用网点服务的业务都有另外的规定，比如你要购买银行支票，存入硬币，ATM机器出现故障等，如果你为这些业务使用了网点业务，你仍然算满足电子银行业务的规定，因此你不会交任何维护费用。
另外，地方性银行的这些账户一般都是直接免费的，即你不用满足以上的任何条件。
3、卡收费：
年费：借记卡在国内既要收取年费，现在好像补卡也要收费；而在美国，借记卡的所有服务都是免费的，即使你在一月之内丢了几张卡不断的补办新卡，而是你还可以在网点拍照把照片放在卡上，这项服务也是免费的。至于卡挂失，卡密码挂失全部免费。信用卡有些银行有年费，不过绝大部分都是免费的，除非你选择有很多特别服务的信用卡，比如美国运通的卡提供消费保护（即你买了东西过了时间没能得到退款，他们可以给你退款），机场行李服务等。
跨行费用：在美国，大的全国性银行收取跨行ATM使用费，一般是一笔交易2美金，不过大银行的ATM机很多，而且多设置在方便的地方，因此使用其它行的ATM机的概率不大。而地方性银行、小银行的规定则完全不同，如果你使用了其它行的ATM被扣了费，他们会退回给你。
免费的跨州、跨国 ATM服务：美国各个银行对其客户因各种原因到外州，外市而跨省使用ATM都是免费的，而且大的银行为了方便和争取更多的客户还在很多国家和当地银行建立联姻关系，如果客户使用这些银行的ATM，也是免费的。笔者所在的美国银行就在中国、泰国、印度、英国、法国、德国、西班牙等很多国家都有合作银行，因为客户旅游或出差到这些国家，可以直接使用ATM 而不产生任何费用。
4、汇款、转账、异地存取款费用：
不跨行：美国国内所有汇款、转账、异地存、取款费用全部免费，即如果对方也是美国银行账户，不论该账户属于哪个州，该汇款和转账都是免费的，而且瞬间到帐；同样，异地存款、取款也是免费的，你只需要知道对方的名字和帐号就可以了，如果不知道帐号，银行网点员工也可以按照名字搜索给你办理。
跨行：跨行收费（好像是10多美金到35美金一笔，这个笔者记得不是很清楚）根据你指定的到帐日期不同，不过我们一般都建议客户办理银行汇票（7美金；），然后到对方银行去存款即可，金额小于一万美金的，客户如果想即时到帐，可以先兑现，然后存款。
国际：35美金，不管金额大小。如果金额小于4、5千美金，而且是汇给个人，很多客户会使用西联汇款，既便宜又方便。
5、打印对帐单、查帐等全部免费：国内有些银行对帐单打印按月计算，而这里即使你打印去年一年的对帐单全部是免费，而且很简单，柜员和销售人员、经理都可以为你办理。
6、网上银行、电话银行也免费。如果你想随时知道你账户的余额，交易情况，大笔交易提醒等，只要在网上银行设立提醒就可以了，他们会随时给你发邮件提醒你的余额和交易情况；也可以加入短信银行，他们会按照你的要求给你发关于你账户的短信，每一条短信都是免费，该服务也没有任何额外的服务费用。
7、旅行支票兑付免费，支票托收免费。