❶ 二手房贷款通过担保省钱又安全
二手房贷款究竟是否需要担保，有两种说法：一种说法是通过担保，可以有效地防范二手房交易过程中买卖双方的风险，确保房产及时过户给买方，卖方安全地拿到房款；另一种说法是不用找担保公司，可以省下800元担保费。笔者通过调查，认为第一种说法颇有道理。通过担保可以维护卖方的权益，保证卖方及时安全地拿到房款。在二手房交易中买方需要贷款可以通过下面两种方式实现：一种方式是卖方先将房屋产权过户到买方名下，凭着已经是买方名字的产权证将卖方的土地证过户到买方名下，手房交易贷款的另一种方式是通过有资质的担保公司，由担保公司在买卖双方交易过户时先为买方向银行贷款承担担保责任，
通过担保可以维护卖方的权益，保证卖方及时安全地拿到房款。在二手房交易中买方需要贷款可以通过下面两种方式实现：一种方式是卖方先将房屋产权过户到买方名下，凭着已经是买方名字的产权证将卖方的土地证过户到买方名下，买方拿到土地证，再凭着已经在买方名下的产权证和土地证到房产登记部门办理买方向银行贷款的抵押登记手续后，银行才能发放贷款，这个过程快则半个多月，慢的需要近一个月的时间。也就是说买方只支付了卖方 40%左右的购房款，却已经获得了房屋的全部权利证书；卖方已经失去了房产的所有权利，却要等近一个月的时间才能拿到全额房款，如果在这个过程中不出意外还好，一旦发生意外，比如说买方的银行贷款未获批准、或在抵押登记尚未设立银行放款前因买方的债权债务关系导致房产被司法查封或设立其他限制、或买方同不法中介及不法代理公司勾结利用房产牟利，都会导致银行不能放款，卖方不能拿到剩余的大部分房款，显然这对卖方是不公平也是不安全的，一般清醒理性的卖方是不会选择这种方式的。
二手房交易贷款的另一种方式是通过有资质的担保公司，由担保公司在买卖双方交易过户时先为买方向银行贷款承担担保责任，银行放款给担保公司及时支付给卖方，卖方领走房款后，担保公司再为买方办理土地证过户和抵押登记等手续。在办理这些手续的过程中可能出现的如查封、冻结等风险都由担保公司来承担；另外，因为担保公司承担了担保责任，就会控制所有后续手续的办理，保证了房产不被不法中介及不法代理公司利用。这样，就有效地避免了卖方不能及时拿到购房款的风险，也为买方节约了办理手续的时间。
不通过担保公司，买卖双方未必省钱
有一种说法是二手房贷款不用找担保公司，可以为买方省下近1000元的担保费。笔者通过了解发现事实并不是这样。
通常二手房的交易，买卖双方都是通过中介公司成交，中介公司收取中介费用。如果买方需要贷款，中介公司会把办理贷款的工作交给社会上的一些代理公司去做，这些代理公司通常都打着担保公司的名义。因为没有担保资质，不能向银行承担担保责任，这些代理公司基本上都是采取的上面所说的第一种方式，即先办好买方的两证及抵押手续，银行再放款。代理公司会为其做的这些事情向买方收取包括担保费在内的费用，这些费用远不止担保公司收取的800元担保费，有的甚至向买方收取1500~1800元，而买方并不知道这些代理公司没有承担担保责任，还误以为交的是担保费。因为客户是中介公司介绍给代理公司的，代理公司收的这些钱有相当一部分给中介公司做了回扣。也就是说：卖方承担了延期拿到房款的风险，买方并没有节省费用反而是多交了费，最终获利的是中介公司和代理公司。
办理二手房贷款必须找有资质的担保公司
笔者通过以上的调查认为，二手房交易贷款通过担保公司，对买卖双方都是有利的，但必须是通过正规有资质的担保公司。
对于购房贷款的担保资质，国家是有明文规定的：必须是经城市人民政府批准设立并在建设部备案、有不少于1000万元人民币实有资本、具备固定的服务场所以及适应工作需要的专业人员、有规范的内部管理制度等条件，而我市符合以上条件的只有南京市房屋置业担保公司一家，其他打着担保公司名义的代理公司其实并不具备担保资质。建议二手房的交易双方在选择担保公司时擦亮双眼，选择有资质的担保公司，以免多交了冤枉钱还不能保证安全及时地拿到房款。
❷ 卖房配合贷款怎么保证过户后第一时间去银行做抵押
买卖房屋，卖房者要配合买方去办理贷款，要保证过户后第一时间去银行做抵押贷款，那么买卖双方可以签订协议，等过完户之后去银行办理抵押贷款。
关于买卖房屋。
卖二手房注意事项是很多人都会意识到的问题，但就算是很多人精心注意还是会错过很多细节，如果错过了就是一大把钞票。二手房交易时，卖方有哪些注意事项？
买方注意事项
购买二手房和买新房完全不一样，新房主要和开发商打交道，二手房打交道的可就多了，房东……中间各种环节都需要我们注意，最怕的就是吃亏，但偏偏买二手房注意事项多，一不小心就会掉坑里。总的来说，买方有8点注意事项。
1、查明真实情况
(1)凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息，30元的费用。
(2) 可以交给中介全权负责,合同注明:如果房产证并非真实,中介付全部责任。
(3)确认房主真实身份。
2、房屋手续是否齐全
(1)房产证、土地证是否齐全;
(2)房屋是否已被抵押，是否被法院查封,是否按揭贷款买的房子，是否在租，贷款额多少;我国包括大部分地区均认可“买卖不破租赁”， 也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
(3)可以索要中介营业执照的复印件。
3、房屋产权是否明晰
(1)有些房屋有好多个共有人?如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
(2)如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
4、土地情况是否清晰
注意土地的使用年限。如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
5.留心付款方式
(1)对付款方式、付款日期、付款数额做具体数据的约定。最好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。
(2)如果买卖的房子有贷款,那么在付款时更要特别留意, -般应由卖方提前还款解除贷款。
6、确定交房时间、付款方式、时间，缺一不可
如果达成买卖意向,关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房屋买卖过程中,经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的,比如到了约定时间,卖房因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房,而买房又因没有在合同中做相关的说明，买方只能吃“哑巴亏”。
因此，在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下 ,在约定时,买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房。
7、户口问题
买方在核实房产情况的同时,别忘记了房屋连带的户口关系，卖方是否在售出房屋之后将家人的户口同时迁出。之前经常会出现类似的情况,诸如卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出，而导致买方无法将户口迁入。该约定可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约定一样，一般情况下,卖家可以预留一笔钱,在交房时确认了户口情况之后再支付给卖家,这笔钱的数额-般是房屋总价的1%左右。
8、当心维修基金被“黑吃”
很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金，如此的情况经常以以下的方式发生:中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几，-般情况下都是送给买方,而中介在对付买方时则称卖方没有将维修基金“送”给你，买方要自己重新办理维修基金，这样以来维修基金就进了中介的口袋。
买卖双方需当面进行了解,如果是将维修基金赠予买家，双方需在”购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下 ,房屋交接时,买卖双方需共同到房管局,相应的物业管理公司,针对维修基金的帐户余额,进行资金交割，户名的变更。
❸ 二手房已经过户了，房子已经给买方住了，买方的银行抵押才做好，大概半年。卖方有权撤销么。
不知道你所在的城市是哪里，也不知道资金托管凭条是什么？本人是在银行工作的，我们按正常的流程应该是这样的：
1、买家先付首期，银行出具《同意贷款通知书》，然后买卖双方、银行、中介一起去房管局去办房产过户。在办妥过户手续后，原则上这个时候权属已经是买家的了。
2、银行在拿到他项权利证后就可以办理抵押手续，然后放款给你，这个时候你是应该获得全部款项了。然后交易结束。
补充一点：一般办理过户手续时15个工作日内，银行自行去房管局拿房产证及他项权证，办理抵押的是他项权证，房产证是要还给客户的（这一点各个银行要求不同，有些银行是要扣押房产证的）。但整个流程下来，应该一个月内就可以放款给你才对。所以你得弄清楚所谓资金托管凭条是啥？最好自接咨询房管局。
再补充一点:撤销交易是有可能的，按照买卖双方合同约定，如果你在限期内未收到尾款，是可以去起诉买方的，不但你可以拿回房产，交易定金和赔偿款也可以拿到的，这个你要自己看合同条款来执行。
❹ 二手房过户前需要确定贷款被银行批准了吗
二手房过户前是一定要确定贷款已经获批了的，对于卖家来说如果贷款没有获批或是压根还没有办贷款就直接过户的话，房子就有可能打水漂了，维权即使有效也会耽误卖房，甚至还有可能追不回房子或是房款。二手房过户对于卖家来说是最为重要的一部分，不管怎么样都要小心谨慎。
卖房的流程
1、双方议价
买方看房的时候，若有意愿出价，一定会向您杀价。因为房子的价钱不像一般的商品能够计算出成本，价钱高低往往取决于消费者的认定与市场的成交行情，所以些许预留杀价空间。
2、卖方收定金
若买卖谈好价格，决定交易房屋了，买方必须先付定金。所谓定金是买方为确保契约覆行，交付卖方的金钱，具有契约上的效力。您收下定金后，若态伏买方反悔，则您有权没收定金，反之若卖方(您)反悔，则必须加倍退还。
3、双方签约
房屋买卖双方在签署协议时需要注意携带房本、产权孝世人身份证，签约时需要卖方产权人到场，如果不能到场需要提供委托书，如果房产是夫妻共有，还需要提供《配偶同意出售证明》。
4、买方审核
交易之前，买方需要做资质审核，确定有购房资格;卖方也需要做房屋核验，以确保房屋产权清晰，无抵押查封可正常上市交易(两巧闭肢项可同时进行)。
5、房屋网签
二手房出手之前要网签，这是房地产管理部门强制要求。一旦网签成功，同一套房源无法再次生成买卖合同，您也就无法再将房屋售予他人。当然一般资质审核和房屋核验通过后当天就可以打网签，买卖双方可以去房产所在地的住建委出合同或者委托当地正规中介公司代为办理。
6、资金监管
在资金监管过程中，卖家(您)需要在银行开户，买方将钱打入该账户，银行将这笔钱暂时冻结，房屋过户完成后解冻，付给卖家。
7、完税、过户
买卖双方必须在签约后30日内去房屋所在地的地税局完成缴税，买方契税需在房管局缴纳。
8、收尾款
最后环节就是，买方将剩余的屋款全数付清，然后卖方查收尾款。
❺ 二手房交易银行贷款承诺书出来后,下一步做什么
（一） 流程：买卖双方须经过两步走
转按包括两个方面，一是卖方提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记；二是买方申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。其业务流程为：
第一步，卖方向银行提出申请。
第二步，经银行审查同意的，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。
第三步，卖方和买方签订住房转让合同。
第四步，买方向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为卖方剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算：
贷款额＝所购住房市场价格×二手房贷款成数。
第五步，银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。
第六步，卖方与买方办理产权过户手续。
第七步，银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，同时与买方申办新的抵押登记手续。
第八步，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。
❻ 二手房要先过户才能贷款吗
原则上是先提交贷款申请，审批通过后银行会出具批贷函，向卖方证明银行同意放款给购房人，卖方可放心将房屋过户给购房人。
房屋过户后，将房产证交给银行，银行拿到房产登记部门办理抵押登记，登记部门会出具《他项权利证名》，用以证明此房产上有银行的抵押权。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将存在资金监管账户的首付款一次或者分次达到卖房人账户。
即过户是发生在银行贷款审核过后，也就是说银行已经认可这笔贷款，而且签署了合同，是具备法律效力的，如果银行觉得买房资质有问题，就不会批准贷款了。在贷款合同签订，房管局过户之后，不论银行是否放款，合同都已生效，买方要终止合同必须还清贷款。
(6)二手房过户贷款银行做保证扩展阅读
二手房买卖具体流程
（1）二手房买卖双方签订《房屋买卖合同》，在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款并约定首付款及贷款的比例。
（2）二手房买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》，并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》用以明确交易资金代收代付的委托关系；
（3）由于二手房的特殊性，买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据；
（4）为了保证该二手房贷款的安全性，一般银行会要求买方提供担保。担保人可以是有经济能力的个人也可以是专业的担保公司；
（5）二手房买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款，并取得交存首付款的证明，同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料；
（6）银行审核通过后买方与银行签订借款合同银行通知卖方贷款可付；
（7）最后办理过户，办理二手房过户时，买卖双方带房产证原件及复印件、买卖契约及复印件、买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续并带旧土地证到土地局办理换证手续。
❼ 二手房贷款担保需要什么手续
二手房贷款 担保的相关办理手续为： 1、办理渠道：申请人本人向当地开办个人二手房贷款业务的银行分支机构提交申请。 2、办理时限：最快2个工作日出具审批意见，贷款发放时限由当地二手住房过户、抵押登记的时间长短决定。 3、办理流程：签订 房产买卖合同 →提交贷款申请→银行调查审批→签订贷款合同→ 办理房产过户 →落实贷款担保→银行发放贷款→借款申请人按月还款 4、二手房贷款担保申请资料： (1)购房人提供：身份证、婚姻状况证明、户口本、职业与收入证明、 房屋买卖合同 、首付款证明、邮储个人结算账户(存折); (2)售房人提供：身份证、婚姻状况证明、户口本、 房屋产权证 书、配偶及其他共有人同意出售的声明、邮储个人结算账户(存折); (3)由其他自然人(或法人)为购房人提供保证担保的，担保人应经过银行审核(或准入)，并根据银行要求提供相关证明资料; (4)银行经审核，要求借款申请人补充的其他资料。知识拓展：二手房贷所需条件及资料借款人所需条件： 1、年龄在18-60岁的自然人(港澳台及外籍亦可) 2、具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力 3、借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁借款人应提供的材料： 1、夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本 2、结婚证/离婚证或 法院判决书 /单身证明2份 3、收入证明(银行指定格式) 4、所在单位的营业执照副本复印件(加盖公章) 5、资信证明：包括学历证，其他房产，银行流水，大额存单等 6、如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、 税务登记证 、组织机构代码证、企业章程、财务报表。