2006年人民币贷款余额

A. 请问梅州历史发展重要阶段的建置沿革和一些重大历史事件、著名的历史人物、突出的风景名胜等（紧急~！）

梅州市隶属中国广东省，1988年设立。东部与福建省交界，南部与广东省潮州市、揭阳市、汕尾市毗邻，西部与广东省河源市接壤，北部与江西省相连。梅州是中国著名的三乡——“文化之乡、华侨之乡、足球之乡”，同时还享有“山歌之乡、金柚之乡、客家菜之乡，单丛茶之乡”美称，梅州同时又是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、中国自驾游最佳目的地、中国十大最具安全感城市、中国十佳绿色环保标志城市、广东首个宜居城乡示范城市。 梅州处于闽粤赣三省交界处，辖梅县、蕉岭、五华、大埔、平远、丰顺、兴宁市和梅江区六县一市一区，是客家人最主要的集散中心和聚居地。梅州市曾经举办过世界客属恳亲大会和世界客家联谊会，成功在2009年10月承办2009‘ 梅州 世界客商首届大会。以后世界客商大会每隔两年在梅州举行。梅州是广东省规划建设的四大区域性中心城市（梅州、汕头、湛江、韶关）之一。昔日的山区小镇正逐步被花园式、绿中城、城中水的中等城市所取代，全市以中心城市、次中心城市、各县县城和农村小城镇为主体的城市架构基本形成。城建与水利成为新的亮点。梅城“一江两岸”工程被国家水利部誉为城市堤防建设“梅州模式”，被国家建设部授予2002年度“人居环境范例奖”，2004年被评为联合国人居环境项目“优秀范例奖”。梅州首创的城市公厕管理模式，被联合国国际能源与环境考察团誉为“城市公厕可持续发展的解决方案”后被国家住房和城乡建设部授予“中国人居环境范例奖”。梅州又是广东省的重要电力基地之一，全市水火电装机容量达250万千瓦，年发电量超过80亿千瓦时。通信事业超前发展，建成了以公众通信网为主体、专用通信网为补充的现代化综合通信网络，实现了电话程控化、长途传输数字化和所有村通电话。
交通现状
梅州立体交通网络基本形成，区内交通四通八达。 到2008年底，全市公路通车总里程15443公里，其中高速公路252公里，一级公路22公里，二级公路1816.89公里，三级公路和等级路8848.6公里，每百平方公里公路密度75.66公里，公路通车总里程和公路密度均居全省山区市前列。梅揭、梅河、天汕、梅州西环、兴畲等高速公路全线相继建成通车，使梅州山区融入了珠江三角洲的经济快车道，由梅州至深圳只需3个多钟头，至广州只需4个钟头。同时，梅州南环（扶大高新区—三角）高速正在建设当中；梅龙（梅州-龙岩）高速一期梅大（梅州-大埔）高速公路已开工建设；梅赣（梅州－江西赣州）、梅漳（梅州－福建漳州）高速公路已获国家立项，即将开工建设。每百平方公里公路密度居全省山区市前列。全市基本实现市到县1小时交通圈、县到镇通三级以上水泥路、行政村村址基本实现通水泥路、300人以上自然村的交通状况得到极大改善。梅州市2006-2030年公路网规划通过市政府审批。梅州被列为“国家公路运输枢纽城市”。 航道建设和管理维护、港口码头建设也得到重视和加强，梅江、汀江航道整治工程全面推进，韩江干流三河坝以下航道整治工作立项前期准备工作已完成。 继广梅汕铁路（广州－梅州－汕头）和梅坎铁路（梅州－福建坎市）建成通车，开通了货运和客运后，杭广铁路梅州段（梅州-杭州）、梅瑞（梅州-瑞金）高速铁路也已通过了预可行性研究报告，铁道部已将两段铁路列入铁路网中长期调整规划，即将在今年底开工，2013年建成。有助于推动梅州加快连接海西经济区和珠三角、长三角两大经济圈。 境内有可起降波音737飞机的梅县机场，，正在进行扩建前的征地拆迁工作。扩建以后，将开通至国内40多个城市的航班，包括梅州-高雄的直航包机。
客家文化
“世界客都·文化梅州”品牌基本形成。科技、教育、文化、卫生、体育事业长足发展，生态环境得到有效保护和建设，人与自然的关系逐步走向和谐与协调。目前，全市适龄儿童入学率100%，高考录取率多年来均保持在80%以上。叶剑英纪念馆和客家公园、东山教育基地已建成开放，江南东改工程中的归读公园和堤下梅水路已经建成，两个安置小区金沙花园和红光花园正在施工建设当中。广东客家博物馆成功升级为“中国客家博物馆”。2005年在“中国优秀旅游城市”评估中，以第一名的成绩荣获此殊荣。城乡规划、建设和管理水平得到全面提高，梅城的形象和魅力得到了新的跃升。 梅州市有七个省级艺术之乡。即梅县客家山歌艺术之乡、大埔县茶阳镇花环龙艺术之乡、平远县船灯舞艺术之乡、丰顺县埔寨镇火龙艺术之乡、五华县新桥镇竹马艺术之乡（新桥镇已并入华城镇）、兴宁市杯花舞艺术之乡、大埔县广东汉乐艺术之乡。其中有3个被命名为“中国民间艺术之乡”，即梅县客家山歌艺术之乡、大埔县茶阳镇花环龙艺术之乡、丰顺县埔寨镇火龙艺术之乡。此外，山歌大师汤明哲被广东省文化厅命名为“广东省优秀民间艺术师”。 梅州客家围龙屋正在申报世界文化遗产。 同时，梅州被评为国家园林城市。 梅州正在创建国家卫生城市。 梅州正在争创全国双拥模范城。
编辑本段城市荣誉
中国历史文化名城 国家园林城市 中国十大最具安全感城市 中国十佳绿色环保标志城市 中国金融生态城市 中国人居环境范例奖 中国优秀旅游城市 联合国人居环境项目优秀范例奖(梅城一江两岸) 广东省文明城市 广东省卫生城市 广东省宜居城乡示范城市 广东省双拥模范城 中国自驾游最佳目的地
编辑本段经济概况
随着梅州地区以高速公路为主的道路建设全面铺开，梅州市经济得到前所未有的迅速发展。 2008年，梅州以“山洽会”为龙头，以打好经济攻坚战和过好社会稳定关为重点，经济社会在困难中得到新的发展。全年生产总值477.88亿元，比上年增长10.2%。生产总值中三次产业构成为21.9∶42.5∶35.6，第一产业比重下降，第二、三产业比重上升。 【第一产业】 全市全年第一产业增加值104.75亿元，增长6.1%。围绕农业增效、农民增收，着力抓好农业龙头企业建设，提升农业产业化水平。全年粮食总产136.91万吨，增长2.8%。其中，稻谷增长2.5%，水果增长2.2%。农业产业化、商品化水平逐步提高。 （一）农业、农村经济持续快速发展。2008年，全市农村经济农业增加值77.8亿元，增长5.6%。主导产业、特色产业发展壮大，农业产业化进程加快。主要农产品产量增幅明显，其中粮食增长10.5%、肉类增长8.7%。 （二）优势农产品产业带初见成效。在抓好粮食生产的同时，加大了农业结构调整力度，狠抓以果茶为主的优势农产品生产，农业优势产业带逐步形成。目前，全市水果面积106.25万亩，其中：金柚达29.17万亩，脐橙4.85万亩，茶叶面积14.83万亩。金柚、茶叶、脐橙、龙眼、荔枝、青榄等带来了良好的社会、经济和生态效益，已成为梅州的拳头产品和农村支柱产业，成为农业增效、农民增收的亮点。我市被国家有关部门授予“金柚之乡”、“单丛茶之乡”的美称。 （三）农村工业化有新的突破。我市各级认真实施农村工业化的发展战略，切实抓好农产品加工业，拓宽农民增收的渠道，紧扣水果、茶叶、玉米、优质米、蔬菜、畜禽产品、水产品的加工生产，提高农产品的加工率。至目前我市已成功开发了优质玉米酒、玉米罐头、甜玉米汁、竹笋罐头、客乡奶、金柚茶、金柚酒、金柚黄酮、金柚汁、金柚含片、金柚护肝品等一批绿色食品和用品，全市现有农产品加工企业达525家，加工产值近10亿元。 （四）农业产业化经营进程加快。至目前止，全市有龙头企业156家，其中：省级8家（国家级1家），市级46家。这些农业龙头企业外接市场，内联千家万户，对促进我市农业农村经济发展有着举足轻重的作用，全市各类农业龙头企业总产值30.2亿元，是农业总产值的三分之一以上，带动农户26万户，占总户数的31%，每户增收2200元以上。 （五）订单、外向型农业有较大的发展。充分发挥侨乡优势，加大招商引资力度。近年来，有不少华侨和港澳台同胞回乡兴办集旅游、观光、创汇农业于一体的外向型现代化农业示范基地。外向型龙头企业发展迅速，市农产品进出口公司认真组织我市特色农产品出口，年出口创汇产值达1000多万美元。丰顺威华食品罐头厂甜玉米罐头、竹笋罐头等加工产品，年出口创汇达700多万美元，被评为全省十大出口创汇农业龙头企业之一。几年来，我市订单农业以每年增加7万亩的速度发展，至目前，全市订单农业面积达31.15万亩，确保了大宗农产品畅销。 （六）农产品质量安全保障体系建设进一步加强。目前，市县两级农产品质量检测中心建设稳步推进，有了机构，人员逐步到位，购置了检测仪器等设备一批，开展了检测试点工作。培育无公害农产品基地工作进展顺利，全市已获国家级认证的无公害基地37家，面积9.97万亩。农业标准化工作稳步推进。农业行政执法力度不断加大，几年来查处假劣农资案件100多宗，有效地规范了农资市场，从源头上确保农产品质量安全。 （七）农村劳动力转移步伐加大。随着农业工业化和农村城镇化的步伐加快，农村劳动力转移的发展势头良好，2003年全市有农村劳动力185.59万个，从事二、三产业经营29.28万人，外出务工劳动力63.28万人（其中：常年外出46.04万人），外出劳动力占农村劳动力总数的34.1%。去年外出劳务收入达23.69亿元，全市农民人均外出劳务收入611元，占农民人均收入的16%左右。 （八）农村各项政策进一步落实。全市已完成了二轮承包，实行家庭承包的土地面积占耕地面积96%，第二轮承包期内全市都按中央规定的30年承包期限，重新签订二轮土地承包合同的农户占实行家庭承包农户的98%。全面建立农村土地承包经营权证制度，全市颁发土地经营权证书达80.34万份，搞活土地使用权，允许农户承包土地依法流转。全市土地流转面积51.93万亩，转包的面积5.19万亩，占10%，租赁面积44.17万亩，占85.1%，互换面积1.75万亩，占3.3%。 全市减轻农民负担工作取得了显著的成效，农民负担明显减轻。一是认真落实税费改革政策。2003年税改后全市农民负担总额减少26558万元，减幅为85%，人平负担仅13元，减少71元。今年又将农业税调整为3%，全年可减轻农民负担2341万元。二是认真落实各项减负制度，全面落实涉农收费的公示制度。三是扎实开展专项治理，进一步规范收费行为。 农村财务管理方面，突出抓了以会计代理制为主的农村财务管理工作，全市145个镇，已实行会计代理制的镇有49个，达到了省提出的工作目标，使我市的农村集体财务、会计核算、集体资产管理、财务公开水平进一步提高。全市农村审计工作扎实开展。 （九）农村社会化服务体系建设进一步完善。一是加快发展农民专业合作组织。到目前为止，全市拥有各类农民专业合作组织125个，其中列为农业部试点单位1个，列为省厅试点单位4个。二是农技推广服务体系建设不断完善。全市从事种植业、畜牧业、渔业、农机化、经营管理等农技推广机构789个，从业人数达4043人。并落实了国家对农技人员的各种优惠政策。据统计，全市各级政府有关部门共投入技术推广经费3000多万元，引进新品种、新技术300多个，产生经济效益50多亿元。三是农业信息服务不断完善。建立了“梅州农业信息网”，创办了“梅州农业”电视专栏节目，为“三农”提供全方位的信息服务[1]。 【第二产业】 全市全年第二产业增加值202.99亿元，增长8.2%，完成全部工业增加值119.39亿元，增长15.1%。其中国有及年销售收入500万元以上非国有工业增加值87.19亿元，增长15.4%。全年工业用电量29.92亿千瓦时，比上年增长3.4%。全年国有及年销售收入500万元以上非国有工业综合经济效益指数为196.57%，比上年提高26.2个百分点。其中：资产负债率比上年下降6.7个百分点，全员劳动生产率比上年增长15.5%，国有及年销售收入500万元以上非国有工业全年实现利税总额45.10亿元，比上年增长28.7%。 【第三产业】 全年第三产业增加值170.14亿元，增长14.7%。全年社会消费品零售总额154.68亿元，增长17.4%，剔除价格因素，实际增长16.5%。社会消费品零售总额中，批发零售贸易业实现136.92亿元，增长17.2%，餐饮业零售额16.54亿元，增长21.8%。全年交通运输业完成增加值18.21亿元，比上年增长9.6%。各种交通方式完成货物周转量88.96亿吨公里，增长13.1%；完成旅客周转量79.48亿人公里，增长12.0%；邮政、电信业营业收入14.24亿元，增长3.4%，固定电话、移动电话、互联网络服务日益发达。全市接待国内外旅客337.14万人次，比上年同期增长12.3%，旅游总收入36.74亿元，增长12.6%。 【基础设施】 全市固定资产投资稳定增长。全年全社会完成固定资产投资139.24亿元，增长1.1%，剔除高速公路工程投资5.84亿元，全市地方固定资产投资为133.40亿元，增长6.5%。 【财政金融】 全年全市财政一般预算收入实现18.25亿元，同比增长20.26%。全年全市税收收入58.61亿元，比上年增加4.55亿元，增长8.4%。金融形势比较稳定。2006年末，全市金融机构各项人民币存款余额471.73亿元，比年初增长9.7%。城乡居民储蓄人民币存款余额345.36亿元，比年初增长8.3%。金融机构各项人民币贷款余额为204.78亿元，比年初减少0.4%。 【外经外贸和利用外资】 全年进口总额46420万美元，比上年增长28.2%。全年出口总额38122万美元，增长22.8%，其中国有企业出口836万美元，减少79.8%；“三资”企业出口14993万美元，增长109.1%；私营企业出口21813万美元，增长13.28%。全年合同利用外资项目165个，金额26862万美元，比上年增长6.8%，实际吸收外商直接投资8205万美元，比上年增长7.0%。 【物价和人民生活】 市区居民消费价格总指数为100.2%（上年为100%），上涨0.2个百分点。城乡人民生活有新改善。据抽样调查，梅州市区居民年人均可支配收入9259元，剔除价格上涨因素实际增长6.3%；农村居民年人均纯收入4369元，剔除价格上涨因素实际增长4.3%。居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）有所提高，市区为43.2%，比上年降低2.1个百分点；农村为45.6%，比上年降低1.3个百分点。全市在岗职工年人均工资15788元，剔除价格因素实际增长11.6%。群众生产生活环境继续改善。当年环境污染治理投资总额49650.9万元，废水排放达标率为77.6%，废气排放得到进一步控制。“三废”综合利用产品产值达6775.5万元。全市各类社会福利单位收养人数3118人，城乡各种社会救济对象得到各级政府救济人数17.98万人次。全市大部分乡镇初步建立农村社会保障网络，农村合作医疗工作取得新进展。人口增长得到有效控制。抽样调查推算，全市人口出生率为10.28‰，死亡率为5.35‰，自然增长率为4.93‰。 目前， 全市五家民营企业入选广东民企百强，它们是梅雁集团股份有限公司、广东威华集团有限公司、广东明珠集团有限公司、宝丽华集团有限公司、梅州市龙祥建材集团有限公司。 梅州借力资本市场推动绿色崛起的发展战略取得重大突破，不仅有效破解了山区发展资金短板的问题，而且也使梅州成为省内继深圳、广州、佛山、珠海之后，拥有上市公司最多的地级市。至目前为止梅州先后上市公司有：广东梅雁水电股份有限公司、广东宝丽华新能源股份有限公司、广东明珠集团股份有限公司、广东嘉应制药股份有限公司、广东塔牌集团股份有限公司、广东威华股份有限公司、

B. 中国从2000年到2010年个人住房抵押贷款余额分别是多少

1. 中国从2000年到2010年个人住房抵押贷款余额：

   2010年5.73万亿元，2009年4.4万亿元，2008年3.01万亿元，2006年2万亿元，2004年1.59万亿元，2003年1.2万亿元，

2. 个人房屋抵押贷款是指：

   （1）借款人以本人名下的房产抵押，向贷款人申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款，用途包括个人购房、购车、消费、经营及其他合规合法等多种用途。

   （2）金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

C. 中国当前的货币政策的特点，原因和背景

特点：

中国货币政策是中国货币当局为了达到一定的宏观经济目标，而采取的管理和调节货币与信用的政策。它同样由最终目标、政策工具、操作指标、中介目标等因素构成。中国的货币政策，随中国的政策与发展实践而不断发展变化的，具有中国特色。

原因：

稳健的货币政策是具有中国特色的一种提法，它讲的是制定货币政策的指导思想和方针，它不同于经济学教科书关于货币政策操作层面的提法(如“宽松的”、“中性的”或“紧缩的”货币政策)。

稳健的货币政策与稳定币值目标相联系，它包含既防止通货紧缩又防止通货膨胀两方面的要求，它不妨碍根据经济形势需要对货币政策实行或扩张、或紧缩的操作。

背景：

主要有这样几方面：

一是经过90年代初的房地产和开发区热，到1997、1998年，部分中小金融机构的风险问题已相当突出，当时中国政府和中国人民银行面临化解金融风险和防范出现新的更严重金融风险的重要任务；

二是当时尽管社会总需求不足的矛盾已经暴露，但是最突出的还是结构性问题，实际有效贷款需求不足；

三是由于过去我们长期实行以银行间接融资为主的金融体制，企业高负债经营，自有资金比例很低，再继续大幅度增加贷款，不良贷款问题会更加突出；

四是实行积极的财政政策本身包括了对货币政策的运用，财政增发国债，银行参与购买，其本身就包含了运用货币政策支持经济增长的内容。

(3)2006年人民币贷款余额扩展阅读：

大事记

2015年第一季度

1月21日，中国人民银行与瑞士国家银行签署合作备忘录，就在瑞士建立人民币清算安排有关事宜达成一致，并同意将人民币合格境外机构投资者（RQFII）试点地区扩大到瑞士，投资额度为500亿元人民币。

1月22日，中国人民银行与中国保险监督管理委员会联合发布2015年第3号公告，允许保险公司在全国银行间债券市场发行资本补充债券。

1月28日，中国人民银行向全国人大财经委员会汇报2014年货币政策执行情况。

2月5日，中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度。

对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。

2月6日，中国人民银行印发《关于在全国开展分支机构常备借贷便利操作的通知》（银发[2015]43号）和《关于印发〈中国人民银行再贷款与常备借贷便利抵押品指引（试行）〉的通知》（银发[2015]42号）。

在前期10省（市）分支机构试行常备借贷便利操作的基础上，在全国推广分支机构常备借贷便利，完善中央银行对中小金融机构提供流动性支持的渠道。

2月10日，发布《2014年第四季度中国货币政策执行报告》。

3月1日，中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。

同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

3月18日，中国人民银行与苏里南中央银行签署了规模为10亿元人民币/5.2亿苏里南元的双边本币互换协议。

3月20日，国务院批复同意《国家开发银行深化改革方案》和《中国进出口银行改革实施总体方案》，要求中国人民银行会同有关单位按照方案要求和职责分工认真组织实施。

3月25日，中国人民银行与亚美尼亚中央银行签署了规模为10亿元人民币/770亿亚美尼亚德拉姆的双边本币互换协议。

3月26日，中国人民银行发布2015年第7号公告，简化信贷资产支持证券发行管理流程，提高发行管理效率和透明度，促进受托机构与发起机构提高信息披露质量，切实保护投资人合法权益，推动信贷资产证券化业务健康发展。

3月30日，为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行、住房城乡建设部和中国银行业监督管理委员会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发[2015]98号）。

3月30日，中国人民银行与澳大利亚储备银行续签了规模为2000亿元人民币/400亿澳大利亚元的双边本币互换协议。

3月31日，中国人民银行货币政策委员会召开2015年第一季度例会。

3月31日，《存款保险条例》公布，自2015年5月1日起施行。

D. 国家对房地产产业有那些宏观调控政策

中央到地方 1、房地产市场过热 2003年以来房价一路飙升，全国各大中城市房价上涨多呈提速态势。图1表明2003-2005年房地产泡沫在加速形成。而部分城市更是超出人们预期，如2006年上海地区商品房住宅均价已达到7038元／平方米，房价收入比为11.35：1，严重超出了国际公认的发展中国家3-6倍的标准。 图1：2002－2006年第三季度全国房屋销售价格指数 2、宏观调控仍待完善 面对房地产市场过热的发展态势，政府自2003年就开始陆续出台一系列的政策措施，力图通过宏观调控扭转这一局面。房地产宏观调控在短期内成效凸显，各项指标在调控后有不同程度的减速增长或回落。但根据历次宏观调控政策的经验，一般很难长期持续发挥作用。2006年初，房地产市场在距离2005年宏观调控不到一年的时间里就出现价格反弹。据国家统计局统计数据显示：2006年一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，北京、深圳等尤为明显；2006年前三个月全国房地产开发投资同比增长20.2%，增速超过30%的城市有12个；2006年1-2月，用于房地产开发的银行信贷占到了贷款增长的50%左右，大型国有商业银行中与房地产相关的贷款也占到贷款总额度的20%-30%。信贷为固定资产投资提供了27%的资金，比2005年增长了8个百分点。而2007年1月的数据显示，在房地产市场经历了“国六条”调控的一度萧条后，2006年房地产市场并未如预期降温。2006年12月，全国70个大城市新建商品房住房销售价格同比上涨了5.4%，涨幅比上月高0.2个百分点，北京地区涨幅高达10.4%。 二、对我国房地产宏观调控存在问题的探析 房地产宏观调控是在我国宏观经济背景和既定市场体制下展开的，面临着诸多的考验。 1、房地产市场供需矛盾尚未解决的现状影响房地产宏观调控 长期以来，我国土地审批手续繁琐，供应量较少，地根紧缩带动了土地价格的上涨，造成房价随之水涨船高。目前，土地成本约是商品房成本的1/3-1/4，成为房价高居不下的重要原因之一。 2、房地产市场在经济走势整体偏热环境下难以降温 上世纪90年代末以来，我国实施了扩张性的货币和财政政策。随着广义货币年增长率的不断提高和利率的不断下降，投资成本的降低致使投资数量和规模的不断膨胀。投资增长过速，体现在固定资产的增速过高。我国GDP增长自1998年开始，维持在7%-10%。而同期的固定资产增速则维持在20%-30%。在经济高速增长，固定资产投资不断扩大的宏观环境下，房地产投资冲动难以抑制，房地产价格也由于土地交易价格上涨而形成向下刚性。另外，前几年，我国水泥、钢铁业投资过度形成的产能过剩短期内难以消化，近几年中推动了房地产业投资增速的不断增加。 3、房地产市场发展环境受城市居民收入差距问题困扰 我国居民收入增加速度不敌贫富分化速度。我国基尼系数已高达0.46以上，超出了国际中等贫富差距程度0.3-0.4的标准，处于高度警戒状态。中间层收入下降趋势明显，经济增长的成果过快过多地流向了富人。一方面，房价过高造成中低收入者买房难，住房需求难以得到满足。以2005年在上海买一套100万的房子为例，以25年作为还贷期，年利率为5.508%计算，如果首付为30万，按揭为70万，则25年时间大约要还近130万元，每年需要还贷5.2万。另一方面，富人通过此手段进一步聚敛财富，扩大了贫富差距，囤积居奇的行为又不断推高房价和人们的预期，加剧了市场的动荡。据建设部调查，2004年北京市商品住宅投机性购房比例已经达到17%，在投机性购房中48%为空置待涨性购房。2005年及2006年虽然采取了诸多措施，但空置率仍然高居不下。而全国范围内看，2005年底，全国商品房空置面积已经达到了26%，严重超过了国际警戒10%的标准。且截至2006年7月底，全国商品房空置面积已达1.21亿平方米，同比增长14.4%。其中空置商品住宅同比增长10.8%。数据表明了房屋空置率再次抬高。 4、城镇化运动过程中房地产合理供需预期被放大 随着经济的发展和人民生活质量的提高，城市化运动将全面推进，城镇对住房的需求也日益增多。大学生就业、农民工进城等都是城市化进程中推动房价上涨合理因素。我国的城市化.水平发展速度近10年内平均达到1.36%，若要达到发达国家75%的水平需要二十多年时间。据预测，我国人口数量到2030年可能达到16亿的高峰。届时城镇人口可达12亿。2006年我国城镇人口5.77亿，到2030年，将净增城镇人口6.23亿按照“十一五”规划2010年我国城镇居民人均住宅面积将达到30平方米的标准计算，每年新增城镇建设用地就要达到7.79亿平方米。如果按最近公布的全国城镇人均住宅面积26.11的标准计算，也要达到6.78亿平方米。供不应求下房价小幅上涨尚属合理，但引发了各方对房价上涨非合理性预期，供需矛盾进一步被放大。首先，城镇化运动加剧了房地产商谋取暴利的心理预期，导致部分地区投资结构失衡。经济适用房投资建设少，高端楼盘和商用楼盘开发过度，不但造成高档住宅拉动下房价的向下刚性；还使经济适用房由于相对稀缺形成需求支撑下的价格上涨，给真正需要房子的住户造成了很大的购房困难。其次，引发了投机者交易获利预期，为出现泡沫埋下祸根。另外，形成了非理性预期住房需求。据研究报告显示，目前不需要房但是由于房价上涨预期而提前买房的需求已经占到房地产总需求的11.3%。这又进一步加剧了各方对需求和利润的过高期望。 5、地方执行不力是造成宏观调控成效难以凸显的重要原因 统计数据显示，2006年，全国房地产业开发投资占GDP比重达到9.26%，远远超过国际公认5%的合理水平。而在个别地区，该值更高。如上海，2001年房地产业贡献率已经达到6.4%左右，近些年以每年超过10%的速度迅速增长，其通过相关产业发展共拉动GDP增长已超过20%。 土地资源利用方面，各地诸侯经济的迹象显著。20世纪90年代以来，地方政府手中金融权利收归中央，预算外可以独立支配的收入很大程度上依赖于土地资源，使得地方政府对土地批租、出售的预算外收入产生了严重的依赖。一些地方政府利用手中掌有控制权，通过非法过度开发、高价售地以换取任期内经济增长。“招拍挂”成为地方政府增加收入的好方法。有些地区还大搞“以租代征”，违规占用农田、农宅进行房地产开发。统计结果显示，2006年前5个月，国土资源系统查处的土地违法案件涉及土地面积高达12241.7公顷，同比上升了近20%。这些违法行为已对国家土地调控产生了严峻的挑战，进一步威胁到房地产宏观调控有效性。 房地产开发方面，部分地方政府在经济增长利益的驱使下为某些开发商违规行为开绿灯，对不顾中央调控建造别墅、高档住宅的开发商行为视而不见，致使经济实用房、普通住宅房屋开发建设因利润较低而备受冷落。 6、流动性过剩为房地产市场推波助澜 近几年中，我国的流动性不断增加。截至2006年12月，存贷差已经达到11万亿元。银行呆坏账比例前几年持续攀高，资本充足率难以达到《新巴塞尔协议》标准。房地产开发以及个人住房贷款对资金的巨大需求为银行业所青睐。个人住房贷款风险性较小，因此备受追捧。2006年贷款余额已经达到1.99万亿元，是1998年的100多倍。居民由于住房、医疗、就业等问题尚未完全解决，内需难以拉动。前几年股市的萧条又使得资金流向难寻。因此，除了存入银行一部分资金则大量涌入楼市。 7、国际环境下人民币升值预期增加房地产宏观调控难度 在人民币升值的预期下，房地产作为人民币资产受到追捧。截至2007年4月23日，人民币汇率中间价已升至1美元兑7.729元人民币，相比2005年汇改开始的，升值4.7%。这一期间外商投资房地产以及境外机构、个人购买房地产都表现得非常活跃。外资的推波助澜，使得房地产价格上涨又是在所难免。摩根、德意志等一些国外投行已经相继与中国地产企业合资组建房地产开发公司及融资公司，投资房地产开发项目。在人民币升值预期加剧情况下，外资通过各种方式进入中国市场的热情难以在短期内得到抑制。 另外，汇率升值使加息可能性减小。低利率环境又进一步加剧了经济过热态势，汇率利率双重因素为房地产市场发展推波助澜，从而使房地产宏观调控也遭受多方压力。 三、相关政策建议 作为地位重要、关联行业多的支柱型产业，房地产市场宏观调控需要切实解决人民的住房需求问题，应进行各方的长期协调和疏导。 1、制定房地产调控的长期目标.以长期目标指导短期实践 房地产宏观调控措施需要在总量上把握供需关系。相关部门应在有效预计城镇化进度、对关联产业带动效应、房地产需求量的基础上制定出合理的供给总量，并作为宏观调控措施制定的依据。在这一目标指引下合理运用货币政策和财政税收政策，并通过税收改善房地产市场环境。 2、加大信息披露力度.提供居民购房有效信息 建立公正合理的房地产交易制度，建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度，对房地产住宅项目的土地供给、交易价格等信息数据全线公开，合理引导消费者的心理预期，为居民买房和销售提供有效的信息。 3、加强中央控制下对地方宏观调控的指导，既要避免一刀切，又要保证地方政府有效执行 一方面，要指导地方政府制定出适合本地区房地产发展的可行性方案，接受中央政府的监督。另一方面，积极完善土地供给计划制定的依据监督控制地方政府为谋求经济增长而过度审批或无条件收紧地根的行为。要明确土地补偿，拆迁工作的责任利益分配，同时应该积极寻找地方政府政绩考核的新标准。 4、积极吸取成功经验，探索建立多层次的住房体系 积极借鉴国际上成功解决房地产问题的案例，如香港从1954年开始实施公共住房制度。其多层次的社会住房保障制度及多种渠道的资金筹措方式等措施，都可以作为我国建设经济实用房、廉租房制度和建立双重市场的有效经验。 总之，在房地产宏观调控这一问题上，中央和地方政府统一思想、各司其职，充分认识到房地产宏观调控的艰巨性和长期性，既着眼于房地产市场本身的调节，又从整体形势出发，从根本上改善房地产市场发展的宏观环境和微观基础，并在这一过程中不断完善房地产宏观调控的政策措施，最终建立系统、长期的宏观调控体系，指导我国房地产市场的长期健康发展。