⑴ 按揭贷款，贷款额度是12万元，怎么计算每个月的偿还额度
对于12万元的按揭贷款的计算，等额还款计算公式很适合
每月还本付息金额 = [ 本金 * 月利率 * (1+月利率)贷款月数 ]
/ [(1+月利率)还款月数 - 1]
其中：每月利息 = 剩余本金 * 贷款月利率
每月本金 = 每月月供额 – 每月利息
计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金;利息在月供款
中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供
总额保持不变。
⑵ 我想咨询一下已用纯公积金贷款，再想按揭贷款每月还款的额度问题。
回答如下：
1、如果是按照你据说的两人收入均为工资4000元，公积金2000元（4000元应为缴纳社保、公积金、个税后的收入），可以按你的算法：（4000+4000）*50%=4000元认定的你们的月还款能力。但目前有些银行将“还款能力系数”定为0.45，这样算的话，你的月供能力为：3600元。
2、我们暂按月供能力3600计算，因为你是第二套房，首付要50%——60%，利率要在基准利率6.80%的基础上上浮20%左右（暂按8.16%），如果这样话，按贷款20年计算，你的可贷额度为42.5万元；期限25年的额度为46万元；期限30年的额度为48.3万元。
3、现在将贷款年限取中间数25年，可贷额度为46万元，如果首付5成，该房屋总价为92万元；如果首付6成，该该房屋的总价为115万元。取中间值，你在纯公积金贷款还款期间，你可以申请商业按揭贷款购买一套总价约为105万元左右的房子。
以上是按照最“低”标准来计算的，仅供你参考，可能讲得太多了，但希望对你有帮助。
⑶ 如何计算按揭款的余额
还款方式有两种，“等额还款”和“等额本金”。
等额还款使用的是隐含利率法，这种方法就不要去研究了，计算出来每个月还款的金额都是一样的，这种还款方式初期还的主要是利息多，总体还下来会比使用等额本金的要多点；
等额本金是每个月还的本金一样多，每个月还的本金一样，这样因为本金减少，利息也相应减少，所以还款额也逐渐减少。算法：还款金额=本金+利息
如贷款30万，期限20年，每个月还的本金是：200000/20/12=1250元
利息算法：所剩本金*日利率*天数
(3)按揭贷款余额还款额度扩展阅读
等额本息还款法计算公式：
每月还款额=贷款本金×[月利率×(1+月利率)^还款月数]÷{[(1+月利率)^还款月数]-1}
等额本金贷款计算公式：
每月还款金额=（贷款本金/还款月数）+（本金—已归还本金累计额）×每月利率
首付比率：一般情况下，一手房首付30%、二手房首付30%。第二套房首付款最低6成，贷款利率相当于基准利率1.1倍。
支付利息款：405742.77元（贷款50万，还款30年，贷款利率6.65%%计算）。
费率：保险费:客户自愿选择向答扒戚保险公司投保,银行不收取保险费；律师费：银行不收取客户律师费，担保费视办理业务品种而定。
优惠利率：贷款利率最低可按照中央银行规定同期限人民币基准利率的此猜0.85倍执行。
贷款期限：个人一手房最高为30年，个人二手住房贷款的期限最长不超过20年。
放款时间：一般情况下，三到五个工作日即可放款，具体时间视申请人情况而定。
房龄要求：理二手房贷款时房龄最长20年。
其他特点：每月归还相等的金额。