变更担保后贷款余额与新抵押物评估

1. 请问对抵押物实施以物抵债时，若该抵押物的评估或法院裁决价格小于贷款余额时如何办理

按照新的相关规定，一般法院不能直接裁定价格的，更不能不经拍卖直接入账，除非双方当事人都同意，才行。正规程序是：
1、法院扣押。
2、法院委托评估公司进行评估。
3、法院委托拍卖公司进行拍卖。
评估费、拍卖费优先从拍卖款中支付。
如果货不低债，肯定要继续追讨。

2. 抵押物价值如何确定

一、如何确定抵押时间
如何确定抵押贷款时间长短，就抵押贷款方式而言，传统抵押权在设立时，所担保的债权是已经确定的，属时点上的贷款债权。最高额抵押担保是一定期限内连续发生的债权，属时期上的贷款债权。怎样确定最高额抵押中“一定期间内连续发生的债权”的时间长短。目前尚无明确的规定，有的信贷员与客户一约定就是3-4年，似乎一劳永逸，时间的确定根据客户提供的抵押物属性而定。
一般而言抵押物系动产，因其价值变化大而宜约定一年；抵押物是不动产，因其价值变动小宜约定二年；既有动产又有不动产的，按其价值构成比例加权平均测算，同时，在实际操作中，抵押人一般都是借款，且借款人在继续经营的情况下，是不可能把贷款还清的，因此对一般企业抵押贷款可以使用最高额抵押，就是将抵押人的资产一次性办理抵押，或期限长一点，按抵押人与抵押权人双方确定的抵押资产值签订抵押合同，并以不超过抵押值为尺度，作为借款的最高额抵押贷款限额，在最高额贷款限额内，贷款人向借款人发放的贷款由抵押人担保，不再逐笔办理抵押贷款。
二、如何确定抵押物的价值
对动产抵押标的物，有的国家法律规定，须转移占有，也有的国家法律规定不转移标的物占有。鉴于我国目前没作明确的法律规定，应从有利于银行贷款安全，又不妨碍客户生产实际而定。象机动车辆等在使用过程中，有报废的可能，宜转移占有，企业生产设备等，若闲置会造成浪费和损失，由不宜转移标的物占有。不动产作抵押，如土地，房屋等除应注意其实际价值，易售性，实用性以及抵押权等问题外，最重要的是必须完成依法登记过户手续，好能取得所有权。最高额抵押价值的确定适用于传统抵押价值的测定方法，但要注意抵押物的价值一定委托信誉卓著的有权评估机构评估。
虽然目前抵押资产评估不是法定必经程序，但最高额抵押因为约定时间长，金额大，自行测定可能会给信贷资产造成极大的风险，抵押人与抵押权人在对评估价值无争议的情况下，由贷款人、借款人、抵押人签订最高额抵押担保借款合同，并依据抵押值的70%确定最高抵押贷款余额控制数。

3. 就是把新抵押物评估后重新签订抵押合同办理抵押登记，现在签的抵押合同能复盖原来的借款吗还签借款合同吗

重新办理抵押合同必须先注销原来的抵押合同，但是如果原来的借款是用注销登记的抵押物担保的，那你必须得还清借款才可以注销呀。我不知道你们那里的房管部门或是土管部门是不办理二次登记的？如果是办理的，那么。只要抵押额度足够覆盖借款额，理论上来说就可以覆盖。你只要拿着原来的借款合同到登记部门去就是 了。
但你的情况说得不够明白，所以回答就不会详尽。见谅

4. 用房产做抵押贷款需要评估吗

正规贷款的程序都是需要将抵押的房产,先经过评估公司评估,评估公司给出房屋的价值,然后根据房屋价值,可以贷到6到7成。

1、前期准备房产抵押贷款担保所需材料 ：

（1）个人身份证件、户口本、居住地址证明、婚姻状况证明；

（2）个人收入证明或资产状况证明；

（3）抵押房屋的产权证明；

（4）若申请人以他人房产作抵押，还需提供房产权属人（含共有人）身份 证、婚姻状况证明、同意抵押的书面证明等；

（5）若指定银行，还需要满足该银行要求的其它证件。

2、房产抵押贷款担保具体流程：

（1） 客户名下的房产首先是可以办理房产抵押登记的大产权房屋；

（2） 找到 钻诚担保 抵押贷款担保经办部门办理抵押贷款申请；

（3） 钻诚为客户选出最优银行和最优房产评估机构对客户提供有自有房产进行评估，并提交房产评估报告。

（4） 钻诚手续部门协助客户办理房产保险手续及相应的贷款审批手续，贷款额度最高可达评估价值的80%。

（5） 手续部门协助客户持房产证、借款合同到房产所在区县房地局办理抵押登记手续。

（6） 抵押登记办妥后，银行方可发放贷款。

(4)变更担保后贷款余额与新抵押物评估扩展阅读

评估内容

建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。

土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。

三通一平指水、电、道路通，土地平整。

七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。

资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。

基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。

标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。

底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格(简称起价)。

补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。

5. 贷款抵押物价值与贷款金额的关系是怎样的如果没有达到100%,那么剩余部分由担保公司担保吗

如果按照担保法的规定办理贷款，贷款抵押物的价值肯定能覆盖贷款金额，同时，如果担保公司承担的是连带责任担保，不足部分担保公司要承担

6. 银行贷款审批通过了，能更改金额吗，想少贷点，

可以的，可以不贷款那么多，但是抵押物是一样的。银行一般最低2万起步。
个人贷款包括：个人住房贷款、个人住房公积金贷款、个人汽车贷款、个人留学贷款、个人综合消费贷款、个人生产经营性贷款、个人信用贷款、个人存单(国债)质押贷款等。这些贷款内容主要是从信用贷款和抵押贷款两种贷款方式申请贷款，贷款额度由银行根据借款人资信状况及所提供的担保情况确定具体贷款额度。银行贷款需要条件：
（1）年满18年周岁的具有完全民事行为能力在65周岁（含）以下、城镇居民常住户口或合法有 效的居留身份证明年；
（2）交齐首期购房款；
（3）有稳定合法收入，有还款付息能力；
（4）提出借款申请时，购房者由不低于购房价款30%的自由资金。
（5）借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物；
（6）所购二手房的产权明晰，符合当地政府规定的可进入房地产市场流 通的条件；
（7）所购房屋不在拆迁公告范围内。
（8）贷款银行要求的其他条件。
贷款金额 ：贷款额度由银行根据借款人资信状况及所提供的担保情况确定具体贷款额度。以个人住房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价值的70%；以个人商用房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价值的60%。 申请贷款应提交的资料 借款申请人向银行提出申请，书面填写申请表，同时提交如下资料：
1. 有效身份证件；
2. 常住户口证明或有效居住证明，及固定住所证明；
3. 婚姻状况证明；
4. 收入证明或个人资产状况证明；
5. 采用房屋抵押方式贷款的，需要提供抵押房屋的房屋所有权证，抵押房屋财产所有人（含法定共有人）的身份证件、婚姻状况证明、同意抵押的书面证明；并按规定对抵押物价值进行评估，提供评估报告；抵押住房免于评估的，应提供符合免于评估条件的相关证明材料，包括交易合同或上一次评估报告等；
贷款还不上会产生的后果：
1. 贷款行会依法向催收到期贷款，按照借款合同和担保合同（抵押或质押合同）的约定，贷款行将向法院起诉，法院会采取财产保全等措施，包括冻结以及贷款担保人的所有银行帐户上的存款，查封已抵质押的财产等。判决下来后，会依法强制执行（扣划存款拍卖抵质押物等）财产以清偿银行的贷款损失。具体包括：贷款本金，贷款利息，逾期利息和罚息，以及由此产生的一切诉讼费用，处置抵押（质押物）物变现时产生的相关费用等。
2. 信用会受到影响，在全国银行信贷咨询系统中会被记录在案，个人名义的贷款也会在全国个人征信咨询系统中被记录逾期贷款。如果贷款行不给消除记录，可能今后在所有的银行都贷不到款了
3. 如果不是恶意的拖欠银行贷款，而且有能力支付正常贷款的利息，建议你先向贷款行先申请贷款展期，说明还款意愿和暂时还不上贷款的事实和以后还款的计划，一般情况下银行会帮助的。

7. 抵押物评估方法有哪些

抵押物估价方法有许多种，要根据不同种类的抵押物以及抵押物自身不同的情况，具体确定采用哪种估价方法。常用的几种估价方法有：重置成本法、现行市价法、收益现值法和清算价格法等。

一、重置成本法

(一)复原重置成本法

复原重置成本法，是指按原功能、材料、工艺、消耗等复制被估价抵押物，参照现行价格水平和费用标准估算重置全价，并：扣除有形损耗和无形损耗后，评定资产净价的办法。

其基本公式为：

资产重置净价=(资产复原重置全价－技术性贬值)×成新盎

资产复原重置全价=(某项材料消耗量×该材料现值)+(原耗工×现行工时费用)+(原劳务消耗量×现取费标准)

技术性贬值，是指因技术陈旧影响抵押物价格的部分：

(二)更新重置成本法

更新重置成本法是在现行技术条件下，按新材料、新工艺、新消耗、新价格和费用标准，重置与被估抵押物具有相同功能的全新资产而得出的重置成本，再扣除有形和无形损耗，以评定资产净值的办法：

其基本公式如下：

资产更新重置成本净价=资产更新重置成本价全价×成新率一功能性贬值

资产更新重置成本全价=现行技术条件下的量耗×现价

功能性贬值是因技术进步使类似功能成本降低(包括投资成本和运行成本)。或相同投资获得功能更先进、更完备的资产，致使被估抵押物价格下降的部分。

(三)物价指数调整法

物价指数调整法是根据历史成本，考虑物价指数．把账面成本调整成重置成本全价，再扣除各种损耗确定重置净价的方法。

其基本公式为：

估资产重置成本净价=被估资产历史成本×适用物价指数×成新率－技术性损耗－功能性损耗

被估资产历史成本来源于会计账簿，其他参数同上。

二、现行市价法

现行市价法是以市场参照物的实际售价为基础，考虑出售时间、出售条件，与类比物在生产规模、效率、地理位置、竞争能力和收益等方面的差异，通过类比分析进行调整后，评估抵押物收益现值的办法。

其基本公式为：

资产价格=参照物价格+(时间差异价格+条件差异价格+规模、效率、位置、收益等有差异价格)

式中时间差异影响价格的测算，可按类比物出售时间为基期的定基物价指数来进行计算。根据被估抵押物的不同情况分别采取综合物价指数、分类物价指数或单项物价指数，其他参数可采取具体因素分析的方法测定。

式中：Rt表示每年的收益

t表示时间，第1，2…，n年

i表示折现率

2．未来收益各年是等额的。其公式为：

式中：A表示未来年份等额收益

I表示资本化率，即等额无穷收入的折现率。

四、清算价格法

清算价格法是按资产可变现价值来确定其价值的方法。通常清算价格都低于其持续经营价值，主要取决于资产的通用性能。

专用设备和在产品通常很难找到买主，其价格往往低于经营资产的价值，清算价格一般通过市场售价比较法来获得，即在市场上选择适当的参照物，估算一个折扣率来确定被估价资产的清算价格。其公式为：

被估价资产的价值=参照物全新的市场价格×折扣率×所估价资产成新率。

(7)变更担保后贷款余额与新抵押物评估扩展阅读：

贷款抵押物估价是指由专门的估价机构如会计师事务所，按照科学公正的办法，对抵押物的即期以及贷款到期时的价值、变现能力的综合测算。商业银行依托会计师事务所等估价机构办理抵押物估价既是完善贷款抵押担保，防范银行信贷风险的重要措施，也是增加银行营业收入，发展中介业务的一个有效途径。

估价的特点：

贷款抵押物估价作为资产估价的一种，既有一般资产估价的特点，也具有贷款抵押物这种特殊资产估价的特点。作为一般资产估价，主要有以下特点：

1、现实性。

指以确认抵押物及其评估价格的基准时间为时点，对抵押物的实际状况进行估价。主要表现于：

（1）以现实存在为依据，没有与过去业务及记录进行衔接的约束；

（2）要以现实为基础反映未来；

（3）强调客观存在。

2、市场性。

抵押物估价是在模拟市场条件下对资产进行确认、估价和报告，并且通常受市场的直接检验。

作为特殊资产——贷款抵押物的估价，其特殊性主要表现于：

（1）预测性。抵押物估价不但要测算抵押物的即期价值，还要预测该资产在未来某一时间(如贷款到期日)的价值。

（2）以贷款安全为目的。一般资产估价，以准确性为最大原则，而贷款抵押物估价，则以保证贷款安全为最大原则。

因此，它常常以预测为重要手段，在价格要素估价方面，如预期寿命、功能适销率、价格、利润等经过科学的预测，从而得出未来某时点上，贷款抵押物的有效变现价值，从而保证贷款安全。

3、咨询性。

抵押物估价结论本身不具备强制执行的效力，只供银行信贷部门参考使用，估价人对估价本身符合职业准则要求负责。

8. 借款人与银行协商用新抵押物替换原抵押物，那么担保人还承担连带保证责任吗

抵押物变更那么主合同就会发生改变，如果需要担保人继续担保，是需要担保人进行书面签字同意的，如果没有担保人书面签字同意那么担保人不再承担连带保证责任，如果担保人没有签字同意，则不再承担连带保证责任。
我国《担保法》第二十四条规定：债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。本案中，抵押物发生改变，主合同也会发生变化，这涉及到了担保人的切身利益，直接影响到贷款后期的还款情况，给担保人增加了风险，所以必须取得担保人书面同意签字，担保人才会继续承担保证责任。

9. 银行过桥：某企业或个人因抵押物在A银行贷款到期，重新对抵押物进行评估到B银行重新申请新贷款

如果抵押物是房产，则在第一次抵押时会在房管中心留下记录，债权人本人不去撤销，该抵押是不可能被撤销的。如果抵押物是其它非不动产，通常债权人都会将其收下保存的。如果是房产，再做抵押称为二次抵押，一般只能贷到其剩余价值的一部分，例如：一次抵押贷款该房产估值的60%，二次抵押只能贷款剩余40%的60%以下。这是指房产市场稳定和上升的趋势下。