2020年三季度末个人住房贷款余额

① 楼市大事件！央行、银保监会联手发文，48万亿房贷市场迎巨变

关乎楼市的又一大事来了！

2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。这是继前不久监管部门出台“三道红线”房企融资新规后，房地产金融政策再出重磅新规。《通知》自2021年1月1日起实施。

《通知》规定，央行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。央行、银保监会将对人民银行副省级城市中心支行以上分支机构、银保监会派出机构确定辖区内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的行为进行监督管理。

此外，值得注意的是，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。同时，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

央行有关负责人透露，目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

新增房贷增速将受影响

实际上，今年以来，就有一些银行进一步放缓了新增房企开发贷增速。证券时报·券商中国记者此前了解到，有银行压缩了房地产开发贷款的投放规模，还有银行部分区域性分行因仅用半年时间就把全年的个人按揭贷款投放额度用完，使得后续该地区新的个人按揭贷款投放要靠存量移位再贷。

央行数据显示，2020 年三季度末,人民币房地产贷款余额 48.83 万亿元, 同比增长 12.8%,比上季末低 0.3 个百分点,连续 26 个月回 落;前三季度增加 4.42 万亿元,占同期各项贷款增量的 27.2%,比上年全年水平低 6.8 个百分点。

曾刚表示，从分档设计的房地产贷款集中度上限水平看，预计超出上限的银行不会太多，总体看对存量房地产贷款来说，调整的压力较小。但《通知》的主要影响是未来的新增房地产贷款增速会受限，例如，前几年个人房贷增速显著高于平均贷款增速，对于接近上限或已经超标的银行来相关贷款的新增投放增速会放缓。

央行有关负责人也表示，2019年以来，央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，央行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。

“房地产贷款集中度指标对存量房贷的调整压力并不大，因为只要银行保持现有房贷余额不变，随着分母的贷款余额总规模不断提升，该指标自然会下降。但对于接近上限的银行来说，该指标就会影响其新增房贷投放规模，这意味着未来部分银行的新增房贷增速和个贷增速不能超过平均贷款增速，否则相关占比还会进一步提升。”曾刚称。

银行需制定过渡期业务调整方案

当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，央行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。

具体来看，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

值得注意的是，为了稳妥有序整改过渡，充分考虑不同银行的情况不同，《通知》提出，业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经央行、银保监会或当地央行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。

“对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。”上述负责人称。

北京市银行业协会已出台个人住房贷款自律公约

证券时报·券商中国记者获悉，北京市银行业协会已正式印发《北京市银行业协会个人住房贷款业务自律公约》，自2021年1月1日起生效实施。公约从内控制度、风险管理、尽职调查、差别化住房信贷政策执行、合作机构监督、公平竞争、优质服务等七个方面对银行的个人住房贷款业务提出自律要求，同时也对银行开展的关于个人商业用房贷款业务的做出了自律要求。

针对公约出台的背景，北京市银行业协会表示，目前北京地区会员银行开展的个人住房贷款业务中主要存在两个突出问题：一是，自北京市开展房地产市场调控以来，相关政府部门和行业监管部门出台了多项涉及个人住房贷款业务的调控政策，但各家会员银行对政策的理解不尽相同，造成部分银行在政策执行尺度的掌握方面存在一定差异；二是，近年来北京地区房地产市场中，二手房交易的市场占比逐年提升，房地产中介机构在二手房交易中成为关键环节，个别银行为争揽客户而向中介“返点”、“返费”的现象死灰复燃。

在统一房贷政策尺度方面，《公约》规定：住房贷款记录不区分本市、非本市；月供收入比不超过50%；对首付款资金来源进行实质性审核，不得使用“首付贷”等金融产品加杠杆、挪用其他个人类贷款资金或信用卡融资用于支付首付款；涉及一手房的个人住房贷款其所购房屋必须是主体结构已封顶的住房；必须严格执行差别化住房信贷政策等。在涉及“返点”、“返费”问题方面，《公约》规定：银行不得向房地产开发商、房地产中介机构（含关联机构）及工作人员支付或变相支付财物从而获取交易机会或竞争优势，并明确规定：支付或变相支付佣金、介绍费或其他性质类似的费用；免费或低于成本价提供服务，或出租办公场所、办公设施和设备；替其支付、承担应当由其自己承担的支出或费用；以超出正常价格或不合理方式等使用其提供的服务；租用其办公场所或渠道（含线上、线下）向购房客户营销本行业务等方式均在禁止范围之内。

据了解，此次《公约》的出台得到了业内银行的广泛支持，目前北京地区开办个人住房贷款业务的43家银行均已签署公约承诺函。部分银行表示，《公约》的出台有助于银行个人住房贷款业务竞争回归到提高服务水平和服务质量方面上来，从而改变过去单纯依靠“返点”、“返费”和放松政策执行尺度的市场竞争局面。

② 为何推出房地产贷款集中度管理制度

中国人民银行、银保监会12月31日对外宣布，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。为何要出台这一举措？
人民银行、银保监会有关负责人表示，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。
近年来，我国房地产长效机制实施取得明显成效，房地产贷款增速稳步回落。数据显示，截至2020年三季度末，我国人民币房地产贷款余额同比增长12.8%，增速连续26个月回落。
尽管如此，在两部门看来，仍需要进一步增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。
国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，此举符合“房住不炒”的政策定位，避免信贷资金过度流入房地产市场，进一步支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、“三农”等薄弱环节融资。
房地产贷款集中度管理如何约束银行？
房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%，中资中型银行分别是27.5%和20%，中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%，县域农合机构分别是17.5%和12.5%，村镇银行分别是12.5%和7.5%。
一直以来，个人住房贷款颇受银行青睐，且占比稳定。2020年三季度末，我国个人住房贷款余额33.59万亿元，同比增长15.7%，增速与上季末持平。从上市银行披露的半年报来看，2020年上半年，个人住房贷款仍是上市银行个人贷款的主要投放方向。
两部门有关负责人介绍，目前大部分银行业金融机构符合管理要求。
对于超出管理要求的银行业金融机构，两部门要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。
个人住房贷款余额占比明确上限后，会对购房者贷款带来怎样的影响？
“应该不是所有银行的个人住房贷款都会受影响，有些银行距离上限还有一定空间。”一位国有大行人士告诉记者。
曾刚认为，2021年银行信贷结构将进一步优化，不同类型银行将根据自身距上限空间，调整个人住房贷款的额度，购房者可根据具体银行情况进行选择。
不过，为支持大力发展住房租赁市场，两部门明确表示，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
记者了解到，目前人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。
两部门有关负责人表示，将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。

③ 楼市“王炸”级调控！部分银行个人按揭额度告急

近段时间，沪深两地的房价“高烧不退”，抢购新房热情不减。两地接连从严出台楼市新规，急灭房价“虚火”，对假离婚、假结婚买房现象更是重拳出击！与此同时，关于“房贷发放放缓甚至暂停”“法拍房被限购“的消息不断传来，这是什么信号？
近期，《每日经济新闻》记者调查了上海、深圳两地个人住房贷款情况，发现多家银行额度收紧，甚者在上海地区有股份行表示放款时间无限期。
沪广深部分银行已暂停按揭贷款
多数银行额度吃紧
1月24日，有大V发微博称，“广州新政，个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平。”同时，该大V还透露，在此情况下，所有银行应对的措施是“暂停受理新的贷款申请”。

据21世纪经济报道称，招商银行深圳分行、广州分行及其下辖省内各家分支行已于一周前暂停按揭贷款放款，前端业务层面口径为：“节制接单”。
光大在深圳地区已经暂停按揭贷款，广发银行则表示不接单，其合作的其他银行目前审批、放款基本正常，从房贷大头四大行的表现看，放款周期约在一个月左右，目前比较难保证。
《每日经济新闻》记者向招商银行上海地区一支行工作人员求证，该工作人员称，房贷“两道红线”新规出来以后，其所在的银行在房贷额度上划得非常紧，现在放款很慢，没办法确保时效。“我们这边现在额度相当少，如果客户决定现在做，我们不确定什么时候能放款，给到的回复只能是无限期。”
类似地，兴业银行上海某支行信贷人员表示：“个人首套房目前没有贷款额度，现在放不了款，起码要到6月份才能放款。如果是二套房可能会快一点，但是现在额度也很紧张，什么时候放款我们也不好说。”这并非个例，该信贷人员告诉记者，上海地区该行各家网点基本都是同样的情况。
记者从浦发银行上海一支行了解到，该行每个月对房贷会控额，目前从受理到放款整个过程需要一个多月。“这是最起码的时间了，跟以前差不多，我们还好一些，本来就一直在控（额度），现在有些银行（放款）要三、四个月。”
对比上海无限期的放款时间，深圳地区倒是给了明确的时间线。《每日经济新闻》采访了4家银行二手楼住房贷款业务，除了农业银行工作人员表示具体放贷时间不好说以外，工商银行、交通银行、招商银行给出的时间都是3月可能会放贷下来。
“现在如果你办理，预计在3月份放款。”招商银行工作人员补充道，之后就不确定了，因为这个事随时都会变化的。
招商银行工作人员并未过多透露额度紧张的原因，工商银行工作人员称则是因为月底没额度加上过年的原因。
“一个月的样子吧，从你递资料、审批到放款，一般一个月左右吧。”记者进一步询问是否大概2月底能够放款，该工作人员称，估计要等3月初，一般月底没有款放。
实际上，记者在去年年末走访各大银行时，不少银行就表示年底额度紧张。这一说法也得到交通银行工作人员印证，据交通银行工作人员透露，去年10月，部分银行的个人住房贷款业务到目前都还没有放款。
“我们现在放款没那么快的。”交通银行工作人员表示。当记者问起3月能否放款时，该工作人员告诉记者：“3月可能是最快的了，今年的形势特别严峻，总体上央行会压降房贷的额度。”
另据21世纪经济报道称，此前有媒体报道称广州对域内银行进行了监管窗口指导，明确要求1月房贷额度不能高于去年四季度月均房贷额度。
一位上海中小银行人士则表示，目前并没有接到类似的监管要求，具体还要看各家银行的分支机构的政策，换句话说，“一行一策”。目前他们银行仍有额度，但未来房贷业务收缩肯定是大趋势。
央行“两道红线”新规开始发威
个人购房者会受什么影响？
2020年12月31日，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》，将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标，第一道红线是房地产贷款占比，第二道红线就是个人住房贷款占比，指个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。

这意味着，无论个人按揭贷款还是房企贷款全面受限，对增量控规模可以预料。
按照房地产贷款集中度管理要求，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%，中资中型银行分别是27.5%和20%，中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%，县域农合机构分别是17.5%和12.5%，村镇银行分别是12.5%和7.5%。
2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自上述通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自上述通知实施之日起4年。

据国盛证券统计：
第一档银行中，工行、建行、中行、邮储银行个人住房贷款占比分别为33.71%、36.73%、39.19%、33.64%，超出上限32.5%；建行、中行房地产贷款合计占比分别为41.72%和50.01%，超出上限40%。
第二档银行中，招行、中信银行、兴业银行个人住房贷款合计占比分别为25.49%、20.83%、26.93%，超出上限20%；招行、中信银行、浦发银行、兴业银行房地产贷款占比分别为34.25%、28.06%、28.73%、35.30%，超出上限27.5%；
第三档银行中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行均出现不同程度“踩线”。
对于个人购房者来说，这到底意味着什么呢？最直接的影响在于，部分银行发放房贷的规模将会受到限制，如果银行之前发放个人房贷的占比较高，甚至超过了央行此次规定的红线，那么银行就必须在过渡期之内，逐渐调整到规定范围之内，那些放房贷占比接近红线的银行，以后也必须控制房贷的增长速度。所以，对于个人购房者来说，银行收紧放贷规模，显然会增加申请房贷的难度。
截至2020年3季度，房地产贷款余额为48.8万亿，占人民币各项贷款余额的比例为28.8%。结构上，房地产贷款主要包括三个种类：房地产开发贷款、个人住房贷款、保障性住房开发贷款，其中个人住房贷款占比最高，达到68.8%，占各项贷款余额的比例为19.8%。

银行惧怕“溢出效应”
法拍房亦受限购
据21世纪经济报道采访一位华东城商行总行人士称，房贷总量受限之后，溢出的贷款增量可能会影响其他贷款定价。换句话说，以前用来投放房贷的钱，不让用于房贷了，就得转移到别的贷款上，比如消费贷款、对公贷款等，进一步增加了非涉房贷款的供给量。这个影响有两方面，一是今年给到企业的对公贷款额度不用愁了，少做房贷之后非常充沛；二是对公和消费贷可能要降价，银行在利润上是吃亏的。
银行对房贷不再热衷的态度，可能会改变上海楼市新房、学区房持续火爆的局面，而上周刚出台的“上海楼市新政”更是一次重大冲击。
据券商中国此前报道，上海楼市在2020年迎来量价稳步提升，成交量一路攀升，尤其是在11月和12月上海楼市“暖冬”行情燥热，热点板块、热点楼盘被市场“热抢”。同策房产咨询统计，2020年12月上海新开楼盘超30个，20余个项目认筹率超100%，13个项目认筹数量超1000组。数月之前，上海新房市场人气最高的一个项目出现13人抢一套房，且该项目首套房摇号验资就得700万元、二套房验资甚至要1300万元。
1月21日，上海突然发布楼市调控新政，上海市住房和城乡建设管理委员会等八部门，联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，于1月22日起实施。新政被关注的主要有两条，一是限制假离婚现象，对于夫妻离异三年内购房的，拥有的住房套数按照婚前两人总计来测算，二是调整增值税的认定标准，从2年变成了5年。
事实上，在上述“新政”中也提到对信贷的约束，《意见》明确指出要严防资金违规流入楼市，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，严格执行差别化住房信贷政策。对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
值得注意的是，与新政相配合的是，“法拍房”也被限购了！
据21世纪经济报道，有银行贷后人士称，1月22日起，作为“上海楼市新政”的配套措施，法拍房也陆续下架撤拍，现在还在拍卖的也更改了竞买人要求。
查询公拍网的相关拍卖房信息发现，会出现标红提醒：“竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格，必要时可致电本市房地产交易服务热线具体咨询限购政策”，并提醒：“拍卖成交确认后，因买受人在本市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。”

根据当前上海的购房政策，沪籍个人限购一套，家庭限购两套，外地户籍需结婚并缴满五年社保才能拥有一套住房的购房资格。
此前由于上海法拍房不限购，成为不少外地人在上海安家的一个“利器”，甚至导致法拍房价格炒到高于同区域的二手房，而这种现象可能会在新政后逐渐消失。
2021年房地产金融政策会有哪些变化？
人民银行、银保监会在答记者问中表示，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。
近年来，监管对房地产的管控层层加码，从房地产开发商到金融机构已先后被纳入监管。那么，2021年房地产金融政策会有哪些变化？
1月15日，国新办举行2020年金融统计数据新闻发布会。会上，央行金融市场司司长邹澜表示，近年来，人民银行坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标全面落实房地产长效机制，加强房地产金融管理，重点开展了几方面的工作。
一是加强了房地产的金融调控。牵头金融部门加强对各类资金流入房地产的统计监测，引导商业银行房地产贷款合理增长，推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。去年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到去年的28%。
二是实施好房地产金融审慎管理制度。其一是落实长效机制，因城施策，实施好差别化住房信贷政策。其二是按照规则化、透明化方向，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。其三是建立健全房地产金融宏观审慎管理制度。
三是完善住房租赁金融政策。按照“租购并举”的方向，加快研究金融支持住房租赁市场的政策。
邹澜表示，下一步，央行将认真贯彻落实十九届五中全会、中央经济工作会议部署，坚持“房住不炒”定位，租购并举，因城施策，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场发展的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。

④ 个人住房贷款余额增速已进入下行通道了吗

据报道，今年以来，随着楼市调整步伐的深入，楼市资金面已明显呈现出趋紧态势，房地产业作为一个资金密集型行业，对资金具有很强的依赖性，而资金面的变化也将直接影响房地产市场。

房价与居民购房杠杆率总体呈现正相关关系，如2015年3月份起，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比在2016年三季度见顶，居民购房杠杆率在2017年一季度见顶；而今年3月份以来，在“因城施策”的楼市调整政策的影响下，热点城市进一步收紧信贷政策，居民购房杠杆率也连续出现回落。

希望房价可以早日回归！

⑤ 为什么2020年一月份个人住房贷款没有扣除

如果说一月份个人住房贷款没有扣除的话，那你需要联系一下住房管理局，看看是没有扣款成功还是说怎样？一般的话他每个月的规定日期都会扣款的。