幸福人寿住房反向抵押贷款

Ⅰ 如何识别真假“以房养老”专家支招避免钱房两失

“以房养老”不等于“老年人住房反向抵押养老保险”！

“以房养老”作为一种新型金融服务产品，原本可以让老人们的房子变成实实在在的“养老金”，但目前市场上不少打着“以房养老”旗号推出的产品却真假难辨，最终使老年人“钱房两失”。
近日，北京市海淀公安分局微博公告称，针对有投资人举报北京中安民生资产管理有限公司及中安民生养老服务有限公司从事非法集资活动的情况，北京市公安局海淀分局已对相关公司立案侦查，并于4月3日对88名犯罪嫌疑人刑事拘留。
据了解，在该案件中，相关公司打着“以房养老”的旗号，以高息诱惑，使多名老人陷入骗局，甚至有部分受害者正面临房屋被拍卖的风险。
而真正的“以房养老”(即住房反向抵押养老保险)业务则是保险业支持养老服务业发展的重要举措，也是保险业服务社会养老保险体系建设的创新方式。
但由于传统观念、法制环境等多种原因，保险业推进“以房养老”进展缓慢。与此同时，骗术手段却花样翻新，通过“以房养老”名义混淆概念，侵害消费者权益。业内专家提示，真正的住房反向抵押养老保险必须同时满足“获得银保监会批复”、“机构持有金融牌照”两大基本条件。
真正的“以房养老”长啥样
实际上，“以房养老”定义非常宽泛，但“以房养老”并不等于“住房反向抵押养老保险”。
老年人住房反向抵押养老保险是一项创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
幸福人寿保险股份有限公司(下称“幸福人寿”)反向抵押相关负责人对第一财经记者表示，正规住房反向抵押养老保险业务对老人的权益是有充分保障的。老人始终享有对房屋占有、使用、租赁和房屋赎回处分权四项权利，而保险公司仅有抵押权。
“办理该项业务后，因为抵押权的存在老年人只是不能卖房子。同时，在老人身故后，保险公司要在继承人的配合下才能处置房产。这与‘以房养老’骗局明显不同。”该负责人称。
国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生表示，保险公司推出的“以房养老”业务主要有三大特点。
一是与终身年金相结合，承担长寿风险，依照合同约定按月向老年人支付养老年金直至身故；
二是可以满足“居家养老”需求，老年人不需要搬离，可以继续居住在自己的房子里直至身故。与出售房屋获取养老金等“以房养老”方式相比，对老年人的生活环境、生活方式影响小；
三是老年人过世后，其房产处置所得在偿还养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付，保险公司将承担相应风险，不再向老年人的家属追偿。
哪类人可以参与
当然，“住房反向抵押养老保险”并不是养老的全部，只是为部分老人提供一种新的养老方式，是现有养老模式的一个补充。需要注意的是，并不是所有老年人都可以参与，只能满足特定人群的部分养老需求。
据记者了解，“住房反向抵押养老保险”适用人群需要符合以下条件：一是，年龄60~85周岁；二是拥有房屋完全产权。
业内专家认为，该业务主要是为那些有房产但养老资金不足的老年人提供一种增加养老收入的新手段，使房产这一老年人主要的存量资产在不转移使用权的前提下能够转化为养老资金，丰富老年人的养老选择，增加老年人的养老资金来源，改善老年人的生活质量。
根据幸福人寿业务流程来看，首先，由于办理过程会涉及诸多法律问题，因此由双方(老年人、保险公司)共同聘任律师进行法律尽职调查；其次，抵押房屋价值确定由一级资质的评估公司确定，评估机构由老年人在备选库中选择；第三，签订合同后，老年人将房产进行抵押，保险公司只有抵押权，所有权、使用权仍然归老年人所有；最后，所有协议文本、内外环节都需要进行公证，以保障业务流程规范，维护双方合法权益。
骗子推进为何比正规军快
事实上，“以房养老”模式以试点形式已推广近5年，但市场反响却异常冷淡，保险公司态度并不积极。截至目前，只有幸福人寿取得“以房养老”业务的实质进展。
从推广情况来看，目前参与家庭主要为无子女家庭。这与人们的观念以及对产品的接受程度、我国法制环境、文化传统都息息相关。
截至2019年3月底，幸福人寿反向抵押养老保险业务在北京、上海、广州、武汉、南京、苏州、大连、杭州8个城市累计承保133户(194单)。平均投保年龄71岁，无子女家庭占比近一半，失独孤寡、空巢、低收入老人具有更强烈的投保意愿。
朱俊生认为，影响业务发展的因素主要来自于五个方面：即观念、法律与配套政策、风险管控、对公司的能力要求高、相当一部分老年人的房产无法上市交易等。
第一财经记者在采访中了解到，由于有些环节的法律法规还存在空白或不足；业务环节涉及房地产管理、金融、财税、司法等多个领域，这些都对保险公司开展此项业务提出了挑战。
“房屋评估、尽职调查、抵押登记、业务公证，涉及多个部门和外部机构，不同地区的流程和操作要求也不尽一致。”朱俊生认为，涉及环节较多，对保险公司的能力要求较高。
“住房反向抵押贷款”是一个新生事物，很多地方政府部门都是第一次接触，无论是政策法规，还是业务流程、体系机制，都需要重新梳理建立。
幸福人寿人士就对第一财经记者表示，该项业务从老人签订投保意向书、房屋评估、法律尽调、房屋抵押、公证，到最终各项手续完结领到养老金，通常都要花上2~3个月时间，最长的一单历时9个月。在双方对房屋评估价值、每月能领取的养老金数额达成一致之后，双方去房屋所属各区局办理不动产抵押登记，这是整个业务中最容易“卡壳”的环节。
业务办理前期至关重要的第一步是确认“房屋性质”问题。我国房改后，房改房在补交土地出让金后成为可以自由上市交易的商品房，但有的央产房(中央在京单位已购公有住房)由于单位为保密性单位等原因，只能在系统内部流转。
前期至关重要的另一重要因素是“产权性质”。根据规定，只有老人拥有100%完全产权的房屋才可以做抵押。此外，补领结婚证、房产证增名等，也是这个环节的常见问题。
再者，传统的银行抵押贷款都是正向抵押，会约定一个具体的抵押期限和金额，但反向抵押领取终身的特质，抵押期限与金额均与投保人寿命息息相关，是不能提前约定抵押期限和抵押金额的，相关政府部门的办理流程、管理规定等都需要重新匹配与完善，否则无法支持相关业务办理。
国外开展情况如何
??“以房养老”理念最早起源于荷兰，真正意义上“以房养老”的推出则应是在20世纪80年代的美国，随后英国、新加坡和日本等发达国家纷纷进行了？?“以房养老”的探索。但在国外，“以房养老”也属于小众市场。
第一财经记者了解到，在美国，住房反向抵押养老保险的主要参与机构为银行，保险公司主要是提供保障。贷款的申请人需年满62周岁，办理倒按揭的房屋为老人所有并用于日常居住。美国联邦住房管理局可提供给九成以上老人按揭贷款。
在保障方面，办理贷款前，老人的知情权会得到充分保证。按规定，老人在申请该贷款前需聘请专业顾问，接受相关知识培训，且提供该类贷款的金融机构都经过美国联邦住房管理局核准。同时，为了免除老人后顾之忧，贷款期间，若老人出现违约情况，由美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金负责赔付。
此外，贷款的选择兼具多样性。放款方式包括按月、固定期限、一次性发放等。在房产处置时，房屋可交由金融机构处理，也可由继承人在1年内还清贷款本金和利息后将房屋赎回。
从发展情况来看，美国的“以房养老”业务在2008年、2009年达到最高峰，约有11万老年人参与。但该业务的市场份额只占传统房贷市场的1%，即只有1%的美国人使用反向贷款“以房养老”。
我国发展是否可持续
在人口老龄化催生一系列养老问题的情况下，不少发达国家逐渐将目光转向固化在房产上的资产财富，纷纷开展“以房养老”的探索。
为了应对日益严峻的老龄化问题，近年来，中国银保监会积极参与多层次养老保障体系的建设。原保监会先后发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》、《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，希望通过试点的方式，鼓励保险业积极参与养老服务业发展，探索完善我国养老保障体系。
朱俊生预计，六大因素的存在令我国“以房养老”业务仍有一定的发展空间。
一是，我国人口结构老龄化情况日益突出。二是，家庭结构正发生显著变化，家庭规模缩小，“4-2-1”型家庭群体庞大，同时还产生了一些失独家庭和“空巢”家庭群体，此外独居比例和护理费用的上升，单人家庭、空巢家庭比例也在提升。
三是，居住模式的改变。“现代性使得父母与子女的居住距离远离，传统家庭功能减少。”朱俊生称。
近日，《中国养老金精算报告2019~2050》测算结果显示，养老金累计结余将在2035年耗尽，这意味着养老保障制度改革进程面临艰巨挑战。朱俊生认为，养老总量不足、结构失衡、需要多样化的养老安排成为“以房养老”业务发展扩大的第四项因素。
五是，我国房产在家庭总资产中占比较高。据悉，中国家庭的房产在总资产中占比高达69%，美国仅为36%；六是，人口基数大、小比例的业务量将会很大。
目前，我国住房抵押贷款二级市场发展不足，降低了资产的流动性，影响了保险公司等金融主体参与住房反向抵押贷款的积极性。
朱俊生建议，未来，我国可以从金融、财税、司法、住建等多个方面完善配套政策。同时，鼓励产品创新，在产品服务层面，使产品多元化、差异化。例如，险企可与护理机构合作，或自建护理服务体系，提供房屋增值分享型新产品或“养老保险金+养老服务”。
(编辑：刘虹利)

Ⅱ 申请住房反向抵押贷款需要满足什么条件

申请住房反向抵押贷款需要满足条件：你和你的共同申请人（配偶或者其他人）必须至少62岁，必须拥有产权住房，且该住房为你的第一居所。在申请住房反向抵押贷款之前，你的房子可以有以该房为抵押的贷款，也可以没有贷款。如果你的房子有贷款，住房反向抵押贷款将首先替你偿还现有的贷款。

Ⅲ 专家解释“以房养老”试点该如何养老

“以房养老”如何养 专家：仍需突破多重障碍

投资风向标

随着上周“以房养老”保险试点正式落地，一时间，“以房养老”究竟该怎么养成为全社会讨论的热门话题。随着国内老龄化趋势的不断加快，养老将成为众多老人、甚至是中青年无可逃避的问题。

此前尽管各地已有不少试点，但相关业务开拓举步维艰，传统养老观念以及不可确定的房地产价值风险等都是限制“以房养老”推开的“拦路虎”。而此时推出“以房养老”保险试点，监管层意欲何为?“保险版”以房养老又有哪些不同?作为“以房养老”成功案例的美国究竟有哪些经验可供借鉴?

形势

2053年每3人中就有1老人

6月23日，酝酿多时的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》终于出台。《意见》鼓励保险公司开展住房反向抵押养老保险试点，试点期间为2年，地区为北京、上海、广州和武汉，自7月1日起。

“以房养老”保险政策落地，再次引发全社会的关注。对于保监会此次出台新政，有保险机构人士分析称，“以房养老”试点的提出，是基于当前国家养老面对的几大难题，如日益加剧的老龄化趋势，“4+2+1”的家庭模式令新一代生活压力过大等等。

事实上，当前国内人口老龄化问题已十分严峻。根据清华大学经济管理学院中国保险与风险管理研究中心与海康人寿共同发布的《2015中国居民退休准备指数调研报告》，截止底，中国65岁及以上人口已达到1.32亿人，占中国总人口的9.7%，且每年以1000万人的速度增加。预计到2053年，老龄人口将达到峰值4.87亿，占总人口35%，即意味着每3个中国人中，就有1个老年人。人口老龄化已经成为摆在每个人面前必须面对和解决的课题。

对于推出试点的意义，业内人士认为，在养老市场中，金融机构的优势在于解决养老资金来源与盘活养老存量资产，当前推出试点，也意味着金融保险参与养老和基本养老市场的政策支持力度在提升。伴随着中国社会的老龄化正不断加速，以房养老保险的推广将是大势所趋，不过，受当前商品房产权以及传统观念等因素约束，以及“以房养老”作为基本养老体系内的一种市场探索，“以房养老”保险短期内或难以迅速推广。

与此同时，“住房反向抵押养老保险将住房抵押与终身养老年金结合起来，通过发挥保险机构产品和资金运用灵活性的优势，尝试一次解决养老资金从何而来和如何养老的问题，其政策意义要大于经济收益。”上述人士认为。

那么，什么是“以房养老”呢?公众一般谈论的“以房养老”，其实官名叫做“反向抵押贷款”，也俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

即60周岁以上拥有房屋完全产权的老年人，可将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，一次性或每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。

反向抵押贷款最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国、日本等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。

资料显示，国际上住房反抵押参与的主体为政府和保险、银行等金融机构，在日本还存在房地产企业以住房重建的形式参与。

问题

“以房养老”如何养?

其实，过去几年已有银行等机构在部分地区开展过“以房养老”试点。其中北京、上海、南京等地也曾尝试一些试点，主要是以地方财政、养老院、银行为主体，但目前大多已终止。

据银行人士介绍，对于银行来说，该项业务的收益情况与一般按揭业务无异。但如遇老年人去世，继承人无力或不愿偿还贷款，银行将面临处置房产的繁琐手续，而且还可能面临房产价值大幅下降的风险。

记者了解到，中信银行是目前市场上推出“以房养老”倒按揭业务比较早的银行。按照中信银行在广州推出的“以房养老”倒按揭业务规定，养老人须年满55岁，借款人为养老人本人或法定赡养人。贷款期限可根据借款人实际需要合理确定，但最长不超过10年。贷款利率按照中国人民银行公布的同档次基准利率或上浮执行，贷款每月实际支付养老金额不超过2万元。

“借款人需有两套或以上自有住房，所抵押的住房不属于抵押人和共有人生活的唯一住所，用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。”中信银行业务人员此前在接受记者采访时表示，而对于借款人只有一套自有住房的情况，除了以该自有住房抵押，还必须增加一名拥有自有住房的法定赡养人作为共同借款人，用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。“同时，该按揭还可与租房互补，客户为了补充养老金的缺口，可以把出租的房子再向银行办理‘以房养老’业务。”

据了解，该银行也主要是通过打包，以综合理财的方式推出“以房养老”业务。不过，截至目前该业务进展仍相对困难，成交业务十分有限。

此次保监会推出“住房反向抵押养老保险”试点，意味着保险机构也将加入“以房养老”的队伍。据保监会相关负责人介绍，和银行推出的业务相比，由保险公司开展的以房养老业务有着两大优势。

“一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧;另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。”上述人士称。

尽管如此，目前具体“以房养老”保险产品还暂未出现。据媒体报道，幸福人寿目前已经在北京和上海积极申报以房养老保险试点。保监会有关负责人表示，符合条件的金融机构不少，但真正有能力、有意愿来做这项业务的不会太多。

“因为这项业务关系到对风险的管控、对政策的把握、对背后的服务、对整个精算产品的设计等，比现有产品要复杂得多。即使满足各项试点条件，也不会有很多险企参与试点。”一位资深保险人士告诉记者。

不过，也正是基于保险公司所面临的利率、房价波动、长寿、现金流等风险，保监会将此次试点地区划定为北京、上海、广州、武汉四大城市。“作为一线城市，北京、上海和广州的保险市场相对成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大，且房价波动相对较小。”该人士称，而武汉入选也更多是因为已有保险公司开展养老社区探索，未来或可在二者的结合上做些文章。

专家

仍需突破多重障碍

金融机构为何参与积极性不高呢?事实上，国内“以房养老”仍需要跨越不少障碍。中国国情与老年人传统习惯决定老人或子女参与的积极性不高。中国老人认为将房子留给子孙是天性和本能，不愿意把房子卖掉或交给银行。不少老人将房产视为重要遗产，“以房养老”观念估计短期难以改变。

近日，记者走访了位于广州市越秀区的多个社区，受访的多位老人普遍表示，“最近总在电视上看到‘以房养老’的新闻，也知道一些，但对于具体如何操作并不清楚”。

有不少老人认为，有房子的老人大多家庭经济有保障，儿女贴补一些足够使用，哪还需要抵押房子;而且，“好不容易一辈子攒了一套房子，说什么也不会打房子的主意。”

对于今年69岁的王伯而言，“有房子租出去，也好过抵押给银行、保险公司，每月拿一笔钱。”王伯告诉记者，自己现在有两套房子，除了现在居住的，还有一套用来出租，近40多平方米的房子每月能收2100元房租。

某地产中介负责人告诉记者，从房地产价值变化角度看，“以房养老”在一二线城市的可操作性要大于三四线城市，但一线城市“租房养老”的性价比明显更高。同时，“以房养老”最大的风险来自房产估值和资产的流动性风险，而资本市场不完善限制了金融机构的资金来源，这在一定程度上会限制“以房养老”的规模。

另外，现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策“盲点”。到期后房屋是直接归银行等金融机构，还是作为遗产分配给老人子女，这也是值得关注的话题。

还有专家指出，目前我国养老配套服务设施不完善，老人即便有了钱，也未必能买到优质养老服务，“以房养老”与养老相关产业发展滞后矛盾突出。

“目前国内对‘以房养老’模式还有一个认识和接受的过程，国家也需要出台相应措施支持金融机构开展‘以房养老’业务，如房屋处置方式、土地使用权期限等问题，以便于保险、银行开展业务。”业内人士指出，目前来看，保险等金融机构开展养老按揭只是国家养老体系的补充，暂时还不具备作为主要养老方式的条件;而且参与“以房养老”主体，仅仅集中在拥有住房且房产价值相对稳定的群体，从这个意义讲，“以房养老”和养老社区都是进入门槛相对较高的养老模式。

需要注意的是，事实上“以房养老”也仅是一种自愿选择的养老方式，并不能替代国家基本养老保险体系。不过，鉴于中国国情复杂，经济发展不平衡的国情，未来中国的养老体系应该是多层次、多元化的养老体系。从现阶段来看，“以房养老”仍将处于探索阶段，短期内来讲还需要突破上述诸多问题，以满足日益增长的养老产业市场。

Ⅳ 什么是房屋反向抵押贷款

“住房反向抵押贷款”是指：拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，可进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。

反向抵押贷款（Reverse Mortgage , RM）是住房价值转换（Home Equity Conversion ,HEC）产品之一，是一种以住房为抵押的借贷，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等多项活动。其对象为有住房所有权的老年人。老年人在不必搬离住房情况下，通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金，作为房屋的维修、日常生活、长期护理或其他费用等，所有债务（包括本金、利息及费用）将在住房出售、房主永久搬离或借款人死亡时支付，借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项。

反向抵押贷款与传统抵押贷款比较

在某种意义上反向抵押贷款相当于传统抵押贷款的一种“倒转”，房主每月从贷款人那里得到贷款而不是向银行支付贷款来购买住房。传统抵押贷款是以贷款人的收入和信用为偿还保证的，而作为抵押品的住房只是作为还贷的一种额外的保证，其债务总额一般随着时间递减，同时住房净资产在上升；而反向抵押贷款是以住房自身的价值为保证的，并不需要收入或信用保证（故对收入低、信用差借款者也适用），其债务总额随着时间而递增，同时住房净资产减少，只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡时才被偿还，在这之前，借款者拥有住房所有权。另外反向抵押贷款是一种不具有追索权的贷款，只能以住房资产来偿还，如果住房资产不足以偿付债务时，借款者不需要支付两者间的差额，因此贷款人可能面临债务不能全额偿还的风险。反向抵押贷款与传统抵押贷款的根本区别在于后者必须出示收入证明，住房只是一种技术上的担保，而对前者，并不需要收入证明，而又无追索权，故不需要偿还超过住房资产部分的债务。

反向抵押贷款不需要收入及信用证明，从理论上看设计这种抵押贷款比较简单，但考虑到在中长期中，未来经济变化引起房地产价格的变化是非常的不稳定，在5年中升降40%也不罕见。另外加上借款人的剩余居住年数等的随机性，反向抵押贷款的设计是相当复杂的。

Ⅳ 什么叫以房养老

“以房养老”指“老年人住房反向抵押养老保险”，也被称为“倒按揭”，老年人把自己的住房作为抵押担保物，向银行贷款作为自己养老的费用。

“住房反向抵押养老保险”与靠出租房屋拿租金、或卖掉房子拿房款养老不同，老人将自己的产权房屋抵押给保险公司，可以继续住在房子里。

在世时，定期领取一定数额的养老金；去世后，房子归保险公司处置。这给“名下有房产、手中无现金”的老年人的养老，提供了一种全新思路。

2014年，老年人住房反向抵押养老保险开始试点。2015年3月份，全国首款“以房养老保险”产品由幸福人寿推出。然而，截至2020年底，参保保险版以房养老的老人未超过200位，而参与试点、推出产品的保险公司，只有幸福人寿、中保人寿等。