做过抵押贷款的房屋买卖注意事项

⑴ 买二手房,房主有抵押贷款,我应该怎么办,才能实现安全交易

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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⑵ 房屋有抵押，交易需注意什么

二手房交易中，常见的抵押有方式有三种，无论哪种方式的抵押，都需要在《补充协议》中明确约定卖方还款解押的具体时间。

房产证附记页有抵押登记章部分图示

二、房屋有抵押，交易需注意什么？

房屋有抵押，交易时需要在《补充协议》中明确约定卖方还款解押的具体时间。1.已登记的个人抵押

卖方在个人借贷关系中以房屋作为担保，出售已设定抵押登记的房屋时，买方应提前要求卖方持房产枯敏毕证及身份证原件到建委核实抵押详细情况，并签署“有抵押”版本的《补充协议》，明确约定卖方还款解押的具体时间。

2.未登记的个人抵押

个别卖方虽然以房屋作为担保，但并未办理抵押登记，这种情况比较难核实，需要卖方在出售时主动告知，如卖方故意隐瞒导致房屋买卖合同期限延误应承担相应的违约责任。

未办理抵押登记的房屋，如果过户前抵押权人行使抵押权仍可导致被查封，限制过户。因此即使未设定抵押登记，也应签署“有抵押”版本的《补充协议》，约定卖方还款解押的具体没芹时间。

注：债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。

例：甲名下有一套房屋，2015年5月将房屋抵押给了乙银行。那甲就是抵押人，银行是抵押权人，房屋就是抵押物。

3.已登记的银行抵押（按揭）

如果卖方以按揭贷款的方式购买的房屋，通常下发房产证的时候便已设定抵押登记。卖方需前往银行核实剩余未还抵押金额，并在《补充协议》中约定还款解押的具体时间。

注：如果卖方需以买方首付款还款解押，买卖双方需前往银行，提前确定好银行扣款时间，并于扣款前一天将首付款存入还款账户，同时买方应要求卖方将银行卡交由自己保管，最好让卖方配合将银行卡密码变更，并停止该银行卡网银业务，防止在银行扣款前卖方将钱取走、挪作他用的情况发生。

案例：

李先生在某中介公司的介绍下，和买方王女士签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由王女士以620万的价格购买李先生的房屋。当日，王女士即向李先生支付了20万元定金。

由于李先生出售的该房屋存在两个抵押权利，抵押权人为某银行，针对偿还贷款解除抵押事宜，李先生和王女士经过再三协商最终达成一致，约定王女士先行向李先生自行支付280万元首付款用于偿还房屋贷款，不足部分由李先生自己补齐，李先生应于2013年7月31日前办理完毕解除抵押手续，如果李先生未在此日期前解除抵押，逾期超过15日的则构成根本违约，王女士有权解除合同，李先生应按照房屋总价款的20%向王女士支付违约金。

买卖合同签订后，王女士依约向李先生支付了280万元首付款，两个月过去了，但却迟迟不见某中介通知其办理过户手续。几经询问才得知，李先生拿到其首付款后，并未去偿还贷款，而是用该笔首付款参与了赌博，挥霍一空。

王女士得知此情况后，对李先生失去了信任，决定解约。在某中介公司的协调下，李先生虽然同意解约并返还购房款，但却不同意支付违约金。于是，王女士一纸诉状将李先生诉至法院，要求解除合同、返还已支付的购房款，并赔偿违约金124万元。

如果卖拿数方使用买方的首付来解抵押，买方一定要通过合同约定及实践操作，确保相关款项用于还款，不给卖家中间挪用的机会。

该内容仅在北京适用

⑶ 房产证抵押贷款后还可不可以卖

已经抵押的房子可以买卖，不过不能直接买卖。能买卖抵押房子的方法有：\x0d\x0a一、提前还清贷款。房子只要还清了贷款，房主就可以取得房子的完整的产权。所以，申请人可以先还清房贷，注销房产抵押登记，再将房子卖出去。也可以和买房一方签定买卖的合同，房主还清贷款后，再办理二手房买卖的手续。\x0d\x0a二、办理转按揭贷款。办理转按揭贷款方法是变更房产的抵押登记，将抵押人从房东变更为买方。转按揭贷款不需要自己筹钱还款，压力较小。\x0d\x0a所以已经抵押的房子可以买卖的。不过若个人需要的额度不大，也可以考虑申请信用贷款，不用卖房子。终归房子的贷款还没有还清，等办理好相关的手续再卖房子，花费的时间也是比较长的。

⑷ 请问 我买的房子已经被原房主做了抵押贷款 我该怎么办

现在民法规定，抵押人可以转让财产，而不需要银行的同意。就是这个是合乎规定的，他可以把房子抵押给银行后再转手卖掉。如果还不上抵押，那银行可能会拍卖房子。

⑸ 有抵押贷款的二手房如何买卖

法律主观：

二手房抵押贷款是指购房人以在房地产二级市场上交易的房产作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。二手房抵押贷款要求贷款人18-65周岁，是具备完全民事行为能力的自然人;且具有稳定的职业与收入，具备还款能力，信用记录良好。买卖双方签订房屋买卖合同——向银行申请贷款——房产评估——银行审批——房产过户办理贷款——与银行签订二手房抵押贷借款合同——贷款合同生效后，银行每月划付资金，购房者还款——借款人还清贷款本息、解除抵押担保(1)购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同(2)符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。(3)评估购买二手房，买房需要对房产进行评估。买方需要找评估公司进行房产评估。然后银行根据房屋交易价和评价中较低的价格进行放贷，并且作为放贷依据。银行、买卖双方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估，或者买卖双方到贷款银行指定(认可)的评估机构进行房屋评估。根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日毁中内即可完成。交易方需交纳500元评估费。(4)贷款银行进行审批，通知借款申请人是否同意贷款银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右。(5)买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续;审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。(6)与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同;买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续。(7)借款合同生效纤册山后，贷款银行根据借款合同划付资金。借款人按月还款。(8)借款人还清贷款本息，解除抵押担保。二手房抵押贷款要注意房屋竣工年代与贷款年限房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤35年”。例如，某房屋竣工年代为1997年，那么目前的房龄为15年，所以贷款年限最长为20年。二手房抵押贷款要注意贷款银行的选择现在商业银行很多，但各家服务的特色又不尽相同，贷款品种也有所差别，尤其是330房贷新政之后，每家银行执行的首套房和二套房最低首付比例均有所不同，对能够享受最低首付比例的人群的要求也有诸多不同，借款人应当综合各银行网点数量、还款的便利程度、是否能否享受更低首付等情况来加以考虑。二手房抵押贷款注意评估价与最高贷款额在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人姿昌转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

⑹ 房屋抵押贷款应注意事项有哪些

对于我们大多数人而言，买房是一生中重大的一件事卜孝卖，因此接触房屋抵押手续的机会并不多，而随着现在房价的涨高，我们不得不采用抵押房产来买房的办法来进行居住或者投资，不过大家先不要着急，小编今天就为大家奉送上一份房屋抵押注意事项，有需要的亲赶紧动动手指，为自己或者家人收藏起来吧，说不定哪天就能用上了。

1、首先我们要留意自己的房产抵押类型。抵押房产的类型在一定程慎镇度上也决定了你是否能够成功办理贷款买房。因此如果我们是想要申请经济适用房的贷款，我们就要注意了，许多地方的政策中都明确指出，外地人不能进行经适房的购买，因此同样的也不能办理贷款的业务。

2、在进行房屋抵押贷款时，我们不妨再留心一下利率，当我们使用商品房或者经适房进行住房贷款时，第一个考虑的就是采用公积金贷款，因为公积金贷款的利率在所有的贷款中利率最低，但是要在签协议时型逗看清楚房地产开发商与资金管理中心是否已经有过约定，如果有的话我们就只能选择商业贷款。

3、对于二手房来说，如果用其抵押贷款的话我们要保证这所房子是在10内建成的，并且确保这是申请贷款人的私有财产。

4、我们在进行房屋采购签约时还要看清楚合同上关于房屋抵押的条款，是否符合国家相关法律以及《商品房买卖合同》等由国家或者工商局监制的条款，一旦发现不合理之处，要及时指出来并予以修正。

5、办理抵押贷款的房屋不能过于陈旧，地段也不能太偏僻，这已经成为了业内一个通用的法则了，如果抵押的房子几乎是没有办法居住或者装修存在极大隐患的，也不能成功办理抵押贷款。而且大部分的银行对贷款的金额都有着不小的限制，要知道，10万以下的房屋基本上可以说是很难进行贷款抵押的。

说了这么多，想必大家也能总结出这样的道理：房屋抵押的最重要因素就是房屋的变现能力和整体的价值，因此我们要在进行房屋抵押前对自家的房屋进行全面的考察和分析，如果价值不高，就没必要进行抵押贷款了。

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⑺ 有抵押贷款的房子如何交易

从目前来看，随着房子价钱的不断上涨，很多人在买房时更加倾向于按揭形式，因为按揭购房能让人相对而言没有太大购房压力。不过房贷期限一般都长达二三十年，还款期间谁也不敢保证不会因为其他原因，而选择将房子卖掉，那么有抵押贷款的房子如何交易呢?下面就随小编一起去看看吧。
有贷款的房子能卖吗
有贷款的房子能卖，但是需要在银行的同意下，才能转让，或者是购买人愿意替房屋产权人代为还清银行的债务。因为贷款未还清的房子是不能变更产权的，买房的人拿扒含不到产权证，所以只有偿还完贷款后才能过户;当然如果你已经贷款买了房，但房子依然在建设中，那你就可以以合同更名的方式将房屋转让出去。你需要先与开发商进行协商，取得同意之后就可以先撤销原合同备案，然后再让买家与开发商重新签订合同并进行备案即可春蚂笑。
有抵押贷款的房子如何交易
1、转按揭
所谓的转按揭是指屋主准备将房子售出或者转让给第三人，从而申请办理贷款的相关变更手续，不过这种办法的局限性在于很少有银行受理这种业务，大多数银行并没有开通这一业务，户主可以向相关贷款银行咨询以了解具体的情况。
2、购房者先行支付房款
如果说交易双方足够信任的话，可以让购买者先支付首付款，将房子的按揭贷款还完，这种式适合于那种贷款额度较低的房主或者是大部分贷款已经还清，只剩下数目较少的贷款的情况。在这种情况下，卖方就可以选择利用买方的首付来把剩余的贷款付清，然后向银行申请撤销房产的抵押登记，这样就能进行下一步的交易。
3、借款还贷
出售者可以向周边的朋友或者亲戚借钱来周转，将剩余的欠款还上，当办理完解除抵押手续和过户手续以后，顺利将房子卖掉后再将钱还给亲朋好友们，这是一种比较省事而又便捷的办法。业主也可以通过抵押向银行贷出一定的款来还清想要出售的房产贷款，之后等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。
小结：好了，以上就是关于有抵押贷款的房子如何交易的内容介绍了，希望对您提供一些帮助，相信以后在有抵押贷款的房子如何物瞎交易的了解过程中，朋友们会更加的得心应手，得到自己满意的答案。