不动产抵押贷款趋势

⑴ 房产抵押贷款利率2022最新政策

一、房屋抵押银行贷款利率

目前银行执行的基准利率为：贷款一年以下(含一年)利率为4.35%;一年至五年(含五年)利率为4.75%;五年以上为4.90%。

住房抵押贷款首付比例：

1、首套房：首套商品住宅(产权70年)贷款首付款是购买住房全部价款或评估价值(以低者为准)的20%(2成);商业性质房产(产品40年或50年)贷款首付款是购买住房全部价款或评估价值(以低者为准)的50%(5成)。

2、二套房：二套房贷款首付比例是购买住房全部价款或评估价值(以低者为准)的40%，

3、购买第三套及以上套数的住房，银行不接受办理家庭第三套住房抵押贷款。

二、房屋抵押银行贷款需要以下条件：

1、对抵押房屋的要求：

①房产权明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未抵押;

②房龄(房屋竣工日起)与贷款年限相加不能超过40年;

③所抵押房屋不在城市改造拆迁规划内，有房产证和土地证。

2、对借款人的要求：

除有固定住所、有当地城镇常住户口(或有效证明)、完全民事行为能力之外，还要符合以下条件：

①有正当职业稳定的收入来源，有按期偿还贷款本息的能力;

②无违法行为和不良信用记录;

③能提供合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证;

④银行规定的其他条件。

三、房产抵押贷款流程：

1、借款人在银行开立活期存款帐户;

2、准备贷款要求的资料;

3、面签银行;

4、银行报卷和审批;

5、银行审批通过后，通知借款人审批结果，并与借款人签订借款合同;

6、到建委做抵押登记;

7、建委出它项权利证;

8、视情况办理保险、公证等手续;

9、银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中;

10、借款人按借款合同的规定还本付息。

《城市房地产抵押管理办法》第三十条 房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

第三十一条 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

房屋抵押贷款是目前很多人选择的贷款方式，房屋抵押贷款的贷款人必须要有稳定的收入和良好的信用记录，一般来说，房屋抵押贷款的利率是根据贷款时间的长短而不同的，五年以上的年限利率为百分之4.9%，年限在五年以下的利率相对较低。

⑵ 国家专业银行时期

四大国有专业银行名字怎么来的

中国银行最早的银行，主要服务于我国的外汇结算方面
中国工商银行原来是中国人民银行的商业银行部分剥离开来成立的，主要服务于国内结算的业务
中国农业银行主要是服务于农村的经济发展，原来的合作信用社等也隶属于农业银行
中国建设银行当初是为了服务于大中型的基础建设而成立的，现在贷款业务也还是他的强项

现在实力最雄厚的是工商银行

国有专业银行时期，工行多法人机构吗

核桃般大小，

我国的专业银行到底包括哪些银行呢

这些内容明显已经过时了，所以会出现这样前后矛盾的内容。

所谓专业银行，是指有特定经营范围和提供专门性金融服务的银行。历史上，传统的四大行，就是工农中建，都曾经是专业银行，分别在工商业、农业、外汇、基础设施建设四大领域行使着专业银行的职能。但是现在，四大行的专业银行身份都已经被剥离，成为完全意义上的股份制商业银行。

类似的情况还有中国投资银行和邮储，以及国家开发银行。

中国投资银行是中华人民共和国向国外筹集建设资金办理投资信贷的国家专业银行。该行在1994年先是成为建行全资附属的商业银行，1998年又并入国家开发银行。1999年，国家开发银行与中国光明念大银行达成协议。由中国光大银行整体接收原中国投资银行的资产、负债和所有者权益以及设在北京、深圳等29个地区的137家营业机构。所以，中国投资银行如今已经不复存在了。

再说邮储。1986年，中国大陆恢复了邮政储蓄业务。当时并没有一个独立的法人机构叫邮政储蓄银行，而是由中国邮政在办理邮政业务的同时兼理储蓄业务。当时邮政储蓄恢复办理的初衷是利用邮政的网络体系，有效吸收存款，控制流通货币数量，以抑制通货膨胀。当时邮储吸纳到的存款也不像一般商业银行那样用来发放贷款，然后吃存贷差，而是全额存到中国人民银行的专有账户中。所以当时邮储是作为专业银行业务性质而存在的。但是现如今，邮储业务已经转型为独立的邮政储蓄银行，后者是一家商业银行，因此邮储也不再带有专业银行的性质。

还有国家开发银行。1994年，我国组建了三家政策性银行，即国家开发银行、中国进出口银行、
中国农业发展银行，均直属国务院领导。国家开发银行主要承担国内开发型政策性金融业务，中国进出口银行主要承担大型机电设备进出口融资业务，中国农业发展银行主要承担农业政策性扶植业务。这三家属于比较典型的专业银行。

2008年12月，经国务院批准，国家开发银行整体改制成国家开发银行股份有限公司，由专业银行转变为商业银行性质。因此，我国现有的专业银行已经只剩下农业发展银行和进出口银行。

专业银行是指什么

专业银行是指有特定经营范围和提供专门性金融服务的银行。专业银行的出现是社会分工发展在金融领域的体现。随着社会经济的发展，要求银行必需具有某一专业领域的知识和服务技能，从而推动了各式各样专业银行的产生。

在我国有三家专业政策性银行，包括：

中国农业发展银行。专营农业发展政策性金融业务。

中国进出口银行。主要业务是提供各种出口信贷。

国家开发银行。是专门为国家经济开发提供投资性贷款的专业银行。

进入银行工作，大学需要学什么专业 还需要什么

1、经济学专业：包括贸易学、货币学、财政学等

经济学专业的毕业生可以进入银行业工作，比如开发行、农发行等政策性银行、四激早困大行、股份制银行、城商行、农商行、村镇银行、外资行分支机构等，也可以进入中国人民银行或银监局等监管机构。

2、金融学专业：包括国际金融、货币银行、保险、投资学等

该专业学生主要学习货币银行学、投资学、国际金融、证券、投资、保睁睁险等方面的基本理论和基本知识，受到相关业务的基本训练，具有金融领域实际工作的基本能力。

毕业后可以在商业银行，包括四大行和股份制商行、城市商业银行、外资银行驻国内分支机构就业。

3、财会专业：包括财务会计、成本会计、审计学等

一般是到会计师事务所、金融机构、各类企事业单位、 *** 机关以及有关部门从事会计、财务、审计等实务，也可到高校、研究单位从事教学和科研工作。

4、管理学：包括工商管理、统计学、市场营销等

适应国家和地方各级经济管理部门、行业管理部门、大中型工商企业经营管理、涉外公司经营管理、金融、商贸企业等领域的工作。

5、计算机学：包括计算机技术科学、电子商务等

银行都有自己的系统，计算机专业的毕业生可以进入银行从事系统开发、维护等工作。

(5)国家专业银行时期扩展阅读

简单介绍

考试科目为公共基础、个人理财、公司信贷、个人贷款和风险管理，考生可自行选择任意科目报考。按照《中国银行业从业人员资格认证考试证书管理办法》规定；

通过“公共基础”考试并获得证书是获取专业证书的必要前提 2019年下半年中国银行业从业人员资格认证考试定于10月26、27日举行，本次考试采取个人网上报名方式,考试报名及相关信息发布均通过中国银行业协会网站进行。

基本条件有以下：

1、具备良好的政治素质、优秀的思想品德、较好的仪表气质，身体健康。

2、大学本科毕业的，年龄在24周岁（含，下同）以下；硕士研究生毕业的，年龄在27周岁以下；博士研究生毕业的，年龄在35周岁以下。

3、具有良好的英语能力，大学本科毕业生应通过国家大学英语四级考试（成绩在425分及以上）；硕士研究生及以上毕业生应通过国家大学英语六级考试（成绩在425分及以上）；英语专业毕业生应至少达到专业四级（含）以上水平；主修语种为其他外语的，应通过其他相应的外语水平考试。

4、海外院校留学归国人员的学历（学位）、年龄、外语水平等条件与全日制高等院校毕业生相同。

5、熟练使用计算机办公系统软件，具有较强的学习与沟通能力、文字综合能力及良好的团队协作精神，能承受一定的工作压力。

什么是专业银行我国有哪些银行算是专业银行

现在我国专业银行共有三家：国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行。
以上又称为政策性银行，即以贯彻国家产业政策、区域发展政策为目的的，不以盈利为目标的银行。三大政策性银行职能如下：
国家开发银行。主要靠向金融机构发行制约经济发展的“瓶颈”项目，直接增强综合国力的支柱产业的重大项目，高新技术在经济领域应用的重大项目，跨地区的重大政策性项目等。

中国进出口银行。以发行政策金融债券为主，在国际金融市场筹措资金为机电产品和成套设备等资本性货物出口提供出口信贷；办理与机电产品出口有关的各种贷款以及出口信贷保险和担保业务。

中国农业发展银行。以中国人民银行的再贷款为主，同时发行少量的政策性金融债券;办理粮食、棉花、油料等主要农副产品的国家专项储备和收购贷款；为扶扶贫贷款和农业综合开发贷款以及小型农、林、牧、水基本建设和技术改造贷款。

什么是国家专业银行

通俗的国内的银行分类如下：
(一）中国人民银行是我国的中央银行，实际上是行政管理机关，基本上可以认为它不对个人和企业办理银行业务。
（二）政策性银行。包括农业发展银行、进出口银行、国家开发银行，只办理政策性的银行业务。（国有）
（三）商业银行。具体又分为国有商业银行（工农中建）（国有）
全国性的股份制银行（有十五六家，如交通、中信、光大、华夏、招商、兴业、民生等等，最近设的是浙商和恒丰）、城市商业银行（如上海银行，某某市商业银行等）、农村商业银行、农村合作银行。
（四）信用社，有城市信用社和农村信用社。
（五）邮政储蓄（只办理储蓄业务）。
（六）非银行金融机构，如金融资产管理公司，信托投资公司，财务公司，金融租赁公司等。
除中国人民银行外，统称银行业金融机构。银行业金融机构由中国银监会实施专业化的监督管理。
所谓的投资银行，目前实际上是指基金管理公司，由中国证监会实施专业化的监督管理。

西方国家的专业银行主要有那些

西方国家的专业银行种类非常多，名称也各异，其中主要的专业银行有：

开发银行
开发银行(Development bank)是专门为经济开发提供投资性贷款的专业银行。开发银行是一种重要的专业银行，可分为国际性、区域性和本国性三种。国际性开发银行由若干国家共同设立，其中最著名的是国际复兴开发银行，简称世界银行。区域性开发银行主要由所在地区的成员国共同出资设立，如泛美开发银行和亚洲开发银行。本国性开发银行由国家在国内设立，为国内经济的开发和发展服务，其资金来源主要是在国内发行的债券。

投资银行
投资银行(Investment Bank)是专门经营长期投资业务的银行。投资银行虽称为“银行”，但并不能办理商业银行的传统业务，也不同于信托公司或投资公司。投资银行的称法流行于美国和一些欧洲大陆国家，此外它还有许多名称，如英国称为商人银行、法国称为实业银行、日本称为证券公司。
投资银行的资金来源主要靠发行自己的股票和债券。投资银行不得吸收存款，在一些国家虽准许投资银行吸收存款，但也主要是吸收定期存款。此外投资银行也可从其它金融机构或其它融资渠道获取借款，但这并不构成其主要的资金来源。投资银行主要是作为证券发行公司和证券投资者的中介，其具体的业务主要有：
①承销证券的发行；
②经纪业务即以经纪人身份代理客户进行证券交易；
③自营业务，即以自有资金进行证券交易；
④收费的银行业务 (fee banking), 即从事并购顾问、证券经济研究和其它形式的金融咨询活动。
此外，有些投资银行也兼营中长期贷款、黄金、外汇买卖及租赁业务等。

农业银行
农业银行是指专门经营农业信贷的专业银行。由于农业受自然条件影响大；农户分散，对资金需求数额小，期限长，利息负担能力有限；抵押品集中管理困难，大多数贷款者只凭个人信誉，故农业信贷风险大、期限长、收益低。一般商业银行和其它金融机构不愿经营农业信贷。为此，西方许多国家专门设立以支持和促进农业发展为主要职责的农业银行，以满足政策性融资需要。
农业银行的资金来源主要有 *** 拨款、吸收存款、发行各种股票和债券。农业银行的贷款业务范围很广，几乎包括农业生产过程中的一切资金需要。由于农业贷款风险大、期限长、收益低，大多数西方国家对农业银行贷款给予贴息或税收优待。农业银行在不同国家有不同的名称，如美国的联邦土地银行、法国的农业信贷银行、德国的农业抵押银行、日本的农林渔业金融公库等。

进出口银行
进出口银行是专门经营对外贸易信用的专门银行，一般为 *** 的金融机构，如日本的输出入银行、美国的进出口银行等。有些国家的进出口银行属半官方性质，如法国的对外贸易银行。由于进出口银行在经营原则、贷款利率等方面都带有浓厚的官方色彩，因而本质上是一种政策性银行。
进出口银行的主要业务是提供各种出口信贷。出口信贷通常有两种方式：一种是卖方信贷，即出口商所在地银行对出口商提供的信贷；另一种是买方信贷，即出口商所在地银行给国外进口商或进口商银行提供贷款，以购买本国设备。一个国家国际贸易的发展，常常是与进出口银行的支持是分不开的。

储蓄银行 (saving bank)
储蓄银行是指专门办理居民储蓄，并以储蓄存款为主要资金来源的专业银行。储蓄银行的名称很多，如互助储蓄银行、储蓄放款协会、国民储蓄银行、信托储蓄银行、信贷协会等。
储蓄存款的金额虽比较零星分散，但存款期限比较长，流动性较小。由于储蓄存款余额较为稳定，因此主要用于长期信贷和长期投资，如发放抵押贷款，投资 *** 债券、公司债券、及股票等。有些国家明文规定储蓄银行须投资于 *** 债券的比例。在过去，储蓄银行的业务活动受到诸多限制，如不能经营支票存款、不能经营一般工商贷款。但随着金融管制的放松，储蓄银行的业务不断扩大。如1982年美国的加恩·圣吉曼法案就扩充了储蓄贷款协会 (S&L) 可投资的资产类型。

抵押银行 (Mortgage bank)
抵押银行是“不动产抵押银行”的简称，是指专门从事以土地、房屋和其它不动产为抵押办理长期贷款业务的银行。不动产银行有不同的名称，如法国的房地产信贷银行、美国的联邦住房放贷银行、德国的私人抵押银行和公营抵押银行。抵押银行有公营、私营和公私合营三种形式。抵押银行的资金来源，主要是发行不动产抵押证券募集。其长期贷款业务可分为两类：
一类是以土地为抵押品的长期贷款，贷款的对象主要是土地所有者或农场主；
另一类是以城市不动产为抵押品的贷款，贷款的对象主要是房屋所有者或经营建筑的资本家。
由于不动产抵押品常因处理时不易出售，易造成资金占压，因而专门的抵押银行不多。因此，商业银行正大量涉足不动产抵押贷款业务，而不少抵押银行也开始经营一般信贷业务。这种混业经营呈加强趋势。

中国建设银行的主要业务有哪些

主营业务：
主营：人民币存款贷款结算业务，人民币储蓄业务，兼营：经中国人民银行批准的代理业务（涉及许可经营的项目凭许可证经营）。经营方式：金融业务。

所属行业中外银行
公司简介
中国建设银行成立于1954年10月1日（当时行名为中国人民建设银行，1996年3月26日更名为中国建设银行）。
建设银行自成立至今，经历了三个阶段：

第一阶段，为经办国家财政拨款时期。1954年10月，建设银行经中央人民 *** 政务院决定成立后，其任务是经办国家基本建设投资的拨款，管理和监督使用国家预算内基本建设资金和部门、单位的自筹基本建设资金。几十年来，建设银行为提高投资效益、加快国家经济建设和发展作出了卓越贡献。

第二阶段，为国家专业银行时期。从20世纪80年代中期起，为适应经济金融体制改革和经济发展的要求，建设银行先后开办了现金出纳、居民储蓄、固定资产贷款、工商企业流动资金贷款、国际金融、住房贷款和各种委托代理业务。通过开办各种面向社会大众的商业银行业务，丰富了银行职能，为向现代商业银行转轨打下了坚实的基础。

第三阶段，为国有商业银行时期。1994年，按照国家投融资体制改革的要求，建设银行将财政职能和政策性基本建设贷款业务分别移交给财政部和国家开发银行，从功能转换上迈出了向现代商业银行转轨的重要一步。

经过近50年的改革与发展，建设银行已经具备了参与国内外市场竞争的实力。到2004年6月末，资产总规模为37228亿元，负债总规模为35223亿元。资本充足率达到8.17%。按照境内外全口径统计，全行不良贷款余额657.1亿元，不良贷款率为3.08%
，达到了银监会要求的3－5%的标准。境内外营业性分支机构15401个，其中有6个海外分行，2个驻海外代表处。全行正式员工26.3万人。同时，全资拥有建新银行，并持有中国国际金融有限公司43.35%的股权，持有中德住房储蓄银行75.1%的股权。

2004年
9月15日，中央汇金投资有限责任公司、中国建银投资有限责任公司、国家电网公司、上海宝钢集团公司和中国长江电力股份有限公司在京召开会议，决议共同发起设立中国建设银行股份有限公司。中国建设银行将由国有独资商业银行改制为国家控股的股份制商业银行。

中国建设银行改制为国家控股的股份制商业银行后，名称为中国建设银行股份有限公司，简称中国建设银行。中国建设银行股份有限公司承继原中国建设银行商业银行业务及相关资产、负债和权益。

中国建设银行股份有限公司设立后，将引入战略投资者，进一步实现股权多元化，完善公司治理结构。同时，将继续全面推进各项管理改革，促进绩效进步，努力把中国建设银行股份有限公司办成一家资本充足、内控严密、运营安全、服务和效益良好的现代化股份制商业银行。从此中国建设银行在发展历程中开始了新的征程。
服务领域本行主要经营领域包括公司银行业务、个人银行业务和资金业务，多种产品和服务（如基本建设贷款、住房按揭贷款和银行卡业务等）在中国银行业居于市场领先地位。
联系地址中国北京金融街25号中国建设银行董事会办公室
联系电话(852) 2532-9637 (香港)(8610)6621-5533 (北京)
传真(852) 2523-8185 (香港)(8610)6621-8888 (北京)
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西方国家的专业银行主要有那些

1．中央银行 中央银行是在西方国家银行业发展过程中，从商业银行中独立出来的一种银行。 西方国家中央银行有四种制度形式，分别是单一中央银行制、二元中央银行制、跨国中央银行制和准中央银行制。 2．商业银行 商业银行也称为存款货币银行。 3．各类专业银行 专业银行是指专门经营指定范围业务和提供专门性金融服务的银行。专业银行的种类主要包括以下几种： (1)开发银行。 (2)进出口银行。 (3)储蓄银行。 (4)农业银行。 (5)住房信贷银行。4．非银行金融机构

⑶ 房地产企业的48种融资方式解读

房地产企业的48种融资方式解读

房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。那么如何冲破融资困境，选择合适的融资方式呢?

第一计：应收账款融资

1 付款方是有信用的，政府机构，大集团，银行，其他银行信任的单位。

2 应收账款证券化(信托)

第二计：应付帐款融资

1、远期承兑汇票

2、质量保证托管

3、应收账款证券偿付

重要提示：和政府部门打交道，心情，人情，事情。有国有资产1%的项目，不会投资

第三计：资产典当融资

1、急事告贷，典当最快

2、受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物

3、可分批赎回

第四计：企业债券融资

1、债权人不干涉经营

2、利息在税前支付

第五计：存货质押融资

1、一定时间内价值相对稳定

2、存放第三方仓库。

第六计：租赁融资(大设备)(买卖双方均可用)

1、有利于提高产能，行业竞争力

2、逐年分摊成本，实现避税

3、买断前几所有权

第七计：不动产抵押融资

1、不接受小产权

2、可评估后加贷

(小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款)

第八计：有价证券抵押贷款

1、可保留国债股票的预期收益

2、可分批赎回

3、一般为不记名债券

第九计：经营性贷款

1、已有的经营记录为基础

2、用于公司的主营业务

第十计：装修贷款

1、有抵押物无还款来源

2、额度范围和比例空间较大

第十一计：专利融资

1、有有效期限制

2、有成功的市场，有规模

深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。

第十二计：预期收益融资

1、能有效提前使用预期回报

2、一般需要用到担保工具

第十三计：内部管理融资

1、留存利润融资

2、盘活存量融资

案例：万乐电器1亿

案例：产权转股权融资节税800万

第十四计：个人信用贷款

1.个人信用最大化

2.现金流最大化

第十五计：企业信用融资

1、企业信用最大化，

2、企业现金流最大化

第十六计：商业信用融资

1、有形的商业融资

2、无形的商业融资

第十七计：民间借款融资

1、充分运用非正规软财务信息

2、手续便捷，方式灵活

3、特殊的风险控制和催收方式

第十八计：应收货款预期融资

1、预期是可以预见的

2、预期是增大的趋势

第十九计：补偿贸易融资

1、供应和需求是同一个系统的

2、需要明显大于供者

第二十计：BOT项目融资

1、A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)

2、A建设-A经营-移交B(民间)

第二十一计：项目包装融资

1、价值无法体现或者是变现

2、可预见的升值空间

第二十二计：资产流动性融资

1、有价值无将来

2、新项目回报预期高

第二十三计：留存盈余融资(内部融资)

1、主动，可控，底利息成本，

2、有稳定团队的作用

第二十四计：产权交易融资

1、以资产交易融资

2、能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率

3、含国有资产的企业使用多

第二十五计：买壳上市融资

1、曲线上市融资

2、综合成本小，市盈率也较低

第二十六计：商品购销融资

1、预收货款融资

案例：顺驰快速制胜之道

第二十七计：经营融资

1、会员卡融资

2、促销融资

第二十八计：股权转让融资

1、战略性合作伙伴融资

2、优先股，债转股

第二十九计：增资扩股融资

1、股本增加，股权比例发生变化

2、规模扩大，原股东投资额不变

第三十计：杠杆收购融资

1、以小搏大的.工具

2、集资、收购、拆卖、重组、上市

第三十一计：私募股权融资

1、成长性，竞争性，优秀团队

2、良好的退出渠道和回报预期

第三十二计：私募债权融资

1、稳定的现金流

2、良好的信用系统

第三十三计：上市融资

1、国内，国外上市，美国香港新加坡澳大利亚台湾

2、主板，中小板，创业板

第三十四计：资产信托融资

1、有较高的成本17%左右

2、有效规模的要求

第三十五计：股权质押融资

1、公司价值可有效评估

2、股权结构清晰

第三十六计：引进风险投资

1、风险投资的价值不仅仅是钱

2、以上市退出为目的

第三十七计：股权置换融资

1、股权清晰可评估

2、以战略性置换为重点

第三十八计：保险融资

1、是最后一道保护屏障

2、不可不买，不可多买

第三十九计：衍生工具融资

1、适用于大型企业

2、有很高的金融风险

第四十计：民间融资(个人借贷和委托贷款)

1、个人借贷融资

2、企业拆借融资

案例：粤东自来水厂项目

第四十一计：不动产、动产抵押贷款

1、房地产抵押贷款

2、土地使用权抵押贷款

3、设备抵押融资

4、动产质押融资

5、浮动抵押(产品、半成品等)

第四十二计：票据贴现贷款

1、商业票据贴现贷款

2、买方或协议付息票据贴现贷款

案例：思路决定出路

案例：猛龙过江震京津

案例：产权式公寓模式

第四十三计：融资租赁

1、简单融资租赁

案例：广华出租车项目

2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )

3、ABS

案例：欧洲迪斯尼乐园项目

第四十四计：投资银行融资

1、投资银行

案例：蒙牛腾飞

2、风险投资公司

3、科技风险投资基金

资料：风险评估指标

4、房地产产业投资基金

5、证券投资基金

第四十五计：资产证券化融资

1、(房地产)资产证券化

2、抵押贷款证券化

案例：奥运3000亿融资

3、可转换债券

第四十六计：场外交易市场

1、中小企业私募。需要企业达到一定规模，目前综合成本在12%-18%

2、深圳前海股权中心梧桐私募债。操作灵活，方式多样，放款时间快。年利息成本在8-12%.

3、国内三板市场。融资渠道多，影响大。

第四十七计：众筹模式

通过互联网集资，应操作规范，避免非法集资红线，适合小企业、艺术家或个人对公众展示他们的创意。

第四十八计：保理

保理业务是指企业将现在或未来的基于企业与其客户(买方)订立的销售合同所产生的应收账款债权转让给银行或者保理公司，由银行或者保理公司提供买方信用风险担保、资金融通、账务管理及应收账款收款服务的综合性金融服务。

地产融资趋紧 房企探路新融资方式

进入2017年，房企面临着融资成本上升、融资渠道收窄、流动性收紧等诸多不利因素，如何融资、拿到低成本的资金，成为决定上市开发商利润表现的关键因素。在告别高杠杆时代的当口，开发商自身资质及融资能力在竞争中显得更加重要。

第一财经记者梳理发现，去年下半年开始，央行、银监会、证监会均对房企融资释放收紧信号，房企的杠杆被降低，融资环境反转。为了破解融资难局面，一些房企开始探索新的融资途径。

去杠杆“杀器”重重

房地产融资收紧趋势逐步确立。去年9月以来，各地房地产调控政策密如雨下，与之同时资金面也在收紧。一方面，整体信贷环境保持稳健且实质性偏紧，另一方面对资金流向房企的通道监管越来越严格。去年10月初，上海率先公开发文严查土地款融资，银行资金支持开发商高杠杆抢高价地的现象受控。

10月底，上交所向各公司债券承销机构发函，明确规定房企发行公司债券募集的资金不得用于买地。接着，11月初，银监会向16个热点城市所在银监局发文，要求开展金融机构房地产相关业务专项检查，检查内容包括是否严格审查房地产开发企业各项资质、银行资金是否违规用于购地等。12月中央经济工作会议更明确定调“房子是用来住的，不是用来炒的”。

进入2017年，一些资金进入房地产的通道再被堵死。2月13日，中国证券投资基金业协会发布“4号文”，重点规范私募资管计划向热点城市普通住宅项目输血、支持房地产开发商买地或补充流动资金等行为。2月17日，央行将下阶段的货币政策定调为“稳健中性”，同时强调限制信贷流向投资投机性购房。同样在2月17日，证监会也宣布修订再融资规则，引导资金从虚回实。

受监管约束，诸如土地款融资之类的银行业务被忌惮。一国有银行华东区域对公业务人士日前告诉第一财经记者：“去年四季度上海加强监管后，土地款融资业务我们行就不做了，现在我们在甄选一些资质好的企业客户做开发贷业务。”

其次，发债方面也传来收紧的消息。“我们现在听到的交易所的声音是所有房地产(发债)都收紧了，包括一些大的央企。”一名专门从事债券业务的工作人员上周对本报记者透露，目前房地产企业发债难度加大，对房地产和城投两类企业发债的管控都呈收紧趋势。

另外，受“4号文”影响，有私募机构心态出现变化。“4号文”下发次日(2月14日)，北京某资管公司高层在电话中告诉本报记者，年初有几家开发商跟她熟悉的机构谈融资，春节前谈好了产品结构，受到“4号文”影响，该机构随即决定对此前的结构进行调整。

今年房地产“水龙头”的紧张，也从地产研究机构的统计数据中得到印证。同策咨询研究部提供给第一财经的数据显示，今年1月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计397.52亿元，环比2016年12月的717.97亿元减少44.63%。来自中原地产研究部的数据则称显示，今年1月全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了去年四季度以来的低迷状态，相比2016年1月同期下降幅度达92%。同时资金价格也出现明显上行趋势。

关于未来政策走向，民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖预计，未来抑制房地产泡沫、控制房贷仍是政策重点，重点城市房地产调控还将继续。

探路并购和绿色债

“其实近年来市面上金融创新产品确实挺多，给房企提供了多种融资渠道。房企这些年发展不错，跟金融市场多渠道的融资有很大关系。”某上市房企焦姓财务总监日前告诉第一财经记者，房地产是一个资金密集型行业，前两年房地产杠杆率比较高，但2016年10月份以来，针对房地产的融资监管加强，公司债、私募、资管受限，土地融资也被禁止，房企资金渠道收窄、流动性收紧。诸多不利影响下，他所在的公司选择今年更多地做并购重组，“用其他的融资方式来破解融资收紧的问题”。

同样提及加强并购的还有泰禾。3月4日，泰禾集团董事长黄其森对第一财经等媒体坦言，过去很多资金流入房地产，中央加强金融监管是正确的，因为金融需要稳定，用来服务大众，服务实体。他说，房地产资金来源主要是两个，一个是金融机构融资，一个是销售回款，如果这两头收紧，肯定会对市场有影响，不排除有些地方楼市出现波动。在黄其森看来，今年资金紧于去年，地产业并购机会也将增多。

一度被房企用作融资的公司债在收紧。去年10月，在房地产市场调控措施频出的背景下，沪深交易所相继收紧房企公司债券发行。自去年11月份到今年1月，未有房企成功发行境内公司债。据同策咨询研究部总监张宏伟的观察，目前房企国内发债的单笔规模大幅下降，总规模趋势也出现大幅下降，发债的利率也在小幅回升。在这样的背景下，2016年初正式启动的绿色债券市场走入了房企的企业视野，成为房企追逐的对象。

绿色债券即“绿债”，是指募集资金最终投向绿色项目的债权债务凭证，是为绿色项目融资的一个重要渠道。

从发行利率上看，与其他融资渠道相比，绿债的成本优势较为明显。但从目前的结构来看，绿债没能成为房企战场。

中诚信国际信用评级有限责任公司研究院近日提供给第一财经的一份《绿色债券年度报告》称，2016年，在监管政策及市场需求的双重驱动下，绿色债券发行规模去年保持快速增长。去年全年境内贴标绿色债券与贴标绿色资产支持证券共计发行 53只，发行规模2052.4亿元。尽管如此，该研究院绿债评估部分析师刘心荷告诉本报记者，尽管不少地产公司前来咨询如何发绿债，但从境内绿色债券市场启动到今年2月中旬，境内发行的绿债中没有一家发行人是房地产公司。

原因与绿债门槛有关。刘心荷举例说，在绿色债务融资工具与绿色公司债依据的《绿色债券支持项目目录》中，明确要求新建绿色建筑达到《绿色工业建筑评价标准》或《绿色建筑评价标准》二星级及以上，标准要求较为严格。

直到2月17日，房企境内绿债的消息才传向市场。香港上市的国内房企龙湖地产(00960.HK)发布公告称，该公司间接附属重庆龙湖企业拓展有限公司，已于2016年10月接获发行规模不超过人民币40.4亿元(含40.4亿元)的绿色债券。龙湖此次绿色债券采用分期发行方式，发行人于2017年2月16日发行第一期绿色债券，规模30.4亿元。3月7日，二期10亿元债券发行。

龙湖地产首席执行官邵明晓日前对本报记者表示，龙湖发债时一般会提前考虑还款节奏，并控制融资成本于较低水平，管控资产负债表，保持财务稳健安全，提升公司抗风险能力。

穆迪则在早前提供给第一财经的《中国房地产业2017年展望》报告中分析，今年全年，中国开发商到期的境内外债券金额相对较小,债券和贷款市场仍向受评开发商开放。但2017年房地产行业整合将会继续进行,这一趋势将对财务健康的大型开发商有利。

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⑷ 名词解释：不动产抵押银行，及其业务

抵押银行是“不动产抵押银行（fixed asset mortgage bank）”的简称，是指专门从事以土地、房屋和其它不动产为抵押办理长期贷款业务的银行。抵押银行是迅速发展的抵押贷款市场的组成部分，它有公营、私营和公私合营三种形式。
抵押银行的资金来源：主要是发行不动产抵押证券募集，也可通过短期票据贴现和发行债券来筹集资金。
抵押银行不接受存款，不经营结算业务，它们是专业化的抵押贷款中介机构。抵押银行不是真正意义上的贷款人，但的确可以通过它获得住宅抵押贷款。
其资金运用有两类：
一类是以土地为抵押品的长期贷款，贷款的对象主要是土地所有者或农场主。
另一类是以城市不动产为抵押品的贷款，贷款的对象主要是房屋所有者或经营建筑的资本家。
由于不动产抵押品常因处理时不易出售，易造成资金占压，因而专门的抵押银行不多。因此，商业银行正大量涉足不动产抵押贷款业务，而不少抵押银行也开始经营一般信贷业务。这种混业经营呈加强趋势。

⑸ 100万的房子银行抵押可以贷款多少

抵押贷款为 100 万的房子最多可以借入 70 万。因为房地产抵押贷款的最高贷款额通常是房屋评估价值的70%，所以100万元的房屋最高贷款额是70元。同时，银行将根据贷款人的信用记录、贷款人是否具有偿还贷款本息的经济能力、房产证和身份证件等情况，对贷款进行审批。
2021年房产抵押贷款利息多少钱
每个银行和每个地区的抵押贷款利率是不同的。例如，2021年央行抵押贷款利率如下：
房屋按揭贷款分为短期贷款利率和中长期贷款利率。
1、短期贷款：6个月（含）贷款利率4.35%；六个月至一年（含）的贷款利率为 4.35%。
2、中长期贷款：1-3年（含3年）利率4.75%；三至五年贷款利率为4.75%；五年期贷款的利率为 4.9%。
各银行实际房屋按揭贷款会有浮动，具体利率请咨询各银行客服。
房地产按揭贷款一般利率
银行的贷款价值比是您房屋市场价值的 70%。比如你房子的市值是1000万，你可以在银行借到700万。如果额度不够，建议找靠谱的贷款中介，可以做到房子1:1的市值，即可贷额度1000万。今年银行目前的利率政策属于低息趋势，这个时候做按揭是很划算的，贷款100万月息才3000元，还款方式可以先选择利息本金后，也就是你每个月从银行借下来100万只需要归还3000元，36个月后就可以归还本金
拓展资料：
住宅按揭
住房抵押贷款是银行为保证贷款安全，通过一定的合同合同合法取得借款人财产的留置权和质押权，向借款人提供的一种贷款。这种贷款实际上是债务人（抵押人）在法律上将财产所有权转让给债权人（抵押人）以获得贷款。在此期间，债务人未能按期偿还贷款本息的，债权人有权处分抵押财产，并优先受偿。这种贷款可以降低债权人的贷款风险，为债权人收回贷款提供最有效的保证。住房信贷采用抵押贷款是基于银行经营资金的安全性、流动性和盈利能力。由于本次房贷的借款人多为居民个人，银行无法清楚地了解借款人的资金实力和资信情况，从而增加了银行贷款的风险，而按揭贷款只是为债权人收回贷款提供了有效保障。在贷款风险较高的情况下。因此，在居民个人住房贷款中，银行多采用按揭贷款。

⑹ 招行商品房抵押贷款

法律主观：

一、商品房抵押贷款条件
1、贷款到期的时候，贷款人的年龄不能够大于65周岁。笑乎誉
2、确保职业稳定符合法规，收入比较稳定，确保自己有能力偿还本金和利息。
3、愿意且可拿出认可的房屋抵押，确保共有人同意借款和担保，还愿意负担有关的法律责任。
4、抵押的房屋产权无纠纷，并且符合我国上市买卖的标准。
5、确保抵顷吵押房屋不在政府的拆迁计划内。
6、抵押的人和其他的物品，可以是本人的，也可以是其他人的。
7、信用良好，无不良记录。
二、房产抵押登记手续需要哪些材料
房产抵押登记手续需要的材料很多，根据我国担保法的规定，房地产抵押须在签订抵押合同的30日内在房地产所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，抵押登记手续是一个不可缺少的法定程序，也是不动产抵押活动中的一个不可缺少的法律文件。办理房地产抵押登记时，抵押双方应带齐以下有关法律文件：
1、营业执照复印件;
2、抵押当事人的身份证明或法人代表证明书;
3、如代理人办理，应有法人代表或当事人的授权委托书;
4、借款合同(主合同);
5、抵押合同;
6、抵押物的产权证明(包括《国有土地使用权证》、《房屋所有权证书》);
7、如果抵押物属于合资企业或股份碰段公司拥有，应有董事会同意抵押的决议书;
8、如果是重复抵押，应提供前抵押权人同意再次抵押的书面文件;
9、如果是共有房产的抵押，应提供所有共有人同意的书面文件;
10、抵押人应有声明其所提供的抵押物没有任何法律瑕疵的书面文件;
11、其他与抵押有关的法律文件。
三、房产划拨土地能抵押吗
《民法典》第395条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押……(二)建设用地使用权”，没有区分取得土地使用权的方式。但实践中以划拨土地使用权进行抵押的方式并不少见，现行的行政法规与部门规章主要是在如何抵押的问题上有诸多的分歧。
一种司法规则认为，划拨土地使用权，必须经土地管理部门批准，并先办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金，将划拨土地使用权转为出让土地使用权后，才能与附属建筑物一并抵押。现行有效的国土资源局《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条与国务院的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条都采取了这种做法。
另一种司法规则认为，如《城市房地产管理法》第51条，没有否定划拨土地使用权可用于抵押，而是要求设定抵押的房地产，其土地使用权是划拨取得的，在实现抵押权时，必须先缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款项，抵押权人才能就剩下的价款优先受偿。
本质上，两种做法都是将划拨土地使用权转为出让土地使用权，也符合使用权主体不享有划拨土地使用权的交换价值的法理。二者的区别仅在于，是在设定抵押权之时就转变土地使用权形式，还是在实现抵押权时补正瑕疵并补缴土地使用权出让金，从法律位阶和现行的司法实务来看，《城市房地产管理法》的事后补缴出让金更符合当前的做法。

法律客观：

提出贷款申请凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》，并提供规定的文件，经贷款负责人认定后方可办理借款申请。如借款人为房地产开发经营企业，则申请房地产抵押贷款时应提交的文件包括：房地产抵押登记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门批准的立项文件。抵押房地产的清单及所有权证件、房地产抵押合同、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时乡还需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。贷前审查金融机构收到借款人的申请及相关文件后，要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节，审查包括以下内容：1.对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权，并领有所有权凭证;法人应具备独立核算、自负盈亏能力，且具有房地产开发权。同时，银行可要求企业提供验资证明。财务报表等资料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格，这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。中国有些地区规定，房地产抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在中国设立办事机构的外国银行。2.对抵押物的审查对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。3.对贷款用途。项目的审查和分析一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定;二是对贷款项目进行可行性评估，从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行，主要有以下比率指标：(1)营业净收益与贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力的指标，计算公式为：预计项目年度营业净收益/年度偿还贷款本息金额该比率越低，对金融机构而言风险越小，反之，风险越大。(2)营业费用比率。该指标也可以分析房地产抵押贷款的还款能力，计算公式为：营业费用/项目实际总收入该指标越大，反映项目创造单位收益所需的投入越大，贷款人可将该指标与市场上平均水平比较，一般不能差距太大。(3)保本比率。指项目支出与收入的比例，计算公式为：(营业费用十贷款本息)/潜在总收入。贷款人一般规定允许的最高比率范围为70%一95%，如比率高于这一水平，则项目得不到保本的现金流。(4)贷款价值。计算公式为：抵押贷款金额/抵押房地产价值这个比率对金融机构而言，越低则贷款安全性越大，相反，贷款安全性就越差。抵押贷款金额的确定取决于各方面因素，如银行可贷资金是否充裕、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等等。对抵押房地产的估价房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性，并在综合考虑市场变化。利率趋势等因素的基础上，对抵押房地产的价值进行评估，决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地产价值评估可分为住房估价和土地估价两个部分。住房估价方法较单一，计算公式为：房价=房屋重置价乘于房屋成色，其中重置价是按现有物价水平重新建设房屋的价值，成色是用百分比表示的新旧程度。房屋估价还可以按各种建材数量构成评点计算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先计算其建设成本，然后减去折旧。土地估计则较为复杂，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等。房地产金融机构一般配有专职或兼职估价人员，对抵押房地产作出价值判断。通过上述方法计算出房地产现值后，金融机构根据房地产市场走势。贷款利率变动趋势等因素，决定贷款金额与房地产价值的比率，算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时，贷款价值比仅为50%-60%，后随经济发展，这一比率提高到80%左右。“二战”后，美国房地产抵押贷款由于二级抵押市场的建立，房地产的易售性、价值流动性增强，贷款风险分散，贷款价值比率高达90%。中国由于刚刚开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要根据福利性住房和盈利性经营房地产分别确定，前者可享受优惠，而后者则应从严掌握。合同的签订和登记对贷款审查合格之后，借款双方应在平等协商的基础上，共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人。(包括借贷双方和担保人)按照一定的法律程序签订的书面契约，所签订合同应办理公证登记。另外，抵押人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起30天内持抵押合同。有关批准文件及证件到当地房地产产权管理部门申请抵押登记。登记的目的是为防止产权不清或已经失效，以及一物两押。房地产产权管理部门应在规定日期内办完登记手续。抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款，法律不给予保护，如抵押合同变更。解除和终止，抵押双方当事人应自发生之日起15日内向原登记机关办理变更或注销登记手续。抵押房地产的保险中国有些地方性法规和政策规定，房地产抵押人在申请抵押贷款前，应按银行指定的险种向保险公司投保，否则不能取得贷款。借款人可持购房合同或售房单位出具的住房交付使用证，办理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住房的应办理“建修房综合保险”，至建修住房全部竣工时为止。保险金额的确定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于购、建住房的价值;以优惠价购房的住房作抵押的，应按优惠价房的现值进行保险;旧房翻新后作抵押的，将旧房价值与翻修费用之和作保险金额。抵押期内，保险单由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致，借款人在抵押期间不能中断或撤消保险。如果借款人中断保险，贷款单位有权代为保险，费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险，其责任范围内的灾害事故，由保险公司按保险单规定赔偿。贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人，如果借款人未按合同履行还本付息者，贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。抵押物的占管和处分1.抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有两种：抵押权人占管方式和抵押人占管方式。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人占管，抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵押权人同意不得以任何方式或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的安全和完整，并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建，不得改变其性质。己作抵押的房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时，继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。2.抵押物的处分抵押物的处分，是房地产抵押权实现的最高形式，有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物：抵押人未依约履行债务的，即合同期满后未还清贷款本息的;抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又元人代其履行债务的;抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的;抵押人被宣告解散或破产的。抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物：公开拍卖申请当地房地产市场公开拍卖;委托房地产交易市场出售;经过当地房地产管理部门同意的其他适当方式。不论采取何种方式，均应按照当地有关规章办理。抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是：支付处分抵押物的费用;扣除抵押物应交税费;偿还债权本金偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金;所剩余部分退还抵押人。按照《企业破产法》规定，抵押物不属于破产财产，但抵押物处分价款超过偿还额的剩余部分属于破产财产;抵押物处分价款不足偿还贷款部分，作为破产债权依照破产程序受偿。

⑺ 如何计算房地产抵押贷款的静态抵押率和动态抵押率

其计算公式为：抵押率=贷款本息之和÷抵押物估价×100%。

国内外银行抵押贷款的抵押率一般为70%左右，即住房按揭贷款中的七成按揭。确定抵押率的高低主要取决于借款人的资信程度、抵押物的品种、抵押物估价的准确程度、贷款期限等因素。依据前述的抵押权设定范围规定的抵押物。

其抵押率的高低顺序一般是：有价证券(不含股票)、流动资产、房地产、其他固定资产和无形资产。其中国库券的抵押率最高，达90%左右。

(7)不动产抵押贷款趋势扩展阅读：

与其他贷款相比，房地产抵押贷款具有以下特征：

1．是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。与信用贷款相比，房地产权参加到抵押人与承押人之间的借贷活动中，减少了债权人的贷款风险，而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程度来决定。

整个借贷活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。但就借贷双方而言，其目的都不是为了取得抵押物，而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了获得资金而将房地产抵押，贷方为保证贷款安全而要求取得抵押物的抵押权。

2．当事人具有双重关系借贷双方不仅具有债权债务关系，而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出押人；贷方既是债权人又是受押人。

⑻ 评估住宅房地产能不能用收益法

在房地产估价论坛上看到这么一个讨论题目。
由于前期房地产市场投机炒作影响，自2001年到2005年，部分城市地区住房价格涨了2倍，而租金并未明显增长（如上海）。因此，一般按照资本化率取6％，根据收益法公式计算，收益价格将明显低于市场价格，不到市场价格的1/2。因此，不少估价师认为收益价格缺乏参考价值。
如果按照市场提取法，普通住房的资本化率约2.8-3.2％，这样的资本化率摆出来，放在技术报告里，会笑掉大牙的，影响同行对公司技术水平的印象。
不少估价师提出：对住宅房地产评估，采用市场比较法即可，不能采用收益法。
今天的讨论问题：
从估价理论来说，任何评估物的价格或价值都可以用三种方法准确求得，前提，获得准确的参数。所以，评估住宅房地产不能用收益法的说法缺乏根本的理论基础，站不住脚的。
在对回帖中进行了总结，归纳了神袭码各高手的观点：
目前采用收益法求得的价格缺乏参考价值，这不是收益法的错，而是选用的参数值存在问题或者求解值的内涵并不一致导致。如果采用市场提取法得到的资本化率数值计算，这样的收益价格应该比较接近市场价格。注意，此时求的是价格（price）
如果资本化率采用的是投资收益率概念，采用无风险报酬率+风险调整，求得应该是房地产的投资价值（valuer），或者是购买持有价值，如果这个价值高于购买价格（valuerprice），则物有所值，反之，物无所值。
估价结果的内涵，目前没有完全统一，也就是将价格与价值在估价规范中没有规范词语的使用，造成诸多估价人员混肴这两个概念，在报告中一会儿说价格，一会儿又说价值，结果就是价格或价值。
所以：
1.只要参数选取得当，采用收益法能准确求得住宅房地产的价格及价值；
2.如果是价格评估，资本化率采用市场提取法获得，如果是价值评估，资本化率应该是投资收益率，应该采用无风险报酬率+风险报酬率求得。
3.采用收益法时，求取的结果是价格内涵还是价值内涵，应该根据估价目的确定。
但也有人对以收益法来对住宅进行评估提出质疑，这主要是收益法在实际应用中面临问题的质疑：
作为收益法这个理论我认为是科学的，但在目前的中国绝大多数地区，真正推广和实施起来还是不太容易。
2.资本化率或者是报酬率的确定现在还只是停留在理论的探讨上面，一个真正便于大家运用的求取方法好象还在争论不休，无风险报酬率+风险调整中的风险调整系数到底怎么来确定？我看也是仁者见仁，难怪大家为了省去麻烦，干脆取个6%或者8%什么的，怎么来的？细述原委能不能经的起推敲？为什么不是6.5%或者是8.2%什么的？好象在我们的教科书中也是含糊其词吧。
运用收益法对住宅进行评估（我们暂且不谈价格和价值的区分）有些地方需要我们认同：
2.现实情况是，小到一栋住宅楼，大到一个住宅小区，同等类型的房子的租金价格可能都会一样，但每个住宅的楼层、朝向等多种因素制约游哪着其价格（或价值）也不尽相同。
3.同时在房地产炒作房价抬高的时候 价格偏离价值 此时租赁价格往往是相对偏低,市场提取法得到的资本化率 无法代表未来情况
《从国际评估准则和新巴塞尔协议补充文件看不动产抵押贷款价值评估的发展趋势》：主要提出了抵押贷款价值的特征：
1、安全性；
2、保守性。与安全性相伴而生，要求以谨慎的态度、保守的方式进行评估，确保稳定性和可持续性。从而使抵押贷款价值不受市场价格和租金波动的影响（主要是市场价格和租金暂时上扬的影响）；
3、持续性。
另外也提出了低押贷款价值评估时应选择收益法与成本法，并以收益法为主。
《关于资本化率评定的若干思禅卜考》主要介绍了四种求取资本化率的方法：市场抽取法、投资组合法、租售比确定法、由安全利率与风险利率相加而得

⑼ 无锡房贷放款时间恢复正常

10月1日后，部分地区银行下调房贷利率，放款速度也有所提升。无锡市以及苏州等地区的放款时间都慢慢恢复正常了。对于购房者来说，这无疑是下半年最好的消息！
早在今年年初，央行会议就提到了房地产，提出“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益”。在央行和中国银行业监督管理委员会发布关于住房贷款管理制度的通知后，对银行的房地产贷款比例设置了上限。
将银行分为五层，并对每一层的银行房地产贷款和个人住房贷款占银行贷款总额的比例设置上限。全国多地收紧银行抵押贷款，明确了“2021年个人抵押贷款总体趋紧趋势，居民杠杆率可能稳步下降”。在市场的大趋势下，投机者将无处藏身，想向银行借款。面临许多限制。当然，这些政策也会影响到一些真正的购房者。毕竟，获得贷款越来越难了。像无锡这样政策严格的城市对房价上涨非常敏感。无锡市也是如此。在此期间，抵押贷款时间大大延长。
拓展资料
央行连续召开两次重要会议，都强调要维护房地产市场稳定健康发展，保护住房消费者合法权益。中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合召开房地产金融工作座谈会。会议乱咐强调，坚持住房是用来居住人的，不是用来投机的，坚持不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续落实房地产长效机制，完善住房租赁金融政策体猜历系。会议要求，有关部门和地方政府要共同维护房地产市场稳定健康发展，维护住房消费者的合法权益。这也释放了侧面的信号，即在当前的经济环境下，高层官员希望保持住房消费的稳定。
无锡楼市即将进入调整期，市场两极分化，楼市拐点已至。下面从两个方面来看：
1、新房方面：
一方面是各大楼盘推盘节奏明显放慢，各种优惠促销接连不断。无锡此次国庆降价的楼盘有超过10家。
2、二手房方面：
二手房成交量骤减，最后，此次土拍对房企要求更加严格，一方面，杜绝房企多个马甲拿地穗陪搜的情况，推动土地市场平稳健康发展，另一方面，对房企的资金实力要求更加严格。

⑽ 不动产抵押贷款流程是什么

1、借款人贷款前：

（1）填写住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：

（2）借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;

（3）借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;

（4）符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;

（5）购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

6、借款人在申请贷款之前没有信用卡逾期情况，如果之前有过贷款的必须没有不良还款记录。

7、借款人有固定工作和稳定收入，具备还款能力

(10)不动产抵押贷款趋势扩展阅读

不动产抵押设立要件主要包括：

1、抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权；

2、抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，根据我国《担保法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定，下列不动产是不能作抵押的。

（1）用于教育、医疗、市政等公共福利的不动产；

（2）列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物；

（3）已被依法公告列入拆迁范围的房地产；

（4）被司法机关或行政机关依法查封的不动产；

（5）产权关系不清或有争议的财产；

（6）来自全体共有人书面同意的不动产；

（7）未取得合法权证的违法建筑物。

3、价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估，做出合理公允的评估报告，然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值；

4、办理抵押登记。依照我国法律，不动产的抵押必须办理抵押登记。

注意：不动产抵押未办理抵押登记时，抵押权不设立，但不影响抵押合同的效力

注意事项

1、办理抵押消费贷款较为简单，不过对于贷款用途有一定的限制；在办理前，消费者需要对抵押消费贷款还款压力较大的现实有理性的认识，充分考虑自身的还款能力，避免以房产冲抵债务的不利局面。

2、消费者在申请个人住房抵押贷款时，一定要分析自身的家庭结构、工作性质、收入状况等，以便能够正确把握个人的贷款总量以及贷款期限，尽量避免由于考虑不周带来的贷款风险。

3、抵押房产需是借款人名下房产，如果是与第三人共有的，在抵押时必须出具共有人同意抵押声明书；

4、在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需提交离婚协议或法院判决书；如果是离婚后单身，需要提供离婚后未再婚证明；

5、需要明确贷款用途，抵押消费贷款一般只能用于装修、留学、就医、婚庆、购买家庭大额耐用消费品（购车等）等消费项目。