抵押类贷款证券化

『壹』 住房抵押贷款证券化的风险和障碍分析

住房按揭贷款证券化是一项结构精巧，环节复杂，参与人众多的一项金融创新，一旦某个环节发生问题，就有可能影响整个住房抵押贷款证券化的开展。而且在我国，由于抵押贷款一级市场的发育不完善、法律环境不健全、资产评级机构不规范以及人们的消费观念较保守等种种因素的存在，住房抵押贷款证券化存在着更大的风险，因此，在大规模发展住房抵押贷款证券化之前，有必要冷静讨论一下其风险，做到未雨绸缪，防患于未然。
一、住房抵押贷款证券化的风险分析
住房抵押贷款证券化最主要的特点是将缺乏流动性但能够产生可预见现金流的抵押贷款，转换为可以在市场上流通、容易被投资者接受的有价证券，从而增强了资金的流动性，优化了金融机构的资产结构，降低了商业银行的风险。尽管存在诸多优越性，但由于住房抵押贷款证券化业务涉及到发起机构、特定目的机构、受托机构、服务机构、评级机构、信用增级提供机构、投资者等众多交易主体，交易结构复杂，风险隐蔽性强，处理不当，也会对金融系统的稳定性造成潜在风险。住房抵押贷款证券化主要具有利率风险、违约风险、提前还款风险、再投资风险、流动性风险以及交易结构风险等，这些风险中，在我国表现最突出的就是提前还款风险和违约风险。
1.提前还款风险。提前还款是指借款人随时支付部分或全部抵押贷款的余额，这种行为会对住房抵押贷款证券化中的现金流产生重大影响，给贷款银行带来利息损失，甚至是改变证券的偿还期限，给投资者带来风险。众所周知，美国在大规模发展住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款的提前偿付行为已取得丰富的经验数据，袜悔通过准确地预测，有效地规避与转移提前还款风险。而我国在这方面的工作几乎为空白，提前偿付率根本无法预测。据本人观察，我国居民的提前还款行为具有两大特点，一是对利率的变动极其敏感，主要原因是我国目前的住房抵押贷款绝大多数是浮动利率贷款，而且商业银行对提前还款行为仅收取象征性违约金或罚款，每当利率升高，提前还款行为即成倍增加；二是提前还款行为具有普遍性。这是“无债一身轻”的传统观念造成的，几乎没有人真的打算老老实实还上几十年的贷款，而是一有余钱马上就还。贷款利率偏高是另一个原因，就目前我国的个人投资渠道而言，保证具有6.84%无风险收益率的投资几乎没有，资金的机会成本如此之高，人们的选择就是提前还贷。正因为我国的提前还款行为呈现出较高比例，偿付时期与金额又缺乏共性，提前偿付的经验数据又不足，这就使提前偿付率的预测非常困难。而住房抵押贷款证券化关键的环节就是对住房抵押贷款未来的现金流量进行预测，从而进行恰当的定价。提前偿付率不确定，则不能简单套用国外有关提前还款行为的计量模型。如果无法建立相应的数学模型来预测未来现金流量，抵押支持证券的定价只得采取现金流现值定价法与再投资收益分析法，用这两种方法定价的资产支持证券蕴含较大风险，不宜大规模发行，否则将给发起人，SPV、投资人甚至告余正整个金融市场带来致命风险。把房地产估价师站点加入收藏夹
2.违约风险。违约风险是指借款人无法按时支付债券利息和偿还本金的风险。一旦借款人发生延迟支付或早偿行为，都会改变未来的现金流，会给投资人带来风险。尽管目前个人住房抵押贷款是各家银行资产质量的贷款品种之一，但实际上由于期限长、数额大、客户分散、地域固定、流动性差等特点，发放住房抵押贷款实际具有高风险性。我国近年来处于经济高速发展时期，各项经济指标运行良好，民众普遍对未来毁厅收入充满信心，同时由于住房制度的改革，自2000年以来，住房抵押贷款呈现出井喷式增长，各家银行不遗余力地开发，主要原因之一是看中住房抵押贷款的低违约率，据人民银行统计数据显示，2004年我国四大国有银行个人购房贷款不良贷款率仅为1.5%左右。但这并不说明住房抵押贷款的风险不值得一提，宏观环境稍有变化，住房抵押贷款的违约率就会成倍上升。据新闻媒体报道，今年以来，由于房地产市场的紧缩，上海市的住房抵押贷款违约率上升了一倍多，从0.30%飙升至0.67%，这更充分说明住房抵押贷款的违约风险不可小觑。
二、目前我国大规模推行住房抵押贷款证券化的障碍
1.住房抵押贷款市场发展迅速但规模尚小。住宅抵押贷款证券化必须以住房抵押贷款一级市场的充分发展为前提。尽管自2002年以来，我国居民个人购房贷款余额涨幅惊人（30%左右），但与西方发达国家相比规模仍偏小。2005年底我国居民个人住房按揭贷款达到1.84 万亿元，占GDP的比率仅为10%，占金融机构人民币贷款的比率约为9.4%。而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均就达到39%，美国的储贷协会和美国房屋互助协会的信贷业务量都占到全社会信贷总量的50%以上。我们知道，创立MBS需要将抵押贷款债权构建成标准化的资产池，如果没有相当规模的住房抵押贷款的积累，便难以形成足够数量的具有相同利率、期限、违约率及提前消偿率的抵押贷款组群，当然就无法实施“打包”、“重组”等标准化操作，发行MBS 的资产池也就无法建立。
2.商业银行的积极性不高。国有大银行对推行住房抵押贷款证券化表现并不积极，主要原因是我国住房抵押贷款质量优良，证券化未必有益。前面数据已经说明，与其他种类的贷款相比，我国个人购房贷款的质量可谓极其优良。现阶段我国商业银行工作重点之一仍然是调整资产结构，调整资产结构首先要增加低风险权重业务的占比，个人住房抵押贷款的风险权重仅为50%，银行还想通过加大其比重来创造效益、优化结构及提高资本充足率，所以对转让这部分优质资产的债权自然不那么积极。此外，由于目前利率政策的活动空间不大，证券化的成本和收益的矛盾十分明显。目前，国内住房按揭贷款的净收益率可达到3%左右，而且国内贷款利息已超过6%，再加上融资费用、出售价格、税收等等费用，银行实行证券化的获利空间实在有限，这直接影响了银行参与房地产抵押贷款证券化的积极性。建行原打算首次发行50亿元的MBS，实际发行时锐减至30亿，其瞻前顾后之决心可见一斑。
3.法律配套环境不完善。在住房抵押贷款证券化过程中，各国都是通过立法的形式来促进房地产抵押贷款证券化的实行。美国虽然没有专门的证券化法案，但在其证券法、税法等法律中对证券化的相关问题做出了完备的规定，使证券化有法可依。尽管我国的相关部门为了证券化的实行相继推出了一系列规定和办法为资产证券化铺平了道路，但仔细分析这些规定，当中甚至有与当前法律冲突的地方。比如《民法通则》的规定，“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。”在证券化过程中，一般是存在利差的，银行即原始权益人将因此获利，这也就违背了《民法通则》中的原则规定。因此应尽快制定出直接针对资产证券化与住房抵押贷款证券化的法律框架。
4.机构投资者缺位。由于住房抵押贷款证券化市场比一般证券市场要复杂，普通的投资者通常难以介入，机构投资者才是主要买家。比如，从住房抵押证券持有人构成情况来看，美国共同基金经理持有39%，商业银行持有18%，中央银行持有13%，州和地方政府持有9%，保险公司和养老基金各持有8%，其他机构持有10%，而零售只占3%。英国的商业银行持有本国发行的住房抵押证券的50%，住宅建筑公会持有约20%，一般企业、保险基金、退休基金各持有约10%。而我国目前类似于国外典型的机构投资者的数量十分有限，有的法律条文还明确界定了机构投资者的准入资格，机构投资者占开户总数的比例可以说是微不足道的，其中有些甚至是假机构，并且我国各种机构投资者能够真正用于投资的资金规模也很有限。
三、对发展我国住房抵押贷款证券化的思考
由于尚存在以上制约因素，短期内又难以全面突破，近期在我国大规模推广住房抵押贷款证券化是不现实也不理智的。在推行住房抵押贷款证券化的过程中，首先在态度上要慎重，因为证券化一旦开展便不能轻易叫停，上千亿的资产要从表外再转回表内，不但成本太高，还会严重损害市场信心。对住房抵押贷款证券化这一新生事物的打击将是致命的；其次，在具体实施时可以循序渐进的进行，先试点、后推广。先在住房抵押货款具有一定规模的大城市如上海、北京、深圳等地先行试点，同时进行制度和政策环境的建设，试点成功后再推广到其他地区；最后，在证券品种的选择上，可以分阶段推出不同类型的住房抵押贷款证券。在试行之初，可全部发行较简单的过手证券，然后再发行更为复杂的担保抵押债券或剥离式抵押担保支持证券。总之，我国目前大规模开展住房抵押贷款证券化为时尚早。

『贰』 什么是抵押贷款证券化

抵押贷款证券化（MBS）在全球共有表外、表内和准表外三种模式。
表外模式也称美国模式，是原始权益人(如银行)把资产“真实出售”给特殊目的载体（SPV），SPV购得资产后重新组建资产池，以资产池支撑发行证券；表内模式也称欧洲模式，是原始权益人不需要把资产出售给SPV而仍留在其资产负债表上芦迅，由发起人自己发行证券；准表外模式也称澳大利亚模式，是原陪伍此权权益人成立全资或控股子公司作为SPV，然后把资产“真实出售”给SPV，子公司不但可以橘举购买母公司的资产，也可以购买其他资产，子公司购得资产后组建资产池发行证券。

『叁』 住房抵押贷款证券化是指什么 有哪些优点

住房抵押贷款证券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。
（－）有利于拓宽商业银行的融资渠道
实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60%以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。
（二）有利于降低商业银行的经营风险
我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，
住房抵押贷款证券化
这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。
（三）有利于提高商业银行的盈利能力
实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。1．银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。3．住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。
（四）有利于加强商业银行的资本管理
按照《巴赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8%（其中核心资本成分为4%）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。
（五）有利于完善中央银行的宏观金融调控
公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。
（六）有利于推动我国资本市场的发展
根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。

『肆』 了解MBS—一文读懂“住房抵押贷款证券化”

资产证券化是将未来能够产生现金流、但缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券，是一种直接融资方式。

最早出现的证券化产品是美国的政府国民抵押协会于1968念发行的房贷转付证券，而从此以后资产证券化便迅猛发展。

可进行证券化的资产种类多样，如实物资产、无形资产、信贷资产、证券资产、现金资产等。在美国，人们习惯将以住房贷款为基础的证券化叫做MBS，将以非住房贷款为基础的证券化叫做ABS。

一、MBS的概况

住房抵押贷款(MBS)的本质是将缺乏流动性的住房抵押贷款，转换成流动性较强的证券。

资产证券化有两个关键要素地衣是未来现金流，他是证券定价发行交易的基础，也是证券化产品价值的基础。第二是证券化的形式。他保证了产品的流动性是市场化融资的重要手段。

二、MBS运作模式

运作模式共有三类：表外模式、表内模式、标准表外模式。

中国从一开始就选用表外模式，推行真正意义上的住房抵押贷款证券化。

三、MBS的运作流程

四、住房抵押贷款证券化的参与主体

MBS的正常运作需要众多机构的参与，包括发起人、发行人、服务人、受托管理人、信用增级机构、信用评级机构、投资人等。

五、住房抵押贷款证券化运作工具

常见的抵押支持证券主要有抵押过手证券、抵押债券、抵押转付债券及本息分离债券。

六、MBS的风险与防范

美国次贷危机引起的全球金融危机告诉我们，住房抵押贷款证券化，除了能给投资者带来收益，还有不可知的风险。

结语

1、  信贷资产证券化可分为住房抵押贷款支持的证券化MBS和资产支出的证券化ABS；

2、  MBS是住房抵押贷款的发行机构将住房抵押贷款出售给SPV，SP以这些住房抵押贷款为支撑发行证券；

3、  MBS采取了破产隔离与信用增级技术；

4、  MBS的运作模式包括：表外模式、表内模式、准表外模式；

5、  MBS常见的证券化工具有：抵押过手证券、抵押债券、抵押转付债券、本息分离债券；

6、  MBS运作流程的参与者包括：发起人、发行人、服务人、受托管理人、信用增级机构、信用评级机构、承销机构、投资人；

7、  MBS面临的风险包括：提前偿付风险、利率风险、信用风险。

参考文献

[1]董藩，李英.房地产金融（第五版）

『伍』 “住房抵押贷款证券化”是指什么

住房抵押贷款证券化（MBS:Mortgage-BackedSecuritization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。

由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。