瑞典抵押贷款

⑴ 瑞典在90年代初的银行危机

瑞典银行危机是从1990年金融公司的流动性危机开始的，之后逐步波及到银行和抵押机构，导致严重的银行危机。根据国际清算银行的统计，1992年是瑞典银行危机的高峰期，不良贷款占总贷款的比重为11%。在不良资产中，多数为抵押贷款，包括房地产和居民住房抵押贷款等。瑞典银行危机的原因包括：(1)1985年利率放开后，银行贷款大幅度增加。(2)1989-1992年，资本外流，政府财政陷入危机，改革税制和实行紧缩政策，以及90年代初通货膨胀率大幅度下降等，导致房地产降温，短期内房地产价格下降50%。(3)欧洲汇率机制危机在1992年引起的高利率，损害了银行的利益。在处理银行不良资产时瑞典政府主要考虑了以下原则：一是重视在瑞典和国外恢复市场信心。二是选择资产管理公司作为处理银行危机的方式。三是把处理不良资产和“好银行”的未来发展相结合。四是根据具体情况和问题的严重程度确定资产管理公司的所有制形式和数量。

瑞典有关机构在银行危机的处理过程中，注重通过不同的机构实现不同的功能，其一是重组银行的功能(即好银行的重组问题)；其二是处理不良贷款和资产的功能。这两种功能差异是很大的，需要不同的运行规则和人员素质。在瑞典，银行重组问题是通过建立银行(重组)支持机构(BSA)解决的。通常银行(重组)支持机构的任务是评估银行重组的必要性，并且给银行和存款人以支持。该机构也可以通过结构变化，例如银行合并，来解决银行问题，同时它也有权力卖掉一家银行的全部资产以加快银行的合并，但它不卷入零碎的资产销售，因为这可能混淆银行支持机构的作用。

银行不良资产问题是通过建立资产管理公司解决的。具体方法是将不良贷款和资产从有问题银行转移到资产管理公司，该公司可以由国家、私人拥有或资助，不管它的结构特点如何，该公司有一个明显的任务，即先把所有的贷款转成资产，然后把这些资产变成易销售的资产，最后卖掉。资产管理公司的运作可概括为以下阶段：

1.公司创建考虑到时间限制和来自政府、公众及其他市场参与者的压力，尽早作出组建资产管理公司的决定是非常关键的。资产管理公司的目标、组织机构、激励机制等必须明确，但在一些细节方面可灵活调整

(1)目标。资产管理公司的目标是从转移来的资产中获得最大价值。一个明确的目标是有利于资产管理公司的工作，而且它可向政府、公众和其他市场参与者传递透明的信息。

(2)机构设置和人员。在这一阶段，资产管理公司的具体机构要建立，并且要确定人员。建立一个反映各种类型资产结构的组织机构是很有用的。在瑞典的资产管理公司对于工业和房地产资产就有专门子部门处理。这些子部门是在母公司下的一个合法的非金融有限公司。余下的贷款和其他清偿资产在另外一个附属金融公司。通过将资产管理公司分成各个独立的公司，创建较小的性质更趋一致的机构单位，从而明确各机构单位的具体目标以提高效率。

(3)激励机制。资产管理公司的活动和其他机构的活动是不同的，所以必须格外注意激励机制。例如制定奖金制度，这样管理者和雇员就能为达到目标努力工作，在尽可能短的时间内解散资产管理公司，而不是不必要地延长资产管理公司的寿命和他们称之为“帝国大厦”的工作。必须制定鼓励政策使得员工积极工作，以卖掉或重组资产为目标，实现最大利益。同时要提供进一步的鼓励政策以吸引雇员，尤其是骨干人员在必要的时候留在机构内，而不是在资产管理公司接近结束的时候去寻找更安全的工作。

(4)对不良贷款或资产的分类。资产管理公司理不良贷款和资产的第一步包括一个全面的贷款分类方案，之后才能根据贷款和资产的分类，选用合适的方法分别处理。

2.不良资产剥离及转移价格

(1)按照公平竞争的原则和实际情况确定剥离不良资产的数量。究竟多大部分的不良资产应该从好银行转移到资产管理公司呢?这个问题是结构性的而非融资性的。在瑞典的案例中，是参照市场上其他银行的不良贷款的比例来转移有问题银行的不良贷款。把大量的不良资产转移到资产管理公司，适度少量的不良贷款保留在银行内部，除了考虑到不同银行的“平等处理”外，在银行内部保留一定的处理能力也是非常必要的。在瑞典案例中，对有问题银行的单笔少于一百万美元的不良资产将不转移到资产管理公司。留在银行内部的不良资产是少量的，由于它们不需要特殊技术，可以在银行内部得到最好的处理。

(2)以公平的市场价格转移。一旦资产管理公司建立，资产的转移就应该开始。转移资产的基本原则是转移价格应该公平，能反映市场价格。用真实转移价格能满足几个目标：①它为资产管理公司提供了一个较好的资金基础。资金基础应该是当所有资产卖掉的时候没有钱留下来，资产销售收人应该弥补资产管理公司的融资成本，包括经营成本。如果资产以过高的价格转移到资产管理公司，将来会需要剥离或注入新的资本。这通常给市场提供了一个负面的信号，例如，人们会认为在某些地方会有进一步的“暗藏”的损失。②实际价格为资产管理公司的管理者和雇员提供一个明确的目标。如果他们在资产管理公司能赚回原始股本的一部分，就表明他们已经做了很好的工作(假设市场价格按预期方向变化)。③对于“好银行”的情况提高了透明度。由于不良资产的剥离，好银行从经济上得到了补偿。这将给好银行一个好的开端。想从过高的不良贷款价格得到经济利益是不切实际的。这些贷款的损失已经发生了，而且还可能发生，必须弥补这部分损失。通过制定一个公平的价格就形成了一个真实情况的清晰图画，有助于重建信心。

3.对不良资产的重组与出售

处理不良资产是资产管理公司运作的重点和难点。瑞典采取的方法包括以下方面：

(1)理顺债权债务关系。具体方法包括：①转换贷款是最普通的方法，对于资产管理公司来说，可获得抵押品所有权(当然，这种方法可能和下面的两种方法一同使用)。②清偿(破产)可能是收回一些钱的仅有的方法，但因为法庭程序通常导致很大一笔价值损失，所以这种方法只宜作为最后的指望。应该注意到清偿或破产的程序成本高又费时间，尤其是在银行危机发生、清偿工作负担很重的时候。但是清偿(破产)的威胁在资产管理公司和借款者之间的谈判中可能对双方都有益。如果工业或其他行业经营情况好转的话，双方可以重新谈判。③谈判解决债权债务关系。在大多数情况下，当借款者的其他债务同时受到影响的时候，资产管理公司和借款者之间的谈判变得更加复杂。其中一些债务能被较好地处置进而恢复债权(例如一些优先债权)，而另外一些债务可能处理不太好。这些因素会很大程度上带进谈判中，可能不利于找到最好的解决办法。资产管理公司应该建立一种公平的声誉。政府资助的资产管理公司可能容易地得到低价变卖资产的声誉，并导致道德风险的产生，进而增加资产管理公司目标的不稳定性进而破坏市场。避免这种情况的方法就是制定一个明显的资产价值最大化的目标，并且给资产管理公司的管理者和工作人员以鼓励来追求这个目标。

(2)重组资产以吸引买主。借款者陷入金融困境的一个共同的原因是：由于错误的管理和不利的市场等因素的影响，资产增值的能力被削弱。这样资产管理公司就得做一个类似“公司医生”的工作去找出问题的根源，采取必要的措施。①对工业公司贷款的重组。对于一个工业公司贷款或资产来说，资产管理公司可以卖掉一些次要的部分，通过重新组织和削减雇员，从而使其他部分更加有效运转。②对房地产和居民住房贷款的重组。最初，资产管理公司经常拥有地域比较分散的物业，有时资产管理公司和其他债权人拥有同一个物业。为了便于处理具体的物业，使维护工作与服务更加经济有效，资产管理公司应该重组它持有的资产进而获得效益。可采取下列措施：通过和其他单位持有资产掉期和购买另外的物业达到；为了使这些物业适应现在的需求，要对这些物业进行翻新；在提高现金流量方面减少空房率是最关键的因素之一，一个较好的现金流量对于物业价值的市场估价是非常关键的。

(3)把握出售时机。关键是什么时候卖才能获得最大利益。瑞典资产管理公司的最初目标是长期目标，即在10—15年卖掉所有资产。资产管理公司害怕过快地把不动产投入脆弱的市场，将再一次导致价格的下跌。但是至少在一些地方，不动产市场恢复得比预期快。这就可以改变估价原则，这和资产管理公司的目标是一致的，即扣除所有成本包括融资成本后获得最大价值。

(4)适当的人员和方法。在这个阶段，资产管理公司需要在各个领域充实一些专业人员，例如在不同的工业领域、服务领域或房地产领域。既需要经济学家、法律学家，也需要工业和房地产专家。一个最有效的工作方法可能是形成一个工作小组分别去处理每一笔业务。各组有一个独立(非专家)的负责人来协调工作。

在瑞典的资产管理公司按比预期快的速度卖掉了所有的工业和房地产业的资产，并收到比预期好的价格。事实上所有资产从资产管理公司成立之初5年之内都被卖掉了，比预期的10-15年大大缩短。共花费直接成本达650亿克朗， 占 GDP的4%，其中130亿克朗来自私人资本。值得关注的是资产管理公司的所有成本几乎都被补偿。到1996年底，瑞典已成功地解决了不良资产问题，典型标志是1996年7月政府取消了对银行的担保。

⑵ 在瑞典怎么买房

1、瑞典购房需要对其房屋价格进行了解，瑞典的房价其实跟国内房价差不过，目前瑞典的房价价格在266万瑞典克朗，基本也需要在200万人民币左右，所以说瑞典的房价投资成本也是比较高的，而且瑞典不同城市的房价投资成本都有很大的差异。

2、瑞典购房要仔细的考虑，要对其房屋的价格、房子新旧状况、自然环境、社区居民构成情况，还有就是工作地段等都要了解，一般来说在瑞典首都市中心房子价格是最贵的，当地的房屋价格每平米在15万人民币，所以说瑞典的房产投资成本较高。

3、瑞典购房要是投资老房产，那么购房是比较简单的，要是投资新房，那么就需要通过一些渠道购房，比如从建筑公司购买居住权，对其房产出售居权，一定要小心谨慎，不能盲目的投资购房，在瑞典购房可以通过房产中介帮助你购房，安全系数是比较高的，所以说瑞典的房产投资要多加注意。

实际案例：

房价轻轻一跌吓坏了全世界 全球最大房产泡沫即将破裂

尽管瑞典的房地产泡沫并不是历史最长的(这一荣誉应该属于澳大利亚，其房地产泡沫持续达55年的时间)，但是它可能是世界上最大的房地产泡沫。数据显示，自从1995年瑞典的房地产市场飞速发展以来，其房价已经上涨了大约6倍。

正如瑞典SEB集团发布的房价指标显示的那样，瑞典的房价当时还没有出现较大的下滑。但是随着斯德哥尔摩房价第一次大幅度下跌，瑞典房地产泡沫不断膨胀的时代终将走到尽头，市场预计瑞典SEB房价指标会明显下降。

如今，关于房价的“硬数据（实际下跌的价格）”似乎与“软数据（预期的价格）”相一致，因为瑞典国内的房价自2012年春季以来首次出现下滑，同比下降0.2%，环比下降2.9%。

根据市场调研机构Maklarstatistik的数据，11月瑞典全国平均房价下跌了3%，而10月份下则降了1%，预计12月的房价将下跌1%，降幅与10月持平。本月，斯德哥尔摩的平均房价下跌了3%，比去年同期下降了4%，这是近六年来的首次下降。

(2)瑞典抵押贷款扩展阅读：

瑞典买房有哪些移民政策：

对于持工作签证居留许可的人士，如果希望申请永居，需要提供一下材料：

1、身份证明：护照原件、身份证原件 证明您的个人信息，护照有效期，和本国居留许可。

2、证明您在本国有一份固定工作的证明信（由雇主方出具）。

3、如果您继续工作，需要提供一份关于您来年工资的证明资料。

4、本年度工资详单。

5、如果您在瑞典已经工作48个月，并且希望申请永居，您的雇主需要出具证明您在瑞典工作时长的一切材料。

⑶ 借鉴美国金融危机的经验教训，我们应该怎样完善我国的宏观调控

加大政府的调控力度，充分运用各种政策。