我国居民住房抵押贷款资产证券化

『壹』 住房抵押贷款证券化

人们借钱买房，房地产商确实没有遭受损失，但是，当房价下跌，利率上升时，次级信用人就无力还贷了，于是，银行的发出的贷款就变成坏账了，即使收回抵押物，房子的价格下降了，就是资不抵债，所以其实是银行没钱了……
但是次贷危机还有一个很严重的问题就是资产证券化。在此次危机下，商业银行因为对表内资产的资产证券化，转为表外资产，在证券化过程中，产权转移了出去（这个是特例）所以商业银行本身损失不大，他们损失主要是买了相关债券。
住房抵押贷款证券化，是商业银行把资产表中的“住房抵押贷款”项打包卖给相关机构，让这些来整理成新的住房抵押贷款债券，在市场上投放。因为这种抵押贷款虽然对银行是资产，但因为回收期限长，影响银行的资金流动和经营，所以他们希望可以卖出了这种资产，而可以得到大笔现金在短时间内。这就是住房抵押贷款证券化和产生的原因！
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『贰』 住房抵押贷款证券化是指什么 有哪些优点

住房抵押贷款证券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。
（－）有利于拓宽商业银行的融资渠道
实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60%以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。
（二）有利于降低商业银行的经营风险
我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，
住房抵押贷款证券化
这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。
（三）有利于提高商业银行的盈利能力
实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。1．银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。3．住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。
（四）有利于加强商业银行的资本管理
按照《巴赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8%（其中核心资本成分为4%）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。
（五）有利于完善中央银行的宏观金融调控
公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。
（六）有利于推动我国资本市场的发展
根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。

『叁』 住房抵押贷款证券化的风险和障碍分析

住房按揭贷款证券化是一项结构精巧，环节复杂，参与人众多的一项金融创新，一旦某个环节发生问题，就有可能影响整个住房抵押贷款证券化的开展。而且在我国，由于抵押贷款一级市场的发育不完善、法律环境不健全、资产评级机构不规范以及人们的消费观念较保守等种种因素的存在，住房抵押贷款证券化存在着更大的风险，因此，在大规模发展住房抵押贷款证券化之前，有必要冷静讨论一下其风险，做到未雨绸缪，防患于未然。
一、住房抵押贷款证券化的风险分析
住房抵押贷款证券化最主要的特点是将缺乏流动性但能够产生可预见现金流的抵押贷款，转换为可以在市场上流通、容易被投资者接受的有价证券，从而增强了资金的流动性，优化了金融机构的资产结构，降低了商业银行的风险。尽管存在诸多优越性，但由于住房抵押贷款证券化业务涉及到发起机构、特定目的机构、受托机构、服务机构、评级机构、信用增级提供机构、投资者等众多交易主体，交易结构复杂，风险隐蔽性强，处理不当，也会对金融系统的稳定性造成潜在风险。住房抵押贷款证券化主要具有利率风险、违约风险、提前还款风险、再投资风险、流动性风险以及交易结构风险等，这些风险中，在我国表现最突出的就是提前还款风险和违约风险。
1.提前还款风险。提前还款是指借款人随时支付部分或全部抵押贷款的余额，这种行为会对住房抵押贷款证券化中的现金流产生重大影响，给贷款银行带来利息损失，甚至是改变证券的偿还期限，给投资者带来风险。众所周知，美国在大规模发展住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款的提前偿付行为已取得丰富的经验数据，袜悔通过准确地预测，有效地规避与转移提前还款风险。而我国在这方面的工作几乎为空白，提前偿付率根本无法预测。据本人观察，我国居民的提前还款行为具有两大特点，一是对利率的变动极其敏感，主要原因是我国目前的住房抵押贷款绝大多数是浮动利率贷款，而且商业银行对提前还款行为仅收取象征性违约金或罚款，每当利率升高，提前还款行为即成倍增加；二是提前还款行为具有普遍性。这是“无债一身轻”的传统观念造成的，几乎没有人真的打算老老实实还上几十年的贷款，而是一有余钱马上就还。贷款利率偏高是另一个原因，就目前我国的个人投资渠道而言，保证具有6.84%无风险收益率的投资几乎没有，资金的机会成本如此之高，人们的选择就是提前还贷。正因为我国的提前还款行为呈现出较高比例，偿付时期与金额又缺乏共性，提前偿付的经验数据又不足，这就使提前偿付率的预测非常困难。而住房抵押贷款证券化关键的环节就是对住房抵押贷款未来的现金流量进行预测，从而进行恰当的定价。提前偿付率不确定，则不能简单套用国外有关提前还款行为的计量模型。如果无法建立相应的数学模型来预测未来现金流量，抵押支持证券的定价只得采取现金流现值定价法与再投资收益分析法，用这两种方法定价的资产支持证券蕴含较大风险，不宜大规模发行，否则将给发起人，SPV、投资人甚至告余正整个金融市场带来致命风险。把房地产估价师站点加入收藏夹
2.违约风险。违约风险是指借款人无法按时支付债券利息和偿还本金的风险。一旦借款人发生延迟支付或早偿行为，都会改变未来的现金流，会给投资人带来风险。尽管目前个人住房抵押贷款是各家银行资产质量的贷款品种之一，但实际上由于期限长、数额大、客户分散、地域固定、流动性差等特点，发放住房抵押贷款实际具有高风险性。我国近年来处于经济高速发展时期，各项经济指标运行良好，民众普遍对未来毁厅收入充满信心，同时由于住房制度的改革，自2000年以来，住房抵押贷款呈现出井喷式增长，各家银行不遗余力地开发，主要原因之一是看中住房抵押贷款的低违约率，据人民银行统计数据显示，2004年我国四大国有银行个人购房贷款不良贷款率仅为1.5%左右。但这并不说明住房抵押贷款的风险不值得一提，宏观环境稍有变化，住房抵押贷款的违约率就会成倍上升。据新闻媒体报道，今年以来，由于房地产市场的紧缩，上海市的住房抵押贷款违约率上升了一倍多，从0.30%飙升至0.67%，这更充分说明住房抵押贷款的违约风险不可小觑。
二、目前我国大规模推行住房抵押贷款证券化的障碍
1.住房抵押贷款市场发展迅速但规模尚小。住宅抵押贷款证券化必须以住房抵押贷款一级市场的充分发展为前提。尽管自2002年以来，我国居民个人购房贷款余额涨幅惊人（30%左右），但与西方发达国家相比规模仍偏小。2005年底我国居民个人住房按揭贷款达到1.84 万亿元，占GDP的比率仅为10%，占金融机构人民币贷款的比率约为9.4%。而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均就达到39%，美国的储贷协会和美国房屋互助协会的信贷业务量都占到全社会信贷总量的50%以上。我们知道，创立MBS需要将抵押贷款债权构建成标准化的资产池，如果没有相当规模的住房抵押贷款的积累，便难以形成足够数量的具有相同利率、期限、违约率及提前消偿率的抵押贷款组群，当然就无法实施“打包”、“重组”等标准化操作，发行MBS 的资产池也就无法建立。
2.商业银行的积极性不高。国有大银行对推行住房抵押贷款证券化表现并不积极，主要原因是我国住房抵押贷款质量优良，证券化未必有益。前面数据已经说明，与其他种类的贷款相比，我国个人购房贷款的质量可谓极其优良。现阶段我国商业银行工作重点之一仍然是调整资产结构，调整资产结构首先要增加低风险权重业务的占比，个人住房抵押贷款的风险权重仅为50%，银行还想通过加大其比重来创造效益、优化结构及提高资本充足率，所以对转让这部分优质资产的债权自然不那么积极。此外，由于目前利率政策的活动空间不大，证券化的成本和收益的矛盾十分明显。目前，国内住房按揭贷款的净收益率可达到3%左右，而且国内贷款利息已超过6%，再加上融资费用、出售价格、税收等等费用，银行实行证券化的获利空间实在有限，这直接影响了银行参与房地产抵押贷款证券化的积极性。建行原打算首次发行50亿元的MBS，实际发行时锐减至30亿，其瞻前顾后之决心可见一斑。
3.法律配套环境不完善。在住房抵押贷款证券化过程中，各国都是通过立法的形式来促进房地产抵押贷款证券化的实行。美国虽然没有专门的证券化法案，但在其证券法、税法等法律中对证券化的相关问题做出了完备的规定，使证券化有法可依。尽管我国的相关部门为了证券化的实行相继推出了一系列规定和办法为资产证券化铺平了道路，但仔细分析这些规定，当中甚至有与当前法律冲突的地方。比如《民法通则》的规定，“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。”在证券化过程中，一般是存在利差的，银行即原始权益人将因此获利，这也就违背了《民法通则》中的原则规定。因此应尽快制定出直接针对资产证券化与住房抵押贷款证券化的法律框架。
4.机构投资者缺位。由于住房抵押贷款证券化市场比一般证券市场要复杂，普通的投资者通常难以介入，机构投资者才是主要买家。比如，从住房抵押证券持有人构成情况来看，美国共同基金经理持有39%，商业银行持有18%，中央银行持有13%，州和地方政府持有9%，保险公司和养老基金各持有8%，其他机构持有10%，而零售只占3%。英国的商业银行持有本国发行的住房抵押证券的50%，住宅建筑公会持有约20%，一般企业、保险基金、退休基金各持有约10%。而我国目前类似于国外典型的机构投资者的数量十分有限，有的法律条文还明确界定了机构投资者的准入资格，机构投资者占开户总数的比例可以说是微不足道的，其中有些甚至是假机构，并且我国各种机构投资者能够真正用于投资的资金规模也很有限。
三、对发展我国住房抵押贷款证券化的思考
由于尚存在以上制约因素，短期内又难以全面突破，近期在我国大规模推广住房抵押贷款证券化是不现实也不理智的。在推行住房抵押贷款证券化的过程中，首先在态度上要慎重，因为证券化一旦开展便不能轻易叫停，上千亿的资产要从表外再转回表内，不但成本太高，还会严重损害市场信心。对住房抵押贷款证券化这一新生事物的打击将是致命的；其次，在具体实施时可以循序渐进的进行，先试点、后推广。先在住房抵押货款具有一定规模的大城市如上海、北京、深圳等地先行试点，同时进行制度和政策环境的建设，试点成功后再推广到其他地区；最后，在证券品种的选择上，可以分阶段推出不同类型的住房抵押贷款证券。在试行之初，可全部发行较简单的过手证券，然后再发行更为复杂的担保抵押债券或剥离式抵押担保支持证券。总之，我国目前大规模开展住房抵押贷款证券化为时尚早。

『肆』 住房抵押贷款证券化的证券特征

我国住房抵押贷款证券化具有以下特征:一是以信托方式实现住房抵押贷款证券化;二是投资主体只限于机构投资者;三是信用增级的形式灵活多样,明令禁止政府提供信用担保。
以信托方式实行住房抵押贷款证券化
关于住房抵押贷款证券化的模式,国内学者围绕我国应该采取美国模式还是英国和欧洲模式进行了长期的论证,关注的焦点是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式还是信托形式。根据《信贷资产证券化试点管理办法》(下称管理办法),我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化。管理办法第2条规定:“资产证券化是指以银行业金融机构作为发起机构,将信贷资产信托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券,以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。”我国首单住房抵押贷款支持证券产品——“建元2005-1”就是由中国建设银行作为发起机构,委托中信信托在银行间债券市场发行的。
另外,我国还没有SPV方面的专门立法,但《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》(下称监管办法)对SPV的市场准入作出了严格的规定。监管办法第9条规定,信托受托机构应当“根据国家有关规定完成重新登记三年以上;注册资本不低于五亿元人民币,并且最近三年年末的净资产不低于五亿元人民币。”同时,监管办法第8条规定:“资产支持证券由特定目的信托受托机构发行,特定目的信托受托机构由依法设立的信托投资公司或银监会批准的其他机构担任。”这意味着我国的SPV的主体将是信托投资公司,但也不排除其他机构担任SPV的可能。
投资主体只限于机构投资者
现阶段,我国MBS只能在银行间债券市场交易。管理办法第47条规定:“金融机构按照法律、行政法规和银监会等监督管理机构的有关规定可以买卖政府债券、金融债券的,也可以在法律、行政法规和银监会等监督管理机构有关规定允许的范围内投资资产支持证券。”这一方面是汲取我国股票市场的教训,由于我国住房抵押贷款证券化处于起步阶段,相关的法律金融制度不完善,逐步向个人投资者开放MBS业务,可以积累经验,保护中小投资者的利益,避免市场过度的非理性行为;另一方面,MBS在我国是一种全新的固定收益证券,其风险收益特征与普通企业债券、其他固定收益类证券不同,对风险管理能力要求高,而机构投资者在这一方面比较成熟,从而能够保证国内住房抵押贷款证券项目的顺利实施。
我国向个人投资者开放MBS业务只是时间上的问题。从成熟市场的资产证券化实践来看,只有切实保护中小投资者的利益,才能最终真正推动资产证券化的发展,这就需要进一步健全和完善相关法律法规制度。
信用增级的形式灵活多样
信用增级的形式灵活多样，政府不为MBS提供信用担保
信用增级是指在住房抵押贷款证券化交易结构中通过合同安排所提供的信用保护。信用增级的方式可以分为外部法和内部法:外部法是指第三方根据相关法律文件中所承诺的义务和责任,向信贷资产证券化交易的其他参与机构提供一定程度的信用保护,并为此承担相应的风险；内部法是指通过重新安排证券获得偿付的优先次序,提高优先级证券的信用级别,或通过发起人提供更多的连带责任提高证券的信用级别。
我国MBS的信用增级形式可以是内部法和外部法,但是不能由政府提供信用担保。管理办法第30条规定:“信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。内部信用增级包括但不限于超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式。外部信用增级包括但不限于备用信用证、担保和保险等方式。”这无疑为我国住房抵押贷款证券化的外部增信提供了法律上的支撑。同时,政府不能为住房抵押贷款提供信用担保,因为我国《担保法》第8条明确规定:“国家机关不能作为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行的转贷款的除外。”勿庸置疑,这一规定也将制约我国住房抵押贷款证券化的发展。我国

『伍』 抵押贷款证券化是什么意思

MBS：Mortgage-Backed Security， 抵押支持债券或者抵押贷款证券化。MBS是最早的资产证券化品种。最早产生于60年代美国。

MBS：Mortgage-Backed Security， 抵押支持债券或者抵押贷款证券化。In finance, a mortgage-backed security (MBS) is an asset-backed security whose cash flows are backed by the principal and interest payments of a set of mortgage loans. Payments are typically made monthly over the lifetime of the underlying loans.

MBS是最早的资产证券化品种。最早产生于60年代美国。它主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品。其基本结构是，把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。因此，美国的MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。

抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者，因此，MBS也被称为过手证券（pass-through securities）。美国的过手抵押证券主要有以下四种：

1）政府国民抵押协会（GNMA）担保的过手证券；

2）联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC）的参政书；

3）联邦国民抵押协会（FNMA）的抵押支持债券；

4）民间性质的抵押过手债券。

2模式分类

抵押贷款证券化（MBS）在全球共有表外、表内和准表外三种模式。

表外模式也称美国模式，是原始权益人(如银行)把资产“真实出售”给特殊目的载体（SPV），SPV购得资产后重新组建资产池，以资产池支撑发行证券；表内模式也称欧洲模式，是原始权益人不需要把资产出售给SPV而仍留在其资产负债表上，由发起人自己发行证券；准表外模式也称澳大利亚模式，是原权权益人成立全资或控股子公司作为SPV，然后把资产“真实出售”给SPV，子公司不但可以购买母公司的资产，也可以购买其他资产，子公司购得资产后组建资产池发行证券。

『陆』 按揭支持证券是什么个人住房抵押贷款支持证券定义

按揭支持证券是什么？按揭支持证券即个人住房抵押贷款支持证券（MBS，英文全称是Mortgage—backedSecurities）是一种将个人住房抵押贷款作为基础资产的信贷资产证券化产品。

按揭支持证券是什么？按揭支持证券即个人住房抵押贷款支持证券（MBS，英文全称是Mortgage—backedSecurities）是一种将个人住房抵押贷款作为基础资产的信贷资产证券化产品。

MBS实质上就是将商业银行个人住房贷款的一次再抵押，通过证券化后的交易，商业银行可以大量回笼资金，解决当前在我国商业银行中普遍存在的“存款期限短于贷款期限”的问题。从而，在一定程度上化解了商业银行的流动性风险。

银行做住房按揭贷款，每月都会带来现金流。银行为了融资，把这些按揭贷款拆解包装一下，做成新型的金融产品卖给投资者。购买这类金融产品没有房产的所有权。住房按揭贷款者只要能够按时还房贷，这类金融产品就会源源不断的产生收益。但是如果出现大量断供，投资者会损失惨重。