家庭成熟期消费导向住房抵押贷款

❶ 住房抵押贷款的意义

1、为房地产的开发与经营提供资金的支持
由于房地产开发具有投资量大、建设周期长的特点，在各个环节上都需要投入大量的资金才能运行，仅仅依靠开发商自有资金是难以维持的。资金投入集中而来源分散、资金投入量大而来源小这对矛盾时刻威胁着房地产企业的生存。国外不少国家的房地产贷款占到了各种贷款总量的30%左右。据1999年资料显示，我国房地产企业开发资金中有70%来自贷款。
2、支持住房消费
不论是从国外还是从国内住房商品化发展的实践来看，购买住房都不是一件很容易的事。在上海，内环线以内的商品住房平均价格为每平方米7000元以上，购买一套70-80平方米的住房需要50-60万元。对于绝大多数居民而言，拿出这么多钱来购买住房是及其困难的。而住房抵押贷款为购房者提供了有利的帮助，使得遥远的住房梦成为现实。
3、有利于银行开拓新业务，减少信贷风险
房 地产业是国民经济的支柱产业之一。通过住房制度改革，住房作为消费商品进入了千家万户，其市场和发展潜力都大。银行及时提供楼宇按揭贷款，将有利于拓宽房 地产债务资金供应市场。另外，近年我国专业银行多被信贷风险所困扰，推行抵押贷款成为减少信贷风险的主要手段。开展楼宇按揭贷款业务，有房产作抵押，就可 使信贷风险降到最低程度。而且，银行可借此争取更多的存款客户，壮大自己的资金实力。
4、有利于促进整个房地产体系的发育
我国房地产市场虽然经过了10多年发展，有的年份还曾是国民经济发展中的亮点，但是整个房地产市场仍然很落后，市场体系仍不健全。尽管全国房地产公司开发出了大量的商品房，但有效需求不足，导致了大量空置房屋的产生。根据国家统计局测算的全国房地产开发景气指数结果表明，截止到2000年9月份，商品房空置面积累计为8,323万平方米，其中商品住宅空置面积为5,715万 平方米。作为房地产业发展的基本生产要素之一的资金的严重不足，以及金融业务种类和金融管理手段在一定程度上的落后，直接制约着土地的开发和房屋的建设与 消费。住房抵押贷款的发展可以促进住房金融市场的繁荣，从而促进房地产业的发展，健全房地产市场体系。在许多西方国家，住房的一、二级市场同样相当活跃， 购房者能够比较容易地买到所需要的住房，房屋的出售者也能够比较容易的将住房卖出，一般居民一生中都有几次购房、卖房的经验。
5、有利于政府的宏观调控
住 房抵押贷款在促进房地产市场体系发育的同时，也是政府借以进行宏观调控的有效工具。政府一般可以通过调整信贷利率、信贷额度、贴现率和抵押期限等金融工具 手段，来调节住房金融市场中的资金余缺，以实现国家的产业政策目标。作为房地产业主要资金来源的金融资本的投入量的大小决定着房地产业的发展规模，金融投 入的结构、方向、服务方式是房地产业发展的导向，也可利用抵押贷款本身所具有的储蓄功能来拉平经济周期波动和促进住房建筑业的发展。在发达国家，居民住房 消费多是通过抵押贷款方式进行的，从性质上看，就是一种因借钱买房而产生的负储蓄与强制储蓄。由于这种先消费后储蓄是通过信贷的替代储蓄功能来实现的，所 以当国民经济处于因需求膨胀而引起过热时，通过抵押贷款的替代储蓄功能，可将居民手中的货币吸引到住房消费方面，降低总消费需求，避免经济发展中因需求变 化而导致过大经济波动的发生。因此仅就利用抵押贷款这一金融工具对国民经济发展进行调节这一角度来看，加快培育住房金融体系对完善我国金融市场和促进经济 发展具有深远的现实意义。促进金融业对房地产业的渗透，还可以为我国利率的浮动化、市场化找到突破口。
6、有利于改善居民住房条件
住房抵押贷款可以使居民住房条件得意改善，居住水平得意提高。如美国，不仅从数量上已经可以满足其居民的住房需求，在居住质量上也达到了较高的水平。1999年底，美国抵押贷款二级市场总规模达到79,000多亿美元，如果没有如此庞大的住房金融的支持，其人均居住面积55平 方米的居住条件是难以实现的。同样，许多国家过去很多居民无房可住或住房十分拥挤，现已发展到几乎全部居民都有房可住，而且相当多的居民住房较为宽敞，正 进一步追求住宅环境的优雅、和谐。这虽然与居民收入水平的提高密切相关，也与住房金融、特别是住房抵押贷款的发展密不可分。实践证明，不仅高收入水平的国 家能够通过住房抵押贷款改善居住条件、提高居住水平，低收入国家如新加坡、巴西等也已通过这一途径取得了相当的成绩。

❷ 住房抵押贷款相关知识

住房抵押贷款需知

一、房屋要求

(一)房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;

(二)房龄(从房屋竣工日起计算)与贷款年限相加不能超过40年;

(三)所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;

二、贷款人要求

在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口(或有效证明)、具有完全民事行为能力，并且符合下列条件的中国公民均可申请个人综合消费贷款。

1、有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力;

2、没有违法行为和不良信用记录;

3、能够提供银行认可的有效权利质押担保或能以合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证;

4、开立中国工商银行个人结算账户，并且同意银行从其指定的个人结算账户扣收贷款本息;

5、银行规定的其他条件。

流程

1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额;

2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认;

3、银行对贷款申请进行调查、审批;

4、购房人与银行签订借款及担保合同;

5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款;

6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保);

7、银行向售房人账户发放贷款;

8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款;

9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)

住房抵押贷款

一、抵押房产用于企业经营

需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明等;本公司营业执照副本加盖公章、公司章程、近1-3年公司财务报表、企业银行流水、企业经营或融资用途证明资料。

额度：经营用途一般最高可以申请到房产评估值的七成

利率：利率视银行政策及借款人资质不同在基准利率上上浮20%以上

年限：一般为五年以内

二、抵押房产用于个人消费

需准备喊衡消资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、个人消费用途证明。

利率：抵押房产用于个人消费用途时，一般执行基准利率或是上浮10%。

年限：一般为十年以内

三、抵押房产用于购买商用房

需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、购买商用房合同。

四、房屋抵押银行贷款程序：

1、您需要在银行的营业机构开立活期存款帐户;

2、请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与拦握规定的材料;

3、由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性;

4、银行审批通过后，通知您审批结果，并与您签订借款合同;

5、视情况办理保险、抵押登记、公证等手续;

6、中信实业银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中;

7、请您按借款合同的规定还本付息。

五、农村住房抵押贷款程序：

农村住房抵押借款申请，由拥有农村住房所有权的借款人向金融机构提出，并提交下列材料：

(一)借款人(抵押人)的有效身份证明;

(二)所抵押房屋所有权证及相应土地使用权证(包括集体建设用地使用权证，下同)，且权利主体一致;

(三)抵押人(共有人)对抵押房屋的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物的书面承诺;

(四)抵押人(共有人)对抵押房郑知屋处置后本人及其所抚养、扶养、赡养的家属有安居之处的书面承诺〔该承诺需抵押人所在村(社区)签署证明意见〕;

(五)金融机构认为需要提供的其他材料。

不得以第三人的农村住房办理抵押贷款。

住房抵押贷款申请资料

房产证(房屋抵押银行贷款中房产证、土地证是必须要给银行抵押的)

权利人及配偶的身份证

权利人及配偶的户口本

权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)

收入证明(这个证明对房屋抵押银行贷款的贷款成功情况以及，最高的额度有比较大的影响。)

如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单

为提高房子抵押贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)

申请条件：

1. 中国(不含港澳台)公民，年龄在18-65周岁，且在现单位连续工作满六个月以上的授薪人群(如不满六个月，但本单位工作内容与上一单位相同，可累加上一单位的工作期限)及经营满一年以上的经营人群。

2. 抵押房产权利人中无未满18周岁的未成年人及无大于70岁(含70岁)的成年人。

3. 房产若是二次抵押，房屋的抵押第一权利人必须是银行

4. 借款人需要有一套或一套以上名下所有权住房(至少一套是本市所有权房)。

个人房产

1、房屋产权证、购房合同及发票原件;

2、身份证原件、户口簿原件

3、配偶身份证原件/房地产共有人身份证原件

4、婚姻证明(结婚或未婚证明、离婚离婚证或法院判决书、丧偶的死亡证明及财产公证书)

公司房产

1、房屋产权证、国有土地使用权证、购房合同及发票原件

2、企业法人身份证明、法人授权委托书、经办人身份证原件

3、企业营业执照复印件(加盖公章)、企业组织机构代码证(加盖公章)

4、公司章程、股东会决议/董事会决议

在建工程

1、土地使用证

2、建设用地规划许可证

3、建设工程规划许可证

4、建筑工程施工许可证

5、营业执照

6、商品房预售许可证

贷款风险

1.1违约风险

违约风险包括被迫违约

和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

1.2 流动性风险

流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。

1.3 经济周期风险

经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。

1.4利率风险

利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。

风险防范

针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。

2.1违约风险的控制

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况(如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等)进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入;月供占月收入的比例。

2.2 流动性控制

住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万;公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度;归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。

2.3 经济周期的控制

房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押

贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础;二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数;三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。?

2.4 利率的控制

针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：

一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配(如发行固定利率债券等)，可以避免相应的利率错配和流动性风险。

❸ 住房抵押贷款需要什么条件

房产抵押贷款的条件是：

1、借款人有处置房屋的权利，抵押的房子产权清晰;

2、借款人的信用良好;

3、有稳定的工作和收入;

4、抵押的房屋可以上市;

抵押的房屋不是违法建筑，房龄较小。


(3)家庭成熟期消费导向住房抵押贷款扩展阅读
一、住房抵押贷款流程
住房抵押贷款是我国居民常用的买房形式，以下就是住房抵押贷款具体流程：
1、借款人与房地产商签订房屋买卖合同，确定首付款、贷款比例、以及尾款金额。
2、借款人向银行提供身份证明材料、婚姻状况证明材料、偿债能力证明材料等。
3、银行对贷款资料进行调查与审批。
4、借款人与银行签订借款合同与担保合同。
5、房地产商将房屋产权过户给借款人，房地产商获得买房首付款。
6、借款人前往银行办理房产抵押手续。
7、银行发放贷款到房地产商账户中。
8、借款人与房地产商结算房屋无业管理费，房地产商获得买房尾款。
9、借款人按照借款合同按月还款。

二、住房抵押贷款年限
住房抵押贷款根据用途会分为个人消费贷款，企业经营贷款以及购买商用房，以下就是各种用途的住房抵押贷款年限：
1、个人消费贷款
借款人把自己的住房抵押给银行，然后贷款的金额用于消费。这种贷款最高贷款年限为10年。

2、企业经营贷款
借款人把自己的住房抵押给银行，贷款资金用于企业经营。由于企业经营存在不确定性，因此贷款风险较大。这种贷款最高贷款年限为5年。

3、购买商用房
借款人把自己的住房抵押给银行，用贷款购买商业房。因为商业房有一定的保值增值功能，坏账风险小。因此该种贷款最长可贷30年。二手房贷款期限和房龄之和不得超过35年。

❹ 如何做房屋抵押贷款

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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❺ 住房抵押贷款办理流程 房屋抵押怎么办理

下面我为您整理了住房抵押贷款流程的相关知识。

住房抵押贷款在这里也可以称做房产典当，是华夏典当行于2001年在行业内首先推出的、针对已取得《房屋所有权证》的客户推出的个人融资业务。借款人只须将自己名下的房产经过评估，到相应的房屋所在地机关办理抵押登记手续即可，特点是专业、方便、快捷。随着典当行业及房地产行业的不断发展，住房抵押贷款已经行业典当行业内一个标准的经营业务。

抵押物范围

个人、企业名下的已经取得房产证的住宅、经济适用房、成本价住宅(含央产房)、危改回迁房、商品房、别墅、写字间、商铺和经营性用房、厂房、土地等。

操作流程

洽谈业务---了解客户需求、查验证件---确认权属、实地勘察---评估所评估、鉴定合同---办理公正、办理抵押登记放款---客户服务及续息---还款、注销抵押登记。

房屋抵押贷款具体流程

1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额;

2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认;

3、银行对贷款申请进行调查、审批;

4、购房人与银行签订借款及担保合同;

5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款;

6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保);

7、银行向售房人账户发放贷款;

8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款;

9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)

抵押贷款所需要的资料

房产证(房屋抵押银行贷款中房产证、土地证是必须要给银行抵押的)

权利人及配偶的身份证

权利人及配偶的户口本

权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)

收入证明(这个证明对房屋抵押银行贷款的贷款成功情况以及，的额度有比较大的影响。)

如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单

为提高房子抵押贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)

个人房产抵押所需要的资料

1、房屋产权证、购房合同及发票原件;

2、身份证原件、户口簿原件

3、配偶身份证原件/房地产共有人身份证原件

4、婚姻证明(结婚或未婚证明)

公司房产抵押所需要的资料

1、房屋产权证、国有土地使用权证、购房合同及发票原件

2、企业法人身份证明、法人授权委托书、经办人身份证原件

3、企业营业执照复印件(加盖公章)、企业组织机构代码证(加盖公章)

4、公司章程、股东会决议/董事会决议

在建工程抵押所需要的资料

1、土地使用证

2、建设用地规划许可证

3、建设工程规划许可证

4、建筑工程施工许可证

5、营业执照

6、商品房预售许可证

房屋抵押贷款具体操作步骤

1、借款人贷前填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

6、贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类)结清贷款;②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

以上房屋抵押贷款流程的相关知识。