1. 商品房怎么做抵押贷款
通常情况下，办理抵押贷款，必须经过银行同意以房地产抵押贷款，需要委托具有房地产价格评估机构资格的评估机构所对要抵押的房地产进行评估，取得评估报告，再与银行签定抵押合同、借款合同、抵押物清单，填写申请书，经审查批准登记后，银行将贷款拨到贷款帐户。
商品房抵押贷款风险有哪些?
1、借款人方面风险:个人借银行(包括住房资金管理机构)的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险，风险产生的原因有两种：主观原因和客观原因。前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱;后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还钱。房屋抵押贷款
2、开发项目的风险：开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，借款人购买并用来抵押的房产成了“空中楼阁”;借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行，使借款人和贷款行的权益受到侵害。
3、银行方面风险：对借款人情况审查不严;对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够;缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实;档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成银行贷款风险。
房产抵押贷款需要注意什么
1、房产抵押需要是借款人名义的房产，如果有第三人共有，则在抵押时必须出具共有人同意抵押贷款的声明书。
2、在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需要提交离婚协议书或法院判决书;如果离婚后单身，则需要提供离婚后未再婚证明。
3、需要明确贷款用誉岁途。抵押贷款一般用于装修、留学、购买家庭大额耐用消费品等消费项目，如果消费者违规使用抵押资金，有可能被银行收回，因此消费者要注意政策风险。
4、没有还清贷款的房子，是无法申请抵押贷款的。也就是说，如果房子庆袜睁还处于按揭状态中，该房的抵押权其实就在银行手中，虽然借款人拥有使用权，但好旁是不具备完全产权，所以不能再次申请抵押。
5、小产权房不具备房产抵押贷款交易的权利的。这是因为小产权房实为无产权，如遇政策性用地规划就面临灰飞烟灭的可能，因此金融机构不予对该类房产抵押贷款。
2. 商品房如何抵押贷款
1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额。
2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认。
3、银行对贷款申请进行调查、审批；购房人与银行签订借款及担保合同。
4、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款。
5、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保)。
6、银行向售房人账户发放贷款；买卖双方办理房屋物业结清，售房人仔姿向购房人取得尾款。
7、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)。
商品房抵押贷款的注意事项
1、未结清贷款的房产
要是商品房还处于抵押或者按揭状态，银行已经拥有这套商品房的他项权利，如果借款人在对这套商品房进行抵押，银行是不会允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利，因此借款人不能使用抵押消费向银行申请贷款。
2、部分已购公房
对于已经购买公房的消费者不能办理抵押贷款，一种是无法提供购房合同和购房协议的已购公房，因为在购房合同中原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行不能操作这套房产的抵押消费贷穗液款；另一种是已经选购公房不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能上市进行交易，也无法操作该项业务。
3、未满五年的经济适用房
回迁房属于政府保障性住房，属于念族绝经济适用房管理，这种房屋同样不能办理抵押消费贷款。
4、未取得房产证的小产权房
如果是小产权房产，没有取得房产证的话，对房产只有使用权而没有所有权，因此对于这类房产也不能上市交易，更不能办理抵押消费贷款。
3. 房子抵押贷款需要什么手续
房屋抵押贷款需要的手续有：1、房屋所有权证原件及复印件、国有土地使用证原件及复印件；2、房产抵押合同原件；3、抵押当事人的身份证明或法人资格证明；4、授权委托书；5、房产抵押登记申请书；6、结婚证或离婚证等；7、其他需要证明的材料。
【法律依据】
《城市房地产抵押登记管理办法》第三十二条办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料：（七）登记机关认为必要的其他文件。