逆向年金抵押贷款比较

A. 逆向年金抵押贷款的逆向年金抵押贷款的评价

逆向年金抵押贷款方式是一项针对老年人实行的贷款方式，中国的老年人是一个弱势群体，但也是一个善良的群体。为适应老龄化社会的到来，我们应在认清国情的前提下努力探索各种养老方式，以求得老人颐养天年、国家减轻负担。该方式不是惟一的养老方式，也不是最好的养老选择，但正如前面所说，它对银行机构来说不失为一个获得收益、增加客户群的好方法，而且对个人来说也是一个不错的选择。相信随着人们居住条件的改善和各项制度的健全，逆向年金抵押贷款会成为一种有效的、有益的养老方式。
逆向年金抵押贷款是启动老年住宅市场的强大动力源。中国老年人的消费心理上有着传统的“为子女攒钱”思想，往往缺乏围绕自己消费的意识。同时，老年人为了减轻子女负担，预备未来高额的医疗费用，不得不将自己的住房问题放在其次。然而，通过逆向年金抵押、贷款业务，老年人可以在一定程度上通过自己的力量解决自身的养老问题，增强老年人自我保障能力，提高老年人在有生之年的生活水平和医疗保障程度，减轻了子女的经济负担，也缓解了国家的财政压力。部分老年人采用逆向年金抵押贷款后，出租抵押的住房，获得更多的收入用于支付家庭护养或养老机构的费用，大大减轻了家庭养老的经济压力，大大减轻老年人购房的心理负担，可以使老年人放心购房。
同时，由于目前社会养老机构收费过高，超出了老年人承受能力。众多的养老机构设备简陋，无法满足老年人的需要，以及老年人的传统观念和对长期居住环境的眷恋都迫使老年人选择居家养老。而逆向年金抵押贷款使房主一直拥有房屋的所有权，直到出售或者死亡，满足了老年人居家养老的愿望，符合老年人购房的心理要求。这样，不仅增加了老年人的有效收入，提高了老年人的支付能力，而且，刺激了老年人的住宅消费需求，使老年人的潜在消费能力变为现实购买力，从根本上推动了老年住宅的发展，成为启动老年住宅市场强大的动力源。

B. 年金抵押贷款你值得拥有吗

关于这个问题，我可以简单粗暴的回答各位，实际上，我认为这应该是不能算拥有的东西吧。反向年金按揭贷款方式针对的是老年人，由于老年人每月的养老金不足以支付正常消费，向金融机构提出申请，金融机构向退休老人支付一定的月费，使老人能过得比较好，此类贷款可以让老年人在一生中实现大致均衡的消费水平，盘活老年人的住房资产，有效解决老年人有房无钱的问题，目前我国实施反向年金抵押贷款存在一定的局限性。

只有认识到这些实际障碍，才能把握这种方法的可行性，实现针对性使用，反向年金抵押贷款的基本贷款方式是金融机构贷款给已经拥有房屋产权的老年人，这类老年人几乎用毕生的收入购买房产或长期还贷，但只拥有一个像样的房子，他们的生活水平会因存款总额的减少和每月支付的增加而下降，高额的医疗费用得不到保障。

C. 我国逆向年金抵押贷款是否具有可行性

一般按揭贷款是贷款人先向银行借款买房，然后定期向银行还款，直至本息全部付清。反向年金抵押贷款的特点是贷款人拥有房屋并将房屋抵押给银行。银行根据评估的房屋价值和贷款人申请的贷款期限与贷款人签订协议，然后分期支付贷款给贷款人处置。它最大的特点是反向年金，这意味着借款人可以不断地从贷款人那里获得现金支付，而代价是逐渐减少他在房屋中的份额。

这种贷款方式可以使老年人在生活中达到大致平衡的消费水平，盘活其住房资产，有效解决老年人有房无钱的问题。目前，我国对反向年金抵押贷款的实施存在一定的限制。只有认清这些现实障碍，才能把握这次行动的可行性，有针对性地加以利用。

D. 逆向年金抵押贷款的逆向年金抵押贷款的贷款方式

逆向年金抵押贷款的基本贷款方式就是金融机构贷款给已经拥有房屋产权的老年人。这类老年人用几乎自己一生的收入购买房产或在一个较长期限里偿还贷款之后，只是拥有了体面的住宅，他们的生活水平会因存款总量的减少和月支付的增多而随之下降，高昂的医疗费用也得不到必备保障。根据这种状况设计的逆向年金抵押贷款，将老年人的房产权益逐渐转化为有生之年的消费资金，可以一次性支付给房主，也可以每月付给房主一定数额的款项。款项的大小与合同的期限、利率的大小、预期房屋的价值以及房主希望保留的房屋产权份额等有关。这样，将盘活老年人的住房资产，合同期届满后房产归金融机构所有。当然，房主也可保留一部分房产权益，可以应付未来的不确定性支出。
我们且将上一种贷款方式称为自有房产逆向年金抵押贷款。根据逆向年金抵押贷款的基本设计思路，结合我国基本国情，笔者对其贷款方式进行了改造。设计上，吸收了权益分享抵押贷款的思路，即金融机构贷款给还没有取得房产的老年人，这里称之为新购房产逆向年金抵押贷款。这类老年人拥有一定的积蓄，也有一定的购房欲望，但为了预防未来变故，无法用此积蓄来改善其居住条件。根据这种状况设计的逆向年金抵押贷款，金融机构将提供老年预购房产总价一定比例的贷款，并在今后较长时期内向老年人按月支付一定数额的款项，其具体金额根据评估贷款期届满时房屋价值的折现值与贷款现值的差额乘以贷款常数进行计算。老人拥有该房产的居住权，而金融机构拥有其产权。在老年人去世后，金融机构拥有该房产完整产权，可进行拍卖或经营，并从中获利。因此，该金融机构最好具备房地产投资及经营的相关能力，如房地产投资信托机构。由于逆向年金抵押贷款会遇到房主中途违约、提前偿还以及房产价值预测不准确等情况，因此，存在较大的风险，金融机构也应该慎重操作。

E. 逆向年金抵押贷款的实施逆向年金抵押贷款的注意事项

实施逆向年金抵押贷款应注意以下的几个问题。
第一个是老年人住房的产权和状况问题。目前我国住房自有率很高。美英等发达国家住房自有率不过60%，而第五次人口调查显示我国城市中拥有的住房户已占到城市家庭的72%，沈阳的住房自有率更是高达80%。但这里面有很大一部分是福利分房，住房人在退休后依然有可能是和单位共有住房产权。另外，还有相当一部分老人居住条件较差，评估后的房产价值不高，贷款操作起来有些困难。解决以上问题可以从两个方面着手：首先，针对房产所有权问题，可以认真核实共有产权，或者要求老人自己先行买断房屋产权，或者要求老人与单位协商，使单位能够认可老人贷款并在贷款结束时为老人还清贷款，再把房权收回单位。
另外，虽然老年人住房条件差，但可以在贷款额度上适度从紧，结合具体房屋价值给予贷款。而且随着居民住房条件的改善，尤其是目前事业有成的中年人一般都拥有较好的住房条件，再过20年左右，在他们步入老年时，虽然收入下降，但是他们消费水准的下降幅度必然慢于收入下降幅度，在那个老龄化高峰时期实施逆向年金抵押贷款方式无疑就是雪中送炭了。实行逆向年金抵押贷款方式可以特别关注一下目前的中年群体，与他们初步签订一个意向合同，处理中年人20年后的问题。针对金融机构而言，这种方式也是对优质客户资源的一个获取。
第二个问题是该方式的实行是以还款或者房屋支付银行来结束贷款的。这就涉及到一旦房屋到了银行手里如何变现的问题。这里面有两种可能，一种是银行直接处理抵押房屋，不涉及其他自然人。这需要我国的住房二级市场尽快地健全起来，同时银行也有必要和专业的二手房机构联合，共同处理到期抵押房产，以有效减轻银行负担。
另外一种可能是如何面对老人子女收回房屋的提议。应该说老人即使采用逆向年金抵押贷款方式养老，他也希望为自己的子女留下房产作为遗产，而这种养老的方式将使家庭遗产缩水。针对这种情况，金融机构可以与老人订立协议时附加一些条款，诸如子女可优先购买老人去世后遗留的房产，也可以要求子女偿付老人贷款，然后收回老人的房屋。