浅析中国住房反向抵押贷款业务

A. 我国逆向年金抵押贷款是否具有可行性

一般按揭贷款是贷款人先向银行借款买房，然后定期向银行还款，直至本息全部付清。反向年金抵押贷款的特点是贷款人拥有房屋并将房屋抵押给银行。银行根据评估的房屋价值和贷款人申请的贷款期限与贷款人签订协议，然后分期支付贷款给贷款人处置。它最大的特点是反向年金，这意味着借款人可以不断地从贷款人那里获得现金支付，而代价是逐渐减少他在房屋中的份额。

这种贷款方式可以使老年人在生活中达到大致平衡的消费水平，盘活其住房资产，有效解决老年人有房无钱的问题。目前，我国对反向年金抵押贷款的实施存在一定的限制。只有认清这些现实障碍，才能把握这次行动的可行性，有针对性地加以利用。

B. 谁能解释一下反向抵押贷款(Reverse Mortgage)的含义和具体操作.

反向抵押贷款是根据其在美国的英文名称Reverse Mortgage翻译过来的，在英法等欧洲国家类似的产品被称为Collateralized Annuity。在中国，中房集团董事长孟晓苏最早提出开发该产品的建议，称其为反向抵押贷款。我们可以通过简单比较其与房地产贷款含义的不同来认识该产品。普通的房地产贷款是指个人客户以自己的将要购买的房产作为抵押，从金融机构获得一笔相当于所购房产部分价值的款子，用于购买房地产。然后客户再逐次将本息返还给金融机构，如无法还清则金融机构有权以各种方式处理房产，以补偿客户未偿还的欠款。而反向抵押贷款则是指个人客户以自己已有的房屋作为抵押，从金融机构获得一笔或多笔款项，主要用于生活或其他费用，客户可以选择在死亡前通过出售房产或其他资金来源返还所借本息，或选择死亡时将房屋的所有权转给金融机构。如果约定客户死亡时其房产归金融机构所有，则客户不需要给付任何还款。
下面是详细资料。

C. 住房反向抵押贷款的住房反向抵押贷款概念

反向抵押贷款（Reverse Mortgage , RM）是住房价值转换（Home Equity Conversion ,HEC）产品之一，是一种以住房为抵押的借贷，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等多项活动。其对象为有住房所有权的老年人。老年人在不必搬离住房情况下，通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金，作为房屋的维修、日常生活、长期护理或其他费用等，所有债务（包括本金、利息及费用）将在住房出售、房主永久搬离或借款人死亡时支付，借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项 。
反向抵押贷款与传统抵押贷款比较
在某种意义上反向抵押贷款相当于传统抵押贷款的一种“倒转”，房主每月从贷款人那里得到贷款而不是向银行支付贷款来购买住房。传统抵押贷款是以贷款人的收入和信用为偿还保证的，而作为抵押品的住房只是作为还贷的一种额外的保证，其债务总额一般随着时间递减，同时住房净资产在上升；而反向抵押贷款是以住房自身的价值为保证的，并不需要收入或信用保证（故对收入低、信用差借款者也适用），其债务总额随着时间而递增，同时住房净资产减少，只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡时才被偿还，在这之前，借款者拥有住房所有权。另外反向抵押贷款是一种不具有追索权的贷款，只能以住房资产来偿还，如果住房资产不足以偿付债务时，借款者不需要支付两者间的差额，因此贷款人可能面临债务不能全额偿还的风险。反向抵押贷款与传统抵押贷款的根本区别在于后者必须出示收入证明，住房只是一种技术上的担保，而对前者，并不需要收入证明，而又无追索权，故不需要偿还超过住房资产部分的债务。
反向抵押贷款不需要收入及信用证明，从理论上看设计这种抵押贷款比较简单，但考虑到在中长期中，未来经济变化引起房地产价格的变化是非常的不稳定，在5年中升降40%也不罕见。另外加上借款人的剩余居住年数等的随机性，反向抵押贷款的设计是相当复杂的。

D. 住房反向抵押贷款的反向抵押贷款运作流程

反向抵押贷款已经成功证券化，因此反向抵押贷款市场的运作流程包括一级和二级市场（如图表1），一级市场是反向抵押贷款发起，二级市场主要是反向抵押贷款证券化，为一级市场筹措资金。下面主要就一级市场运行机制进行介绍：
（1）拥有住房自主产权的老年人在政府许可的机构进行反向抵押贷款的信息咨询，明白发起反向抵押贷款之后的权利和义务，在审视自身条件后向反向抵押贷款发放机构提出申请；
（2）贷款发放机构初步审查合格后，正式受理申请业务，委托房地产评估机构对住房进行客观评估，在满足双方各自的条件下正式签订合约，保险机构为双方保险，保证借款人能根据合约获得相应的权利，也保证向贷款人支付债务总额超过住房自产的部分；
（3）正式合约生效后，住房所有权仍属老年人，老年人按照合约要求维护好住房，贷款发放机构同样按要求支付贷款给借款人；
（4）在老年人死亡、永久搬离、出售住房时，合约到期，住房所有权转移到贷款人，贷款发放机构处置住房，收回成本，取得利润；
（5）在整个方向抵押贷款一级市场的运作中，政府有关机构起一个市场培育、政策扶植、税费减免、监督检查、信息咨询、保险及在必要时提供资金支持等。
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E. 什么是住房反向抵押借贷

现在国内开始流行住房反向抵押借贷这种方式，越来越多的人也都在尝试这种新型的贷款方式，其实住房反向抵押借贷的这个概念其实在国外早已提出，而且都有了比较成熟的操作流程模式。而且目前中国的许多学者也开始关注反向抵押贷款在中岁敏国的推行，下面就跟着我们一起来看看什么是住房反向抵押借贷!
一、什么是住房反向抵押借贷?
住房反向抵押贷款是指老年人将房屋抵押给银行向银行贷款，借贷银行会对借款人的年龄、预期的寿命、房屋的价值等各个方面进行综合的评估之后，按月或者按照协定的时间以支付现金的方式给借款人，在获得现金的同时，借款人享受继续占有、使用房屋，一直到借款人逝世的时候借贷银行会以房屋价值为限一次偿还借款的一种担保贷款方式。
住房反向抵押借贷20世纪80年代起源于荷兰，裤雀友近年来，这一贷款方式因对解决人口老龄化社会的养老问题效果显著而迅速在许多国家推广。住房反向抵押贷款推出大大降低了老年人生活负担，提高了老年人的生活水平。
二、住房反向抵押借贷的三大好处：
1、老年人
能帮助拥有住房的老年人通过将住房抵押向银行贷款来融通资金，来解决现实资金的不足，尽可能提高晚年生活水平，带有明显的补充养老保障性质，也可减轻国家的养老压力。
2、银行
可以收取高于一般贷款的利息，由于这种贷款的需求总量很大，因此将为银行开辟一个规模很大并且全新胡槐的效益增长点。
3、保险机构
由于推出住房反向抵押贷款的银行都会要求对房屋的毁损灭失等进行保险以避免风险，因此也将意味着新的业务领域。
三、住房反向抵押借贷的操作办法：
贷款对象：国外一般限定贷款消费对象为62岁以上的老年人。我国以女60或61岁，男65岁为宜，这时老年人的平均余命有十年多一点，对金融机构来说，贷款时间相对较短，风险也比较容易控制。
抵押房产：应以在国有土地上成就的房产为限。共有的房产，除夫妻共有财产外，原则上不能用来抵押，租赁的房产，承租人只享有使用权，不能设定抵押;同理，土地使用权也不能设定抵押;土地权，属国家或集体，亦不能设抵押。