抵押贷款债券化

A. 什么是“抵押贷款证券”

政府部门（美国政府国民抵押贷款协会)、政 府赞助机构（房利美和房地美）以及私营金融机构（如投资银 行等），通过从受押人（借方）那里购买债权并进行汇集创造了抵押贷款证券，这个过程就叫做抵押贷款证券化。原来那种只 有两方参与的抵押贷款已经成为历史，现在的抵押贷款不仅仅只有你和借款机构（借贷机构或是商业银行）那么简单了。事情比你想象的还要复杂，因为抵押贷款证券会根据资产 类型（民用住宅或商用住宅）、收入类型（本金和利息一起、单独本金或单独利息）和支付优先权（所有债券持有人一视同仁或者根据还款年限和其他特征区别支付）的不同分为很多不 同的品种。这些不同的抵押贷款证券都拥有各自不同的名字，在所有这些名字中我最喜欢的一个词是“剥离”，意思是抵押 资产的利息或本金是剥离开来单独成为债券的。事情在变得越来越复杂的同时，也变得越来越危险。抵押贷款证券最初被创造出来是出于对投资多样化的需要，将成百上千的抵押资产整合成一个债券，如果其中的一名抵押人（借方）无法按期支付，甚至出现违约的情况，也不会对债券的投 资者造成太大的损失。二级市场的产生和发展也被认为是对投资者有益的。在二级市场，抵押贷款证券的投资者可以将手里 的债权卖给别人，这样就相当于将任何可能出现的风险分散到更多的机构身上。

同样是出于风险考虑，人们还发明了信用保险（信用违约掉期合约），也就是说如果借方破产无法偿还抵 押贷款，投资者可以从保险商那里获得所有的损失。更加让人不可思议的是，信用违约掉期的买卖双方可以跟原来的抵押贷 款证券或资产本身毫无关系，他们可以是第三方（甚至是第四 方、第五方）。因此，我们所面临的是大量基于低价的抵押和资产（房屋），但却经过过度包装和交易的债券和合约。如果出现大规模的抵押合约违约，那么再怎么多样化的投资也无济于事。

B. 住房抵押贷款证券化是指什么 有哪些优点

住房抵押贷款证券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。
（－）有利于拓宽商业银行的融资渠道
实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60%以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。
（二）有利于降低商业银行的经营风险
我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，
住房抵押贷款证券化
这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。
（三）有利于提高商业银行的盈利能力
实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。1．银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。3．住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。
（四）有利于加强商业银行的资本管理
按照《巴赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8%（其中核心资本成分为4%）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。
（五）有利于完善中央银行的宏观金融调控
公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。
（六）有利于推动我国资本市场的发展
根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。

C. 什么是次级抵押贷款证券化主要有这些原理！

次级抵押贷款是从美国开始兴起，所造成的美国次贷危机有人说，不是次级住房抵押贷款危机，也非次级债危机，它的全称应当是“次级住房抵押贷款证券化危机”。那么，什么是次级抵押贷款证券化？来给大家介绍一下。

什么是次级抵押贷款证券化？
次贷证券化是美国在20世纪80年代金融创新过程中普遍展开的一种金融市场现象，它是将缺乏流动性但未来有着稳定净现金流的资产，通过真实销售、破产隔离、信用增级和有限追索等机制，在资本市场上发行资产支持债券的金融行为。
其基本原理有哪些？
1、净现金流量。金融机构拟用于资产证券化的信贷资产，必须有着稳定的现金流量净额，这些净现金流量是比较稳定的。
2、真实销售。金融机构将拟用于资产证券化的信贷资产，从总资产中剥离出来真实地出售给一个为进行资产证券化而专门设立的具有信托人特性的机构(SPV)。
3、破产隔离。发起人一旦将资产销售给了SPV，就不再对这一资产价值的风险损失承担责任。
4、信用增级。如果发起人出售的资产价值质量较低，它可通过信用增级的方式提高其质量。
5、有限追索。其追索权只能追索到SPV，不能追索到作为资产证券化发起人的金融机构。
6、转移风险。在SPV销售了资产证券化债券、原先发放信贷的金融机构收到了由SPV划入的对应资金后，对应信贷资产的风险就完全转移给了资产证券化债券的持有人。

D. 房贷证券化什么意思

房贷抵芦改个税是什么意思
所谓住房抵押贷款证券化，是指由房屋抵押贷款公司将其所持有的按揭资产合并为按揭组合，在保证或信贷增级后，将其作为证券卖给投资人的一种融资方式。一般说来，按揭发行者把他们的贷款资产卖给了政府按揭公司或者私营投资银行，然后他们就会把这些资产打包并重新组合，然后通过证券的形式把这些债务卖给其它投资者。“证券”指的是债券，而不是股票，其本质特点是以抵押资产的现金流量来支撑其付款，因而也就是所谓的抵押担保债券。当股票卖出之后，持有股票的人就变成了房屋按揭的债权人，通过抵押担保证券的提供商来获得付款。
房贷证券化有什么好处
(1)这对扩大我国商业银行融资渠道是有益的。房屋按揭证券化是把银行所持有的房屋按揭转变为有价证券，并向投资者兜售。通过将这些现金转化为现金，银行可以通过发行新的住房按揭贷款业务，拓宽银行的融资渠道，扩大其资金来源，提高其资产规模。在20世纪九十年代，美国的按揭贷款中，有60%以上来自于MBS。在我国，随着信贷规模的扩大、资本市场的不断完善以及资产证券化技术的不断成熟，房地产按揭贷款将会是一种重要的融资方式。
(二)这对降低商业银行运营风险具有重要意义。目前，我国的商业银行按揭贷款最多可以达到20—30年，借款者通常采取分期付款方式。而我国的商业银行则主要是各类存款，其中以五年以下的定期和支票为主要特征。资产与负债的期限不相匹配，使其业务风险增大。由于房屋按揭业务规模不断扩大，在整个银行中所占比例不断提高。
“短存长贷”的结构性矛盾将越来越明显，从而导致银行出现流动性短缺，进而对经济发展、社会稳定造成负面影响。将流动性较差的贷款转换成流动性较高的有价证券，不仅能改善银行的资产迹液流动性，还陪州判能将集中于银行的风险转移到不同的投资者身上，从而使银行的风险社会化。
(3)对提高我国商业银行利润水平具有重要意义。住房按揭贷款证券化，既能拓宽融资渠道，又能增加银行的资产流动性，又能为银行带来新的利润增长点。

E. 住房抵押贷款证券化的操作流程

住房抵押贷款证券化的操作流程：由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者。住房抵押贷款证券化指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。

住房抵押贷款证券化的优点包括拓宽商业银行的融资渠道、降低商业银行的经营风险、提高商业银行的盈利能力、加强商业银行的资本管理、完善中央银行的宏观金融调控、推动我国资本市场的发展等。

住房抵押贷款证券化还具备一定的特征，比如投资主体只限于机构投资者；以信托方式实现住房抵押贷款证券化；信用增级的形式灵活多样。首单住房抵押贷款支持证券产品—“建元2005-1”由中国建设银行作为发起机构，委托中信信托在银行间债券市场发行的。

不过住房抵押贷款证券化还遇到一些技术问题，比如如何将抵押贷款集中起来；如何设计可在证券市场上流通的、规范化的证券；抵押贷款债券的管理问题；证券的发行问题；相关的法律、会计、税收问题。

F. 住房抵押贷款证券化的主要操作步骤

住房抵押 贷款 证券化（MBS：Mortgage-BackedSecuritization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。

主要操作步骤：

1、确定证券化资产并组建资产池。发起人一方面要对自己的融资需求进行分析，一方面要按照证券化的要求选择用以证券化的资产。一般选择未来现金流量稳定的资产。

2、设立特殊目的机构(SPV)。目的是为了最大限度地降低商业银行的破产风险对证券化的影响。

3、"资产"的真实出售。只有“真实出售”才能实现证券化的资产和商业银行之间的“破产隔离”，从而有效地保护了投资者的利益。

4、信用增级。提高所发行证券的信用级别，使证券在信用质量、偿付的时间性与确定性等方面能更好的满足投资者的需要。

5、信用评级。信用评级机构通过审查各种合同和文件的合法性及有效性，给出评级结果。信用等级越高，表明证券的风险越低，从而使发行证券筹集资金的成本越低。

6、发售证券。

7、向发起人支付资产购买价款。当证券出售后，承销商将发行款项划归发行人SPV，发行人再按照约定向承销商支付发行费用，有助于住房抵押贷款证券化市场的长期稳定及证券化产品期限结构的合理化。

8、管理资产池，实现证券化交易的规模经济。SPV聘请专门的服务商来对资产池进行管理。服务商一般由商业银行担任，这是因为商业银行已经熟悉基础资产的情况。

9、清偿证券。按照证券发行时说明书的约定，在证券偿付日，SPV将委托受托人按时、足额地向投资者偿付本息。

G. “住房抵押贷款证券化”是指什么

住房抵押贷款证券化（MBS:Mortgage-BackedSecuritization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。

由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。