怎样避免代持房产被抵押贷款

⑴ 7大绝招，告诉你如何防范"借名买房"与"合伙买房"的风险

所谓 兵来将挡，水来土掩。

既然，借名买房与合伙买房存在 七大风险 ——

**“无协议、被分割、被继承、被抵押、被查封、被出卖、不过户”。

李先生借张女士之名买房，有何防范措施？

李先生至少可以采取以下 七大绝招：

1、第一招：选对人。

最大的风险，来自于人，选对人当然很重要。

人品靠谱，资信良好，无疑是关键。

如果找个代持人，负债累累、还嗜赌如命，那岂不是把你的房子，还有你世扰桥的钱，往 “火坑” 里送？

2、第二招：签协议。

虽然没有签协议，也有可能被认定为借名买房关系，但需要诸多配套证据。

然而，签了协议，则可让借名买房关系，以及权利义务更加明确。

如果 亲属间 借名，可签个 《房屋所有权确认书》 ，明确权属即可。

如果 朋友间 借名，可签个 《委托代持房产协议》 ，明确双方义务和违约后果。

如果 合伙 购房，可签个 《共同投资购房协议》 ，明确出资比例、盈亏分担、卖出方式等。

这些协议，由专业律师拟订当然更稳妥。

3、第三招：配偶签字。

这一点很关键，却容易被忽略。

假如张女士是产权代持人，从婚姻法的角度，她的配偶实际上是没有写在房产证上的 “隐形共有权人” ，也常常是代持房产的贷款担保人，甚至是共同贷款人。

有时候，代持房产过户或减免税费时，也需要张女士的配偶签字配合。

我们也曾经遇到，代持人自己对过户没有意见，但两口子闹矛盾，其配偶不配合的情形。

此时，张女士的配偶在协议上签字，或单独签署一份《声明书》，哪怕再返悔，对代持的房子主张共有权、要求分割就 “师出无名” 了。

4、第四招：转账付款。

首先， 点对点转账 ，即从李先生账户直接转账到张女士账户。最好不通过第三方转账，更不要通过现金。

其次， 备注用途 ，包括购房款、税费、还贷等。以免与你们之间的借款或其它往来款“傻傻分不清”。

最坏的打算，李先生不能主张房屋所有权，至少也能证明 债权关系 ，不至于 “钱房两空” 。

5、第五招：保留原件。

购房合同、贷款合同、交房资料、物业合同、水电合同等 合同原件 ，以及购房款、按揭款、中介佣金、税费、水电物业费等 缴费凭证 ，李先生都要保存。

这样，除非张女士敢补办房产证，否则她想偷偷卖房、想抵押房子也是 巧妇难为无“本”之炊 。

6、第六招：占有房屋。

这一点非常重要。

特别是在没有借名买房协议的情况下，谁占有房屋，谁更会被默认为实际权利人。

可以 想像一个场景 ：有个买家来看房，发现张女士住在房子里，房产证写的又是她的名字，买家不信张女士是业主还会谁信？

这相当于为张女士私自卖房，打开了方便之门。

这种情形，也特别适用于合伙买房。可用一句话概而言之—— 合伙买房，适合投资，不宜自住。

合伙购买的房产，建议约定各方均不得占有使用。否则一住，对房子住出 “感情” 来了，你们合伙购买的房子就不知猴年马月能卖出，收回投资了。

讲一个案例， 原告起诉哥哥前女友的故事。

原告谢某三兄妹准备合伙购买三套房，其中一套房，是以哥哥前女友姜女士名义向开发商购买，并向小贷公司贷款部分金额作为首付，口头约定原告、以及哥哥、哥哥前女友各方在这套房中的房屋产权份额。

认购成功后，其他各方签署了共同投资协议。但姜女士却不肯签署了。

为什么呢？ 因为哥哥与女友闹矛盾分手了，这位曾经是准嫂子后来变成了别人嫂子的姜女士，就有了新的想法，打算将其名下房屋占为己有。

于是，原告谢某起诉至法院，要求 确认代持房屋由原被告及第三人按产权比例所有，并要求按比例赔偿损失 。

那么， 法院搜猛会认李陆可原告与哥哥前女友之间的合作买卖关系吗？

法院认为，原告谢某与你的兄弟姐妹存在合作买房的事实， 不当然推定原告与被告间存在合作买房的事实。

理由为：

一是被告没签书面协议，原告代为支付部分首期款，只是属于 缔约前的准备 。

二是在被告不同意签署共同投资协议后，原告没有再出资，剩余购房款由被告独自支付，各方实际 终止了共同投资协议的磋商 。

因此，法院认定原被告间 不构成共同投资关系 ，原告无权要求确认房屋的共有份额并折价赔偿。

这个案例中，由于是向开发商购买的新房，代持人有权独自办理交房手续、占有房屋，再加之没签协议，使得其它 “无名” 也 “无份” 的合伙购房人干着急。

7、第七招：设立抵押。

这有一个前提，即代持的房子没有抵押给银行。

没有抵押给银行，就可以抵押给出资人李先生。

这至少有两个作用：

一是不注销抵押，张女士卖不了，过不了户。

二是张女士的债主来查封，可更快知晓，可优先受偿。

还有没有别的绝招？

当然也有。

比如，李先生也可办理 公证委托 ，只是公证委托有时要办几次，且有年限限制。

比如，李先生可以找个人和张女士签个 长租合同 。

只是， 什么绝招，什么时候用，要不要用 ，也需 因人、因境 而定。

找靠谱的朋友

——以这个标准，来选择你的房产代持方，以及合伙方。

假设朋友是不靠谱的

——以这个标准，来签订协议，设计风险防范措施。

或许，这样才会觉得——

这笔投资很靠谱，各方心里不打鼓。

⑵ 二手房买卖的骗局有哪些如何避免上当受骗

新闻背景介绍：

今年2月，北青深一度报道了重庆二手房交易骗局，100多名业主失去了总计价值过亿元的房产。报道发出后，有浙江、江苏等地的业主表示，他们正身处同样的困境当中。

具体的骗局是怎么样的？

这批人员以中介店主、员工等身份，通过各种渠道收集业主信息，然后由其余人员伪装成买家，将业主带到某又某市级门店进行签约。业主看到是大牌中介，出于对品牌的信任，所以很快便完成签约，在所谓的买方支付约房款30%的首付后。

中介人员谎称买家要办理银行按揭，引导业主将房产过户儿，再过户的第二天，买家转手就将房产抵押出去套现，之后销声匿迹。

这批人员分工明确，在交易过程中各自担任不同角色，以谋图业主财产为目的，将业主引入精心布置的交易陷阱，手法娴熟的令人胆寒。

二手房买卖要注意哪些细节？

1、房屋是否出租抵押了，这个状态一定要了解清楚，否则会影响房屋的所有权。如果房子抵押了，就不能过户，也就是说付了钱也拿不到房产证，如果被租出去的话，“买卖不破租赁”，不能因为所有权变了就可以把租房子的赶出去，也就说不能立刻入住或者装修的。

2、关于一些时间和细节一定要明确。

原房东户口迁出的时间一定要明确，交房的时间要明确，防止卖家恶意的拖延。还有房屋设施和物品要有清单，或者拍一个视频做证据，以防呢以后精装变成了毛坯。

税费承担一定要明确写好谁来负责这些费用，还有一个要去查一下物业费有没有交清楚，否则买回这些房之后会有很多的隐患。

⑶ 因为贷款年限房子代持有

1）代持人单方可能主动制造的风险

代持人擅自处分，包括销售、抵押、出租、以房抵债等行为造成的风险。

既然代持人是法律橘歼认可的持有房产证的业主，那么其自然享有法律赋予的物权权利的，同时相关行为也是对社会公开的合法行为。

当然，在一定情形下也是违反代持约定的违约行为，但违约行为的认定则仅限于代持人与被代持人之间，对善意的第三人没有约束力。

善意的第三人，就是购房人、抵押权人、承租人等。这是被代持人面临最直接的一个风险；

（2）代持人被动产生的风险

第一种：代持人因开设公司、投资物衫、做生意等经营不善，导致背负债务，代持人的债权人为了追偿债务查封保全或执行代持人名下所登记的该代持房产，代持房产最终被执行拍卖。代持人负担了债务，如果代持人没有足够的资金实力，那么即便被代持人向代持人追偿，基本也是遥遥无期的债务了，最终丢了房子，伤了感情。

这里面需要注意的是：一旦被代持的房产被查封，即便实际所有人提出异议，意义也不大，这就是前面所说的我国法律认可的是登记为准的所有权人；即便此时被代持人向法院提起确权诉讼、要求过户代持的房产，因房产上具有其他查封措施，查封解除前不具备过户的条件，法院一半会驳回起诉，诉讼途径也是走不通的；

第二种，即便代持人没有任何债务，但因代持人的配偶存在类似经营不善产生等背负债务的情况，其他债务人也有可能把代持人和代持人的配偶共同起诉，以夫妻共同资产和共同债务为由查封或执行该房产，产生同样的后果。

第三种，代持人因为他人提供担保而被牵连等情形，也会产生类似的风险。

（3）偶然的、不可预见的风险

第一种，房产登记在代持人名下，其配偶提出离婚，将该房产视为夫妻共同资产进行分割诉讼查封该房产，由此代持房产因此将卷入家庭婚姻纠纷；

第二种，代持人因病因故等突然不幸离世，被代持的房产被作为遗产进行分割分配；

第三种，代持人因不可控的因素而对第三方造成侵权或巨额损失，比如交通事故致人死亡的赔偿、打架致人重伤等情形，需要巨额赔偿，也会导致被代持的房产被诉讼被执行；

第四种，代持人因其他未知的行为而被刑事指控，被代持的房产作为代持人的财产或赃款、赔款，而被没收、被收缴；

除以上可以列举可以预见可能发生的风险之外，其实还会存在各种可能性，但毕竟是对未来的想象，对未知的猜测，无法一一列举。

当然，很多人会提到不管发生什么不管怎么样，我的房子就是我的房子，法律还能不支持我吗？是的，从法律角度来看，支持与否均有可能。

抛开法律裁判规则的变化、房产市场政策的变化等等因素不提，被代持人能否自圆其说并且提供充分、真实、有效、完整、客观存在的证据对代持关系予以证明最为至关重要。

注意，笔者这里用了非常多的形容词，每一个都不可省略，想让法律让法院相信你，首先就要拿出充分的证据。想想刚才说的那些风险，把房产交给别人代持，还是要谨慎一些，留心一些，不要等到纠纷和问题发生了才如梦方醒，事后诸葛亮。

03.如要将房产交给他人代持，如何做才能消除风险？

明白地说，不可能，只要代持发生就意味着风险存在，如同出生意味着死亡一样，但我们可以做的并不是消灭风险，而是控制风险，控制风险即是对自己负责，也是对他人负责。

首先，代持实际就是一种委托关系，这里面包含着双方确定的权利义务，但代持关系最主要的应是信任。因此如果必须要进行房产代持，一定要找自己知根知底、感情深厚的家人、亲戚来进行代持，毕竟血浓于水，有着家庭感情和家族荣誉的光环，大家不会随意罩伍腔翻脸，即便有纠纷，也有亲近的人居中调和，不至于一拍两散。实在没有人选，亲近的朋友、同学、同事亦可以帮忙，不论如何选择，要能够清晰了解双方的关系和对方的人品、信誉、经济状况、家庭情况等信息，做好背景调查。

如果有失信记录、有诉讼关系、有黄赌毒不良嗜好、有家庭纷争等明显情况，在选择上应尽量规避。其次，代持人与被代持人双方最好签署明确的代持协议，这是最为直接有效的证据和法律依据，证明意义远大于其他间接证据。通过代持协议，把代持的背景和原因讲清楚，被代持的房产信息和房产价值固定下来，然后直接确认房屋权属归被代持人实际所有。

另外可以明确房屋抵押按揭情况、代持酬劳费用、房屋升值收益分配、代持期限、产权过户配合义务、代持人违约责任、承担责任方式及计算标准等。而且双方互留身份信息，最好是身份证复印件，双方当面签字按印，以确认签署的真实性、合法性，规避冒签代签的情况发生。如果代持人已婚，协调代持人的配偶签字确认时最好的，也可以加入担保人、见证人等，佐证协议的签署情况。

第三点，房屋的实际所有人最好直接持有和控制被代持房屋的产权证书、购房合同原件、发票原件、付款凭证、税费单据、按揭还款卡、按揭协议等凭证原件，证明房产的实际出资和权益均是自己实际履行和控制。这一点，不用过多解释，大家比较通俗易通，特别是在走账付款上，能在转账时备注上用途，比如“XX房的购房款”、“XX房的按揭款”，更好的反映履行过程，避免款项性质争议。第四点，保留自己实际使用、控制代持房屋的相关凭证，比如水电费、物业费的缴纳凭据，房屋钥匙、房屋装修合同和凭据，居住登记信息，出租合同等。

第四点，保留自己实际使用、控制代持房屋的相关凭证，比如水电费、物业费的缴纳凭据，房屋钥匙、房屋装修合同和凭据，居住登记信息，出租合同等。在此提醒一点，如果房屋用于出租，而房屋又有按揭贷款，很多人会直接要求租客将租金支付至代持人的按揭贷款卡，省事便利。但这种情况很容易产生争议，代持人完全可以说该租金是租客支付自己房屋的租金，视为自己对涉案房产支付的对价和份额，容易引起争议。

第五点，如果双方愿意配合，建议在签署代持协议的同时，能够通过公证处出具一份不可撤销的公证书，由代持人委托被代持人或被代持人指定的人全权配合代持房产的销售、出租、还款等事宜。以便应急时候，该被委托人可以代替代持人配合被代持人办理房产的过户转让手续，减少风险，增加保障。其实房产代持要注意的事情很多，可以采取的措施也非常多，总之就是风险在哪里，防控措施应就跟上到哪里。

⑷ 炒房客找代持房产，办理房贷装修贷房产抵押有风险吗

代替别人持有房产，在应程度上是存在着风险的，比如说当自己以后购房的时候就不能算首套房子，各种税费也非常的高。