住房反向年金抵押贷款

① 我国逆向年金抵押贷款是否具有可行性

一般按揭贷款是贷款人先向银行借款买房，然后定期向银行还款，直至本息全部付清。反向年金抵押贷款的特点是贷款人拥有房屋并将房屋抵押给银行。银行根据评估的房屋价值和贷款人申请的贷款期限与贷款人签订协议，然后分期支付贷款给贷款人处置。它最大的特点是反向年金，这意味着借款人可以不断地从贷款人那里获得现金支付，而代价是逐渐减少他在房屋中的份额。

这种贷款方式可以使老年人在生活中达到大致平衡的消费水平，盘活其住房资产，有效解决老年人有房无钱的问题。目前，我国对反向年金抵押贷款的实施存在一定的限制。只有认清这些现实障碍，才能把握这次行动的可行性，有针对性地加以利用。

② 年金抵押贷款你值得拥有吗

关于这个问题，我可以简单粗暴的回答各位，实际上，我认为这应该是不能算拥有的东西吧。反向年金按揭贷款方式针对的是老年人，由于老年人每月的养老金不足以支付正常消费，向金融机构提出申请，金融机构向退休老人支付一定的月费，使老人能过得比较好，此类贷款可以让老年人在一生中实现大致均衡的消费水平，盘活老年人的住房资产，有效解决老年人有房无钱的问题，目前我国实施反向年金抵押贷款存在一定的局限性。

只有认识到这些实际障碍，才能把握这种方法的可行性，实现针对性使用，反向年金抵押贷款的基本贷款方式是金融机构贷款给已经拥有房屋产权的老年人，这类老年人几乎用毕生的收入购买房产或长期还贷，但只拥有一个像样的房子，他们的生活水平会因存款总额的减少和每月支付的增加而下降，高额的医疗费用得不到保障。

③ 逆向年金抵押贷款的逆向年金抵押贷款的贷款方式

逆向年金抵押贷款的基本贷款方式就是金融机构贷款给已经拥有房屋产权的老年人。这类老年人用几乎自己一生的收入购买房产或在一个较长期限里偿还贷款之后，只是拥有了体面的住宅，他们的生活水平会因存款总量的减少和月支付的增多而随之下降，高昂的医疗费用也得不到必备保障。根据这种状况设计的逆向年金抵押贷款，将老年人的房产权益逐渐转化为有生之年的消费资金，可以一次性支付给房主，也可以每月付给房主一定数额的款项。款项的大小与合同的期限、利率的大小、预期房屋的价值以及房主希望保留的房屋产权份额等有关。这样，将盘活老年人的住房资产，合同期届满后房产归金融机构所有。当然，房主也可保留一部分房产权益，可以应付未来的不确定性支出。
我们且将上一种贷款方式称为自有房产逆向年金抵押贷款。根据逆向年金抵押贷款的基本设计思路，结合我国基本国情，笔者对其贷款方式进行了改造。设计上，吸收了权益分享抵押贷款的思路，即金融机构贷款给还没有取得房产的老年人，这里称之为新购房产逆向年金抵押贷款。这类老年人拥有一定的积蓄，也有一定的购房欲望，但为了预防未来变故，无法用此积蓄来改善其居住条件。根据这种状况设计的逆向年金抵押贷款，金融机构将提供老年预购房产总价一定比例的贷款，并在今后较长时期内向老年人按月支付一定数额的款项，其具体金额根据评估贷款期届满时房屋价值的折现值与贷款现值的差额乘以贷款常数进行计算。老人拥有该房产的居住权，而金融机构拥有其产权。在老年人去世后，金融机构拥有该房产完整产权，可进行拍卖或经营，并从中获利。因此，该金融机构最好具备房地产投资及经营的相关能力，如房地产投资信托机构。由于逆向年金抵押贷款会遇到房主中途违约、提前偿还以及房产价值预测不准确等情况，因此，存在较大的风险，金融机构也应该慎重操作。

④ 逆向年金抵押贷款的实施逆向年金抵押贷款的注意事项

实施逆向年金抵押贷款应注意以下的几个问题。
第一个是老年人住房的产权和状况问题。目前我国住房自有率很高。美英等发达国家住房自有率不过60%，而第五次人口调查显示我国城市中拥有的住房户已占到城市家庭的72%，沈阳的住房自有率更是高达80%。但这里面有很大一部分是福利分房，住房人在退休后依然有可能是和单位共有住房产权。另外，还有相当一部分老人居住条件较差，评估后的房产价值不高，贷款操作起来有些困难。解决以上问题可以从两个方面着手：首先，针对房产所有权问题，可以认真核实共有产权，或者要求老人自己先行买断房屋产权，或者要求老人与单位协商，使单位能够认可老人贷款并在贷款结束时为老人还清贷款，再把房权收回单位。
另外，虽然老年人住房条件差，但可以在贷款额度上适度从紧，结合具体房屋价值给予贷款。而且随着居民住房条件的改善，尤其是目前事业有成的中年人一般都拥有较好的住房条件，再过20年左右，在他们步入老年时，虽然收入下降，但是他们消费水准的下降幅度必然慢于收入下降幅度，在那个老龄化高峰时期实施逆向年金抵押贷款方式无疑就是雪中送炭了。实行逆向年金抵押贷款方式可以特别关注一下目前的中年群体，与他们初步签订一个意向合同，处理中年人20年后的问题。针对金融机构而言，这种方式也是对优质客户资源的一个获取。
第二个问题是该方式的实行是以还款或者房屋支付银行来结束贷款的。这就涉及到一旦房屋到了银行手里如何变现的问题。这里面有两种可能，一种是银行直接处理抵押房屋，不涉及其他自然人。这需要我国的住房二级市场尽快地健全起来，同时银行也有必要和专业的二手房机构联合，共同处理到期抵押房产，以有效减轻银行负担。
另外一种可能是如何面对老人子女收回房屋的提议。应该说老人即使采用逆向年金抵押贷款方式养老，他也希望为自己的子女留下房产作为遗产，而这种养老的方式将使家庭遗产缩水。针对这种情况，金融机构可以与老人订立协议时附加一些条款，诸如子女可优先购买老人去世后遗留的房产，也可以要求子女偿付老人贷款，然后收回老人的房屋。

⑤ 閫嗗悜骞撮噾鎶垫娂璐锋炬槸浠涔堟剰鎬

閫嗗悜骞撮噾鎶垫娂璐锋惧氨鏄閲戣瀺鏈烘瀯瀹炶岀殑涓绉嶆埧鍦颁骇鎶垫娂璐锋炬柟寮忥紝瀹冧笉鍚屼簬閫氬父鐨勬姷鎶艰捶娆炬ā寮忋備竴鑸鐨勬姷鎶艰捶娆炬槸璐锋句汉鍏堜粠閾惰岃捶娆剧敤浜庤喘鎴匡紝鐒跺悗鍐嶅畾鏈熷悜閾惰岃繕娆剧洿鑷充粯娓呭叏閮ㄦ湰鎭銆傞嗗悜骞撮噾鎶垫娂璐锋剧殑鐗圭偣鍦ㄤ簬璐锋句汉宸叉嫢鏈夋埧灞嬫墍鏈夋潈骞跺悜閾惰屾姷鎶兼埧浜э紝閾惰屾牴鎹璇勪及鍚庣殑鎴垮眿浠峰煎拰璐锋句汉鐢宠风殑璐锋炬湡闄愪笌璐锋句汉绛剧讲鍗忚锛岀劧鍚庡垎鏈熷悜璐锋句汉鏀浠樿捶娆句緵鍏舵敮閰嶃
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⑥ 什么是反贷

反贷退款就是当你一次性付完全款的时候再向银行贷款,然后银行往开发商那打款后开发商再按照相应的分配率把款返还到你的手中的一种不常见的政策.

⑦ 逆向年金抵押贷款的逆向年金抵押贷款的评价

逆向年金抵押贷款方式是一项针对老年人实行的贷款方式，中国的老年人是一个弱势群体，但也是一个善良的群体。为适应老龄化社会的到来，我们应在认清国情的前提下努力探索各种养老方式，以求得老人颐养天年、国家减轻负担。该方式不是惟一的养老方式，也不是最好的养老选择，但正如前面所说，它对银行机构来说不失为一个获得收益、增加客户群的好方法，而且对个人来说也是一个不错的选择。相信随着人们居住条件的改善和各项制度的健全，逆向年金抵押贷款会成为一种有效的、有益的养老方式。
逆向年金抵押贷款是启动老年住宅市场的强大动力源。中国老年人的消费心理上有着传统的“为子女攒钱”思想，往往缺乏围绕自己消费的意识。同时，老年人为了减轻子女负担，预备未来高额的医疗费用，不得不将自己的住房问题放在其次。然而，通过逆向年金抵押、贷款业务，老年人可以在一定程度上通过自己的力量解决自身的养老问题，增强老年人自我保障能力，提高老年人在有生之年的生活水平和医疗保障程度，减轻了子女的经济负担，也缓解了国家的财政压力。部分老年人采用逆向年金抵押贷款后，出租抵押的住房，获得更多的收入用于支付家庭护养或养老机构的费用，大大减轻了家庭养老的经济压力，大大减轻老年人购房的心理负担，可以使老年人放心购房。
同时，由于目前社会养老机构收费过高，超出了老年人承受能力。众多的养老机构设备简陋，无法满足老年人的需要，以及老年人的传统观念和对长期居住环境的眷恋都迫使老年人选择居家养老。而逆向年金抵押贷款使房主一直拥有房屋的所有权，直到出售或者死亡，满足了老年人居家养老的愿望，符合老年人购房的心理要求。这样，不仅增加了老年人的有效收入，提高了老年人的支付能力，而且，刺激了老年人的住宅消费需求，使老年人的潜在消费能力变为现实购买力，从根本上推动了老年住宅的发展，成为启动老年住宅市场强大的动力源。

⑧ 住房反向抵押贷款的住房反向抵押贷款国际比较

在国外，反向抵押贷款是以房养老最为成功的模式，最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。 （1） 美国住房反向抵押贷款种类
目前，美国主要有5种反向抵押贷款产品。其中有两种产品是政府机构和公司开发设计的。另外三种产品是一家私营机构设计并提供的。
a、 房产价值转换抵押贷款（HECM）。
HECM是国会授权的一种反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督。HECM保险项目得到美国住房与城市发展部（HUD）联邦住房管理局（FHA）的支持。HECM保险项目得到联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金，这些资金可以用于任何用途。FHA也保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。HUD负责保险项目的设计与改进，FHA负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金。
应当注意的是，HUD与FHA并不直接提供反向抵押贷款。HECM的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构，但这些公司实际上把所有发放的贷款全部出售给联邦全国低压贷款联合会（Fannie Mae ）Fannie Mae 不仅在HECM项目的运作过程中起到非常重要的作用：是HECM二级市场上的唯一购买者；而且在改善HECM贷款示范项目运行方面也有特殊作用；负责制订项目运行中的一些原则与标准。例如，Fannie Mae 禁止使用过桥贷款为超出项目允许的费用进行融资；要求曾经拖欠财产税或保险费的借款人预留部分贷款资金，以防其再次拖欠财产税与保险费；开发电话咨询系统为借款人提供更高质量的咨询服务。
HECM为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金融机制，使得老年住户获得养老资金的同时不必搬出或出售住房的。这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间按月发放、在一定限额内自由支取或者是最后一种方式和前两种方式的结合。目前，采用最多的方式是一定限额内自由领取。
HECM是美国反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品，在每一州都能申请到这种贷款。目前，HECM占所有发放的反向抵押贷款的90%以上。近年来保持良好的发展势头。在美国，凡是年龄在62岁以上的老年人家庭，不论其家庭财产或收入状况如何，都可以用独立拥有产权的住房申请反向抵押贷款。从实际运作上来看，借款人的年龄平均在75岁左右。
b、住房持有者贷款（the Home -keeper Program）。
1995年Fannie Mae 推出了自己的反向抵押贷款产品——Home-keeper。这种产品与HECM非常相似，不同的是贷款领取方式较少，借款人只能选择按月领取、一定限额内自由领取或者两者的组合。Home-keeper 贷款与大部分HECM贷款一样，采用按月浮动利率的方式计息。Home-keeper 贷款的一个主要优点是拥有较高价值房产的住户可以接到更高数额的资金，这是因为Home-keeper 不受HECM借款最大数额的限制。Home-keeper 还允许借款人在房产未来升值时享受房产增值的部分好处，他们倾向于选择HECM，这是由于HECM的贷款条件更为优惠。具有较高房产价值的借款人倾向于选择Home-keeper 贷款。与HECM相比，目前Home-keeper 贷款规模还较小。
c、财务自由（Financial Freedom）贷款。
Financial Freedom贷款是由老年人财务自由基金公司提供的（Financial Freedom Senior Funding Corporation）。目前，该公司是美国市场上唯一一家自行设计、提供反向抵押贷款产品的私营公司。贷款的最大限额是700，000美元，又被称为“大额贷款”（Jumbo Loan）。这种贷款的结构与HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在签订借款合同后可以一次性得到一大笔资金，可以用这笔资金购买Hartford人寿保险公司的年金从而把房产价值转换为按月支付的年金。这种方式的一个好处就是即使住房出售以后也能按月得到固定收入。财务自由贷款还有一个房产价值分享条款，借款人可以保留一定比例的房产（最高可以达到房产价值的80%），后代可以继承这部分房产。
老年人财务自由基金公司在2001年和2003年又分别设计了两种新的产品：标准现金账户（stander Cash Account）和零点现金账户（the Zero Point Cash Account）。其中零点现金账户是第一个无贷款费用的反向抵押贷款产品。
私营公司提供的反向抵押贷款产品没有联邦政府的保险，这是与公有部门反向抵押贷款产品最大不同之处。
（2） 美国的成功经验总结
反向抵押贷款的推出，大大改善了美国老年人的生活条件，据估算参加爱反向抵押贷款，约有160万收入不到贫困线1/2的老年妇女能够提高他们的收入。65.3万尾处于贫困线的老年妇女能够提高其经济地位，收入可以超过贫困线的20个百分点。此外，反向抵押贷款还有效地缓解了社会保障压力，促进了金融市场的繁荣和发展。其成功的经验主要有几点的借鉴。
a、 政府的扶持
美国政府在反向抵押贷款运作中起到非常关键的作用。目前，政府提供保险的反向抵押贷款产品HECM不仅在市场上占有绝对份额（90%）而且国会每年提供资金用以反向抵押贷款申请前的咨询、扩大潜在借款人并要求HUD寻求合适的方式对潜在借款人进行反向抵押贷款教育。美国政府在规范反向抵押贷款市场发汗方面也起着重要的作用，制定了完善的消费者保护措施与机制。美国国会自1987年推出HECM示范项目以来，一直密切关注与监督反向抵押贷款市场的运行。国会还颁布了一些有关的法律法规规范反向抵押贷款的运作环境，明确界定借款人收取的贷款费用下呢。HUD定期对HECM项目的运行进行评估并向国会汇报，FHA负责对产品设计进行改进。反向抵押贷款还一直接受一般的银行与借贷法案（Banking and Lending Act ）的管理。可见，美国国会、联邦政府机构在反向抵押贷款的运作中起着非常重要的作用：制定完善的法律、促进规范市场的发展，保护各方面的利益，改进产品设计、完善风险规避机制，促进市场竞争，推动市场发展。
b、完善的住房金融市场
完善的住房金融市场是美国反向抵押贷款业务成功的基础。由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房抵押公司共同组成的房地产二级市场，与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款的低风险和高回报。多种形式的房地产信用活动也使得住房金融市场具有极大的活力和极好的流动性。
c、 开放的文化观念
老年人的文化认同是反向抵押贷款成功的前提。与基于回报理性的代际赡养不同的是，美国人更崇尚独立自主的精神，代际之间的物质凝聚力较弱，子女成年后对父母的赡养义务很轻，老年人在处理自己的资产时有很大的自主权。
（3） 美国次级债危机的经验教训
4月2日，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融申请破产保护，红极一时的美国次级抵押贷款市场爆出空前的危机。此后，次债危机不断蔓延至全球市场。危机发生是由于美国前期存在通胀压力，美联储多次加息，美国房地产市场景气度不断下降。加息对于那些次级债的借款人来说无疑负担加重，导致贷款违约不断，全美多家次级市场放款机构深陷坏账危机。此次危机给市场的教训有两个：第一是金融创新是有风险的，因此在发展金融市场的同时要注意防范金融风险；第二泡沫总是要破灭的，因此不要相信有永远高涨的市场，一定要去防范市场背后的风险。 加拿大反向抵押贷款是由一家私营机构——加拿大人住房收入计划（Canadian Home Income Plan, CHIP ）公司提供的。CHIP于1986年成立，在对美国和英国反向抵押贷款运作经验研究以后，开始加拿大提供反向抵押贷款融资服务。CHIP拥有AAA级的评级，是加拿大第一家也是目前唯一一家提供反向抵押贷款的公司。截至2002年底，该公司已经发放了2.75亿加元的反向抵押贷款，主要是通过一些大的金融机构的终端网络开展反向抵押贷款的各项业务。经授权的抵押贷款经纪人以及合格的保险机构为借款人提供贷款咨询。目前，在加拿大主要有三种反向抵押贷款产品：
（1）反向年金抵押贷款（Reverse Annuity Mortgages）。
这种贷款最为广泛使用。反向年金抵押贷款分为两个方面：首先，借款人使用住房作抵押取得一大笔资金。在整个反向年金抵押贷款期限内，这笔资金是使用复利计算的。然后，利用这笔资金购买一份年金。大多数情况下，年金在借款人的有生之年都能按月为其提供固定的收入。即使在住房被出售、反向抵押贷款已经还清，老年房主仍然拥有年金，年金还会继续支付。反向年金抵押贷款非常适合那些希望有生之年都能按月得到固定收入的老年借款人。这种贷款的弊端是贷款成本很高，这是因为一次性获取支取大笔资金，使用复利计息导致利息支出额增加非常快。
（2）信用限额反向抵押贷款（Line of Credit reverse mortgage ）。
这种贷款允许借款人随时支取所需贷款，在年度支取限额内，每次支取数额自行决定。借款人仅需对已支取部分的贷款支付利息。信用限额反向抵押贷款适合那些仅在需要时支取贷款的老年借款人，这样可以把贷款利息降到最小，贷款成本也较低。
（3）固定期限反向抵押贷款（Fixed Term reverse mortgage ）
这种贷款仅在固定期限内提供贷款，例如5年或者10年。当贷款到期时，所有贷款本息必须还清；如果借款人不能按时清偿贷款本息，住房将被强行出售，售房所得用来归还贷款本息。固定期限反向抵押贷款比较适合那些短期急需资金的借款人。此种方式的反向抵押贷款为那些等待投资到期或养老金开始反放而又急需资金的老年人解决了燃眉之急。
在加拿大并没有特定的法律规范约束反向抵押贷款的运行。由于每月提供的贷款是免税的，反向抵押贷款在加拿大得到越来越多的关注。加拿大的反向抵押贷款运作模式和美国类似，但加拿大政府所起作用要小一些，市场也面临着与美国类似的发展障碍。 反向抵押贷款在我国的适用性分析
巨大的养老压力与养老资源的匮乏、社会保障的不健全形成尖锐的矛盾。解决我国日益严重的养老问题需要社会方方面面的参与和努力。发达国家进入老龄化社会时间长、社会保障制度比较完善、金融市场发达，适用于退休老年人口的金融产品与服务种类丰富，借鉴发达国家成功养老经验，开发适合于我国的养老产品增强老人自我保障能力是一条有益的思路。反向抵押贷款主要是面向“房产富人、现金穷人”的退休老人，为老人提前消费部分房产价值提供了一种机制的同时，老人仍然拥有房产所有权，不必搬离住房。我国目前情况下反向抵押贷款存在一定的条件：
（1）我国退休老人人群是典型的“现金穷人”。中国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策；改革开放以后的15年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会统筹；1995年中央决定将各人账户制度引入中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来养老进行个人账户积累，这种双重负担是企业和职工难以承受的，因而在实际操作中引发很多问题。目前个人账户“空帐运行”的额度已高达1990亿元。中国国情目前的一个重要特征就是，我国处于经济体制转轨时期。伴随着国有企业的改革，部分国有企业破产、倒闭，企业所属的部分退休职工得不到养老保障；社会保障面比较窄，广大农村老人基本没有养老保险，全社会老人人均收入水平非常低。
（2）住房制度改革、房地产市场的发展为开发反向抵押贷款提供物质保证。我国经过前几年的住房改革，使居民的住房条件有了很大的改善。第五次人口普查第一次把住房内容列入调查范围，资料显示我国城市人口中有751224户购买商品房，占城市家庭户的9.2%；533396户购买经济适用房，占6.5%；2401075户购买原公有住房，比例高达29.4%另外，加之26.8%的家庭户自建住房，城市中拥有住房的家庭户达到587万户，占72%。近几年，我国房地产市场发展极为迅速，各地房产价格增速较快，尤其是部分沿海发达中心城市的房产价格年均增幅高达30%以上。住房作为居民的重要家庭财产，如果折成现金计算，有些家庭的财产规模还是比较大的，从而为反向抵押贷款提供了物质准备。
（3）我国近年来积累了大量的闲余资金，推出反向抵押贷款项目有资金上的保证。近几年来，我国商业银行存款、外汇储备、保险费收入等继续持续大幅增长，社会闲置资金量急剧扩大，开展反向抵押贷款项目有了充足的资金保证。 目前，我国推行反向抵押贷款项目除产品本身所具有的一般风险外，还存在着一些特殊的障碍，主要有：
（1）传统文化的障碍
中华民族有着悠久的文化历史传统，“养儿防老”的观念根深蒂固，。子女赡养老人是应尽的义务，也是我们的优良传统，老人过世后的一切遗产理所当然由儿女继承。反向抵押贷款的推行要考虑这种文化的接受性。对于年轻一代的来说，思想观念解放，易于接受新的事物，其对反向抵押贷款养老模式的接受相对比较容易一点。但对于老人来说，采用反向抵押一方面可能担心由于自己的行动会伤害到子女的尊严，另一方面也可能有自己过世后总要为后代留下些什么的复杂感情因素，即遗产动机的考虑，并且老年人接受新事物总是较慢，反向抵押贷款这种金融产品又相对比较复杂，老人对其的理解与接受会相对难一点。
在中国很少有家庭能够就健康欠佳、父母的死亡以及与此相关的问题进行理性的讨论。这些话题在大部分中国家庭是一种禁忌。以至于老人即使过比较清贫的生活，也不一定知道自己的遗产可以有更广泛的用途，可以提高自己的收入、支持日常的消费。当然，人们的观念总是会随着时间的变化而改变。现在一代的年轻人就没有他们的上辈那样的遗产动机，他们对于养老保险、年仅等金融工具的概念更加熟悉，比起上辈其对反向抵押贷款就有可能持有完全不同的态度。
（2）政策性风险
国家有关住房、土地使用的政策、养老保障政策，乃至金融保险政策，大致是可据以测定的。且可以预测其长期的变动影响，必然是逐步向增强对居民权益的维护和保障的方向趋进。但具体的政策走向，尤其是长达10数年的政策走向，却是极难把握，这就构成了政策风险。
国家未来住宅政策的变化，对反向抵押贷款的业务开办会有很大冲击。政策风险中，有相当内容还应当属于城市规划风险。目前，我国处于快速的城市化进程中，各地老城区的改造以及新城的扩张，拆迁风波屡见不鲜。反向抵押贷款机构购买的住宅，在长达10数年的城市规划中，是否会遇到因城市规划设计的原因，要对某地段的住宅全部拆迁，和面临会前或其他变动事项。这种拆迁补偿的相关政策如何，拆迁费能否按市场价补足所损失的全部价值，弥补不足时的损失应当由谁来承担。市场价值与账面价值的差异形成的盈亏，应当由谁来承担。这些问题能否解决，直接关系到参与反向抵押贷款的积极性。
国家规定国有土地的批租使用年限70年，这一规定对土地使用权属、土地价格确定以及房地产市场的未来趋势都有直接的影响，从而对反向抵押贷款的运行带来不确定性因素。凡系抵押贷款的归还本质是房地产的二手交易，在出现70年限时间交叉之处该如何处理是反向抵押贷款项目推出之前需要明确的问题。
相关问题的解决需要政府完善城市拆迁补偿办法，明确有关的城市规划法律及各项相关规章制度。
（3）缺乏完善的金融市场
目前我国的金融市场还不发达，社会信用体系不健全，金融产品还不丰富，管理体制落后，各金融机构产品设计、风险管理能力和发达国家相比还有不小的差距。而反向抵押贷款产品的设计是一个非常复杂的系统，牵涉面广、风险大，并且与老人的养老问题紧密结合，如果设计不当，可能会出现事与愿违的效果，造成不必要的经济纠纷。并且反向抵押贷款的顺利运作要有一个完善的二级市场的支持，以增加贷款的流动性。目前我国的俄传统住房抵押贷款市场虽然已有较大的规模，但还处于初级阶段，资产的流动性是比较低的，致使资金的利用效率低下。
对于我国来说，首先应该进一步深入金融体制改革，增强金融机构市场竞争能力、风险管理能力。其次认真对待外资金融机构的进入。随着外资金融机构的全面进入，在带来挑战的同时，也为国内金融机构带来了发展机遇。外资金融机构的进入带来市场竞争压力，能够促使国内金融机构增强市场竞争意识与危机感，通过与外资金融机构的竞争与合作使其市场竞争能力、风险控制能力、产品设计能力等能够得到提高。
（4）房地产泡沫的潜在威胁
容易引起泡沫的资产领域一般都具有供求难以达到均衡、供给弹性小的特点。土地在所有的生产要素中具有最小的供给弹性，因此也最容易产生资产泡沫。房地产建设受有限的土地供给的限制，特别是城市中心地区的土地，不可能随价格的上涨而增加。经济过热时对房地产产生旺盛的需求，而土地的稀缺限制了土地的供给弹性，加速了房地产价格的飙升，引起了房地产泡沫。房地产泡沫浴房地产价格波动不同，房地产价格的急剧上升与下跌具有极强的破坏性。近年来我国房地产市场尤其是经济发达地区异常火爆繁荣，部分地区房地产市场过热的迹象已经显现。在我国推出反向抵押贷款的时候一定要充分估计到可能出现的房地产泡沫的影响。由于房产是反向抵押贷款的唯一还款保证，如果贷款到期时，房产价格处于泡沫的上升阶段，对于贷款机构来说，凡产出售价格会远远高于预期价格，贷款机构获得较好收益。但如果出现相反的情况，贷款机构就可能遭受重大的损失，甚至有破产倒闭的风险。从长期来看，一个国家或地区的房产价格总是保持一种上升的趋势，但如果出现对市场的错误判断，误把房产泡沫的形成过程看作是正常的房产升值，会出现严重的后果。这就要求在设计反向抵押贷款产品时，合力确定房产升值率。
在防止房地产市场出现泡沫以及出现房地产泡沫以后对贷款机构进行救助方面，政府应该承担责任。政府应采用合适的宏观调控措施及时防止房地产市场过热，保持市场的平稳。在已经出现房地产泡沫时，要对陷入流动性困难得金融机构进行救助。一方面可以保护老年借款人的利益，另一方面也有利于整个金融体系得稳定。
四、总结
我国面临着日益增强的养老压力，利用金融机制与金融产品来增强退休老人的自我保障能力是一条可行的途径。引进反向抵押贷款对于缓解我国社会养老压力有着重大的意义。反向抵押贷款项目的实施要求有一定的社会经济条件，并且这种产品本身具有较大的风险。我国正处于新旧体制的转轨时期，政治、经济、社会各方面都发生着深刻的变化，不确定性义素较多。尤其是我国金融市场还不发达、传统观念有着根深蒂固的影响的情况下，推出发行抵押贷款要非常慎重。政府、学术界、金融机构等部门要通力合作，进行项目的可行性论证、设计符合我国国情的反向抵押贷款产品，实现预期目标。