㈠ 影响商业银行个人住房贷款业务发展的因素有哪些
影响我国个人住房贷款业务发展的因素主要有以下几方面：
1、业务范围窄，品种单一。大多集中在购买个人商品房按揭和单位集资房、房改房按揭方面，对未签约商品房、个人自建房、装修房、“二手楼”转让等按揭没有办理或很少办理,而此部分的市场份额和潜力很大,具有广阔的发展前景。
2、贷款环节多,手续繁琐。
3、传统观念的束缚。向银行借款,就意味着负债。就我国人民的传统生活方式和相应的观念说,“无债一身轻”的自给自足的自然经济观念仍占主导地位,根深蒂固,靠向银行借款来维持和提高生活水平的做法难以接受,因此,许多人不愿涉及个人住房贷款这种负债消费方式。
(1)商品房价居高不下,贷款额度相对过小,使居民个人无法实现通过获取住房贷款而实现购买自有住房的愿望。
(2)贷款偿还期过短。虽然规定最长偿还期限为30年，但在实际操作中,银行要求居民偿还的期限远远小于30年,一般在10年以内。贷款偿还期越短,借款人的偿债压力就越大,这使得广大民民对个人住房贷款“可望而不可及”。
(3)贷款偿还方式单一,不能满足不同经济条件,不同偿还意愿的居民的需要,限制了住房贷款业务拓展。如:购房欲望很强的年轻居民,收入水平最低,但其未来收入呈递增之势,对他们来说采取递增还方式比较合适;而对中年居民来说,则比较适宜采取递减的偿还方式。而目前采取的单一的等额偿还方式就将很多潜在的借款人排斥在这一业务之外了。
此外,繁琐的手续,高额的费用,也使得居民对住房贷款退避三舍。
4、从商业银行的角度分析，影响影响我国个人住房贷款业务发展的因素 商业银行不愿向居民发放住房贷款的主要原因是因为此项业务风险大,而收益相对较小,
具体分析有以下几个方面原因:
1）发放个人住房贷款要冒信用风险,而且风险较大。
2）抵押物的估价、处分难。 由于目前房地产市场极不成熟,银行对楼市进行准确的预测相当困难,使银行取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款本息,造成抵押贷款的损失。同时
处分抵押物难。从法律角度来说,抵押贷款到期未还,银行就有对抵押物行使处分权。但在实际工作中这是一个非常棘手的问题。由于大部分地区的房地产交易市场还处于初建时期,房地产进行市场交易的为数极少。在现行市场体系不完备的条件下,抵押贷款逾期的越多,需要处分的土地、房屋也就越多,而实际操作起来也就越难办。同时由于抵押登记制度的不健全,使银行相当一部分的房地产抵押贷款的抵押权利没能登记,不能受到法律保护,这就影响到抵押贷款的有效性,直接威胁抵押贷款的安全。
3）贷款利率过低,使银行缺乏积极发展住房贷款业务的动力。 现行个人住房贷款利率虽较以前有所提高,但仍低于各种中长期非住房贷款利率,也低于其他资产投资收益率,这虽然对借款人有利
,却损害了贷款人的利益,所以银行就不可能象发展其它资产业务那样尽力发展住房贷款业务。
4）贷款结构错位。 长期以来,我国房地产信贷业务中一直是重生产性住房信贷,轻消费性住房贷,造成贷款结构错位,这不仅使个人住房消费贷款规模无法适应住房市场发展的要求,而且造成大量房屋空置难以及时销售,使本来不足的资金被占压,不能灵活周转,进一步限制了房地产信贷业务发展,特别是个人住房贷款业务的发展。
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㈡ 商业银行如何做好抵押贷款与反抵押贷款的评析
反抵押贷款目前正受到社会各界的关注。中国企业联合会副会长、中房集团总裁孟晓苏博士，根据美国金融界针对部分老年人的养老问题推出的反抵押贷款的模式，在我国首次提出《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》的倡议，这一建议立即引起了房地产界、金融界和政府等社会各方面的关注。中国保监会、建设部向国务院提交的研究报告中，对反抵押贷款在中国的推行，也给予了积极充分的评价。我们在有关“售房养老”的一系列论文中，也提出“以房养老”的新理念，倡导在我国建立将个人房产引人保险领域和老年保障体系并进行业务运营。 何谓“反向抵押贷款”?根据孟晓苏的观点并结合国外大量相关资料，可以解释为它是一项主要适用于达到一定年龄、拥有一定房产的老人的人寿保险业务。它的操作过程是老年人把自己的房屋产权抵押给保险公司或相应的金融机构，对房屋的现值、将来增值及折损情况进行综合评估。根据评估值和老人的平均寿命进行计算之后，按月将现金发放给老人作为生活费补贴，到老人身故之后，保险公司取得房屋产权。 传统的住房分期抵押贷款，通常简称为按揭。这是买房者在支付给卖房者一定的房款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行申请取得贷款支付给卖房者，再由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。其放贷对象是年青、有固定收人的购房者。反抵押贷款则有较大不同，是指居民以自有产权的住房作为抵押，定期向金融机构取得主要用于日常养老生活费用的贷款。其放贷对象是无固定收人而又有自有住房产权的老年人，贷款到期则以出售住房的收人或直接以该住房资产还贷。这种贷款可以是一次性取得，但大多是按月或在一定信用额度内根据借款人需要做自由支付。贷款本金和利息总额随分期放贷、时间延长而逐步增长。这种贷款之所以叫”反抵押贷款”，在于它的现金流方向与传统抵押贷款正好相反。其原因是它是以房产为抵押，借方(房主)从贷方(抵押贷款机构)取得现金，而不是传统的住房抵押贷款现金从房主流向银行等金融机构。 反抵押贷款在美国开办已有较长时间，这一模式借鉴引人我国，也将只是一个时日选择的问题。在传统的“儿子养老”、目前的“票子养老”的基础上，再增加一个新的“房子养老”的新模式，得到了相当多人的鼎力支持和积极关注。目前，我国的社会保障体系还不是很健全，而独生子女政策推行积极效应固然已很明显，但其负面影响也在逐步显现，老龄化、老人高龄化问题正以比国外快得多的速度在迅速出现。所以，这一新的贷款或寿险模式在我国的实施，不论是从实施的迫切性还是从社会意义上看，都是更甚于其他经济发达国家。我国更有必要推行这种新的养老模式，并使其在养老生活中真正发挥相应的作用。 二、两种住房贷款形式的异同评析 抵押贷款与反抵押贷款两种形式的区别，可以大致列示为: 通过对上表的比较分析，我们可以看到，抵押贷款与反抵押贷款有较多的相同点，具体表现在以下儿个方面:(1)都是需要资金者以其拥有的住房的产权为抵押物，来获取所需要的款项;(2)在将该住房的产权做抵押后，原住户仍有使用和居住的权利，继续拥有并长期居住;(3)都体现了一种借款人与银行或其他特定机构之间借款与还款的债权与债务关系;(4)都需要考虑借人归还、计息付息等作为贷款的基本内容。 但同时抵押贷款与反抵押贷款也有较多的不同点，这正是本文要给予着重说明的。它表现为: 1.贷款机构普通住房抵押贷款的开办机构只能是银行，而反抵押贷款的开办机构可以是银行，也可以是寿险公司或专门成立开办这一业务的其它特定机构。如美国政府对反抵押贷款的承办机构，就特别规定道:“联邦住房管理局授权的合法贷方，拥有开展反抵押贷款的排它性权利”。而“合法贷方”则主要指任何银行、信托公司、国家银行联盟储蓄银行、储蓄和贷款协会、联邦储备银行、联邦储蓄和贷款协会、信用联盟、联邦信用联盟和任何授权的抵押银行，以及其它由联邦住房管理局特别授权的经济实体。借鉴美国这一做法，我国将来推出这一业务后，也可以允许银行、寿险公司、信托投资公司等为开办反抵押贷款业务的特定机构。各种基金会尤其是住房基金、养老基金管理机构、社会保障部门和某些有实力的房地产开发商，也可经特别允许后参与这一业务的运作。 2.借款者。普通抵押贷款的借款者，按制度规定只能是中青年户主，老年户主如年逾60岁以上的人员不具备申请贷款资格。即使是年龄在50岁的人员，贷款章程也特别规定其整个贷款期限不得超出10年，即60岁之前必须归还全部贷款本息。事实上，老人也有较强的融资需要，只是考虑贷款归还的资金来源问题，老年人显然不具备这一能力，故此相关政策也不允许这样做。反抵押贷款则不同。如美国《联邦银行法》中的《联邦不动产法》的第280条款，在有关借款人的资格规定中，“借方”是指拥有符合条款规定的抵押房产，年龄不小于60岁的公民，而该公民的收人不能超过该州的中等收人水平。而相对应的280-a条款中，则将“借方”的资格规定为“拥有符合条款规定的抵押房产的，年龄不小于70岁，收人不能超过该州的中等收人的80%的老年公民”。这一规定的含义是明确的，借款人的年龄必须在60岁或70岁以上。我国的反抵押贷款的推出中，显然对借款人的年龄必须有最低不高于60岁和2岁的年限规定，而借款人的经济住房状况显然应当放宽一些，只要有可供抵押的房产，且房产具备一定的价值，又乐意参与这一业务者，都应当允许参与这一业务事项。 3.业务属性。普通住房抵押贷款是一种简单的融资行为，体现了借贷双方的一种纯粹的债权债务的经济关系，完全可以遵循市场机制予以运作。反抵押贷款则因涉及到养老问题，是对年老而又贫弱的老人的一种生活资助和所拥有房产价值的特别安排，是一种养老的新途径，是强化社会保障的新形式。这又体现了一种政策行为，还附有浓重的公共福利的色彩:两种业务的属性不同，遵循的指导思想及具体的制度规定等也应当有所差异。反抵押贷款不仅是一种融资行为，还体现了一种福利资助的属性。发放贷款的特定机构，如将其归结为政策性银行那样的政策性机构更为合适。 4.住房状况。住房同样具有“生命周期”，即从住房的初始设计、建造，长期使用居住，到最终的报废清理、拆迁或重新建造的一段长期间。这即谓住房的生命周期。抵押贷款通常处于住房使用居住的前期或中期，而反抵押贷款的开办，则大多处于住房使用居住的中期和后期。申请住房抵押贷款者，都是为购买住房而申请贷款，比如购买初始建造的新房或者二手房。而申请反抵押贷款者则多是借款人已经居住多年的旧住房，是对使用后期的住房的资产价值做重新盘活整理。 5.经营性质。普通抵押贷款业务的开办中，业务经办机构是希冀在此中取得盈利的，即通过发放贷款取得相当的利息收人，以实现盈利。而反抵押贷款业务的开办，则因信息不完全、时限不确定等，而蕴含着太多的风险。机构开力、这一业务是很难指望从中实现盈利。另外，考虑到借款人都是年事已高的贫弱老人，面对着长期的养老生涯，还款资金又是其赖以存身立命的住房。所以，这项业务的开办固然要考虑“以收抵支，略有结余”，但却很难指望可从中获利，事实上业务经办机构也不应当凭借此项业务的开办，在老人身上赚取大钱。 6货款目的。借款人向银行或特定机构申请贷款是为了筹措和使用所需要的资金。普通抵押贷款的目的，是人们在购买住房出现资金短缺时，向银行申请贷款以融资，是筹措资金以购买住房。反抵押贷款则是老年户主为满足自己晚年生活资金筹措的需要，以房产为抵押，从抵押贷款机构处取得现金，是对自己拥有住房资产的产权和价值的一种特殊安排。也可以说是贷款机构接受老年住户以住房为形式的抵押，然后在整个贷期内分期分批向借款人(老年住户)发放贷款。 7.货款发放归还方式。普通抵押贷款的发放方式，是借款者同银行签订贷款合同后，银行接受借款人以住房为抵押的申请，将合同规定的款项一次性贷放给购房人员，然后再在整个贷期内分期分批收回贷款本息。反抵押贷款则是由老年户主作为借款人，将己经拥有完全产权的住房抵押给银行或其它特定机构，然后在合同规定的整个贷期内，分期分批的取得合同规定的款项，作为养老期的生活使用。待贷款到期(实质上大多为借款人死亡)之时，再用住房作价或用货币一次性地全部归还借款本息。反抵押贷款在居住年限或者说老年人生存年限内无需还款，其特点是分期分批放贷，最后一次性收回贷款本息。 8.还货手段。普通住房抵押贷款业务中，借款者从银行借入的是货币并用于购买住房，用于归还贷款的也是货币。反抵押贷款业务中，借款者从银行借人的是货币，到期归还银行的也可能是货币，但在大多数的情形下，能够作为还贷手段的只能是老年户主拥有的住房。这时贷款机构要对该反抵押的住房给予估值、计价、测算并对外出售转让，用出售的价值来抵付以前已经发放的贷款本息。所以，反抵押贷款的归还，最终可能是货币，也可能是用该抵押贷款的产权和使用支配权的完全转移来归还。 9.还货期限。普通抵押贷款的还贷期限，是借贷双方事先约定并在贷款合同中予以明确列示，期限是事先规定好，并按约实施的。即使会有提前还贷或推迟还贷事项发生也属较少。而反抵押贷款的期限可以是定期的，但大多数情况下却是以申请借款的老年户主的死亡为贷款到期日，而这一事项显然是事先无法预期的。 10.经营风险。普通抵押贷款的实施中，可能会发生某种风险，如借款人归还贷款中可能发生的某种违规违约事项，而导致的贷款无法及时足额归还等。但这种状况并不为多，即使发生违约，对贷款银行也不会造成太多的损失。目前，我国开办的各种贷款中，住房抵押贷款的违约率是最低的。贷款机构的收回款项，一般而言是有把握的，最少是有该幢房屋作为抵押，而房屋的价值在一般情况下，是持升值状态，变卖还款应当是无问题的。反抵押贷款的业务实施中，则需要涉及到住房价值波动风险、长寿风险、抵押物风险、支付风险、道德风险、购买力风险、政策风险等诸多风险。对开办此业务的特定机构而言，也会有支付风险、变现风险等需要予以考虑。所以，反抵押贷款业务推行中的风险，要远远大于普通抵押贷款。 11.财税政策激励。住房抵押贷款的实施，完全是贷款银行同申贷人之间的一种商业行为，国家相关经济政策对此以大力倡导和鼓励，但没有必要在财税政策上给予特别的优惠。反抵押贷款则有不同，申请贷款者都是年逾60岁或更高年龄的退休老人，且经济收人较低，申贷是为了筹措资金用于养老，对此事项国家理应给予种种政策支持，比如给予税收减免、财政贴息、费用税前列支等多种优惠。 12.住房产权。普通住房的抵押贷款是住户将住房的产权，以抵押的形式向银行一次性取得贷款资金，并用来购买住宅。反抵押贷款则是老年住户将住房的产权，以反抵押贷款的形式抵押给银行或其他特定机构，以取得晚年养老生活所需要的资金。住房的产权在前者表现为抵押的形式，用贷款得到的现金取得住房的产权;后者则表现为反抵押的形式，是用住房的产权来取得现金来用于满足养老对资金的需要。就货币资产与住房资产的置换而言，两者的表现是完全相反。
㈢ 住房抵押贷款证券化的意义
2005年3月，央行批准建行作为资产证券化的试点单位，这意味着作为国内新的金融实践，住房抵押贷款证券化已获得准生证。据悉，目前建行准备以建行上海分行为核心，打包100亿元住房抵押贷款进行证券化
，该方案业已提交国际知名投行进行评估，一旦通过即开始运作，中国住房抵押贷款证券化的首个新生儿也将诞生。然而，在建行大力推行证券化的背后，仍有许多问题值得我们思考：此新生儿是足月而顺产的宝宝呢，还是一个被催生的早生婴儿？它出生后能否健康地成长下去，在此我们不妨作些探讨。
发达国家住房抵押贷款市场的共同特点
住房抵押贷款证券化在世界范围内并不是新事物，其历史可上溯至19世纪的欧洲，当时的证券化形式主要是通过抵押银行发行抵押贷款债券。真正现代意义上的住房抵押贷款证券化起源在美国。20世纪60年代末到70年代，为了解决高通胀波动期储蓄机构的流动性风险与利率风险，美国设立了三大(准)政府机构来推动住房抵押贷款二级市场的发展，从而建立起世界上最发达的抵押贷款证券化市场。目前在美国公开流通的债券市场上，抵押贷款证券已超过国债成为第一大债券。
2002年美国抵押贷款余额达到4.7万亿美元，其中住房抵押贷款证券达到3.91万亿美元，同时美国历年的住房抵押贷款的证券化比例，即被证券化的抵押贷款余额占总抵押贷款余额的比例，也保持了相当高的水平，2002年美国住房抵押证券化比例高达56.2%。
住房抵押贷款证券化在解决银行信贷资产的流动性、提高银行的资本利用率、降低银行风险、维持银行体系的稳定性、促进活跃房地产市场等方面发挥了重要的作用，因此这一金融创新在加拿大、德国、英国、法国、澳大利亚、中国香港等国家与地区得到大力推广与发展。研究这些住房抵押证券化相对比较发达的国家和地区，可以发现，住房抵押贷款一级市场及经济环境都存在以下几个共同特点：
一是抵押贷款产品种类丰富。在这些国家和地区的抵押贷款一级市场上，抵押贷款产品品种都具有多层次性，存在着固定和浮动利率抵押贷款、贷款期限、贷款条件灵活，而且其偿还方式多种多样，可满足不同借款人的需求，能充分挖掘住房需求。美国住房抵押贷款等除国内常见的本金偿还、等额偿还方式，还有其他各类方式多样的抵押贷款，如根据预期通货膨胀率和贷款利率，设计出年限不同、递增比率不同的多级支付方案的抵押贷款，本金摊还开始较小，最后几次较大的抵押贷款，兼具固定/可调整利率特点的组合型抵押贷款，两步型抵押贷款，权益增长型抵押贷款，二次抵押贷款等等多种方式。
二是抵押贷款要达到相当的规模。这些国家和地区的抵押贷款规模大多达到GDP的40%~60%。只有住房抵押贷款积累到一定程度，贷款机构证券化的动力机制才能形成，而且足够规模的分布广泛的抵押贷款才能更大限度地降低资产池的风险，提高抵押支撑证券的信用等级。
三是抵押贷款机构的多元化。这种多元化加强了贷款机构之间的竞争，而竞争则会使贷款机构提高LTV(贷款成数)，并适当延长贷款期限，提高服务质量。更为重要的是，贷款机构的多元化，也降低了单个贷款机构在证券化体系中的博弈力量，便于政府规范与引导。
四是完善与严格的信用体系。抵押支撑证券的质量决定于抵押贷款资产池的质量，而这完全取决于借款人能否按时还本付息及对提前偿还风险的控制，所以对借款人信用的考核是保证投资者利益的重要一环。
五是分工明确、运作有序的强大的中介机构体系。住房抵押贷款证券化过程中，有大量的中介机构共同参与，并且专业分工，各自发挥作用，又相互协作，以保障证券化的顺利进行，这些机构主要有对抵押贷款提供保险的保险公司，提供担保的担保机构，充当SPV的信托机构，对打包资产进行管理的受托机构，管理回收本息的服务商、信用评级机构、证券的承销商以及购买证券的机构投资者等等。
利润吸引和风险压力是我国抵押贷款证券化主要动力
反观我国住房抵押贷款证券化，对于大家已经讨论很多的证券化模式及相关障碍等细节姑且不论，仅与上面所述住房抵押贷款证券化发达国家相比较，我国证券化的特殊动力机制及我国住房抵押贷款一级市场的特点，就已决定了我国住房抵押贷款证券化注定是一个被催生的早生儿。
从一般意义上讲，住房抵押贷款证券化的动力主要是用来解决提高资产的流动性，实现资产负债期限相匹配，降低风险，从资本市场融资等，然而我国的住房抵押贷款证券化却有其独特的动力机制。我国的住房抵押贷款机构是商业银行，作为商业机构，最大化地谋求商业利益是其目的。由于目前住房抵押贷款被银行视为优质资产，各大商业银行都在积极扩大抵押贷款的规模。要使住房抵押贷款证券化成为贷款银行的主动性行为，要么被利润吸引，要么自身存在着相当压力。
利润吸引是指贷款机构能否从证券化过程中获得额外的利润。抵押贷款证券化的过程实际是将抵押贷款的利息收入在服务商、SPV、信用增级手段提供者及投资者等诸多证券化参与者之间分享，虽然贷款银行可以作为服务商享受服务费，但这比贷款机构自己享有所有抵押贷款利息获得的收益要低得多，因此银行并不会出于追求更多额外利润为动力进行证券化的。
压力是指贷款银行是否为了分散风险、提高资产的流动性等压力而必须进行住房抵押贷款证券化。首先从总体上看我国住房抵押贷款规模相对较小，至2004年底我国住房抵押贷款余额仅占GDP的11.6%，远低于证券化发达国家的40%~60%，而从作为贷款机构的各商业银行来看，住房抵押贷款所产生的压力亦相对比较小，即使抵押贷款规模最大的中国工商银行，2003年抵押贷款余额也仅占其机构存款总额的7.23%，建行也只有10%。而作为资金供应重要来源的居民储蓄则持续增长，虽然住房抵押贷款占金融机构吸收储蓄存款余额比例从1998年的1.3%已逐渐上升至2004年的13.3%，但仍是占很小的比例，这说明商业银行的资金供给是充沛的。从储蓄存款结构上看，由于我国居民喜欢储蓄以备购房、养老、子女教育之用，因此居民储蓄中长期的定期存款比重较大，由此看来，我国的商业银行并不担心流动性。目前，我国住房抵押贷款的违约率都很低，平均水平在1%左右，具有较高的收益率与安全性，各商业银行因此将抵押贷款视做优质资产，积极扩大所发放与持有的抵押贷款规模。商业所担心的并不是流动性等风险，而是如何更有效地使用资金。
由此看来，无论从利润吸引还是所承压力，贷款银行都没有证券化的动力，然而实际情况却是，中国建设银行与工商银行都在积极地提出各种证券化方案，且先后多次向央行申报要求开展。是何原因呢？某银行一内部员工给出了真实的答案：商业银行真正证券化的动力是将证券化作为他们的市场营销策略，即树立自己不断创新的社会形象，以增加银行的竞争能力。国内贷款机构的这种扭曲的证券动力机制决定了其证券化的诞生并不是因势而生，而是一个地地道道地被催生的早产儿。
贷款机构单一和信用体系的不完善
从我国住房抵押贷款的一级市场及证券化环境看，时机也并不那么成熟。我国住房抵押贷款机构是商业银行，尤其是四大国有商业银行在住房抵押贷款市场上占有绝对的主导地位，截至2002年，四大国有商业银行占我国所有金融机构的住房抵押贷款余额的比例从未低于87%，我国的住房抵押贷款市场的贷款机构呈现单一化的特点，这意味着对四大国有商业银行来说，它们在中国金融市场上具有绝对强势的博弈力量，这显然会对如何在住房抵押贷款证券化过程中保护好投资者的利益带来一定的挑战。
而且，住房抵押贷款证券化作为一项金融工程，其良好的运作体系是依赖于一个高度发达，运作有序的中介机构体系及信用体系，而这两者目前在中国的状况都不能令人非常满意。尤其作为核心SPV的信托机构，由于其管理制度不健全，非常容易孳生漏洞，一直是金融治理整顿的焦点。所有这一切似乎都表明，目前我国经济发展尚未为这个早生婴儿营造出一个适宜其成长的环境。
当然，对我国住房抵押贷款证券化的开展，我们并不会抱着否定的态度，相反，对此我们将积极加以肯定，无论如何，住房抵押贷款证券化是大势所趋，这次早产的抵押贷款证券化不妨当做我国证券化实践的一次探索。但是，对于证券化的各相关参与者，我们还是要提个醒，既然我国住房抵押贷款证券化是一个早生儿，那父母(政府)是否应该给它一个更健康的成长环境，医生(监管机构)是否加强对它的体检观测，而对于各投资者来讲，则尤其要关注其投资风险。