1. 名词解释 住房抵押贷款证券化。
2005年3月，央行批准建行作为资产证券化的试点单位，这意味着作为国内新的金融实践，住房抵押贷款证券化已获得准生证。据悉，目前建行准备以建行上海分行为核心，打包100亿元住房抵押贷款进行证券化
，该方案业已提交国际知名投行进行评估，一旦通过即开始运作，中国住房抵押贷款证券化的首个新生儿也将诞生。然而，在建行大力推行证券化的背后，仍有许多问题值得我们思考：此新生儿是足月而顺产的宝宝呢，还是一个被催生的早生婴儿？它出生后能否健康地成长下去，在此我们不妨作些探讨。
发达国家住房抵押贷款市场的共同特点
住房抵押贷款证券化在世界范围内并不是新事物，其历史可上溯至19世纪的欧洲，当时的证券化形式主要是通过抵押银行发行抵押贷款债券。真正现代意义上的住房抵押贷款证券化起源在美国。20世纪60年代末到70年代，为了解决高通胀波动期储蓄机构的流动性风险与利率风险，美国设立了三大(准)政府机构来推动住房抵押贷款二级市场的发展，从而建立起世界上最发达的抵押贷款证券化市场。目前在美国公开流通的债券市场上，抵押贷款证券已超过国债成为第一大债券。
2002年美国抵押贷款余额达到4.7万亿美元，其中住房抵押贷款证券达到3.91万亿美元，同时美国历年的住房抵押贷款的证券化比例，即被证券化的抵押贷款余额占总抵押贷款余额的比例，也保持了相当高的水平，2002年美国住房抵押证券化比例高达56.2%。
住房抵押贷款证券化在解决银行信贷资产的流动性、提高银行的资本利用率、降低银行风险、维持银行体系的稳定性、促进活跃房地产市场等方面发挥了重要的作用，因此这一金融创新在加拿大、德国、英国、法国、澳大利亚、中国香港等国家与地区得到大力推广与发展。研究这些住房抵押证券化相对比较发达的国家和地区，可以发现，住房抵押贷款一级市场及经济环境都存在以下几个共同特点：
一是抵押贷款产品种类丰富。在这些国家和地区的抵押贷款一级市场上，抵押贷款产品品种都具有多层次性，存在着固定和浮动利率抵押贷款、贷款期限、贷款条件灵活，而且其偿还方式多种多样，可满足不同借款人的需求，能充分挖掘住房需求。美国住房抵押贷款等除国内常见的本金偿还、等额偿还方式，还有其他各类方式多样的抵押贷款，如根据预期通货膨胀率和贷款利率，设计出年限不同、递增比率不同的多级支付方案的抵押贷款，本金摊还开始较小，最后几次较大的抵押贷款，兼具固定/可调整利率特点的组合型抵押贷款，两步型抵押贷款，权益增长型抵押贷款，二次抵押贷款等等多种方式。
二是抵押贷款要达到相当的规模。这些国家和地区的抵押贷款规模大多达到GDP的40%~60%。只有住房抵押贷款积累到一定程度，贷款机构证券化的动力机制才能形成，而且足够规模的分布广泛的抵押贷款才能更大限度地降低资产池的风险，提高抵押支撑证券的信用等级。
三是抵押贷款机构的多元化。这种多元化加强了贷款机构之间的竞争，而竞争则会使贷款机构提高LTV(贷款成数)，并适当延长贷款期限，提高服务质量。更为重要的是，贷款机构的多元化，也降低了单个贷款机构在证券化体系中的博弈力量，便于政府规范与引导。
四是完善与严格的信用体系。抵押支撑证券的质量决定于抵押贷款资产池的质量，而这完全取决于借款人能否按时还本付息及对提前偿还风险的控制，所以对借款人信用的考核是保证投资者利益的重要一环。
五是分工明确、运作有序的强大的中介机构体系。住房抵押贷款证券化过程中，有大量的中介机构共同参与，并且专业分工，各自发挥作用，又相互协作，以保障证券化的顺利进行，这些机构主要有对抵押贷款提供保险的保险公司，提供担保的担保机构，充当SPV的信托机构，对打包资产进行管理的受托机构，管理回收本息的服务商、信用评级机构、证券的承销商以及购买证券的机构投资者等等。
利润吸引和风险压力是我国抵押贷款证券化主要动力
反观我国住房抵押贷款证券化，对于大家已经讨论很多的证券化模式及相关障碍等细节姑且不论，仅与上面所述住房抵押贷款证券化发达国家相比较，我国证券化的特殊动力机制及我国住房抵押贷款一级市场的特点，就已决定了我国住房抵押贷款证券化注定是一个被催生的早生儿。
从一般意义上讲，住房抵押贷款证券化的动力主要是用来解决提高资产的流动性，实现资产负债期限相匹配，降低风险，从资本市场融资等，然而我国的住房抵押贷款证券化却有其独特的动力机制。我国的住房抵押贷款机构是商业银行，作为商业机构，最大化地谋求商业利益是其目的。由于目前住房抵押贷款被银行视为优质资产，各大商业银行都在积极扩大抵押贷款的规模。要使住房抵押贷款证券化成为贷款银行的主动性行为，要么被利润吸引，要么自身存在着相当压力。
利润吸引是指贷款机构能否从证券化过程中获得额外的利润。抵押贷款证券化的过程实际是将抵押贷款的利息收入在服务商、SPV、信用增级手段提供者及投资者等诸多证券化参与者之间分享，虽然贷款银行可以作为服务商享受服务费，但这比贷款机构自己享有所有抵押贷款利息获得的收益要低得多，因此银行并不会出于追求更多额外利润为动力进行证券化的。
压力是指贷款银行是否为了分散风险、提高资产的流动性等压力而必须进行住房抵押贷款证券化。首先从总体上看我国住房抵押贷款规模相对较小，至2004年底我国住房抵押贷款余额仅占GDP的11.6%，远低于证券化发达国家的40%~60%，而从作为贷款机构的各商业银行来看，住房抵押贷款所产生的压力亦相对比较小，即使抵押贷款规模最大的中国工商银行，2003年抵押贷款余额也仅占其机构存款总额的7.23%，建行也只有10%。而作为资金供应重要来源的居民储蓄则持续增长，虽然住房抵押贷款占金融机构吸收储蓄存款余额比例从1998年的1.3%已逐渐上升至2004年的13.3%，但仍是占很小的比例，这说明商业银行的资金供给是充沛的。从储蓄存款结构上看，由于我国居民喜欢储蓄以备购房、养老、子女教育之用，因此居民储蓄中长期的定期存款比重较大，由此看来，我国的商业银行并不担心流动性。目前，我国住房抵押贷款的违约率都很低，平均水平在1%左右，具有较高的收益率与安全性，各商业银行因此将抵押贷款视做优质资产，积极扩大所发放与持有的抵押贷款规模。商业所担心的并不是流动性等风险，而是如何更有效地使用资金。
由此看来，无论从利润吸引还是所承压力，贷款银行都没有证券化的动力，然而实际情况却是，中国建设银行与工商银行都在积极地提出各种证券化方案，且先后多次向央行申报要求开展。是何原因呢？某银行一内部员工给出了真实的答案：商业银行真正证券化的动力是将证券化作为他们的市场营销策略，即树立自己不断创新的社会形象，以增加银行的竞争能力。国内贷款机构的这种扭曲的证券动力机制决定了其证券化的诞生并不是因势而生，而是一个地地道道地被催生的早产儿。
贷款机构单一和信用体系的不完善
从我国住房抵押贷款的一级市场及证券化环境看，时机也并不那么成熟。我国住房抵押贷款机构是商业银行，尤其是四大国有商业银行在住房抵押贷款市场上占有绝对的主导地位，截至2002年，四大国有商业银行占我国所有金融机构的住房抵押贷款余额的比例从未低于87%，我国的住房抵押贷款市场的贷款机构呈现单一化的特点，这意味着对四大国有商业银行来说，它们在中国金融市场上具有绝对强势的博弈力量，这显然会对如何在住房抵押贷款证券化过程中保护好投资者的利益带来一定的挑战。
而且，住房抵押贷款证券化作为一项金融工程，其良好的运作体系是依赖于一个高度发达，运作有序的中介机构体系及信用体系，而这两者目前在中国的状况都不能令人非常满意。尤其作为核心SPV的信托机构，由于其管理制度不健全，非常容易孳生漏洞，一直是金融治理整顿的焦点。所有这一切似乎都表明，目前我国经济发展尚未为这个早生婴儿营造出一个适宜其成长的环境。
当然，对我国住房抵押贷款证券化的开展，我们并不会抱着否定的态度，相反，对此我们将积极加以肯定，无论如何，住房抵押贷款证券化是大势所趋，这次早产的抵押贷款证券化不妨当做我国证券化实践的一次探索。但是，对于证券化的各相关参与者，我们还是要提个醒，既然我国住房抵押贷款证券化是一个早生儿，那父母(政府)是否应该给它一个更健康的成长环境，医生(监管机构)是否加强对它的体检观测，而对于各投资者来讲，则尤其要关注其投资风险。
2. 住房抵押贷款证券化是指什么 有哪些优点
住房抵押贷款证券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。
（－）有利于拓宽商业银行的融资渠道
实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60%以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。
（二）有利于降低商业银行的经营风险
我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，
住房抵押贷款证券化
这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。
（三）有利于提高商业银行的盈利能力
实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。1．银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。3．住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。
（四）有利于加强商业银行的资本管理
按照《巴赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8%（其中核心资本成分为4%）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。
（五）有利于完善中央银行的宏观金融调控
公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。
（六）有利于推动我国资本市场的发展
根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。
3. 住房抵押贷款支持证券发展历史
住房抵押贷款支持证券的发展始于20世纪30年代的美国。在经济危机导致失业剧增和房地产市场衰退的背景下，美国政府设立了联邦住宅管理局和退伍军人管理局，为中低收入居民和退伍军人提供低价保险，以帮助他们获取住房抵押贷款。随后，1938年成立了联邦国民抵押贷款协会，主要功能是收购附有联邦住宅管理局和退伍军人管理局保险的住房抵押贷款，这促进了住房抵押贷款二级市场的初步发展，也为住房抵押贷款支持证券（MBS）市场的形成奠定了基础。
到了20世纪70年代，为应对石油危机导致的金融机构经营困难，美国政府继续推动住房市场发展。政府设立了专门的政府国民抵押贷款协会，收购经由联邦住宅管理局和退伍军人管理局保险的住房抵押贷款，并以此为基础发行过手MBS。同时，为扩大传统住房抵押贷款的资金来源，联邦住房贷款抵押公司于1970年成立，收购传统住房抵押贷款并发行类MBS的参与凭证，赋予联邦国民抵押贷款协会相同权利。上述措施推动了美国MBS市场的快速发展，其他商业机构也逐步参与进来，MBS开始大规模发行。
在欧洲，MBS的发展从20世纪80年代末开始。英国国家住房贷款局为拓宽房贷资金来源，在1987年首次在欧洲市场上发行MBS。法国政府通过法律促进抵押贷款的证券化，并建立了特别投资基金持有抵押贷款、发放抵押证券。这些措施有助于提高银行资本充足比率、降低抵押贷款成本。
在亚洲，许多国家和地区在东南亚金融危机之后开始发展MBS市场。香港于1997年成立了香港住房抵押贷款公司，推动了香港MBS市场的积极发展。韩国政府借鉴美国经验，于1999年成立了韩国住房抵押贷款公司，推动了韩国MBS市场的启动和发展。此外，日本、中国台湾、泰国等也在MBS领域进行了积极的探索和尝试。
我国于2005年正式开展MBS业务试点，出台了《信贷资产证券化试点管理办法》。加拿大政府于1986年设立了加拿大抵押住房公司，发行了MBS，以稳定住房抵押贷款的资金供给。在政府的积极推动下，澳大利亚的MBS主要由麦格里银行于1991年成立的全资子公司麦格里证券化有限公司发行，部分解决了商业银行发放住房抵押贷款造成的期限错配和流动性问题。