二手房个人贷款有抵押怎么处理

㈠ 二手房买卖有贷款怎么办

买卖二手房的具体过户及办理按揭贷款的流程如下：
1、
第1日 递交材料，提出申请
买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。
工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。

2
第2-7日 评估
根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。

3
第8-10日 银行审批
银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。

4
第11-33日 交首付，办理过户
审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。

5
第34-35天 办房产抵押登记、保险手续，银行放贷
买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。

㈡ 买了套二手房 但是有贷款需解押 怎么办

付清抵押贷款，银行在1-3个工作日内出具结清手续，凭结清手续，去房地产局，当时就可以完成房产解押，当时就可以进行其它过户手续了。
办理房产解押手续需要带的材料如下：
一、个人债权抵押：带上本人证件和债权人说些收据或有能证明给债权人的流水账单（金额是对的），债务权人身份证（或营业执照复印件）等材料去交易中心办理注销。
二、银行信贷抵押：个人还请贷款，带上银行所给的资料，包括（所贷银行营业执照复印件、法人复印件、委托人复印件、他项权利证明等资料）和房产证去交易中心办理注销手续。

㈢ 二手房被抵押了还能买吗，出现纠纷了怎么办

现实中存在很多未结清贷款即出售房屋的情况，买卖被抵押的房屋其实是很常见的，需要由卖方在限定时间内解除抵押，抵押解除了才可以进行正常的过户。合同履行中出现了纠纷，买方可以依法向法院起诉。

解抵押图示

二、被抵押的房屋应该如何买卖？

1.签订买卖合同前，对房屋是否涉及抵押的事实应予以明确。

买方应主动了解该房屋是否被抵押，卖方也有义务主动告知，并将房屋是否设定抵押的事实明确在协议中。

2.签订买卖合同后，应由卖方在限定时间内解除抵押。

不解押则无法办理过户手续，所以，解押是履行合同的重要一环。解除抵押就涉及向抵押权人清偿债务的问题，比如归还银行贷款。这笔钱可能是卖方自筹，也可能是用买方的首付款解抵押。

（1）卖方自筹

如果是由卖方自筹，买方基本上没什么风险；

（2）买房首付款解抵押

如果是用买方的首付款来解押， 对买方来说有很大的风险性。 比如买方支付一笔数额不小的首付款给卖方用于解押，而卖家可能因为各种原因急需用款（赌博、炒股、做生意等等）把本该用于还贷的钱挪用，最终导致无法还贷解押。甚至有以此手段一房多卖的，买方可就麻烦了，严重的可能导致最终 钱房两失 。

对策：

a: 如果要用到买方的首付款解押，买方一定要通过合同约定及实践操作，确保相关款项用于还贷，不给卖家中间挪用的机会。

b: 通过中介等第三方垫资来解封。需要注意的是，第三方垫资时，会约定一个出了问题谁承担责任的条款，如果约定垫资后未能正常履行，买方承担责任，实际上等于代买方垫资，风险还在买方身上。

三、购买被抵押的房屋，合同履行中出现纠纷怎么办？

房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，即合同应认定有效。履行出现纠纷，通常是因为卖方未按约定解押导致合同不能正常履行，这种情况下，如果买方起诉，有两种方案。

方案一： 卖方在合同约定的履行期限届满时仍未按约定解押，致使买方无法办理房屋所有权转移登记的。买方可向法院起诉请求解除合同，并要求卖方承担相应违约责任的，法院应予支持。

方案二： 卖方在合同约定的履行期限届满时仍未履行解押义务，致使买方无法办理房屋过户， 而买方要求继续履行合同办理过户手续的，买方要准备好资金帮卖方清偿债务解除抵押。 如果买方不能代为清偿债务，对其要求过户的诉求，法院不支持。

注意： 对于买家来说，需要明确的是，只有能够 正常解押，才能进行过户。

根据 《物权法》 第191条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

也就是说即使买卖被抵押的房屋合同认定有效，但只要抵押权未解除，房屋就不能办理过户手续。

被抵押的房屋可以购买，但是前提要能够正常解抵押，如果买方用自己的首付款帮卖方解抵押存在一定的风险，因此还要谨慎购买。

资料来源：《物权法》

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该内容只在北京适用

㈣ 买二手房,房主有抵押贷款,我应该怎么办,才能实现安全交易

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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㈤ 买二手房对方有按揭,另外有抵押怎么办

这已经是二手房交易中的普遍现象了，一般这种情况可以先签合同，但是双方在签约时就要把事情协商好，然后在补充协议中写明。
一般这种情况的处理办法是：
1、业主自己有钱解押，先解押然后按正常流程走；
2、业主没有钱解押，需要用买方的首付款解押，买方若同意，好办，先把首付款给业主解押，然后正常进行，买方若不同意，卖方那就找中介垫资，但是有垫资费，买卖双方协商费用谁出，一般这种情况，卖方着急卖房，那就卖方出，买方着急买方，那就买方出。

㈥ 二手房抵押贷款，正常的流程应该是去银行签合同，之后去银行办抵押，然后银行放款，

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

1. 1

房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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㈦ 二手房交易，房产有抵押，无法过户，怎么办

先办理房产解抵押，然后才能过户。
1、两种形式的解押
解押的性质主要取决于抵押的性质，一般分为两种：
（1）个人债权的抵押：带上本人的证件和债权人手写的收据或证明给债权人的流水账单（金额一定要正确），债务权人的身份证（或者是营业执照的复印件）等材料到交易中心办注销手续。
（2）银行的信贷的抵押：还清贷款，带上银行提供的证明资料，通常有（所贷款银行的营业执照的复印件、法人的复印件、委托人的复印件、其他的权利证明等）以及房产证到交易中心办理注销的手续。
2、常见抵押的流程
（1）准备的资料：房产证的原件、房产证额复印件，身份证，婚姻的证明（结婚证或者单身证或者离婚证）、收入的证明、社保的明细等；
（2）银行预约时间，到银行签订抵押、借款合同（需要房产证上产权人夫妻双方持身份证到银行）；
（3）抵押的审批通过后，到房交所办理抵押的登记；
（4）到房交所将做了抵押登记的产权证拿出来，再把做了抵押登记的产权证送回到银行，等待放贷；
（5）一般的情况抵押贷款在一个月左右（30个工作日）。
3、解押的流程
通常银行的贷款结清之后就可以到房地产的管理部门申请注销和抵押登记手续，银行的手续办完会给客户下列资料：
（1）房屋的所有权证;
（2）其他的权利证;
（3）注销的抵押的登记申请书（其中的内容：客户X在银行贷款已经结清，现在委托_________办理注销的抵押的登记）;注意第3个空格处填委托人姓名，委托人可以是本人也可以是其他的人；
注意：带着上面的东西和委托人的身份证的复印件到房地产的管理中心抵押的窗口，交上这些材料，就会收到一张回执单，两个工作日后委托的人拿回执单和身份证原件领取产权证，即注销了抵押。

㈧ 买二手房房主有贷款该怎么办

切忌直接给首付解抵押
先简单介绍一下房屋有贷款而需要解抵押的过程，参见下图。
一、切忌直接给首付解抵押
二手房要买卖，首先需要结清贷款，也就是解抵押。很多房主会要求，“你先付个首付，让我去把房贷还完”，但直接把钱给业主，可能会面临以下两种风险：
（1）卖家不止有一笔贷款。
你的首付出去了，房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地，进，拿不到房子，退，收不回首付。除了银行贷款，卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱，如果是民间借贷、甚至是高利贷，利息难以估算。极可能出现这样的情况：卖家拿到你的首付去还钱，但只是杯水车薪。
案例：2012年6月，孙女士购买了邱某位于亦庄的一套房子，总价为228万元。在邱某的要求下，孙女士先行支付了158万的首付款拿到了房屋钥匙，因为该房屋仍然欠着银行50多万的贷款，需要解抵押之后才能过户，邱某承诺会用孙女士的首付去还剩余贷款。11月，双方顺利网签，但网签之后，邱某却以各种理由拖延过户时间，直到2013年5月，孙女士去房管部门查询才知道，房屋已被查封。
原来邱某在网签之后几天，又将房屋做了抵押，抵押给了自己的债主张先生，并设定了195万元的抵押权，并授予了对方代为处置房屋等多项权利。在这个案例中，由于房屋没有过户，孙女士没有房屋的产权。而邱某的债主张先生有“优先追偿权”，即使该房屋被拍卖，所得钱财也优先偿还抵押借款。也就是说孙女士即使诉诸法院也很难拿到赔偿。
（2）卖家挪用首付款。
卖家并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。最麻烦的是，业主因为没去解抵押而导致房屋被查封，因为查封房无法过户，好则耗时费力，差则钱房两失。
案例：2010年1月10日，徐女士通过中介购买了一套住宅，签约时房主说房屋有抵押，抵押金额是205万，自己一时间很难凑齐钱来解抵押，所以希望徐女士先支付205万元的首付款来解抵押，并且无法办理资金监管，但可以承诺一定会在解抵押之后即办理过户。徐女士确实喜欢这房屋，又相信房主，便将205万打给了房主。
一个月后，徐女士贷款审批下来，要去过户时，房主却突然联系不上，经过多方查找，发现房主在家自杀，而徐女士的205万首付款不见踪影。经过司法核实，房屋确实抵押给了个人，抵押款是130万，而不是205万，而且房主并没有拿着钱去解抵押，徐女士的205万不翼而飞。
二、房款进行资金监管
一般买一套二手房需要1-3个月，金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎，大额房款可能被骗。这样的新闻报道屡见不鲜，有被伪造的房产证骗去大额首付的买家，也有被坑骗不明不白丢掉产权的卖家。
而“资金监管”就是专门防范这些风险的。简单来说，做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样，货不到不付款，同理，不“过户”不给钱。买房人不是直接付款给业主，而是把钱放在银行一个被“监管”的独立账户上，过户完成，这笔钱才能解冻给业主。万一“过户”出纰漏，别担心，钱一分也不会少。目前，北京二手房交易，通过中介成交的必须进行建委资金监管。个人成交的，暂时没有强制的要求。所以，建议买房人留个心眼，把房款打入资金监管账户。
注：2016年12月15日起，北京所有城区通过中介购买的二手房都需要进行住建委资金监管。
资金监管原理
案例：业主欠债，吞了首付还高利贷的真事，发生在北京海淀区。业主说房子还有91万贷款没还清，要求买房人小明把首付187万打到他还款银行的账户里，方便他马上把抵押解掉，才能过户。
后来小明才发现，业主除了银行贷款还欠很多债，他当天就把187万全部划走，还了高利贷和其他债主。结果是，业主欠债太多，房子资产加起来都不够还钱——资不抵债。法院判了也没钱还。如果这187万不是直接给业主，而是通过资金监管，业主不可能拿到钱。
买二手房的时候可能会遇到房东有贷款、着急出国等各种着急用钱的理由来让你先付首付，并且直接给钱，这个时候就一定要留个心眼了。总而言之，二手房买卖一定要进行资金监管，不要直接将房款给卖房人。