银行贷款和在建工程抵押同时存在

❶ 开发商在一家银行办理贷款在建工程抵押后，可以在多家银行做按揭贷款吗，具体操作是如何进行的

不可以的。如果开发贷以在建工程做抵押只能选开发贷银行，做按揭贷款不了。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。

在建工程抵押与个人买房按揭的衔接流程如下：

1、首先，开发商要取得预售许可证并告诉银行。

2、其次，开卖证中的部分或全部房号，应事先造册清单告知该银行。

3、经同意后，银行会去交易中心办理相关手续的交易中心在其系统登记簿内做了处理后（俗称“释放”），后继的个人买房、抵押就可以正常进行了。

(1)银行贷款和在建工程抵押同时存在扩展阅读：

最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”，该司法解释确立了在建工程抵押的合法性。

在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。

❷ 已经“在建工程抵押”的房子为什么还能办下来个人贷款

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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❸ 在建工程已经做了抵押 怎么办理按揭

在建工程抵押，指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保。

用以抵押的在建工程中，有一部分属于房地产开发企业在建的商品房，这类在建工程抵押以后，极易损害抵押权人和购房者的合法权益，不利于房地产市场的健康发展，也增加了权属登记机关在工作中的风险。

未经抵押银行同意，购买了在建工程抵押的房屋，对于购房人来说存在很大的风险。在这种一房二卖的关系中，普通的购房人仅仅是债权人，无力对抗抵押银行的优先受偿权。

(3)银行贷款和在建工程抵押同时存在扩展阅读：

购房者办理楼盘按揭的具体程序如下：

（1）选择房产购房者如想获得楼盘按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

（2）办理按揭贷款申请购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

（3）签订购房合同银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

（4）签订楼盘按揭合同购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

（5）办理抵押登记、保险购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。

购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

（6）开立专门还款账户购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。

银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。

❹ 在建工程抵押只能用于建设工程贷款吗

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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❺ 我是银行工作人员，一企业与我行贷款签订了最高额抵押合同，其中有一部分在建工程抵押，现在在建工程已经

您好，重新发放就是新的关系了，那么你们就不是第一顺位人了。

❻ 银行贷款用在建工程作抵押有效吗

给你找了一篇文章。看看能不能帮到你。浅论房屋抵押权的权利冲突（发布日期: 2010-2-22 作者： 张艳萍 ） 来源： 《中国房地产》 张艳萍 上海市普陀区房地产交易中心 一、抵押权之间冲突的表现形式

所谓房屋抵押权的权利冲突是指房屋抵押权实现过程中，房屋抵押权与在房屋上设定的其他权利之间所产牛的冲突，即同一房屋上既存在抵押权又存在其他债权、物权等权利，而在该房屋价值有限的情况下，形成诸权利效力争先、相互冲突的法律现象。本文着重讨沦如何协调抵押权与抵押权之间的冲突，从而平衡各方当事人的利益以利于房屋抵押权的合法实现。

实践中房屋抵押权之间的冲突表现形式通常为再抵押和重复抵押两种情形。

再抵押也称余额抵押，是指在同——房屋的部分价值上设定抵押权后，在其剩余价值上再设定其他抵押权，即各个抵押关系不重叠，所担保的债务金额总计起来不超过该房屋的总价值。

重复抵押是指抵押人将同一房屋在设定抵押权后，又向其他抵押权人设定担保的行为。重复抵押致使同一房屋上行数个抵押权人，形成数个抵押关系，其担保债权的价值总额超过该房屋的价值。

二、解决抵押权之间冲突的基本原则

因为房屋以登记为公示方法，在对同一房屋上数个抵押权之间发生权利冲突时顺位的确立上，各国立法一般采用两个基本原则，即“先登记原则”和“同时同序原则”。我国《担保法》第54条亦做了同样规定：“抵押合同以登记生效的，按照登记物登记的先后顺序清偿：顺序相同的，按照债权比例清偿。”我国《物权法》第199条也规定：“抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。”因此，对于同一房屋上抵押权之间的冲突，无论是重复抵押还是再抵押，皆按照“先登记原则”和“同时同序原则”确立清偿顺序。

三、抵押权之间顺位的确定

抵押权的顺位是指抵押权人就抵押财产优先受偿的顺序，抵押权的顺位按抵押权登记于登记簿时间的先后为序，登记在先的为第一顺位，最先受偿，以此类推。

《物权法》第194条规定了“抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容”。

所谓抵押权顺位的变更，是指将同一抵押财产上数个抵押权的受偿顺序互换。抵押权的顺位变更后，各抵押权人在其变更后的顺序上行使优先受偿权。依照优先顺位的权利优先实现的法律规定，顺位在先的抵押权优先于顺位在后的抵押权实现，而顺位在后的抵押权只有在顺位在先的抵押权实现而权利标的价值仍有剩余时，才能实现，否则后续顺位的抵押权及其顺位权均不获实现。在符合权利不得滥用原则的前提下，抵押权人变更其抵押权顺位无疑是其行使处分权的体现。

由此，我们可以联系到实践中存在的一个具有相当争议性的现象，即“同一房屋上记载有先后设立的两个抵押权，在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记，变更登记时间晚于在后的抵押权，是否意味着其为后顺位”?

我认为：该变更后的抵押权依然以其变更前的合同登记日为其顺位。首先，《物权法》第194条特别规定“抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响”。这说明为了保护同一财产上其他抵押权人的合法权益，在行使抵押权顺位的变更时必须符合权利不得滥用原则这个大前提。在先的抵押权因减少债权数额而办理变更登记，一定程度上提高了房地产的剩余抵押价值，这样的变更行为很明显有利于在后的抵押权人在实现抵押权时的得偿率。其次，减少债权数额亦是针对原有债权而言，如能按其变更前合同登记日为其顺位认定标准，可以有效防止一些在先抵押权实已全部款清或部分款清却仍占位的现象。故针对该种减少债权数额的变更登记，还是以不变换顺位为宜。

❼ 在建工程的抵押如何避免与预售冲突

相关法条对在建工程抵押与预售的规定： 根据《城市房地产管理法》第44条的规定，开发企业只要“按揭供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，就可以向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，进而进行商品房预售。 根据《担保法》第49条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”此时，由于在建工程已经抵押给银行，如果银行同意开发企业进行预售，作为抵押物的土地连同房地产将被逐步地分割出去，银行的抵押权就逐步落空，而银行的债权尚未获得清偿，因此，银行如何同意、何时同意房地产开发企业进行商品房预售，成为银行防范风险的关键所在。另外，如果购房人在购买房屋时需向银行申请贷款的，根据中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》第14条：“借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。” 已设定在建工程抵押权项目的商品房的预售，可按如下步骤操作： 首先，要理清法律关系，预售部分要先解除抵押关系，后签订预售合同，否则，签订的预售合同将是无效合同。即先由开发企业向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供与该款项等值的其他财产作担保后，银行同意解除预售部分的抵押关系，开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人。如此反复，流动销售，实现良性循环。 其次，银行要深度介入预售过程，包括具体到每一宗合同的签订，甚至直接掌管销售专用章、定期盘点库存商品房、向房地产管理部门查询验证销售进度等，防止不法开发企业隐瞒真情、贱价抛售。 第三，也是最重要的，银行应该尽可能地成为唯一的监管银行，全权收存售房款。开发企业在申请办理预售许可证明时，即选定抵押权银行作为监管银行，在该行设立一个专门用于在收存预售款的监管账户，并与监管银行签订监管协议，明确双方的权利、义务。预售许可证载明该监管账户，预售款包括其他银行为购房人提供的购房抵押贷款均必须存入该指定的监管账户。监管银行必须根据工程监理单位出具的工程进度核定意见书拨付预售款。开发企业应严格按照施工计划组织施工，在实际工程进度与计划进度一致的前提下，允许根据相应的预算方案使用预售款，实际工程进度落后于计划进度时禁止使用预售款。

❽ 《担保法》出台后，在建工程抵押贷款的用途依然只能用于继续建造在建工程本身吗

在建工程抵押贷款的用途依然只能用于继续建造在建工程。
为什么在建工程抵押贷款资金用途必须是继续建造工程

在建工程抵押是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
1.从国家宏观管理上，把银行贷款分为很多用途：如流动资金贷款，固定资金贷 款，专项资金贷款等等，目的是便于宏观调控，防止盲目扩建，盲目发展。
2.从银行本身角度看，降低贷款风险。
相关法律知识：
房地产价值是房地产权利价值的货币表现形态，对房地产的估价实际上是对其权利价值的评估。由于在建工程与已建成或旧有的房地产不同，其权利状态中的某些情况由于种种原因，具有一定的隐蔽性。因此，科学的在建工程抵押价值评估应建立在对在建工程评估范围的准确界定上。
1、土地权属
在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权;以租赁方式取得的土地使用权;以无偿划拨方式取得的国有土地使用权;集体所有制土地使用权。不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。
2、项目权属
对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围;若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少?因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。
3、工程进度
在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程(包括地下室结构部分);有的是刚刚完成了裙房的结构部分;有的已完成全部的结构封顶等等。大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。因此在对在建工程进行抵押价值评估时，不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。
4、销售状况
有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分;二是开发商已实际出售了多少建筑面积。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。

❾ 在建工程抵押与优先受偿哪个“先”

在建工程抵押权是金融机构对抗贷款人，保障贷款偿还的法律武器。除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。其中，在建工程存在建筑承发包合同争议的，行政罚没、司法裁定和依法查封的，以及无担保人的公益性质（学校、医院、幼儿园等）在建工程不得设定抵押。

3、权利的限制与放弃

优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。且该权利具有“承包人无须对建筑物存在实际占据、无须双方合意达成一致”的特点——优先受偿既无须办理登记手续，其受偿额又不属公示信息。因此对于金融机构而言，在建工程抵押贷款的最大风险便是工程款优先受偿权优于抵押权问题。

2004年银监会制定的《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求银行密切关注建设工程价款优先受偿权带来的潜在法律风险，但面对优先受偿权可能对于银行贷款抵押权行使的限制，银行在提供在建工程抵押贷款时往往要求开发商出具承包人放弃工程价款优先受偿权的书面承诺。开发商便利用其优势谈判地位，在签订建设工程施工合同时便要求承包人签署放弃优先受偿权协议书。

在这一情况下，银行的债权得到了最大程度保障，在建工程被强制拍卖或被变价所得价金将优先用于抵押权实现，承包人不再享受排他的优先受清偿的权利。

需要注意的是，针对实践中承包人或自愿或被动放弃工程价款优先受偿权的现象，2019年2月起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》明确：优先受偿权可以约定放弃、限制，但不得损害建筑工人的利益。换言之，该放弃行为损害社会和实际施工人等第三人利益的则不予支持。

现实中优先受偿权与在建工程抵押权冲突的出现，有待于在建工程登记的完善。当权利人登记能够发挥应有作用时，各项权利能够得到更好的竞存与实现，各权利主体的利益方能协调平衡。当然，在“以房抵债”及“放弃优先受偿权”或明示或暗示、或主动或无奈的情况下，承包人也可主动寻求发包人提供业主支付担保，在第三人的帮助下确保工程款的顺利实现。

❿ 在银行贷款 以在建工程抵押 其相应土地也一起抵押

当初拍下来土地的时候，有土地使用证的，招拍的时候，有明确的土地详细地址图。
按照那个划，就好了。