贷款抵押物估价

⑴ 房产抵押贷款怎么评估房产价值

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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⑵ 抵押物评估方法有哪些

抵押物估价方法有许多种，要根据不同种类的抵押物以及抵押物自身不同的情况，具体确定采用哪种估价方法。常用的几种估价方法有：重置成本法、现行市价法、收益现值法和清算价格法等。

一、重置成本法

(一)复原重置成本法

复原重置成本法，是指按原功能、材料、工艺、消耗等复制被估价抵押物，参照现行价格水平和费用标准估算重置全价，并：扣除有形损耗和无形损耗后，评定资产净价的办法。

其基本公式为：

资产重置净价=(资产复原重置全价－技术性贬值)×成新盎

资产复原重置全价=(某项材料消耗量×该材料现值)+(原耗工×现行工时费用)+(原劳务消耗量×现取费标准)

技术性贬值，是指因技术陈旧影响抵押物价格的部分：

(二)更新重置成本法

更新重置成本法是在现行技术条件下，按新材料、新工艺、新消耗、新价格和费用标准，重置与被估抵押物具有相同功能的全新资产而得出的重置成本，再扣除有形和无形损耗，以评定资产净值的办法：

其基本公式如下：

资产更新重置成本净价=资产更新重置成本价全价×成新率一功能性贬值

资产更新重置成本全价=现行技术条件下的量耗×现价

功能性贬值是因技术进步使类似功能成本降低(包括投资成本和运行成本)。或相同投资获得功能更先进、更完备的资产，致使被估抵押物价格下降的部分。

(三)物价指数调整法

物价指数调整法是根据历史成本，考虑物价指数．把账面成本调整成重置成本全价，再扣除各种损耗确定重置净价的方法。

其基本公式为：

估资产重置成本净价=被估资产历史成本×适用物价指数×成新率－技术性损耗－功能性损耗

被估资产历史成本来源于会计账簿，其他参数同上。

二、现行市价法

现行市价法是以市场参照物的实际售价为基础，考虑出售时间、出售条件，与类比物在生产规模、效率、地理位置、竞争能力和收益等方面的差异，通过类比分析进行调整后，评估抵押物收益现值的办法。

其基本公式为：

资产价格=参照物价格+(时间差异价格+条件差异价格+规模、效率、位置、收益等有差异价格)

式中时间差异影响价格的测算，可按类比物出售时间为基期的定基物价指数来进行计算。根据被估抵押物的不同情况分别采取综合物价指数、分类物价指数或单项物价指数，其他参数可采取具体因素分析的方法测定。

式中：Rt表示每年的收益

t表示时间，第1，2…，n年

i表示折现率

2．未来收益各年是等额的。其公式为：

式中：A表示未来年份等额收益

I表示资本化率，即等额无穷收入的折现率。

四、清算价格法

清算价格法是按资产可变现价值来确定其价值的方法。通常清算价格都低于其持续经营价值，主要取决于资产的通用性能。

专用设备和在产品通常很难找到买主，其价格往往低于经营资产的价值，清算价格一般通过市场售价比较法来获得，即在市场上选择适当的参照物，估算一个折扣率来确定被估价资产的清算价格。其公式为：

被估价资产的价值=参照物全新的市场价格×折扣率×所估价资产成新率。

(2)贷款抵押物估价扩展阅读：

贷款抵押物估价是指由专门的估价机构如会计师事务所，按照科学公正的办法，对抵押物的即期以及贷款到期时的价值、变现能力的综合测算。商业银行依托会计师事务所等估价机构办理抵押物估价既是完善贷款抵押担保，防范银行信贷风险的重要措施，也是增加银行营业收入，发展中介业务的一个有效途径。

估价的特点：

贷款抵押物估价作为资产估价的一种，既有一般资产估价的特点，也具有贷款抵押物这种特殊资产估价的特点。作为一般资产估价，主要有以下特点：

1、现实性。

指以确认抵押物及其评估价格的基准时间为时点，对抵押物的实际状况进行估价。主要表现于：

（1）以现实存在为依据，没有与过去业务及记录进行衔接的约束；

（2）要以现实为基础反映未来；

（3）强调客观存在。

2、市场性。

抵押物估价是在模拟市场条件下对资产进行确认、估价和报告，并且通常受市场的直接检验。

作为特殊资产——贷款抵押物的估价，其特殊性主要表现于：

（1）预测性。抵押物估价不但要测算抵押物的即期价值，还要预测该资产在未来某一时间(如贷款到期日)的价值。

（2）以贷款安全为目的。一般资产估价，以准确性为最大原则，而贷款抵押物估价，则以保证贷款安全为最大原则。

因此，它常常以预测为重要手段，在价格要素估价方面，如预期寿命、功能适销率、价格、利润等经过科学的预测，从而得出未来某时点上，贷款抵押物的有效变现价值，从而保证贷款安全。

3、咨询性。

抵押物估价结论本身不具备强制执行的效力，只供银行信贷部门参考使用，估价人对估价本身符合职业准则要求负责。

⑶ 抵押贷款金额一般不超过抵押物评估值的70%请问这句话是什么意思

抵押贷款金额一般不超过抵押物评估值的70%，就是说你拿来做抵押的抵押物，比如你名下的房产，评估价值是100万元，但银行最多只贷给你70万元，这是银行减少或者回避风险的一项措施。

⑷ 农业银行贷款，抵押物要评估吗

抵押物肯定要评估的
而且一般评估值都会偏低
关键是对抵押物的要求也挺高的
建议你去在线申请平台试试看
也许可以的

⑸ 房产抵押贷款中的评估费怎么计算

房产评估全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。房地产交易、租赁、抵押贷款、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产价值的评估。
房产抵押价值评估是对抵押房产的市场价格进行分析测算的过程，是为房产抵押服务的，即为合理确定抵押贷款额提供依据。在实际放贷过程中，金融机构往往根据评估结果，按照一定的贷款率（也叫抵押率）提供房产抵押贷款。抵押价格由专业评估机构向金融机构提供，贷款额则由金融机构自身决定。抵押价格的评估只是考虑了作为抵押物的房地产风险，而贷款项目本身的金融风险则需要金融机构在确定贷款额时考虑。专业评估机构对房子做估值，会结合房龄、面积、地段、市价，最后一般不会百分之百的估值贷给你，住宅一般情况7成，做经营略高些；商铺5--6成，远郊区县会降成数。
抵押贷款评估费的收费标准，国家没有明文规定，而是随行就市，也就是评估机构收费标准由市场调节。北京市中介机构目前的收费标准是（商品房）：房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0.42%，100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0.3%，500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%，2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0.06%，5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
房产抵押贷款也有的收费还按照住房和商用房来区分，住房的收费标准在400-1000之间，商用房是1000起步，超过500万的按照房子总金额的千分之一来收费。是贷款银行认可的专业人士来评估的。一般都是按照后面这个标准来收费的，但具体的还是看人家收多少。不过这种费用还是比较透明的。

⑹ 房屋抵押贷款怎样评估价格

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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