抵押贷款杠杆买房

『壹』 互联网贷款立新规 购房炒股均不可

银保监会网站17日消息，银保监会日前发布《商业银行互联网贷款管理暂行办法》(下称《办法》)，合理界定了互联网贷款内涵及范围，明确风险管理要求。专家认为，《办法》将正式确立互联网贷款的地位，为商业银行互联网贷款业务发展提供政策依据，从根本上有助于互联网贷款业务长期健康可持续发展。
三类贷款不属于互联网贷款
《办法》将互联网贷款定义为“商业银行运用互联网和移动通信等信息通信技术，基于风险数据和风险模型进行交叉验证和风险管理，线上自动受理贷款申请及开展风险评估，并完成授信审批、合同签订、贷款支付、贷后管理等核心业务环节操作，为符合条件的借款人提供的用于消费、日常生产经营周转等的个人贷款和流动资金贷款。”
银保监会有关部门负责人称，根据上述定义，以下贷款不属于《办法》规范的范畴，仍适用现有授信、贷款等相关监管规制。一是线上线下结合，贷款授信核心判断仍来源于线下的贷款。例如，目前大多数所谓的线上企业流动资金贷款、供应链融资等，商业银行贷款调查、风险评估和预授信等实质风险评估环节均在线下完成，出于便利借款人和提高效率考虑，将贷款申请及后续操作环节于线上完成。二是部分抵质押贷款。例如以房屋等资产为抵押物发放的贷款，押品的评估登记等手续需要在线下完成。三是固定资产贷款。因固定资产贷款涉及较多线下审查内容，不属于《办法》定义范围内的互联网贷款。
新网银行首席研究员董希淼认为，以互联网贷款作为切入点，主流商业银行加强与互联网银行、金融科技公司合作，探索创新更多的模式，有助于加快银行业转型升级，提高在金融科技时代银行业创新能力和服务能力，更好地服务实体经济。
明确资金用途
上述负责人认为，互联网贷款业务具有高度依托大数据风险建模、全流程线上自动运作、极速审批放贷等特点，易出现过度授信、多头共债、资金用途不合规等问题。
为防控业务风险，《办法》明确了互联网贷款小额、短期的原则，对消费类个人信用贷款授信设定限额，防范居民个人杠杆率快速上升风险。规定单户用于消费的个人信用贷款授信额度应当不超过人民币20万元，到期一次性还本的，授信期限不超过一年。
兴业研究分析师陈昊表示，《办法》并未限制个人经营贷和流动资金贷款的额度上限，对于个人信用贷款授信额度的限制或将使得互联网贷款无法适用于此前部分消费场景。对于此前个人互联网贷款敞口较大的家庭和个人，在过渡期内也可能面临额度收缩的风险。而对于个人经营贷和企业流动资金贷款额度的灵活设限，则体现了对于小微企业的呵护。
在资金用途管理方面，《办法》要求，商业银行对符合相应条件的贷款应采取受托支付方式，并精细化受托支付限额管理。贷款资金用途应当明确、合法，不得用于房产、股票、债券、期货、金融衍生品和资产管理产品投资，不得用于固定资产和股本权益性投资等。如发现贷款用途违法违规或未按照约定用途使用的，应当采取措施提前收回贷款。
规范合作机构管理
上述负责人强调，目前，商业银行通过多种方式与第三方机构合作开展互联网贷款业务。《办法》要求商业银行对合作机构从准入到退出建立全流程、系统性的管理机制，提升其精细化管理能力。在与合作机构共同出资发放贷款时，商业银行应当按照自主风控的原则审慎开展业务，避免成为单纯的资金提供方。《办法》要求商业银行建立健全内部管理制度，独立进行风险评估和授信审批，按照适度分散的原则选择合作机构，避免对合作机构的过度依赖；同时要求银行将与合作机构共同出资发放贷款总额纳入限额管理，并对单笔贷款出资比例实行区间管理。
董希淼建议，商业银行在合作机构管理上，应完善合作机构管理政策，建立全行统一的准入标准和程序，实行名单制管理；调整跨区域经营管理政策，重新审视与合作方联合贷款的限额及出资比例、合作机构集中度等，增加本地客户比例。
在跨区展业方面，该负责人介绍，《办法》暂未对地方法人银行开展跨区互联网贷款业务设置统一的定量指标进行限制，但地方法人银行应结合自身风控能力审慎开展此类业务，并确保有效识别和监测跨区互联网贷款业务开展情况。同时，监管机构有权根据商业银行跨区业务的规模、风险水平等提出进一步审慎性监管要求。部分无实体经营网点，业务主要在线上开展的银行不受《办法》关于跨区经营的限制。

『贰』 贷款买房是属于杠杆么

如果你说的是财务杠杆，用你所给的条件可以求出三个财务杠杆指标：1资产负债率用总负债除以总资产。2产权比率用总负债除以净资产。3权益乘数用总资产除以净资产。

『叁』 如何利用购房杠杆实现资产快速增值

一.住宅类按揭贷款的政策

购买住房，是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，并且可能一生中的很多年都要为还银行贷款而奋斗。那住宅类按揭贷款都有哪些政策？要走哪些流程呢？（以北京为例）

1.套数、成数、利率

首套房可贷款7成，利率根据市场变化而变化；要求：无贷款记录或贷款已结清，无住房或有一套住宅；

二套房可贷款5成，利率上浮10％起；

要求：有一套住房且贷款未结清；

2.不能贷款的情况

▲有两套或两套以上的北京市住宅（无贷款记录，或贷款已结清）；

▲有两套或两套以上贷款未结清（全国范围内）；

3.贷款年限皆要满足

▲借款人年龄+贷款年限＜70年，且18周岁≤借款人年龄≤6周岁；

▲房龄+贷款年限＜45年（房龄一般不超过20年）；

3.贷款流程

评估 → 面签（可与网签同一天）→ 批贷 → 交税、过户 → 抵押 → 放款；

4.认贷不认房

▲认贷：以家庭为单位，认全国范围内的未结清的住房公积金贷款记录（含公积金贷款）

▲认贷不认房：2014年9月30日之后，银行在判定贷款套数时，只“认贷”，不再查看借款人名下是否有住房。但购房人要符合限购政策（能买才能贷）；

口诀

▲只要有一次未结清的贷款记录，就算二套贷款；

▲只要不欠银行的钱（住房按揭），就算首套贷款；

▲只要无购房资格，就一定没有贷款资格；

二.商业办公楼按揭贷款的政策

这里包括：商业、办公、科研、（非）配套公建、综合、不限购的50年公寓的贷款。

1.套数、成数

▲此类贷款不受套数限制，只要有还款能力，可以贷款无限套；

▲贷款成数是5成；

▲利率上浮10％起，最长可贷10年；

2.评估费

评估费为贷款额的千分之一；

3.贷款流程

评估 → 面签（可与网签同一天）→ 批贷 → 交税、过户 → 抵押 → 放款；

三.贷款所需材料

以下所列为一般常见情况，在实际操作过程中需具体情况具体分析。

卖方

人员：产权人本人及配偶到场；

材料：夫妻二代身份证、结婚证、户口本、产权证、契税票、原值发票、购房合同；

买房

人员：夫妻双方到场（未婚、离异、丧偶除外）

材料：夫妻二代身份证、结婚证、户口本、暂住证/工作居住证，收入证明，半年以上银行流水，公司营业执照副本复印件加盖公章，学历学位证明，各类职称证明，大额资产、理财类产品等相关资产证明；

四.买房选商贷还是公积金

公积金贷款利率低、可贷成数高是众所周知的，它和商贷相比有哪些优劣势呢？（★表示优势）

1.商业贷款

贷款的基准利率：4.9％（5年以上）；

贷款成数：首套房可贷7成，第二套可贷5成；

还款方式：等额本金或者等额本息；

提前还款及违约金：部分银行允许在一定期限内提前还款，可能会收取一定的违约金，具体需咨询贷款的银行；

贷款额度★：限购城市二手房可贷评估值的70％，非限购城市二手房可贷评估值的80％；

借款人★：有稳定收入的购房者；

房屋性质★：40年、50年和70年产权的房屋都可受理；

2.住房公积金贷款

贷款的基准利率★：3.25％（5年以上）；

贷款成数★：8成；

还款方式★：自由还款；

提前还款及违约金★：可提前还款没有违约金，并且提前还款所还的是本金；

贷款额度：首套房可贷120万，二套房产可贷80万（北京为例）；

借款人：购房者的公积金开户满1年（连续缴存12个月），且无未结清的公积金贷款和贴息贷款；

房屋性质：仅限70年产权的住宅；

综上所述，商贷与公积金贷款各有利弊，可以根据自己的实际情况进行选择。

五.买房如何最大化利用杠杆

在进行房产投资时，如果没有合理的利用到杠杆，无形之中荷包里少进好多大洋，到嘴的鸭子也就飞了。所以说，将杠杆利用最大化对于房产投资来讲是极其重要的。

1.贷款形式

公积金贷款、按揭贷款、抵押贷款；

2.最大化杠杆

▲按揭贷款贷款比例选最大；

▲按揭贷款贷款时间选最长；

▲考虑通货膨胀、货币贬值等因素，选择等额本息还款方式（每月还的一样多）；

▲如果名下已经有一套房贷，再次购买就算二套，贷款比例会下降、利率会上浮，此时投资买房我建议：计算首套剩余贷款并与二套贷款作对比，如果小于二套贷款，先把首套还清再做抵押贷，贷出来的钱加到二套房的首付中，加大杠杆。

『肆』 普通人没钱如何通过杠杆买房逆袭

使用-杆买房是有风险的，普通人最好不要这么做，万一失败了那就可能要负债。

『伍』 我想买房怎么贷款最划算

买房贷款，在当下已成稀疏寻常之事。根据央行公布的数据显示，截止到2020年第一季度末，全国个人住房贷款余额为31.15万亿元，相较去年同期增加了8.29万亿元。这个数值，再与2019年整年约16万亿的商品房销售额相比，反映了一个问题，即大多数居民买房，差不多有一半资金都来自银行的按揭贷款。

如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？

举个例子，首付30%，公积金和商业贷款混合贷款。公积金：4.05%商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。

很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，原来银行收了我们这么多利息。

但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。

建议：

按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资？自由选择权在你们手上。

『陆』 杠杆买房啥意思

一般说借助资金买房，比如贷款。首付30%，那么你有30万，就可以贷款70万。可以买个100万房子等升值。假如啊，1年或者10年，房价翻番，那么你赚100万，去掉利息、手续费，按10万算，你赚90万，而你的本金才30万。

如果你当初只是用30万买房，房价翻番，你也就是赚30万，去掉手续费，赚二十多万。

2019年5月，上海易居房地产研究院发布2019年一季度全国居民购房杠杆研究报告显示，2019年一季度，全国居民购房杠杆率为31.7%，环比上升0.7个百分点，同比下降1.4个百分点。

杠杆率即一个公司资产负债表上的风险与资产之比(负债/所有者权益的值为杠杆率)。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反应出公司的还款能力。

(6)抵押贷款杠杆买房扩展阅读

买房时还需注意以下：

1.申请贷款前不要动用公积金

如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么公积金账户上的公积金余额即为零，这样的公积金贷款额度也就为零，也就意味着将申请不到公积金贷款。

2.在借款最初一年内不要提前还款

按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。

3.还贷有困难不要忘记寻找身边的银行

当在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑，可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理的延长借款期限申请。

4.贷款后出租住房不要忘记告知义务

当在贷款期间出租已经抵押的房屋，必须将已抵押的事实书面告知承租人。

5.贷款还清后不要忘记撤销抵押

当还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

6.不要遗失借款合同和借据

申请按揭贷款，银行与签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，应当妥善保管的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。

7.办理公积金贷款不用找中介代办

公积金贷款无需担保，仅凭公积金账户额度及信用即可办理，程序也不是很复杂，完全可以个人到公积金贷款处领取相应表格填写、准备相关材料，即可办理。

『柒』 你们都是因为什么贷款买房呢

为什么要贷款买房呢？其实我个人的原因是因为钱不够全额购房，这是我选择贷款买房的主要原因，可能大多数人和我都是一样的，通过“预支”未来N年的收入来实现自己的有房梦想。如果还要再有一个原因的话，那么就是理财的考虑了。1、因为资金基本只够付首付，所以才贷款买房现在大多数人在自己工作的城市都有属于自己的房子，但是这些有房的人当中大多数都是通过贷款买房的，而贷款买房的主要原因是因为没有钱全款购房，购房是大件消费支出，往往会耗费一个家庭十年甚至20年的收入，所以如果不是有按揭这种方式，大多数人恐怕都需要等到40岁以后才能买得起房子了，才能实现自己的有房梦了。

第二个就是有些人的投资理财能力比较强，比如一套500万的房子，他支付100万就可以买下来，另外400万是按揭 的，而房贷利率是5%，但是这个人有很强的投资能力，可以获得10%甚至更高的收益率，那么他自然会选择按揭贷款买房了。因为两个利差就是自己的受益。也有一些特殊情况，比如公积金买房，公积金利率非常低，当前的公积金利率是3.25%，这个利率实在是非常低的，放在现在，在银行的理财收益率很容易就超过这个利率水平的。所以，说到底，主要是因为钱不够，其次是因为想赚取利差！