⑴ 新房按揭贷款担保是什么意思那里可以办理
高评高贷，分时段的，如果是房价正在高涨比较好弄，所谓的可贷10成的，通常经营主体非常好，很少能批到
正常情况是评估价值的7到7.5成，担保公司操作不了太大房价，区别在于评价人员的主观，
银行抵押，年利率是5到10左右7到15天
短拆，可当天无视征信，
垫资过桥，转贷，显帐，亮资
⑵ 个人住房贷款中开发商提供阶段性担保时间是什么
是担保时间指根据债权人和保证人的约定或者法律规定由保证人承担保证责任的期间。在你办理银行按揭贷款过程中，你的它项权证未办理好，这段时间内开发商要向银行帮你提供阶段性担保，这样才能更顺利的办理贷款。
⑶ 关于买房按揭贷款和担保的问题，急
购房者应该如何选择适合自己的住房按揭贷款
在现行贷款利率和贷款期限相同的情况下，各家银行住房按揭贷款服务的差别主要体现在还款方式和售后服务的不同上。许多购房者来电咨询，购房时准备贷款的客户如何选择适合自己的住房按揭贷款呢？
1、对自己购买房产的目的、还款来源和还款能力等情况进行认真的分析。例如 购买房产是自住，出租，还是投资；申请贷款的是自有资金不足，还是手头有资金但考虑投资或现金的流动性而不愿意选择一次性付款；收入是否稳定，月还款额占家庭收入的比例是否在可承受的范围之内。
2、要清楚各种还款方式的优缺点、贷款条件以及银行可提供的售后服务种类。
⑴、等额本息还款法（即：等额法）：优点在于借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。比较方便、易记。缺点是利息支出总额相对较高，适合收入稳定，预期收入变化不大，购买住房用于自住的客户；
⑵、等额本金还款法（即：递减还款法）：优点在于利息支出相对较少，缺点是每月还款额逐步递减，前期还款压力较大。适合目前收入较高或按等额还款法计算月还款额占家庭月收入的比例较小，但预期收入不确定的购买住房用于自住的客户；
⑶、移动(波浪)还款法：优点是根据自己收入预期变化和财务状况设计还款额且利息支出最少，缺点是对所购房产和贷款申请人的要求较高。适合购买住房用于出租或投资的客户。
3、需要注意的是，除了还款方式之外，贷款的售后服务常常被购房者忽略，因为随着客户经济条件的改变，先前的贷款可能已经不适用了，原贷款银行是否能够提供多样化的售后服务，是客户必须要加以考虑的，如：是否可以提供不限次数、不限金额的无障碍还款；在客户还款纪录良好的前提下，是否提供二次抵押授信给客户，让客户有一笔随时可以动用的资金；需要出售住房时，对转按揭贷款是否有限制；偿还贷款出现困难时，是否可以提供加按揭服务。
4、圈定可提供贷款服务的银行。
可供选择的银行范围有哪些呢？一是由您购买房产的开发商指定的一家或多家银行，即需与开发商签订住房按揭贷款协议并由开发商提供阶段性担保责任作为贷款发放条件的银行。二是已经开办“不指定楼盘”按揭贷款的银行，即不需与开发商签订住房按揭贷款协议，以所购房产符合预售规定并由住房担保中心提供担保为贷款发放条件的银行，如民生银行等。
向能为您所购房产提供贷款服务的银行就贷款条件、还款方式及所提供的售后服务种类等情况进行咨询，作认真了解和对比，从中选定最符合条件的银行为自己提供住房按揭贷款服务。
按揭如何选银行？
近来，个人住房消费十分火热，带动着银行的个人住房消费贷款连冲新高。而在当前众多申请银行贷款购买住房的市民中，已有不少人已提出想按照自己的意愿选择贷款银行。为此，特向读者“指点”几点选银行的原则：
第一点，选服务品种多、服务网点广、服务措施细的银行作为按揭银行。一般来说，当市民购买现房或二手房时，可以按照自己的意愿选择值得自己信赖的、内心满意的银行。而对于购房者来说，银行住房贷款服务品种多、服务网点广、服务措施细，就能使自己获得市场上最佳或者最适合自己的个人住房金融服务。
第二点，获得自选银行的个人住房贷款零售服务。目前，工行等银行推出了为借款人提供非本行签约楼盘的个人住房按揭贷款服务，那么如何才能获得上述银行的贷款服务呢？
当市民所购的新住房已办妥房产证，或所购的二手房已办妥产权证。您可以按如下要点进行操作：
1、明确产权证、其它权利证明的代办人。购房者要与开发商协商，在您的房屋销售合同和买卖合同的付款条款中，应将自行申请按揭贷款作为条款内容之一，同时，明确房地产开发商或中介商代为办理房地产权利证明和房地产其它权利证明的职责。
2、知晓划款账户。购房者应要求开发商提供其售房款专户的账号、开户行，以便于银行发放贷款。
3、争取购房的最大优惠。对于一些现房项目，由于市民是自办贷款，房产商未承担担保责任，由此您可以享受开发商对一次性付款的优惠折扣。
4、明确最后付款期限。由于现房办理房地产权利证明和房地产其它权利证明要由售房的开发商协助办理，时间约须1个月左右，因此，您应对自己购房合同付款条件中最后付款期限作充分的估计，并在合同条款中明确。
5、递交相关文件资料。在买房合同签订后，购房者应将自己的贷款申请资料交按揭银行，由按揭银行审查您的贷款申请，在获得银行同意后，方能办理房地产权证和房地产抵押登记手续。按揭银行将在您的房地产权证和抵押的房地产其它权利证明办妥后，才会将您的贷款发放。
按揭贷款八大注意
建行在办理按揭贷款业务的过程中，发现许多初次购房的人都会出现的一些小问题，如贷款额度偏高，或者没能选对适合自己的贷款方式等等。作为建行的工作人员，笔者总结出八类需要注意的问题，希望能给大家提个醒，免去一些不必要的麻烦。
一、申请贷款额度要量力而行
在申请个人住房贷款时，借款人主要要考虑存款和可变现资产这两大部分。可变现资产又涵盖了有价证券、现有住房置换。只有通过对家庭现有经济实力作好综合评估，才能确定合理的购房首期付款和价款比例。
二、办按揭要选择好贷款银行
对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，您就可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。
三、学会计算自己的还款能力
还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额来计算的。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。尤其是搬入新居，家庭日常开支比过去要高。理财专家提示说，月均还款负担一般不要超过家庭收入的40％－50％。
四、要选定最合适自己的还款方式
目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。等额还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。
五、向银行提供资料要真实
申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来说，应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果你的收入没有达到一定的水平，而你没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还款初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，就会使银行对你的信任度大大降低，从而影响到自己的贷款申请。
六、尽可能用足公积金贷款
交住房公积金的市民，一定要尽可能多借公积金贷款。现在(2005年4月)商业性贷款期限5年（含5年）以内的年利率为4．95％，5年以上的为5．31％，而如果是公积金贷款，期限5年（含5年）以内的年利率只有3．96％，5年以上的只有4．41％。贷款金额一旦多了，贷款期限一旦长了，二者比较一下，细细算下来，也是不小的数字。
七、提供本人住址要准确、及时
借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇人民银行调整贷款利率，您就可在年初时收到银行寄出的调整利率通知。此外，特别提醒借款人注意的是，当您搬迁新居，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。
八、每月要按时还款避免罚息
对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。
⑷ 关于购房按揭贷款，开放商做担保的担保金问题
保证金是银行交给开发商的，这点可以肯定的，如果叫客户出，等于把保证金转嫁给业主，减轻开发商自身的资金压力，这是不合理的，同时有权利要求银行退回的，同样收据也有法律效力。
贷款年龄21岁，已经符合法定公民要求，只要你有一定的经济还款能力，无不良信用记录，这个年龄贷款是基本没问题的。
一般楼盘的开发是依靠银行的贷款建造的，银行贷款给开发商开发房产的同时会要求银行支付一定比例的保证金，大开发商叫价能力强，基本不用缴存银行保证金的，除非小开发商，与此同时银行会要求买房客户需要按揭的要找回相应的银行！
⑸ 开发商如何防范对按揭贷款的担保风险
现在人们购买商品房，一般都是采取按揭贷款的方式支付房款。按揭贷款的模式以提前透支购房人未来收入的方式，解决了购房人当下没有足够资金购买一生最大的商品—住房的矛盾。极大的推动了人们改善居住条件，购买商品房的热情。银行也乐于“成人之美”，积极放贷，稳稳当当的赚取长期稳定利润。商品房开发企业更是得益于按揭贷款的模式，在商品房建设过程中完成销售，大大的缩短了开发周期，加快资金周转和财富积而大跨步的发展。 利益与风险同在。银行以买房人尚未建成取得的商品房进行抵押贷款给买房人，促成商品房买卖双方的交易。自然在这种交易模式中占据主动，他通过规则的设置，将风险尽可能的转移出去。商品房建成交付后，自然需要买受人办理抵押权登记，将商品房抵押给银行为其贷款担保。但商品房建成交付前，则需要商品房买卖合同的出卖方与银行签订保证合同，对买受人的依约还贷承担共同连带保证责任。按揭贷款最容易发生逾期和停止还贷的恰恰是这个阶段。购房人不归还贷款的原因是多种多样的，在这个阶段购房人还贷拖期或停止还贷，银行不会选择与贷款人解除合同向贷款人追偿，一般是从开发商的保证账户划扣资金为购房人还贷。若碰上商品房买受人出点意外，或给你来个“人间蒸发”让你怎么都联系不上，那开发商只有先承担连带保证责任归还贷款。 开发企业如何防范和降低这一替购房人还贷的风险呢?现行的预购商品房抵押权预告登记能否解决这一风险？有人认为预购商品房抵押权预告登记后，就视同为购房人的商品房抵押登记，可以解除开发企业对购房人贷款的保证责任。这一种错误认识。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”从上述规定看，预告登记是准物权行为，不能产生物权效力。预购商品房抵押权预告登记的法律效力是:将来能够进行不动产抵押登记时，抵押权预告登记的权利人享有优先权，不经抵押权预告登记的权利人同意，不能在该物权上设立抵押权。因此，在商品房未向买受人办理转移登记和抵押权登记前。即使在预购时同时进行了抵押权预告登记，开发商还要继续承担按揭贷款的担保责任。 开发企业可以采取以下几个方面的措施，来降低和防范此类风险。 第一，在双方的《商品房买卖合同》中约定解除合同条款 为了督促购房人及时归还银行贷款，和解决购房人不还贷款而导致开放商承担连带担保责任后，对购房人主张权利困难的问题。开发商要在与购房人签订的《商品房买卖合同》中约定或签订补充协议约定：“开放商为购房人承担阶段性担保责任期间，购房人违反贷款合同在约定期限内不归还银行贷款，视同对商品房买卖合同的根本违约，开发商有权解除与购房人的《商品房买卖合同》，由购房人承担因此给开发商造成的所有损失。该条约定同时起到督促购房人按约履行与与银行贷款合同的效力。 第二，关键是尽快办理好商品房的产权和抵押权登记 在双方商品房买卖合同签订或购房人交首付款时，就将商品房的维修基金和契税以及办证手续费和相关办证所需资料全部收齐，并代理购房人办理各项产权证书，既体现了开发企业为主的服务热情，又能将办理商品房的产权证和抵押登记的主动权控制在自己手里。进行此项操作时千万不要忘记，在《商品房买卖合同》中约定合理办证期限和购房人不配合办理产权及抵押登记时要承担的违约责任。让购房人知道办理商品房产权登记是买卖双方的义务，拖延履行是要支付违约金的。 第三，让购房人提供反担保 如果认为购房人基本信用不好，或购房人炒房意图明显，为其承担阶段性担保的风险过高，可以让购房人提供在此期间的反担保，由其提供财产抵押或由收入稳定的第三人为其承担连带责任。如果银行因购房人归还贷款的违约扣划了开发商的资金，也会有承担风险资产或下家给开发商托底。 开发商在房地产开发经营的过程中，存在交易风险是难免的。作为房地产方面的律师，愿与房地产开发企业就经营中的难题进行探讨，尽量避免经营风险的发生。
⑹ 过桥贷款是什么意思
过桥贷款（bridge loan）又称搭桥贷款,是指金融机构A拿到贷款项目之后，本身由于暂时缺乏资金没有能力叙作，于是找金融机构B商量，让它帮忙发放资金，等A金融机构资金到位后，B则退出。这笔贷款对于B来说，就是所谓的过桥贷款。在我们国家，扮演金融机构A角色的主要是国开行/进出口行/农发行等政策性银行，扮演金融机构B角色的主要是商业银行。
从一般意义上讲，过桥贷款是一种短期贷款（short－term loan），其是一种过渡性的贷款。过桥贷款是使购买时机直接资本化的一种有效工具，回收速度快是过桥贷款的最大优点。过桥贷款的期限较短，最长不超过一年，利率相对较高，以一些抵押品诸如房地产或存货来作抵押。因此，过桥贷款也称为“过桥融资”（bridge financing）、“过渡期融资”（interim financing）、“缺口融资”（gap financing）或“回转贷款”（swing loan）。 过桥贷款在国外通常是指中介机构在安排较为复杂的中长期贷款前，为满足其服务公司正常运营的资金需要而提供的短期融资。对我国证券公司来说，过桥贷款是专指由承销商推荐并提供担保，由银行向预上市公司或上市公司提供的流动资金贷款，也就是说，预上市公司发行新股或上市公司配股、增发的方案已得到国家有关证券监管部门批准，因募集资金尚不到位，为解决临时性的正常资金需要向银行申请并由具有法人资格的承销商提供担保的流动资金贷款。此外，过桥贷款还可以用于满足并购方实施并购前的短期融资需求。
参考资料：http://www.21our.com/print.asp?id=933085
⑺ 按揭贷款更换担保人需要什么手续
更换担保人要经过银行同意，对新担保人要审查。
你女朋友可以书面向银行提出解除担保申请，程序让银行来走；
自行的协议无效，银行不同意无效的；
这种担保只是形式，你的房子已经抵押了，除非你的房子价值不到担保额度，担保才发生责任，这种情况一般不会发生；
你也可以再找个人三方签个协议再担保，就是你女朋友发生担保责任时责任由再担保人转承担，安慰她一下；
你要为他人担保，还可以再担保，只要银行同意。
⑻ 我买房需要办理按揭贷款，但是开发商没有与银行的阶段行担保协议。请问这种情况应该怎么办
当然有别的办法。
阶段性担保是房管部门向银行保证未来借款人所购办理产权证后给银行落实抵押，阶段性担保在办理了产权证、落实了抵押之后即告结束，对借款人的履约还款能力不做担保，因此这种担保的实际保证能力远不如专业担保公司提供的连带责任保证。
目前，象你一样的情况很普遍，很多银行已针对这样的情况与专业担保公司开展了业务合作，你可以咨询银行，如果银行与专业担保公司开展了业务合作，你可以申请由专业担保公司提供连带责任保证。
⑼ 按揭贷款什么情况下需要担保
(1)具有城镇常住户口或有效居留身份;
(2)有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力;
(3)不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款;享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款;
(4)有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人;
(5)具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。
在申请按揭贷款时，申请人应出具多种文件，主要包括：
(1)身份证件(居民身份证、户口簿或其它有效居留证件);
2)贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明;
(3)符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件;
(4)抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明;
(5)保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;
(6)以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证;
(7)以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。
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