不良贷款抵押变现取得的房产是否缴纳房产税

『壹』 房产评估增值的情况下应如何缴纳房产税

案情简介：日前，地税稽查局对镇江某医疗有限公司进行检查，发现该企业存在少缴房产税的情况。该企业2003年底改制，整体资产转让，转让时由会计事务所进行评估，其中房产和土地经过评估，都产生了增值。但该企业在2011年和2012年申报缴纳房产税时，却仍以房屋的历史成本作为计税依据，没有将评估增值后的房产和土地合并作为计税依据，导致少缴房产税。地税稽查人员在检查过程中多次发现以下类似的情况，一是土地价值未并入房产原值少缴房产税；二是评估增值后的房产（含土地）以历史成本作为房产原值少缴房产税；三是自行评估增值后的房产价值（含土地）作为房产原值多缴房产税。

税法分析：纳税人在计算缴纳房产税时，尤其要注意计税依据的确定。
1、从价计征房产税的房产原值应包含地价。根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)的规定，自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。并且宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

2、评估增值的房产和土地应区分两种情况分别确定房产原值。第一种情况，企业根据法律、行政法规和会计制度规定和要求进行的评估增值。例如企业合并、分立、股权重组、接受资产投资等。在这种情况下，应按评估后的价值作为房产原值计征房产税。根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定和《企业会计制度》、《企业会计准则》的规定，企业的各项资产应当按取得时的实际成本计价，除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定外，企业一律不得自行调整其账面价值。企业合并、分立、股权重组、接受资产投资等情况是属于法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定情形，所以企业应调整其账面价值，并按其账面价值计征房产税。此外，若企业应该调整而未调整的，税务机关应按照相关规定进行调整，并按确认的新的价值作为房产原值计征房产税。

第二种情况，企业根据经营需要自行对房产的原值进行的评估增值，例如，固定资产评估增值后进行抵押贷款。这种情况下不属于法律、行政法规和国家统一的会计制度另行规定的情况，调整后的账面价值不具有法律上的依据，房产税仍按照历史成本即调整前的房产原值计征房产税。

『贰』 抵债资产该不该交税

抵债资产该交税。

抵债资产确认问题的核心在于“实质重于形式”原则的执行与把握，即是否确认入账或终止确认，关键应看抵债资产所有权上的风险和报酬是否转移。

抵债资产所有权上几乎所有（一般为95%以上）的风险和报酬已经实现转移的，应当确认或终止确认抵债资产；保留了抵债资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不应当确认或终止确认。

按照上述原则，以物抵债行为发生时，应在协议或法院判决生效之日，先对债务人债权本息停止计息，待取得所有权并实际收到、占管抵债资产后，再确认抵债资产，冲抵债权本息，确认债权损益，否则不予确认。

(2)不良贷款抵押变现取得的房产是否缴纳房产税扩展阅读

在公允价值计价模式下，收取过程中的税费是否记入抵债资产价值，在实际工作中存在不同观点及做法。一种认为，收取过程中的税费属于直接费用，构成了抵债资产的成本，理应比照一般资产的初始确认方法，将直接费用记入抵债资产入账价值。

另一种观点认为，抵债资产以公允价值计价，在已有市价或评估价值之外再将税费记入其入账价值，则其价值已不公允，与公允价值计价相悖。

在公允价值计价模式下，收取过程中的税费不应记入抵债资产入账价值。

一是抵债资产是在债务人发生财务困难的情况下，债权人被动地作出让步而接收的资产，并非其主观意愿持有的一项资产。抵债资产一般会在短期内处置，其成本费用不在待处理期间摊销，所以相关税费记入抵债资产价值予以资本化，没有实际意义；

二是在财政部有关准则及会计科目和主要账务处理中，也提出抵债资产以公允价值入账，相关税费和债权账面价值与抵债资产公允价值轧抵后的差额记入当期损益。

所以在公允价值计价模式下，收取过程中的税费不应记入抵债资产入账价值，而应直接确认为当期损益。

『叁』 融资租赁的房产如何缴纳房产税

例：某（甲）企业于2009年12月20日将A处房产融资租赁给乙企业，房产原值500万元，合同约定租期从2010年1月1日~2013年12月31日，共4年，每年收取租金120万元。2009年12月30日，企业又将B处的房产融资租赁给乙企业，房产原值1000万元，合同注明租期为5年，每年租金190万元，没约定租期开始日。这两处房产2013年度的房产税应如何缴纳？

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税，合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
根据上述规定，对A处房产，应由甲企业缴纳2010年1月的房产税，即应纳房产税＝500×（1－30%）×1.2%÷12＝0.35（万元），由乙企业缴纳2010年2月1日~2010年12月31日的房产税，即应纳房产税＝500×（1－30%）×1.2%×11÷12＝3.85（万元）。对B处房产，2010年1月1日~2010年12月31日的房产税全部由承租人乙企业缴纳，应纳房产税＝1000×（1－30%）×1.2%＝8.4（万元）。

『肆』 取得抵债房产要缴纳房产税和土地使用税吗

是的哦，需要在办理过户时缴纳。
需要缴纳的税费
（1）契税。符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7％）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。
（2）印花税。买卖双方各缴纳房价款的0.05%。
（3）营业税。购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%；两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。
（4）城建税。营业税的7%
（5）教育费附加税。营业税的3%
（6）个人所得税。普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20％；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20％。出售公房：5年之内，(售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20％，其中经济房价款＝建筑面积×4000元／平方米，土地出让金＝1560元／平方米×1％×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

『伍』 抵押后的房子由谁交房产税

房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。因此，上述产权所有人，经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称房产税的纳税人。
1. 产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；
2. 产权出典的，由承典人纳税；
3. 产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；
4. 产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税；
5. 无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税；
6. 产权属于集体所有制的，由实际使用人纳税
外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。一般来说，抵押的房产产权在抵押期间并没有转移产权，仍属抵押人所有，因此房产税应该由抵押人缴纳，但是抵押合同另有约定的除外。

『陆』 金融机构抵押房收回后如何交房产税

金融机构抵押房收回后想要交房产税的话，直接去房产部门办理，房产证之后再进行缴纳税费就可以了。

『柒』 抵债资产缴纳房产税如何确定计税基础

问 : 北京一家银行取得的抵债资产中 , 房屋占一定比重，对于该类房屋若未过户未取得产权 , 持有期间是否也应该缴纳房产税 ? 如果从价计征 , 房产原值如何确认 ? 因为抵债资产的入账价值不一定等于房产的实际价值或坪估价值。如果该房产出租，是否应从租计征 ? 答 : 《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用在有关问题的通知》 ( 财税 [2008] 152 号 ) 第一条关于房产原值如何确定的问题规定 , 对依照房产原值计税的房产 , 不论是否正载在会计账簿固定资产科目中 , 均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳人未按国家会计制度规定核算并记载的 , 应按规定予以调整或重新评估。按照上述规定 , 对依照房产原值计税的房产 , 房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对于抵债资产应按会计制度规定的人账价值计价缴纳房产税。会计处理可参照《企业会计准则第12号-债务重组》(2006) 及《企业会计准则第 4 号-固定资产》 (2 006) 。《企业会计准则第 12 号-债务重组》第九条规定 , 以现金清偿债务的 , 债权人应当将重组债权的账面余额与收到的现金之间的差额 , 计人当期损益。债权人已对债权计提减值准备的 , 应当先将该差额冲减减值准备 , 减值准备不足以冲减的部分 , 计入当期损益。第十条规定 , 以非现金资产清偿债务的 , 债权人应当对受让的非现金资产按其公允价值人账 , 重组债权的账面余额与受让的非现金资产的公允价值之间的差额 , 比照本准则第九条的规定处理。《企业会计准则第 4 号-固定资产》第四条规定 , 固定资产同时满足下列条件的 , 才能予以确认 :( 一 ) 与该固定资产有关的经济利益很可能流人企业 ;( 二 ) 该固定资产的成本能够可靠地计量。另外 , 参照《北京市施行〈中华人民共和国房产税暂行条例〉的细则》 ( 京政发 [1986] 165 号 ) 第四条规定 : 企业、事业单位房产 , 不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末账面房产原值 , 一次减除 30% 后的余值 , 计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产 , 以租金收入为房产税的计税依据。

『捌』 金融企业取得抵债房产是否缴房产税、城镇土地使用税

根据《辽宁省地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关业务问题的通知》（辽地税函〔2001〕181号）文件的规定：“对金融企业取得的以物抵债的房产，凡金融企业未投入使用或在帐务处理上未记入“固定资产”科目的，在国家税务总局未作统一规定之前，暂免征收房产税、城镇土地使用税。”