我国逆向年金抵押贷款发展

1. RAMS是什么意思RAMS要怎么做

“RAMS”的全称为“Reverse Annuity Mortgage,RAMs”，意思是：逆向年金抵押贷款。

逆向年金抵押贷款要贷款人将人已拥有房屋所有权并向银行抵押房产，银行根据评估后的房屋价值和贷款人申请的贷款期限与贷款人签署协议，然后分期向贷款人支付贷款供其支配。

反向抵押贷款最大的优点在于享有房屋所有权的老年人能够在享有房屋所有权的基础上将房屋变现，用来改善生活。由于资金是由金融机构流向房主，与通常意义上的抵押贷款中借款人定期向金融机构偿还本息的资金流向相反。

(1)我国逆向年金抵押贷款发展扩展阅读

逆向年金抵押贷款的制约因素：

1、固定房屋资产无法盘活。反向抵押贷款能否大规模运作的一个重要条件就是能够将并无流动性的抵押住房盘活。如果缺少这一环，抵押住房不具有流动性，无法进行资本运作，反向抵押贷款也就无法运行。

2、市场供给群体有限。目前我国只有保险公司可以参与，很大程度上限制了资金的来源。我国商业银行的房产抵押综合授信业务与反向抵押贷款有一定相似之处，都可以盘活所属房产，但并不完全是一种养老形式。

3、缺乏政府的大力支持。前期的各种尝试可以发现，各企业和金融机构各自为战，缺乏HECM这样统一的政府信用平台，缺少政府的大力支持与兜底使得申请人还存在较多顾虑。

4、房地产周期的不确定性。一方面缺少保险公司认可的具有市场价值可以用于抵押的住房，另一方面由于房屋实际价值较低，贷款人每月可以获取的养老金水平也较低，难以保障正常的开支，因此在三四线及农村地区开展难度较大。

2. 逆向年金抵押贷款的逆向年金抵押贷款的贷款方式

逆向年金抵押贷款的基本贷款方式就是金融机构贷款给已经拥有房屋产权的老年人。这类老年人用几乎自己一生的收入购买房产或在一个较长期限里偿还贷款之后，只是拥有了体面的住宅，他们的生活水平会因存款总量的减少和月支付的增多而随之下降，高昂的医疗费用也得不到必备保障。根据这种状况设计的逆向年金抵押贷款，将老年人的房产权益逐渐转化为有生之年的消费资金，可以一次性支付给房主，也可以每月付给房主一定数额的款项。款项的大小与合同的期限、利率的大小、预期房屋的价值以及房主希望保留的房屋产权份额等有关。这样，将盘活老年人的住房资产，合同期届满后房产归金融机构所有。当然，房主也可保留一部分房产权益，可以应付未来的不确定性支出。
我们且将上一种贷款方式称为自有房产逆向年金抵押贷款。根据逆向年金抵押贷款的基本设计思路，结合我国基本国情，笔者对其贷款方式进行了改造。设计上，吸收了权益分享抵押贷款的思路，即金融机构贷款给还没有取得房产的老年人，这里称之为新购房产逆向年金抵押贷款。这类老年人拥有一定的积蓄，也有一定的购房欲望，但为了预防未来变故，无法用此积蓄来改善其居住条件。根据这种状况设计的逆向年金抵押贷款，金融机构将提供老年预购房产总价一定比例的贷款，并在今后较长时期内向老年人按月支付一定数额的款项，其具体金额根据评估贷款期届满时房屋价值的折现值与贷款现值的差额乘以贷款常数进行计算。老人拥有该房产的居住权，而金融机构拥有其产权。在老年人去世后，金融机构拥有该房产完整产权，可进行拍卖或经营，并从中获利。因此，该金融机构最好具备房地产投资及经营的相关能力，如房地产投资信托机构。由于逆向年金抵押贷款会遇到房主中途违约、提前偿还以及房产价值预测不准确等情况，因此，存在较大的风险，金融机构也应该慎重操作。

3. 逆向年金抵押贷款的逆向年金抵押贷款的评价

逆向年金抵押贷款方式是一项针对老年人实行的贷款方式，中国的老年人是一个弱势群体，但也是一个善良的群体。为适应老龄化社会的到来，我们应在认清国情的前提下努力探索各种养老方式，以求得老人颐养天年、国家减轻负担。该方式不是惟一的养老方式，也不是最好的养老选择，但正如前面所说，它对银行机构来说不失为一个获得收益、增加客户群的好方法，而且对个人来说也是一个不错的选择。相信随着人们居住条件的改善和各项制度的健全，逆向年金抵押贷款会成为一种有效的、有益的养老方式。
逆向年金抵押贷款是启动老年住宅市场的强大动力源。中国老年人的消费心理上有着传统的“为子女攒钱”思想，往往缺乏围绕自己消费的意识。同时，老年人为了减轻子女负担，预备未来高额的医疗费用，不得不将自己的住房问题放在其次。然而，通过逆向年金抵押、贷款业务，老年人可以在一定程度上通过自己的力量解决自身的养老问题，增强老年人自我保障能力，提高老年人在有生之年的生活水平和医疗保障程度，减轻了子女的经济负担，也缓解了国家的财政压力。部分老年人采用逆向年金抵押贷款后，出租抵押的住房，获得更多的收入用于支付家庭护养或养老机构的费用，大大减轻了家庭养老的经济压力，大大减轻老年人购房的心理负担，可以使老年人放心购房。
同时，由于目前社会养老机构收费过高，超出了老年人承受能力。众多的养老机构设备简陋，无法满足老年人的需要，以及老年人的传统观念和对长期居住环境的眷恋都迫使老年人选择居家养老。而逆向年金抵押贷款使房主一直拥有房屋的所有权，直到出售或者死亡，满足了老年人居家养老的愿望，符合老年人购房的心理要求。这样，不仅增加了老年人的有效收入，提高了老年人的支付能力，而且，刺激了老年人的住宅消费需求，使老年人的潜在消费能力变为现实购买力，从根本上推动了老年住宅的发展，成为启动老年住宅市场强大的动力源。

4. 有哪位知道逆向抵押贷款（Reverse Mortgages）中逆向年金计算公式

例如：一退休老人按照其住房评估价值可申请贷款最大值为100000元，假设贷款年利率为7%，贷款合同期为10年。根据年金未来值公式FVA(r，n)=A／r[(1+r)n-1]，这里r=7%／12=0.5833%，n=10×12=120，年金未来值因子1／rI(1+r)n-1]通过计算为173.084807，FVA为已知100000元。所以，100000=A×173.084807可以解出A=577.75，即金融机构每月向老人付577.75元。若贷款合同期为五年可解出A=1396.79元，随着贷款利率的降低与合同年限的缩短，A值会越大。

5. 什么是RAMS/LCC

1、RAMS是逆向年金抵押贷款

逆向年金抵押贷款（Reverse Annuity Mortgage,RAMs）是金融机构实行的一种房地产抵押贷款方式，它不同于通常的抵押贷款模式。一般的抵押贷款是贷款人先从银行贷款用于购房，然后再定期向银行还款直至付清全部本息。

2、LCC是全生命周期成本

LCC（全生命周期成本，Life Cycle Cost，简称LCC），也被称为全寿命周期费用。它是指产品在有效使用期间所发生的与该产品有关的所有成本，它包括产品设计成本、制造成本、采购成本、使用成本、维修保养成本、废弃处置成本等。

LCC的关键因素

车辆全生命周期成本项目中，人工成本费用相对固定，所以降本的关键在于降低油耗燃料损耗、控制保养费用、减少故障维修与大修的频次与单价。

1、主要构件检修成本：如发动机、桥、变速箱、空调压缩机等的检修时间间隔及检修成本。

2、次要构件及消耗件检修成本：如空压机、制动鼓、轮胎、蓄电池等检修及更换成本

3、空调系统及门系统的检修维护成本：空调系统的各个组件以及车门系统的各个组件的检修及维护成本

4、燃料成本及预防维护成本：17年间每台车燃料及各种润滑油的消耗量。

以上内容参考：网络-LCC；网络-逆向年金抵押贷款

6. 逆向年金抵押贷款和普通年金抵押贷款的区别

1、反向抵押贷款，是以拥有住房的老年居民为放款对象，以房产作为抵押，在居住期间无需偿还，在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用的一种贷款。这种贷款可以是一次性或者在一定时间内按月发放，也可以在一定信用额度内根据借款者的需要自由支付，贷款可用于日常开支、房屋修缮和医疗保健等，没有限制。2、住房按揭贷款,用来购买住房房，用房屋的产权做为抵押物，由银行提供资金给贷款人，贷款人按月向银行支付本金和利息直到全部还清。

7. 我国逆向年金抵押贷款是否具有可行性

一般按揭贷款是贷款人先向银行借款买房，然后定期向银行还款，直至本息全部付清。反向年金抵押贷款的特点是贷款人拥有房屋并将房屋抵押给银行。银行根据评估的房屋价值和贷款人申请的贷款期限与贷款人签订协议，然后分期支付贷款给贷款人处置。它最大的特点是反向年金，这意味着借款人可以不断地从贷款人那里获得现金支付，而代价是逐渐减少他在房屋中的份额。

这种贷款方式可以使老年人在生活中达到大致平衡的消费水平，盘活其住房资产，有效解决老年人有房无钱的问题。目前，我国对反向年金抵押贷款的实施存在一定的限制。只有认清这些现实障碍，才能把握这次行动的可行性，有针对性地加以利用。

8. 什么是反贷款

反贷款即是反抵押贷款(RAMS，Reverse Annuity Mortgages)，又称逆向年金抵押贷款，是指借款人将个人拥有的不动产抵押给银行、房地产抵押贷款公司等储蓄类金融机构，以获得一系列的月付款，至贷款期末以大额现金偿还的贷款。

目前运用得较多的是以房养老贷款。

9. 如果有老年人申请逆向年金抵押贷款银行是否有权利拒绝

你好，银行当然有权利拒绝，如果银行认为老年人不符合办理贷款的条件的情况下，那么可以拒绝老年人申请的贷款，这个完全没有问题。

10. 逆向年金抵押贷款的RAMS

可靠性，可用性，可维修性，安全性。
RAMS是可靠性（Reliability）、可用性（Availability）、可维修性（Maintainability）和安全性（Safety）这四个英文字母的首字母的缩写。
RAMS是贯穿产品整个生命周期，从对产品的可行性分析研究到产品报废的整个生命周期过程中，需要建立可靠性、可用性、可维修性和安全性的RAMS论证过程，通过RAMS论证建立RAMS要求，并将RAMS参数综合到要求形成过程中。可靠性：产品在规定的条件和规定的时间内，完成规定功能的能力。可用性：产品在任意随机时刻需要和开始执行任务时，处于可工作或可使用状态的程度。可维修性：产品在规定条件下和规定时间内，按规定的程序和方法进行维修时，保持或恢复到规定状态的能力。安全性：产品所具有的不导致人员伤亡、系统损坏、重大财产损失、不危害员工健康与环境的能力。
RAMS在对可靠性、安全性要求严格的各行业领域已得到发展和应用，形成了各行业自己的一系列规范和标准。例如铁路行业的En50126、En50128、En50129。