试论发展我国房地产抵押贷款的必要性

Ⅰ 住房抵押贷款的意义

1、为房地产的开发与经营提供资金的支持
由于房地产开发具有投资量大、建设周期长的特点，在各个环节上都需要投入大量的资金才能运行，仅仅依靠开发商自有资金是难以维持的。资金投入集中而来源分散、资金投入量大而来源小这对矛盾时刻威胁着房地产企业的生存。国外不少国家的房地产贷款占到了各种贷款总量的30%左右。据1999年资料显示，我国房地产企业开发资金中有70%来自贷款。
2、支持住房消费
不论是从国外还是从国内住房商品化发展的实践来看，购买住房都不是一件很容易的事。在上海，内环线以内的商品住房平均价格为每平方米7000元以上，购买一套70-80平方米的住房需要50-60万元。对于绝大多数居民而言，拿出这么多钱来购买住房是及其困难的。而住房抵押贷款为购房者提供了有利的帮助，使得遥远的住房梦成为现实。
3、有利于银行开拓新业务，减少信贷风险
房 地产业是国民经济的支柱产业之一。通过住房制度改革，住房作为消费商品进入了千家万户，其市场和发展潜力都大。银行及时提供楼宇按揭贷款，将有利于拓宽房 地产债务资金供应市场。另外，近年我国专业银行多被信贷风险所困扰，推行抵押贷款成为减少信贷风险的主要手段。开展楼宇按揭贷款业务，有房产作抵押，就可 使信贷风险降到最低程度。而且，银行可借此争取更多的存款客户，壮大自己的资金实力。
4、有利于促进整个房地产体系的发育
我国房地产市场虽然经过了10多年发展，有的年份还曾是国民经济发展中的亮点，但是整个房地产市场仍然很落后，市场体系仍不健全。尽管全国房地产公司开发出了大量的商品房，但有效需求不足，导致了大量空置房屋的产生。根据国家统计局测算的全国房地产开发景气指数结果表明，截止到2000年9月份，商品房空置面积累计为8,323万平方米，其中商品住宅空置面积为5,715万 平方米。作为房地产业发展的基本生产要素之一的资金的严重不足，以及金融业务种类和金融管理手段在一定程度上的落后，直接制约着土地的开发和房屋的建设与 消费。住房抵押贷款的发展可以促进住房金融市场的繁荣，从而促进房地产业的发展，健全房地产市场体系。在许多西方国家，住房的一、二级市场同样相当活跃， 购房者能够比较容易地买到所需要的住房，房屋的出售者也能够比较容易的将住房卖出，一般居民一生中都有几次购房、卖房的经验。
5、有利于政府的宏观调控
住 房抵押贷款在促进房地产市场体系发育的同时，也是政府借以进行宏观调控的有效工具。政府一般可以通过调整信贷利率、信贷额度、贴现率和抵押期限等金融工具 手段，来调节住房金融市场中的资金余缺，以实现国家的产业政策目标。作为房地产业主要资金来源的金融资本的投入量的大小决定着房地产业的发展规模，金融投 入的结构、方向、服务方式是房地产业发展的导向，也可利用抵押贷款本身所具有的储蓄功能来拉平经济周期波动和促进住房建筑业的发展。在发达国家，居民住房 消费多是通过抵押贷款方式进行的，从性质上看，就是一种因借钱买房而产生的负储蓄与强制储蓄。由于这种先消费后储蓄是通过信贷的替代储蓄功能来实现的，所 以当国民经济处于因需求膨胀而引起过热时，通过抵押贷款的替代储蓄功能，可将居民手中的货币吸引到住房消费方面，降低总消费需求，避免经济发展中因需求变 化而导致过大经济波动的发生。因此仅就利用抵押贷款这一金融工具对国民经济发展进行调节这一角度来看，加快培育住房金融体系对完善我国金融市场和促进经济 发展具有深远的现实意义。促进金融业对房地产业的渗透，还可以为我国利率的浮动化、市场化找到突破口。
6、有利于改善居民住房条件
住房抵押贷款可以使居民住房条件得意改善，居住水平得意提高。如美国，不仅从数量上已经可以满足其居民的住房需求，在居住质量上也达到了较高的水平。1999年底，美国抵押贷款二级市场总规模达到79,000多亿美元，如果没有如此庞大的住房金融的支持，其人均居住面积55平 方米的居住条件是难以实现的。同样，许多国家过去很多居民无房可住或住房十分拥挤，现已发展到几乎全部居民都有房可住，而且相当多的居民住房较为宽敞，正 进一步追求住宅环境的优雅、和谐。这虽然与居民收入水平的提高密切相关，也与住房金融、特别是住房抵押贷款的发展密不可分。实践证明，不仅高收入水平的国 家能够通过住房抵押贷款改善居住条件、提高居住水平，低收入国家如新加坡、巴西等也已通过这一途径取得了相当的成绩。

Ⅱ 如何看待房产抵押贷款的风险

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

1. 2

Ⅲ 房地产抵押贷款的法律法规

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

1. 1

房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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Ⅳ 发展我国房地产抵押贷款的必要性

抵押贷款评估的意义主要是作为金融机构可能需要第三方更加客观公正的来对抵押物价值作出一个判断，因为包括建设部，也就是现在住房和城乡建设部，联合银监会等机构，共同出台了抵押贷款指导意见，从这个意义上来说，抵押贷款需要进行估价。

Ⅵ 房地产典当和房地产抵押的区别在地产抵押的区别在哪里

门店抵押？银行只能做房产抵押 或者个人经营贷款（经营贷款要求客户的资质一般比较高）

房产抵押，参考网络。
一、房屋要求

（一）房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；

（二）房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年；

（三）所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证；

二、贷款人要求

在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口(或有效证明)、具有完全民事行为能力，并且符合下列条件的中国公民均可申请个人综合消费贷款。

1、有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力；

2、没有违法行为和不良信用记录；

3、能够提供银行认可的有效权利质押担保或能以合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证；

4、开立中国工商银行个人结算账户，并且同意银行从其指定的个人结算账户扣收贷款本息；

5、银行规定的其他条件。

流程

1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额;

2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认;

3、银行对贷款申请进行调查、审批;

4、购房人与银行签订借款及担保合同;

5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款;

6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保);

7、银行向售房人账户发放贷款;

8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款;

9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)

3住房抵押贷款编辑

一、抵押房产用于企业经营

需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明等;本公司营业执照副本加盖公章、公司章程、近1-3年公司财务报表、企业银行流水、企业经营或融资用途证明资料。

额度：经营用途一般最高可以申请到房产评估值的七成

利率：利率视银行政策及借款人资质不同在基准利率上上浮20%以上

年限：一般为五年以内

二、抵押房产用于个人消费

需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、个人消费用途证明。

利率：抵押房产用于个人消费用途时，一般执行基准利率或是上浮10%。

年限：一般为十年以内

三、抵押房产用于购买商用房

需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、购买商用房合同。

四、房屋抵押银行贷款程序：

1、您需要在银行的营业机构开立活期存款帐户；

2、请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料；

3、由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性；

4、银行审批通过后，通知您审批结果，并与您签订借款合同；

5、视情况办理保险、抵押登记、公证等手续；

6、中信实业银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中；

7、请您按借款合同的规定还本付息。

4申请资料编辑

房产证（房屋抵押银行贷款中房产证、土地证是必须要给银行抵押的）

权利人及配偶的身份证

权利人及配偶的户口本

权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)

收入证明（这个证明对房屋抵押银行贷款的贷款成功情况以及，最高的额度有比较大的影响。）

如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单

为提高房子抵押贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)

申请条件：

1. 中国（不含港澳台）公民，年龄在18-65周岁，且在现单位连续工作满六个月以上的授薪人群（如不满六个月，但本单位工作内容与上一单位相同，可累加上一单位的工作期限）及经营满一年以上的经营人群。

2. 抵押房产权利人中无未满18周岁的未成年人及无大于70岁（含70岁）的成年人。

3. 房产若是二次抵押，房屋的抵押第一权利人必须是银行

4. 借款人需要有一套或一套以上名下所有权住房（至少一套是本市所有权房）。

个人房产

1、房屋产权证、购房合同及发票原件；

2、身份证原件、户口簿原件

3、配偶身份证原件/房地产共有人身份证原件

4、婚姻证明（结婚或未婚证明）

公司房产

1、房屋产权证、国有土地使用权证、购房合同及发票原件

2、企业法人身份证明、法人授权委托书、经办人身份证原件

3、企业营业执照复印件（加盖公章）、企业组织机构代码证（加盖公章）

4、公司章程、股东会决议/董事会决议

在建工程

1、土地使用证

2、建设用地规划许可证

3、建设工程规划许可证

4、建筑工程施工许可证

5、营业执照

6、商品房预售许可证

2.1违约风险的控制

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。

2.2 流动性控制

住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。

2.3 经济周期的控制

房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押

贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。

2.4 利率的控制

针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：

一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。

5结论编辑

住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。

金额期限

1、商品住宅的抵押率最高可达 70% ;

2、写字楼和商铺的抵押率最高可达 60% ;

3、工业厂房的抵押率最高可达 50% ;

4、最长期限可达30年;抵押包括商铺、办公楼、住宅、别墅、厂房、仓库等等

贷款流程

1.借款人贷前填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明；借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件；借款人具有法律效力的身份证明；符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明；抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据；购建住房的合同、协议或其他证明文件；贷款银行要求提供的其他文件或材料。

银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

6贷款规定编辑

贷款用途

用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、大修住房，其主要产品是抵押加阶段性保证个人住房贷款，即通常所称"个人住房按揭贷款"。

贷款对象

具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

贷款条件

借款人必须同时具备下列条件：

（1）有合法的身份；

（2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；

（3）有合法有效的购房合同；

（4）以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；

（5）已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；

（6）能够提供贷款行认可的有效担保；

（7）贷款行规定的其他条件。

贷款额度

最高为所购（大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80%；

贷款期限

一般最长不超过30年。

贷款利率

贷款期限为5年以下（含5年）的：贷款年利率为4.77%；贷款期限为5年以上的，贷款年利率为5.04%（按各地政府实际情况定）。

根据资料我们可以知道

贷款基准利率

中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。 金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整

调整前利率

7登记制度编辑

从中国的民事立法来看，我国的房产抵押贷款登记制度还存在着很多的不完善，显然这还没有做到一定的重视程度，那么，如何才能完善房产抵押贷款登记制度呢，两个方面：

（一）房产抵押贷款登记机关不统一

房产抵押贷款的登记需要按照两个原则：登记机关的司法性质和登记机关的统一性。调研过很多国家，得出结论是：房产权属登记基本上是由房地产登记机关统一办理登记，房产权属登记机关都是司法机关，那么，登记行为属于司法行为，具有很强的法律效力，我国《担保法》第42条对各种不同抵押物的相应登记部门作了规定：以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，登记机关为县级以上地方人民政府规定的部门。授权县级以上地方人民政府是为了与《城市房地产管理法》第61条的规定保持一致，目的是维护法律的统一性。而《城市房地产管理法》之所以没有明确规定城市房地产抵押的登记部门，是因为全国各地实行的房地产管理体制不完全相同，实行房产地产分管体制，房产地产合一的管理体制等等，各不一致。这种状况就使各登记机关无章可循，各行其是，为各类虚假登记开了方便之门，极大地影响了抵押登记的权威性，此后必然涉及到土地政策的贯彻，甚至阻碍中国房产的发展，政府的形象和威信。

（二）房产抵押贷款登记审查内容不统一

房产抵押贷款登记的意义在于房产物权变动的公示和公信，其目的是使社会公众相信该登记权利而为交易行为，维护交易安全，而不是对抵押合同的效力进行确认。因此，房地产抵押登记机关在受理抵押当事人的登记申请后，只能在自己的职责范围内就申请的形式进行审查，而不能超越登记权限对合同的实质性内容进行审查，更不可以利用职权强制收费或指令当事人到其指定的评估机构进行资产评估，搞垄断经营，损害抵押当事人的利益。当前的房地产抵押登记过程中，存在着种种不合理的现象，其中房地产抵押登记机关不适当地行使公权力，造成对私权利的侵犯就是主要表现。

总之，房地产抵押制度是担保物权制度的重点，而由于我国尚无完善的民事基本法，现行法律法规对房地产登记的规定往往有语焉不详之感，不合理之处颇多。因此，要完善我国现行房地产抵押登记制度，必须从立法的高度来考虑，以实现统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序的要求，以期提高我国登记的公信力、进一步保护债权、保障交易安全、减少房地产纠纷。在新《物权法》出台的情况下，我们更急切期待我国有关房地产抵押登记相关单行法律的早日出台，并期待中国《民法典》的早日公布与实施。

操作流程

洽谈业务---了解客户需求、查验证件---确认权属、实地勘察---评估所评估、鉴定合同---办理公正、办理抵押登记放款---客户服务及续息---还款、注销抵押登记。

还款方式

一次还本付息法

讲解：现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次还本付息，即初期的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下：

到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率（%）] （贷款期为一年）

到期一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率（‰）×贷款期（月）]（贷款期不到一年）

其中：月利率=年利率÷12

如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：

10000元×[1+（4.05%÷12月）×7月]= 10236.3元

等额本息还款法

讲解：个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下：

每月等额还本付息额=贷款本金×

其中：还款期数=贷款年限×12

如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为：

月利率为5.04%÷12=4.2‰，还款期数为15×12=180

200000×4.2‰×（1+4.2）

即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。

等额本金还款法

讲解：等额本金还款法的基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式。其计算公式如下：

每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率

如：以贷款20万元，贷款期为10年，为例：

每季等额归还本金：200000÷（10×4）=5000元

第一个季度利息：200000×（5.58%÷4）=2790元

则第一个季度还款额为5000+2790=7790元；

第二个季度利息：（200000-5000×1）×（5.58%÷4）=2720元

则第二个季度还款额为5000+2720=7720元

……

第40个季度利息：（200000-5000×39）×（5.58%÷4）=69.75元

则第40个季度（最后一期）的还款额为5000+69.75=5069.75元

《合同法》第39条的相关规定，银行要求购房人为房屋购买保险，是为了在房屋意外灭失、毁损的情况下，保全自己享有的担保利益的合理措施。至于由谁来支付保险费用则主要取决于贷款市场的供求情况。当贷款市场中，贷款量供不应求时，购房人为了得到银行的贷款，往往会答应银行提出的条件，由购房人支付房屋的保险费用。

8备注编辑

四类房产不能办理抵押贷款

一、未结清贷款的房产 抵押消费贷款的房产必须是没有任何抵押且无贷款的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行不是允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利，为此借款人不能够使用抵押消费向银行申请贷款。

二、部分已购公房 已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房，因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产的抵押消费贷款;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。

三、未满五年的经济适用房 回迁房是政府保障性住房之一，一般按经济适用房管理，或者其房屋性质归属于经济适用房。根据目前国家的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理抵押消费贷款。

四、未取得房产证的小产权房 对于小产权房产，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权而没有所有权，没有取得此套房产的所有权证书，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押消费贷款。

抵押房产贷款需要条件

1、贷款用途：用于支持个人购买住房以及循环使用贷款。

2、贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

3、贷款条件：

(1)有合法的身份；

(2)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；

(3)有合法有效的购房合同；

(4)以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；

(5)已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；

(6)能够提供贷款行认可的有效担保；

(7)贷款银行规定的其他条件。

4、贷款额度：最高不超过所购住房价格的70%；

5、贷款期限：一般最长为30年。以新购住房作最高额抵押的，有效期间起始日为《个人住房借款合同》签订日的前一日;将原在建设银行的住房抵押贷款转为最高额抵押贷款的，有效期间起始日为原住房抵押贷款发放日的前一日；

6、贷款利率：贷款利率同个人住房贷款利率。

贷款新解

住房抵押贷款在这里也可以称做房产典当。是华夏典当行于2001年在行业内首先推出的、针对已取得《房屋所有权证》的客户推出的个人融资业务。借款人只须将自己名下的房产经过评估，到相应的房屋所在地机关办理抵押登记手续即可，特点是专业、方便、快捷。随着典当行业及房地产行业的不断发展，住房抵押贷款已经行业典当行业内一个标准的经营业务。

房产典当

抵押物范围

个人、企业名下的已经取得房产证的住宅、经济适用房、成本价住宅(含央产房)、危改回迁房、商品房、别墅、写字间、商铺和经营性用房、厂房、土地等。

二次抵押

房屋二次贷款必须同时具备以下条件：

1、用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房;

2、用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房;

3、房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房;

4、房屋抵押登记已办妥，且我行是房屋的抵押权人;

5、房屋已办理保险，且保险单正本由中国银行执管;

6、房屋所处位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的升值潜力。

贷款币种：

二次抵押的贷款币种根据贷款的具体用途来确定，原则上与原房屋抵押贷款的币种一致。申请外币贷款的借款人必须具有外汇还款来源。

贷款限额：

1、贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。

2、房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，取两者中的低者。以住房抵押的二次贷款抵押率最高不超过70%;以商业用房抵押的二次贷款抵押率最高不超过50%。

贷款期限：

二次抵押贷款的期限根据贷款的具体用途来确定，用于个人消费类贷款最长不超过5年，用于个人经营类贷款最长不超过3年，并且贷款到期日不超过第一次抵押贷款的到期日。

贷款利率：

执行中国人民银行规定的同档次商业贷款利率。外币贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息;贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日开始执行新的利率。

9抵押形式编辑

抵押贷款又分最高限额抵押与传统抵押形式两种，最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，是有别于传统抵押制度的新抵押制度，它与传统抵押制度相比，区别在于：

（1）最高额抵押所担保的债权为不确定债权；

（2）最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权；

（3）最高限额抵押必须预定最高限额外负担；

（4）最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性，但最高额抵押权仍属担保物，其设立方式，效力与传统抵押权并无本质区别。

房屋条件

房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;房龄(从房屋竣工日起计算)+贷款年限不超过40年;所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。

工行贷款

个人房屋抵押贷款是中国工商银行向客户发放的以客户本人(含配偶)名下房产为抵押，用于经营、消费以及其他合法合规用途的人民币担保贷款。

产品特色

1. 贷款用途多样：可用于经营、购车、教育、医疗、大额耐用品消费以及其他合法合规用途;

2. 抵押物范围广：客户本人(含配偶)名下的住房、商用房、商住两用房均可用于抵押;

3. 贷款额度高：最高可达抵押房产价值的70%;

4. 具备循环贷款功能：一次抵押，循环使用，随借随还，方便快捷，并可通过商户POS和网上银行等渠道实现贷款的自助发放。

申请条件

1. 具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18(含)-65(不含)周岁之间;外国人以及港、澳、台居民为借款人的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业;

2. 具有合法有效的身份证明、户籍证明(或有效居留证明)及婚姻状况证明(或未婚声明);

3. 具有良好的信用记录和还款意愿;

4. 具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力;

5. 有明确的贷款用途;贷款用途符合国家法律、法规及有关规定，承诺贷款不以任何形式流入证券市场、期货市场和用于股本权益性投资、房地产项目开发，不用于借贷牟取非法收入，以及其他国家法律、法规明确规定不得经营的项目;

6. 能提供银行认可的合法、有效、可靠的房屋抵押;

7. 在工行开立个人结算账户;

8. 银行规定的其他条件。

网络服务

网络房屋贷款正成为一种新兴融资渠道在迅速扩展。截至目前，阿里巴巴、敦煌网等多家电子商务企业纷纷推出了类似服务。以及一些大中型企业也在模仿。

10利息计算编辑

(一)人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：

1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。

1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：

利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。

2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：

计息期为整年(月)的，计息公式为：

①利息=本金×年(月)数×年(月)利率

计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：

②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率

同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：

③利息=本金×实际天数×日利率

这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。

Ⅶ 论述发展我国房地产抵押贷款的必要性

在穷困而寒冷的海中。
就连一个少年，在独自骑车
请回头，
勇敢地抓住那顶草帽
鸟们的啁啾
又在何处哈哈

Ⅷ 房地产抵押贷款的程序

金融机构收到借款人的申请及相关文件后，要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节，审查包括以下内容：
1．对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权，并领有所有权凭证；法人应具备独立核算、自负盈亏能力，且具有房地产开发权。同时，银行可要求企业提供验资证明。财务报表等资料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格，这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。中国有些地区规定，房地产抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在中国设立办事机构的外国银行。
2．对抵押物的审查对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。
3．对贷款用途。项目的审查和分析一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定；二是对贷款项 目进行可行性评估，从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行，主要有以下比率指标：
（1）营业净收益与贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力的指标，计算公式为： 预计项目年度营业净收益/年度偿还贷款本息金额该比率越低，对金融机构而言风险越小，反之，风险越大。
（2）营业费用比率。该指标也可以分析房地产抵押贷款的还款能力，计算公式为：营业费用/项目实际总收入该指标越大，反映项目创造单位收益所需的投入越大，贷款 人可将该指标与市场上平均水平比较，一般不能差距太大。
（3）保本比率。指项目支出与收入的比例，计算公式为：（营业费用十贷款本息）/潜在总收入。贷款人一般规定允许的最高比率范围为70%一95%，如比率高于这一水平，则项目得不到保本的现金流。
（4）贷款价值。计算公式为：抵押贷款金额/抵押房地产价值这个比率对金融机构而言，越低则贷款安全性越大，相反，贷款安全性就越差。抵押贷款金额的确定取决于各方面因素，如银行可贷资金是否充裕、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等等。 房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性，并在综合考虑市场变化。利率趋势等因素的基础上，对抵押房地产的价值进行评估，决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地 产价值评估可分为住房估价和土地估价两个部分。住房估价方法较单一，计算公式为： 房价=房屋重置价乘于房屋成色，其中重置价是按现有物价水平重新建设房屋的价值，成色是用百分比表示的新旧程度。房屋估价还可以按各种建材数量构成评点计算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先计算其建设成本，然后减去折旧。
土地估计则较为复杂，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等。房地产金融机构一般配有专职或兼职估价人员，对抵押房地产作出价值判断。通过上述方法计算出房地产现值后，金融机构根据房地产市场走势。贷款利率变动趋势等因素，决定贷款金额与房地产价值的比率，算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时，贷款价值比仅为50%－60%，后随经济发展，这一比率提高到80%左右。“二战”后，美国房地产抵押贷款由于二级抵押市场的建立，房地产的易售性、价值流动性增强，贷款风险分散，贷款价值比率高达90%。中国由于刚刚开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要根据福利性住房和盈利性经营房地产分别确定，前者可享受优惠，而后者则应从严掌握。 1．抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有两种：抵押权人占管方式和抵押人占管方式。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人占管，抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵押权人同意不得以任何方式或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的安全和完整，并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建，不得改变其性质。己作抵押的房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时，继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。
2． 抵押物的处分，是房地产抵押权实现的最高形式，有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物：
抵押人未依约履行债务的，即合同期满后未还清贷款本息的；
抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又无人代其履行债务的；
抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的；
抵押人被宣告解散或破产的。
抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物： 申请当地房地产市场公开拍卖；
委托房地产交易市场出售；
经过当地房地产管理部门同意的其他适当方式。不论采取何种方式，均应按照当地有关规章办理。
抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是：
支付处分抵押物的费用；
扣除抵押物应交税费； 偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金；
所剩余部分退还抵押人。
按照《企业破产法》规定，抵押物不属于破产财产，但抵押物处分价款超过偿还额的剩余部分属于破产财产；抵押物处分价款不足偿还贷款部分，作为破产债权依照破产程序受偿。