如何解除商品房担保贷款合同

㈠ 房屋贷款办不下来，可否解除购房合同

银行原因贷款没办下来可解除商品房买卖合同
不少购房者都会以银行按揭的形式贷款买房，在缴纳完首付后，通常应在6个月内办理完银行按揭贷款手续并支付购房款余额， 但如果在6个月后， 由于银行政策的原因， 而非购房者的原因导致贷款无法发放
根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
如果由于银行单方面的政策原因而导致购房者的贷款没有办法如期发放， 使购房合同不能继续履行， 这种情况下是不可归责于购房者或开发商的， 购房者可以请求解除合同， 开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房者， 购房者享有法定解除权， 是完全可以按照上述规定要求开发商退还首付款及利息的。

㈡ 商品房买卖合同被确定为无效，那担保贷款合同该怎么办

问：商品房买卖合同被确定为无效，那担保贷款合同该怎么办?

答：君同法律在线咨询为您解答

担保合同是从合同，其效力根据主合同而定。一般情况下，如果民间借贷的主合同真实有效，那么担保就是有效的。担保人有自己的银行贷款，由于金融贷款合同与民间借贷合同是不同的领域，互不相干，所以担保人仍需要对民间借贷承担担保责任。担保责任对担保人来说是相对较重的民事责任，如果债务人缺乏诚信或者无法按期清偿，那么的清偿责任则转移到担保人身上，最终可能需要倾家之力代为清偿。因此，如果不是特别情况，则需要以审慎的态度对待是否担当担保人的角色问题。

㈢ 合同的情形，购房合同解除银行贷款怎么办

首先，购房者单方解除购房人权利受到限制。《个人住房贷款管理办法》第十九条规定：“抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠”。由于产权已过户到购房者名下，购房者虽有权利解除购房合同，但不能直接退房，购房者有义务书面通知房屋抵押权人的银行有关购房合同的履行情况及违约责任承担情况；
其次，由于开发商的保证责任已终止，如碰到信誉不佳的开发商，购房者一旦不能及时拿到退房款，势必影响购房者提前归还按揭贷款，增加购房者的经济损失。因此，因开发商违约导致购房合同解除的，并不必然导致按揭贷款合同的解除，购房者一定要及时与银行协商解除按揭贷款合同的办法。
实践中处理此方面纠纷主要依据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2十五条：商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受购房贷款及购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

㈣ 房贷未办下来，可以解除商品房买卖合同吗

房贷未办理下来，可以请求解除合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，
因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的， 对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。 而因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的， 当事人可以请求解除合同， 出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 ”

又据《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办号）第19条规定：“对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款， 且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、 贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素， 导致无履约能力的， 其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同， 并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。 ”

随着近年来银行政策的不断调整， 贷款利率起伏不定， 购房者与开发商之间签订的购房合同若采用按揭贷款的付款方式， 如果由于银行单方面的政策原因而导致购房者的贷款没有办法如期发放， 使购房合同不能继续履行， 这种情况下是不可归责于购房者或开发商的， 购房者可以请求解除合同， 开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房者， 购房者享有法定解除权， 是完全可以按照上述规定要求开发商退还首付款及利息的。

㈤ 如何解除房屋买卖合同，怎么解除房屋买卖合同

商品房买卖合同程序

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主要从实体上规定了解除商品房买卖的事由，对其解除程序则应根据我国合同法的规定处理。

根据我国合同法第96条第1款规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”可知，行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。如果通知已经送达，但对方提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由法院裁判。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款的理解。

商品房买卖合同的解除往往也就影响到后一个担保贷款法律关系的履行问题，然而，其是否必然导致解除商品房担保贷款合同呢？司法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释没有具体的直接规定，只是在第25条第2款规定了两个合同关系都被解除的法律后果，即“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。对于该款，我们认为，商品房买卖合同的解除不必然逻辑地得出商品房担保贷款合同应该解除。后者是否解除仍然应该根据我国合同法及相关司法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释来具体认定。如果借款人和贷款人都没有主张解除商品房担保贷款合同的，作为商品房担保贷款合同的保证人（卖方）提出解除商品房担保贷款合同缺乏法律依据。

法律规定解除情形

合同解除的立法目的在于，给予一方当事人根据合同履行中出现了的法定事由，为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施，以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。合同解除最重要的法律后果即“合同的权利义务终止”。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》涉及合同解除的条文多达10条（详见最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释条款第8条、9条、12条、13条、14条、15条、19条、23条、24条、25条）结合审判实践，商品房买卖合同的解除之事由概括起来主要有以下几种：

1.协议解除；

2.根本违约；

3.迟延履行；

4.法律规定的其他情形。

具体言之，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释对后三种事由明确列举规定。

根本违约：

商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；房屋主体结构质量不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

迟延履行：

出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形：面积误差比绝对值超出3%；商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

㈥ 买卖合同解除后，银行贷款合同怎么办

可以解除。
按揭贷款涉及三方当事人，即购房者，开发商和贷款银行。因开发商违约导致购房者与银行协商解除按揭贷款合同的，购房者、银行、开发商三者之间仍处于借款人、贷款人和保证人的关系，只要开发商承担违约责任，将剩余按揭款、购房者自付房款、已按揭贷款的本金及违约金分别支付给银行和购房者，即可解除合同。
实践中处理此方面纠纷主要依据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受购房贷款及购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

㈦ 哪位清楚怎样将房屋买卖合同撤销

2003年4月28日最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。根据该解释的规定，十二种情形下，商品房买卖合同可以认定为无效或可以撤销的合同介绍如下。

一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同。

处理方式：应当认定合同无效(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。

二、当事人商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续。

处理方式：请求确认合同无效的，不予支持(约定以其为生效要件的，从其约定，但一方已履行主要义务、对方并接受的除外)。

三、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

四、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

五、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

六、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

七、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

八、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋。

处理方式：买受人请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

九、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

十、房屋质量问题严重影响正常居住使用。

处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

十一、根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。

处理方式：当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

十二、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。

处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

十三、因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

处理方式：当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

十四、因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。

处理方式：当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

㈧ 购房合同解除 银行贷款怎么办

不光是购房合同，我们日常生活中所签订的各种合同都可以解除，只是合同的解除，根据解除的方式不同，要满足不同的条件，可依法解除购房合同的有：第一购房合同无效如果开发建设单位的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据法律规定，商品房购房合同无效，购房者有权退房。第二面积误差根据建设部《商品房销售管理办法》，实际测量与合同约面积或套内面积的误差比超出3%的，购房者有权退房。购房者退房的，房地产开发企业应在购房人提出退房之日起30日内，将购房人已付的房款退还，同时支付房款利息。第三开发企业未经购房者同意变更设计开发建设单位擅自变更规划、设计或者经规划部门批准的规划变更以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的。未能在变更确立之日起10日内书面通知购房人的，购房人有权退房。第四因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;因房屋质量问题严重影响正常居住使用。第五出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。法律依据：《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一) 因不可抗力致使不能实现合同目的;(二) 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三) 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四) 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五) 法律规定的其他情形。