㈠ 房子有抵押贷款 通过担保公司解押 先过户 后首付 有什么风险 首付是给房东的
二手房交易的风险有哪些
1．其买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。
2．那倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。
3．在当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20％；
4．卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”；
5．为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
㈡ 请问帮别人垫资.个人贷款解押。对方需要什么手续，需要什么合同吗
这个应该是担保公司的一项业务吧，就是你买的房子有贷款，你与原业主都无力偿还，担保公司把钱借给你，替你垫资，你拿着这个钱作为购房款的一部分去还业主的贷款
㈢ 担保赎楼和垫资赎楼有什么区别
是有一定的区别的
（1）担保赎楼是指在二手楼交易时，如果卖方房产是按揭购买且贷款尚未结清，由于其房屋抵押给了银行，需结清欠款，赎出房地产证，才能进行正常交易。在卖方不采取自主赎楼的清况下，可由担保公司提供担保，银行向卖方发放短期信用贷款，或者由买方按揭银行提前发放贷款用于还清原贷款，赎出房地产证，从而完成房产的注销抵押登记，过户及重新抵押登记等手续。
（2）垫资赎楼是指房产卖方将其已抵押给银行或以按揭方式购买且尚未还清的房产转让给买方时，由担保公司向卖方发放借款，用于偿还原按揭/抵押贷款，赎出房产证以便办理过户。
2、他们的区别：
款项不同：担保赎楼，赎楼款项来源于银行，垫资赎楼款项来源于担保公司。
办理效率不同：担保赎楼，需担保公司和银行审批，办理相对较慢，而垫资赎楼仅需担保公司审批，办理相对较快。
收费标准不同： 垫资的收费标准要高于担保赎楼。
担保方式不同：
担保赎楼由担保公司为客户向银行担保；垫资赎楼时，担保公司不需为客户承担担保责任。
㈣ 垫资解押按揭房全解 这三重风险你知道吗
“我看中了一套房，但是这套房还在按揭中，我该怎么办？”“有套按揭房不错，我垫资帮房东先解押再过户，有没有风险？”按揭房，顾名思义，指的是房东通过按揭购买，但是目前贷款还没有还清的商品房。此类房产，按理说房屋产权已经抵押给银行，无法出售，不过在实际操作过程中，因种种原因，不少房东将此类房产挂牌到二手房市场出售，而且成交情况还不错。
看中按揭房
朱女士也看中了一套按揭房，这套房是房东2009年购买的，刚还贷三四年，现在说因为孩子出国要用钱而卖房，而她对这套房也很满意，不过如果购买，朱女士大概要先拿出40万元，帮房东垫付按揭款以解押房屋。“40万不是小数目，我也得去借，重点是这样到底怎么操作、怎么规避风险？”
其实，看中或购买按揭房的情况，在二手房市场并不少见。据多家中介机构介绍，买房是大宗消费，七成以上购房者都是靠按揭贷款购买，其中又有不少房东因种种原因，在尚未还清贷款之时就出售房产，因此目前市场上流通的按揭房还是蛮多的。
找担保公司借款 需缴交一定手续费
对于购买按揭房的情况，由于卖家的房产还在银行抵押，需要还清尾款才能解押，而有些房东不愿意出钱还清贷款，或手上资金不足，无法自行还清贷款。
因此，目前行业内的普遍操作方法是，在买卖交易时，双方先签订一份协议，而后由房东到银行刷出流水单查询还贷余额，而买家则先支付房款的首付部分，给卖家进行还贷解押。等到房屋解押之后，买家申请贷款，贷款审批通过后再办理过户手续。
当然，如果碰到买家一时也无法拿出大笔资金，或者买卖双方都觉得风险大的情况下，他们会选择找担保公司帮忙，不过后者会收取一定的费用。据了解，目前泉州担保公司有些是按照每笔借款来收费的，一般每笔收取3%的手续费，有些则根据时间长短来区别收费，即如果产权解押当天就可还款给担保公司，就收取1.5%到2%的费用，如果要等银行放款了再还款，则要收取2.5%到3%的费用。也就是说，借款时间越长，费用越高。
垫资解押按揭房 有三重风险
“如果不是非常熟、知道对方底细的朋友，最好别购买按揭房。”熟悉垫资解押按揭房的过程和风险。正常情况下，房产要提前还款并解押，需要提前一个月和银行申请，还清余款之后，正常解押还需要一个月时间，随后才能办理过户手续，“中间这段时间的风险无法预估”。
最主要的风险，在于买家帮卖家还清贷款后出现，一种情况是卖家反悔不卖，另一种情况是在买家已垫资解押房产，但还没有办理过户的这段时间中，房东出现了债权债务纠纷，另外就是卖家恶意诈骗。当然，第三种情况较为少见，而第二种情况的风险最大。
房东有没有债权债务关系，往往无处可查。在规避此类风险时，多数人依赖于公证，而实际上，公证只是将房屋的一些行使权力授予买家，而产权归属的性质并不会发生改变。也就是说，万一房东有债券债务纠纷，法院将该房产冻结，而买方即便是已经缴交房款，也无法维护自己的权益，更无法证明房屋产权归自己所有。
特别提醒：注意每个细节 最好知房东底细
如果非要购买按揭房，并且需买家垫资解押房产，那么买家只能尽可能地规避风险。叶丹冬表示，在购房合同中，双方应该详细约定好具体的违约责任，如果碰到卖家反悔不卖的情况，可以按照购房合同来处理。
此外，买家决定垫资解押房产时，最好房东是值得信赖的熟人，至少对房东知根知底。同时，从多方面尽可能多地了解房东的债权债务关系，以最大限度地避免此类情况的发生。
与此同时，还要注意一些关键点，如房屋产权是否清晰、能否顺利过户等。同时还要注意几点，一是买家垫资还贷时，要让卖家写一张首期款收据(垫资款)，而后最好陪同卖家到银行办理还贷手续，以防止垫资款被卖家转走。
房屋解押之后，买家可以申请贷款时，如果因为卖家的原因导致贷款不成，那么可以追究卖家责任。不过，这一点要在合同中进行责任约定。同时在合同中还要约定，办理过户时，卖家应配合买家办理相关手续。
（以上回答发布于2015-06-17，当前相关购房政策请以实际为准）
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㈤ 担保公司垫资解押费用
房屋抵押贷款担保公司的收费标准：
1给担保公司的押金。目前的担保公司大多采取后收费的方式，为了降低自己的风险，通常会先收取一定押金。如果客户中途放弃贷款，押金是不退的。
2房产评估费。住宅每套400-500元，别墅和设计用途是商业的房产另议。
3银行收取的中间费用。可能是因为银行的贷款额度比较紧张吧。一般在千分之二到百分之一之间。
4提取现金的费用。如果希望拿到现金，把贷款转化到自己个人卡上使用，就会有这笔费用。一般在千分之三到千分之五之间。如果是正规的担保公司，大体就这么几项。为了避免发生无谓的支出，可以在与担保公司的协议上写的清楚些，共有那些费用，都标明。
㈥ 担保公司垫资解押房子贷款怎么是让签借条
这样对担保公司有保障，以防担保公司帮你垫资然后你房子卖出去了你收到款而不还他们的钱。可是也奇怪，既然垫资了就是只还垫资的这部分的钱，担保公司让你钱借条只签名，但是借款金额及内容又不给你看又要自己填，这里面好像有问题。我对这方面不是很懂。
㈦ 房子有银行抵押贷款，能找担保公司从银行解押吗
是可以担保解压的，
解压流程如下：
1.银行在贷款结清后就可以到房地产管理部门申请注销抵押登记了，银行手续办完后会给接待人 （房屋所有权证;他项权利证;）
注销抵押登记申请书（委托人可以是本人也可以是第三者）；
2.带着以上东西和一张委托人的身份证复印件到房地产管理中心交付；
3.他会给一张回执单，两个工作日后委托人带回执单和身份证原件领取产权证；
基本解压实际的基本流程完成后这个时候产权证已经注销抵押了，就可以交易或办理其他事项了房子重新归属于本。
如手头没有结清款，担保会已垫资方式解压
解压方式如下：
第一步 签订房屋买卖合同
买卖双方签署房屋买卖合同后，双方约定垫资资金的来源以及垫资服务费由谁支付，并确认业主还款银行、垫资金额（以万元为单位）、垫资占用的周期及具体还款时间。
第二步 备件
买方全款购房：买卖双方将大于垫资额的购房款在垫资公司合作银行办理资金监管手续、双方提供身份证、房产证复印件，买卖协议，业主收款存折复印件及垫资申请单。
买方贷款购房：买方获得银行批贷后（批贷金额需大于业主的还款金额），垫资前向垫资公司提供买卖双方身份证、房产证复印件，买卖协议，业主在客户贷款行的收款存折/卡复印件，买方批贷承诺函及垫资申请单。
第三步 确权核实
买卖双方资料提供齐全后，在业主约定的还款前1-2天，垫资公司将陪同业主到房地局进行产权确认，以确定该房产无其他的债权债务关系。
第四步 签订垫资合同，预约还款
确权后，垫资公司内部进行垫资申请、审批等手续，签订垫资合同，支付垫资费，并与业主原贷款银行约定提前还款的时间，确认还款周期和解押时间。一般需要提前一个月预约，届时直接到银行柜台或按预定存入资金即可。
根据各银行及各支行网点规定不同，这个过程大概需要一个月。
㈧ 担保公司如何保证垫资解押的贷款安全回收
担保公司想要保证贷款安全回收的话，应该及时去审核贷款人的实际情况，只有贷款人征信良好且有还款能力的话，咱去做担保，这样就可以保障贷款安全收回。