初级二级抵押贷款市场选择题

『壹』 什么是二级抵押贷款市场

信贷市场是信贷工具的交易市场。是商品经济发展的产物，网络有钱花是基于此大发展环境发展出的。

『贰』 研究性学习：生活中的数学——贷款决策问题

我也在找 你是高中生吧！我搜到的是购房贷款问题，我和你一样都没找到，都删删减减拼上吧！呵呵
一、前言
随着经济的发展, 改善居住条件越来越成为我国城镇居民最迫切解决的问题。重要的解决途径就是实行住房商品化。这一方面需要有强大的住房消费贷款支持,
另一方面也为银行推动个人住房消费贷款、调整房地产信贷结构创造了条件, 使银行进行金融创新有了内在的动力。自从上世纪年代中期中国建设银行在部分城市试行银行按揭贷款以来, 面对住房金融业丰富的市场资源, 我国各银行普遍开展了针对个人住房消费信贷业务, 甚至推出了专门的业务品牌名称, 如农业银行的“ 幸福之家” 、建设银行的“ 乐得家” 等等其业务量呈现明显的逐年上升趋势。根据中国工商银行的有关统计数据表明该行全国的个人住房贷款从年的亿
元增长到年月底的亿元, 年几乎增长了倍。有万户居民靠工行贷款住上了新房。因此、加强住宅领域银企合作是推进住宅产业现代化的有力保证, 其中发展住房消费信贷是促进我国住房建设新经济增长点的一项重要政策措施。但是我们通过对我国特别是温州住房消费信贷市场的实证调查分析后, 发现其运作过程中仍然存在着一些问题鱼待研究解决。
二、住房消费信贷市场存在的主要问题
1、居民的住房消费心理问题
勤俭持家是中国人的优良传统, 但人们的投资意识比较薄弱, 绝大多数居民购房是为了改善住房条件, 用于投资目的的比例仍然不多〔日。中国人的另一大传统是量入为出, 习惯于用自己的积蓄来达到购房的目的, 还有很大比例的消费者依然存在着“ 无债一身轻” 的传统消费观念, 而对于西方盛行的提前消费还是不适应。
2、居民收入预期问题
根据国外普通家庭住房消费信贷发展的经验,城镇普通家庭是否具有住房负债消费的经济承受能力主要取决于其稳定的家庭收入水平。收入水平越高, 对住房消费信贷的经济承受能力越大。其住房消费信贷所发挥的扩大需求的作用越明显。
目前, 我国经济正处于转轨时期, 产业结构的调整、加入等因素, 造成城镇居民特别是中低收入阶层存在以下的后顾之忧怕下岗失业保险制度不完善, 怕病医疗制度的改革还没有到位, 怕老养老保障制度不健全。而据业内人士分析, 普通工薪阶层的购房总价应控制在家庭年收入的倍以下较为适宜, 如果贷款为八成, 期限为年, 日后每月的还款最好不要超过家庭收入的, 否则就会影响正常的生活水平。这些现实问题的存在使得城镇家庭经济承受能力较弱, 造成城镇居民收入预期普遍不高, 难以使住房消费信贷快速发展。
3、住房消费信贷的风险控制与保障问题
由于个人住房消费贷款的特点是客户多、面广分散, 基数大、期限长, 因此风险点多而不易控制。银行在个人住房贷款运作过程中, 可能出现的风险包括产
权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险等等。为此, 国外消费信贷发展的经验表明, 防范住房消费信贷风险必须有以下条件一是有稳
定透明的收入来源二是有可靠的个人信用资格等级三是有住房产权的抵押保障四是有必要的住房消费信贷的担保制度和有效的政策保障制度五是有适合不同层次需要的住房消费信用品种。而以上五大因素, 恰恰又是我国住房消费信贷运行
中的缺陷。具体表现在一是贷款机构无法获知住房消费者的实际收入水平。按照国外消费信贷通行的规则, 为了降低家庭住房消费信贷的偿还能力, 住房支出与收入比率一般控制在至之间。由于我国居民收入中包含着许多非货币化收入和灰色收入, 目前银行采纳的唯一能证明贷款者还款能力的“ 收入证明” , 经调查核实大多不真实, 这样贷款机构就无法确切计算和查证居民收入的实际水平, 也就无法确认住房消费者的贷款资格, 因而也不可能对住房消费信贷进行有效的风险控制。另外, 由于不同银行之间信息沟通不完善。假如某位购房者要在多处
购买房屋, 他将其收入证明一式多份, 就可能分别用于不同的银行, 由不同的银行提供按揭贷款。这样一来,其实际贷款额就远远高于规定的数额, 月还款金额也远远大于其月收入情况, 各银行的住房贷款风险在不知不觉之中已经倍增。
二是缺乏住房消费信贷的个人信用制度。由于没有建立与个人信用制度相配套的个人信用评估、个人资信调查、个人破产制度。因而个人信用无法准确把握, 个
人住房消费信贷的风险无法控制。
三是缺乏必要的住房消费信贷担保制度。由于我国现有的担保法规囚没有针对住房消费信贷的相应规定,二级市场的存量产权房以及公房使用权市场发育严重滞
后, 致使贷款抵押的住房产权、使用权的变现能力较差, 消费者在申请住房消费信贷时既无法选择可靠的担保形式又不能为贷款机构提供有效的风险保障
四是缺乏有效的政策保证制度。由于我国尚没有健全的商品房保险的保障制度, 又没有政府机构提供的保证制度, 也没有包括房地产证券在内的政府机构发行的
住房债券。因而, 无法为住房抵押贷款提供强有力的保证和支持。
五是缺乏社会不同层次需要的住房消费信用品种。
我国一方面缺少长期的住房消费信用品种的供给另一
方面, 现存的抵押住房贷款首期付款额比重大、期限
小、利率大, 无法吸引更多的中等收入阶层, 无法满足
更多的住房消费信贷的需求〔。
、信贷经营理念问题
由于传统体制所形成的固有惯性和我国现阶段资本
的稀缺性特点, 使银行在住房消费信贷的开办上, 既存
在一些思想观念上的矛盾又存在一些具体操作上的问
题。其表现
一是住房消费贷款抵押物的处置难于落实。现在很
多房屋都是期房预售, 按照《房地产抵押管理办法》规
定, 期房在抵押合同签订日内要在房地产主管部门
办理预抵押登记, 待房屋取得产权证后再办理正式的抵
押登记手续。若在预抵押期间贷款者无力偿还银行借
款, 即会将房屋抵押款给银行。由于种种原因, 目前房
屋产权证还是存在着办证难的问题。比如在温州, 就有
许多住户在入住两三年后还没有能够取得房屋产权证事
例。没有产权证, 房屋自然不能进行正式抵押, 银行也
就不能对抵押房屋进行合法处置。有时银行在借款人无
法偿还借款而对房屋抵押物进行处置时, 甚至会受到市
场以及顾及到社会稳定等因素的限制而难于保全贷款债
权。这些因素都在很大程度上制约了个人住房信贷业务
的发展。
二是尚未形成一整套科学的规范的银行管理制度。
例如住房个人抵押贷款面对首期额度较低、利率较
高、手续复杂、条件苛刻、收费不尽合理、覆盖面窄、
担保手续规定较严等难于刺激个人住房信贷的条件规定
〕
三是银行自身的业务量和成本增大。一笔住房贷
款, 要经过借款人资格审查、抵押物、评估和登记、担
保物、财物体现, 第三方面担保货款合同公证等程序才
能获得, 致使银行成本增加, 工作负担加重。同时, 贷
款过程中, 必须经过房屋测量、估价登记、办证、交
税、交费等, 也不同程度地增加了贷款消费人负担, 从
而, 不可避免地影响了住房贷款人的积极性。
三、住房消费信贷市场解决对策
针对我国住房消费信贷存在的问题, 我们认为宜采
取以下对策选择
、实行健康、合理、稳定的住房消费心理机制
一是制定合理、透明的住房消费政策, 使居民在了
解住房政策和规定的基础上, 理解政策的合理性, 进而
自觉贯彻执行新政策, 形成稳定的住房消费大众心理预
期二是进一步规范住房一、二级市场和房地产交易规
则, 强化保护住房消费者合法权益机制, 降低住房交易
税费, 创造出一个公平、合理的住房消费环境, 形成一
个健康向上的住房消费心理机制团。
、扩大住房消费信贷的领域和群体。
在住房消费群体的选择上, 针对我国存在的高收入
阶层和政府大部分官员已有住房与低收入阶层住房消费
潜力一时不大的客观现实, 住房消费信贷政策应注重引
导既具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等
收入阶层既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消
费心理, 又急需住房的青年消费群体上, 有针对性制定
一些配套优惠激励政策, 着力启动这些中等收入阶层和
青年群体的住房消费行为’。在消费领域方面, 应根据
不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向, 采
取多样化、多层次、多领域的住房消费信贷, 使消费者
根据自己的经济能力和居住意愿有目的地选择住房消费
信贷品种, 并结合不同消费群体的不同住房消费需求特
点, 制定一些配套的激励优惠措施, 如利率补贴, 减免
税费、免贷款、抵押购房公证收费等, 以启动和促进这
部分居民的住房消费活动。
、建立健全发达规范的住房信贷制度。
历史经验表明当一国在进入“ 住” 与“ 行” 消费
升级阶段时, 居民的消费模式也随之发生变化, 逐步由
自我积蓄型滞后消费变为信用支持型提前消费, 即进入
消费信用化时代。目前, 我国正在从住房消费福利分配
制向住房消费货币分配制度的转化, 而消费货币化则是
年月第期温州大学学报
消费信用化的基础。所以, 建立健全发达而规范的住房
信贷制度迫在眉睫。首先政府应抓紧包括住房消费信贷
在内的有关立法工作, 特别是在着手建立区域性的个人
信用体系的基础上, 尽快建立全国性的个人信用体系,
并制定个人信用的统一征信标准与征信办法其次要进
一步完善住房消费信贷商业保险制度, 制定政府的保险
和保证、保障措施, 建立必要的住房消费信贷资金供给
机制最后就是结合我国目前资本市场发育的现状, 培
育一些能够融通长期资金的市场主体, 吸引和集中资本
市场中的私人分散资金和机制投资者掌握的人寿保险
金, 养老保险资金等长期资金, 为住房消费信贷提供更
为广泛的资金来源。
、建立良好的住房信用风险分摊机制
客观的说无论是在发达国家还是在刚刚启动的发
展中国家住房金融市场, 住房消费信用的风险总是客观
存在的。虽然目前我国已经出台了《商业银行法》、
《担保法》、《城市房地产管理法》、《个人住房担保
贷款管理试行办法》等法规和条例, 但是《住房抵押贷
款法》至今尚未问世, 致使出押和受押双方对有关抵押
和抵押实现、担保与保险等法规条款的解释缺乏权威性
依据‘习。因此、一方面政府部门应该加紧有关法律的制
定工作另一方面银行也应建立起科学的风险约束分摊
机制。
一是建立和完善政府担保制度, 充分发挥政府对住
房消费信贷的支持作用。我国属于发展中国家之列, 市
场经济体制的完全确立还需要一定时日。改革以来不同
阶层、不同行业之间的收入分配差距迅速扩大, 且仍呈
扩大态势。由于住房涉及千家万户的利益, 属敏感性商
品。如果成立不以赢利为目的的国家住房抵押贷款担保
公司, 对一部分购买商品房确有困难的中低收入者实行
担保, 则有利于解除其后顾之忧。因此、组建规范的国
家专门的住房担保机制, 不仅可以克服目前由企业出面
担保的众多缺陷又可以有效分散银行风险, 增加金融
机构的安全性。
二是建立和完善住房金融二级市场, 充分发挥社会
保险金融市场的基础上, 尝试和支持保险基金养老基金
和共同基金等金融机构积极参与住房金融二级市场, 更
好地体现和推动住房消费信贷的实施。
三是建立和完善住房二级抵押市场, 发展抵押贷款
证券化, 充分发挥证券在住房消费信贷中的支持作用。
开辟住房二级抵押市场, 不仅可以进一步发掘全社会的
资产潜力, 为住房市场提供具有竞争性的选择性资金来
源, 又可以通过产权重组, 分散和转移了住房贷款风
险, 成功地将在住宅金融市场与资本市场有机结合, 推
动住房贷款风险分摊的社会化。
、加大金融创新力度, 寻求银行利润最大化
在我国加入以后, 外资银行进入我国的门槛的
不断降低, 广泛介入我国金融市场的各项业务领域当
然包括个人住房信贷业务, 银行间的竟争加剧必将迫
使国内金融机构加快创新步伐。具体到个人住房信贷业
务领域的金融创新体现在
一是在思想上, 银行内部要对个人住房消费信贷对
促进住房建设和经济增长的相互关系有足够清醒的认
识, 进一步开拓进取意识, 改变旧有习惯模式和思维定
式, 大胆创新, 勇于改革。
二是在具体的服务层次、服务方式、服务态度上要
有一个实际的大的改进, 使消费者方便、快捷、满意。
三是进一步扩大住房消费信贷服务品种, 扩展服务
领域优化服务环境。针对消费者的不同要求, 开辟房改
房贷款、使用权房贷款, 房屋互换贷款、私房二手房买
卖贷款, 尽快形成品种齐全, 层次分明的住房消费信贷
的格局。同时, 围绕住房消费信贷这一领域, 开展住房
信息咨询, 买卖指南、个人住房贷款方案设计, 房屋保
险公证、抵押还款受理、产权代办等“ 一条龙” 服务,
充分发挥其主观能动性, 扩大住房消费信贷的规模。
四是进行金融工具创新。例如利用收入增长与
时间成正比例的关系, 推出逐渐递增还款的个人住房贷
款, 满足部分观念变化快、有强烈消费欲望青年的金融
需求利用与国际接轨, 实行市场利率之际, 推出可变
利率的个人住房贷款新品种, 供不同层次金融需求客户
进行选择。
四、结束语
随着我国住房分配货币化的推进和住房商品化的发
展, 遇到的一个难题就是当前广大城镇居民的实际收入
低与高昂房价的矛盾。而个人住房消费信贷业务的开
展, 可以有效的解决购房者资金不足的困难, 购房的经
济压力分解到以后若干年内承担。将居民的潜在消费欲
望转化为现实购买力。因此、切实解决好个人住房消费
信贷活动中存在的问题, 对我国房地产的发展和住房制
度改革具有重大意义。
我要找的和你的是一样的，只不过到现在我也没找到啊

『叁』 关于抵押贷款方式选择

两个方案均可行
A方案您可考虑按最长贷款年限10年期申请 等具备一次还款能力时与银行约定提前一次还清 这样月供压力低（不知道您哪个城市的 北京目前贷款不存在利率下浮了）
B方案其实是银行的另一种贷款产品 在北京的话 贷款期限更长一些 提前还清后可以再循环使用授信额度 有点类似大额的信用卡 银行会限制在一些房产公司之类的地方刷卡使用 不能取款机取现 但是可以正常刷卡 转账等 这种的利率相对第一种会更高一些
两种方案均有优劣 如何选择还要看您个人情况而定 如果是生意投资用的资金 可以考虑B方案 循环使用会在以后需要资金时更加方便 如果是家庭消费的话选择第一种 还款压力小 利率低一些
另外：办理贷款需要一定时间 如果这之前您急需用钱 可以在银行批款之前找正规的担保公司办理短期质押借款 可以解决这个问题
我是北京一家担保公司的 如果有北京的朋友有类似贷款的问题 可以按用户名找我 我可以帮您提供最优的贷款方案 争取更优惠的利率 以及提高办理贷款的速度

『肆』 次级抵押贷款的银行启示

次级债危机对中资商业银行造成的直接损失较小，但商业银行还是应该引以为戒，防范于未然。 是高度关注个人住房信贷及个人住房抵押贷款的风险。出于战略调整和经营转型需要，境内商业银行普遍将个人信贷作为一项业务和收入的主要增长点。但经过前述的分析，在资产价格快速攀升、未来回调压力加大的背景下，并不能简单地将个人贷款或消费性贷款视为低风险贷款而不加选择地大力发展。数据显示，个人中长期住房贷款增长呈继续加快态势，前5个月个人中长期住房贷款累计新增2253 亿元，同比多增2677亿元；7月份上海中资商业银行个人住房贷款继6月放贷激增后再次大幅增加，当月新增房贷58.7亿元，比上月多增13.2亿元，相当于第二季度的全部增量。个人信贷快速增长强化了银行信贷长期化的势头，银行不良资产的上升的隐患加大。因此，次级债危机对商业银行的第二大启示就在于，应高度关注个人贷款风险。为此，商业银行应加强信用系统建设，提高风险防范能力。
美国次级抵押贷款所引发危机和恐慌，正逐渐在全球市场蔓延。在中国，不仅中行和工行因投资美国次级抵押贷款而被卷入其中，行业高层人士及央行人士都质疑中国在此时购买美国次级房地产按揭贷款，用中国的外汇储备来承担美国次按风险不合适。
中国有些方面和美国危机发生以前很相像，房价一直在上涨，而由于资金流动性过剩，银行之间竞争比较激烈，也面临着贷款的压力。所以说中国房贷市场的风险还是很大的，其中风险最大的是开发商。中国的房子供应量增长比美国还快，在投机需求很强的情况下，不会有什么大的问题。但是投机需求一旦出现拐点，就会把手中的存货全部抛出来，就会对整个房地产市场造成很大压力。美国就是因为房价下跌，在很短的时间内有200万套房子因为投机需求的原因被抛售，超过了一年的正常需求。而中国房地产市场中投机需求的积累比美国还要高很多。而且中国经济面临通胀的威胁，如果利息大幅度上涨的话，同时房价下降，就会很容易引起危机。
因此更大的担忧是，中国是否也会出现房地产抵押贷款风险引起的危机。中国的房地产抵押贷款余额2007年8月已经高达2.25万亿元，总额接近美国。但不容忽视的是，美国在这方面已经发展了50多年，而中国仅有8年的时间。 日益高涨的房价所展现出的巨大利润空间，对任何一家商业银行都是诱惑。中国四大国有银行、股份制银行、外资银行也都开始争食房贷“蛋糕”。
在此情形下，无论个人信用制度，还是银行自身的风险防范意识，中国都不及美国。而且与美国不同的是，国内房地产抵押贷款主要由银行提供，由此引发的房贷风险难以化解。中国国内次级抵押贷款市场还未建立，抵押贷款证券化的进程也相对缓慢。
住房抵押贷款证券化，就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。
在繁荣周期见顶时发放的贷款，其坏账率往往是最高的。无论是房地产抵押贷款，还是被证券化了的相关产品，只要出现房价下跌的现象，抵押的房产如果无法正常变现，就会直接导致金融机构发生风险。

『伍』 我想做抵押贷款，应该选择哪个银行利息比较低的，而且时间能长一些的！

想要办理利息较低的抵押贷款，可以尝试通过以下几种方法进行：

1、保持良好的个人资质

贷款利率高低很大程度上受借款人的资质影响，借款人的资质越好，就越有可能享受更低利率的抵押贷款。借款人在申请抵押贷款的时候，个人的负债情况、经济状况、个人征信记录、抵押物状况等，都会成为贷款机构进行评估的标准。除了这些，借款人在申请抵押贷款时，还有要尽可能多的提供可以证明个人资质的证明，比如高学历证明，额外收入证明等。

2、选择利率较低的贷款机构

目前市面上有很多可供大家选择的贷款机构，在众多贷款机构中，银行的贷款利率是属于比较低的，银行的贷款利率都是统一规定的，不同银行直接会有一些微调。一般来说，贷款利率比较低的是国有4大行：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行，但这几家银行的审核比较严格。

随着利率市场化，商业银行都有了自主调节贷款利率的权力，不同银行之间的贷款利率都有一定差异，借款人在申请抵押贷款时，可综合权衡对比。

3、办理抵押经营贷

房屋抵押贷款可分为抵押经营贷和抵押消费贷两种，两者相比较而言，抵押经营贷的利率较低，可以做到百分之五以下，而抵押消费贷的利率则比较高，多在百分之五到百分之八之间。

想要拿到低利率的抵押贷款，可以选择抵押经营贷，但办理抵押经营贷需要营业执照、银行对公账户信息、财务流水、经营状况等，如果没有这些又想办理低利率是抵押贷款，那就只能选择新版营业执照或者新过户营业执照。

『陆』 住房抵押贷款证券化和房地产二级抵押市场是不是一个东西

二者有交集，后者包括前者，前者是后者的重要组成部分。

房地产抵押贷款的二级市场就是房地产抵押贷款的流通市场，实质是房地产抵押贷款的收益在不同享有者之间的交易。这种交易分为两类：证券化的和非证券化的，前者就是住房抵押贷款证券化，是将房地产抵押贷款的现金流收入打包分割后，以标准化的证券形式卖给投资人。

证券化的房地产抵押贷款市场由于具备良好的流通性，所以是房地产抵押贷款二级市场最重要的形式。

『柒』 次级抵押贷款市场危机

美国银行按照客户的钱包大小，信用好坏给客户分类进行贷款，好的叫优级，差的叫次级

次级贷款风险很高，但是往往比优级贷款利率高2－3个百分点，所以在金融市场和房地产市场繁荣的时候很容易膨胀。吸引投资者加入，有点类似于我国房产市场，人人都认为房价不会跌，所以不管信用好坏，争相放贷。

这中间还有一个中间级

参考资料比较详尽