在建抵押贷款与抵押贷款

『壹』 开发商在一家银行办理贷款在建工程抵押后，可以在多家银行做按揭贷款吗，具体操作是如何进行的

不可以的。如果开发贷以在建工程做抵押只能选开发贷银行，做按揭贷款不了。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。

在建工程抵押与个人买房按揭的衔接流程如下：

1、首先，开发商要取得预售许可证并告诉银行。

2、其次，开卖证中的部分或全部房号，应事先造册清单告知该银行。

3、经同意后，银行会去交易中心办理相关手续的交易中心在其系统登记簿内做了处理后（俗称“释放”），后继的个人买房、抵押就可以正常进行了。

(1)在建抵押贷款与抵押贷款扩展阅读：

最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”，该司法解释确立了在建工程抵押的合法性。

在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。

『贰』 在建的房屋可以做抵押贷款吗

直接单单以“在建的房屋”作为抵押物是不可以的，但“在建的房屋”下的土地是可以提出土地抵押登记的。
房地产和工业用地项目，开发商和企业主通过公开招拍挂取得国有出让土地，签订国有建设用地使用权出让合同，并缴纳出让金、契税和相关规费，一般出让合同约定30日内向国土资源申请办理国有土地使用证（俗称为预登记的临时土地证，有建设期限限制，待工程竣工验收后，要换领正式土地证），开发商和企业主为了融资和解决资金周转压力，以确保工程和地上房屋的顺利基建，就会凭土地使用证向银行提出以土地使用权（及其它担保方式）进行抵押贷款，抵押权人银行和抵押人土地使用者签订贷款合同后，向国土资源部门申请土地抵押登记。
在建工程抵押是开发商一贯作法，它并不影响开发进程，一般也不会影响购房者的权益。
还有据我了解，目前针对个人住房（不属于开发性质，私人建房等）在取得土地后，没有发放临时土地证的先例和法律依据，个人住房如果房屋还在建未竣工和取得土地证，是不可以抵押登记的。

『叁』 在建期房可以用来抵押贷款吗

不能办理抵押贷款，房本还没有下来，抵押贷款房本和土地证都是要抵押给银行的。
房产抵押贷款的条件：
1、年龄为18-65周岁的自然人；
2、有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力；
3、没有违法行为；
4、征信良好，不良信用记录；
5、能够提供银行认可的有效权利质押担保或能以合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证；
6、开立银行个人结算账户，并且同意银行从其指定的个人结算账户扣收贷款本息；
7、房屋的产权明晰，符合国家规定的上市交易的条件；
8、房产可以进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；
9、房龄与贷款申请年限相加不能超过40年；
10、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证；
11、银行规定的其他条件。

『肆』 在建工程抵押只能用于建设工程贷款吗

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

1. 1

房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

1. 2

『伍』 在建设的工程如何做抵押贷款

目前大多数城市房产登记机关认可的在建工程是指处于建设过程中、尚未完工并交付使用的工程项目，即狭义的概念。但笔者认为，在建工程抵押权应为房地产期权，其根本目的是为了确定贷款资金、完成整个工程。在建工程项目在各项工程均已完工、达到竣工验收条件但是尚未办理初始登记前，项目所欠资金可能尚未还清，此时如果仅以竣工验收作为衡量在建工程与否的条件，就会使此项目处于已达到竣工验收标准不能办理在建工程抵押，又由于债权债务尚未结清不能办理初始登记的尴尬状态。在建工程抵押项目起始于取得土地使用权后，其行使担保物权不应该存在真空期，否则抵押权人的利益就不能得到保障。而根据我国《物权法》物尽其用原则，从在建工程抵押到初始登记应做到无缝对接。因此，笔者认为，在建工程的概念应归为广义的观点。 物权的成立与存在，须以标的物存在为前提。我国《物权法》所称的作为物权标的的物通常是有体物。在建工程在其主体完成之前，并不具有完整意义上的物质形态，因此，理论界对此一直存在着不同的观点。反对的一方认为抵押权作为存在与特定物上的权利，就在建工程来说，将来的不动产尚未实际存在，不能确定在建工程的价值，亦不具备实际支配抵押物的效果。而赞成的一方认为，在建工程虽然尚未具备完整意义卜的物质形态，其在建造过程中，始终处于变化状态，本来无法予以特定化而成为抵押权的标的。然而，其已具备有体物的一些特征，并且，在大多数情况下，在建工程最终可以具有完整的物质形态而成为法律意义上的有体物。《担保法解释》第四十七条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。由此，笔者认为，在建工程实际上是一种处于虚拟状态的有体物，而《物权法》第一百八十条的规定实际上是对抵押权标的范围的扩大。虽然在建工程最终能否形成只是一种期待中的可能性，但双方办理抵押登记手续时让建立在此之上的债权债务关系披上了一层赋予物权内容的外套。 在建工程，其涵义有广义和狭义之分。广义上的在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。狭义上的在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。狭义上的房屋在建工程，主要是指房屋主体结构建设过程中的状态，是一种实物上的未完成状态；而广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上的房屋在建工程，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书前的情形，是一种在法律．上未完成的状态。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：在建工程抵押指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还履行担保的行为。第十一条规定：以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。由此可见，现行《城市房地产抵押管理办法》所称的在建工程是以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，即抵押的是已完工部分。《物权法》第一百八十条第一款规定了正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押。《房屋登记办法》第五十九条至六十二条明确对在建工程抵押设立、变更、注销登记做了相关规定。根据以上条文，我们能够看出在建工程抵押不仅是房屋登记行为的重要内容，也是不动产物权变动生效的不可分离的部分。

『陆』 在建工程已经做了抵押 怎么办理按揭

在建工程抵押，指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保。

用以抵押的在建工程中，有一部分属于房地产开发企业在建的商品房，这类在建工程抵押以后，极易损害抵押权人和购房者的合法权益，不利于房地产市场的健康发展，也增加了权属登记机关在工作中的风险。

未经抵押银行同意，购买了在建工程抵押的房屋，对于购房人来说存在很大的风险。在这种一房二卖的关系中，普通的购房人仅仅是债权人，无力对抗抵押银行的优先受偿权。

(6)在建抵押贷款与抵押贷款扩展阅读：

购房者办理楼盘按揭的具体程序如下：

（1）选择房产购房者如想获得楼盘按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

（2）办理按揭贷款申请购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

（3）签订购房合同银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

（4）签订楼盘按揭合同购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

（5）办理抵押登记、保险购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。

购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

（6）开立专门还款账户购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。

银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。