抵押贷款培训大纲

『壹』 银行办理抵押贷款详细流程

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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『贰』 外国人可以在美国贷款吗如果在美国买房，怎么贷款呢有办法吗

从其他网站上看到的信息：
很多中国买家对于美国买房的关注点之一就是美国当地的贷款条件和流程是怎样的。绝大部分贷款置业者并不是因为拿不出这笔资金，而是对美国超低的贷款利率所吸引，希望能借助资本优势，最大化发挥投资优势。根据最新数据，美国目前30年期的房贷基准利率为3.41%，而国内目前30年期房贷基准利率为6.55%。一般来讲，美国房贷利率会根据申请人的综合情况进行浮动，外国人在美国申请房贷利率会有所上浮，但比较国内的利率仍然低出不少。
那么，中国人如果要在美国贷款购房，流程是怎样的？需要做什么准备工作，如何才能顺利获得贷款呢？搜房小编整理了一下现有的信息，读完本文，您应该就能比较了解了。
首先让了解一下在美国申请房贷的流程，过程与国内的房贷申请流程有相似之处，大致分为选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。具体分为以下7步：
（1）选择能为您提供贷款的放贷机构
（2）比较利率和期限后确定能为您提供最适于您承受力的放贷机构
（3）获得接受您的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格
（4）按放贷机构指示提供所有有关收入，身份和其它要求的信息进行审核
（5）抵押贷款公司进行房产评估以确定价值
（6）与抵押贷款职员成交贷款
（7）结算贷款成交一揽子费用机构
按照贷款申请的流程，我们来详细说明一下各个流程的具体操作方式：
一、外国人在美申请房贷的注意事项
在美国，按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前，在美国绝大对数州，外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。
二、美国房贷种类
美国房贷基准利率（数据统计于2013年4月18日）

如果符合贷款购房条件，那么您就可以考虑贷款类型了。美国常见的贷款期限是30年，您也可以根据您自身偿还能力，也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美国的平均贷款利率在4-5%左右，贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。
（1）浮动利率贷款（ARM）通常分为：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮动。例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请5/1ARM贷款，前五年贷款利率为4。132%，从第六年起浮动。
（2）固定利率贷款。常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率固定。例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请30年期固定贷款利率在4.799%-5.540%。
短期（3-5年内）来看，浮动利率贷款来看贷款利率较固定利率低0。5-1%左右，但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此，对于中短期投资者来说，浮动利率贷款是比较值得考虑的选择；而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。两种贷款类型均有其优势和劣势，买家可根据自己的资金状况进行。
三、外国人在美国申请房贷的条件
银行放贷条件
作为海外人士，在美国银行取得房贷的要求比较高，除非在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来，比如持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录。作为永久居民，也就是绿卡持有人，也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请得到买房贷款。不同银行的放贷政策与条件不一样。但只要符合要求，银行照样愿意放贷给综合资质较高的海外申请者包括中国人。
四、外国人如何接洽美国贷款机构
（1）贷款经纪人
美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的，贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人。贷款经纪人可以直接与买家协商费用，可以为您实现最低贷款利率和最少费用花费。所以对于不熟悉美国贷款购房事务的人，找个“靠谱”的贷款经纪人是个不错的选择。不过专业化的服务也会收取一定的费用，贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用。
（2）商业银行
商业银行如花旗银行、美国银行等提供的贷款利率非常具有竞争性，如果您在这些商业拥有支票账户或存款账户，还可以享受到贷款优惠。
（3）抵押贷款银行家
抵押贷款银行家可代表一家或多家银行为您提供贷款，不过此类贷款服务仅限于这些银行的客户。对于大多数中国投资者，咨询在国内有分支机构的美国的商业银行是主要的贷款途径。
在接洽美国抵押贷款放贷机构时，一定要和受过外国抵押贷款培训的职员商谈。当您和美国不同银行的抵押贷款职员接洽时，搞清楚适用于外国人的利率，资格要求和规定。要和多家放贷机构商谈以选定能为您提供您需要的贷款的最佳利率的银行。
五、如何获取银行批贷预先合格
一旦找到了最好的放贷机构，下步就是获得申请贷款的预先资格。这是在贷款程序开始之前，也就是在和他们首次接洽之后的第一步。经纪人会要求您提供您的个人信息，包括收入和债务。他们将按照其出贷标准（各家不同）决定您能承受的贷款额。
预先合格审核有助于搞清您是否有资格贷款，以及您有资格贷多少。这个步骤同时也帮您了解放贷机构是否愿意给您提供贷款。
关于您的抵押贷款要求，一定要对放贷机构诚实，包括您计划如何使用房产。如果您不诚实，即使贷款通过了，放贷机构会坚持当时就付全款，或者他们通过法拍屋收走房产。
银行一般会考虑以下七个主要因素，综合评定以决定是否给予申贷人“预先合格”资格：
（1）是否有稳定的收入来源(比如有份工作)；
（2）过去两三年是否有份稳定的工作；
（3）目前的收入是否可靠；
（4）付款记录是否良好；
（5）长期借债是否不多，比如贷款买车；
（6）是否有一笔存款用于首期款的支付；
（7）是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本。
六、如何协助银行完成贷款资格审核
一旦抵押贷款职员认可您的资格，下一步是审核。放贷机构需要审核：
（1）收入证明：雇主信或者公司营业执照
（2）存款证明：最近一个月银行月结单，需要看到头款部份
（3）身份证明：有效的入境签证与护照
（4）房屋购买合同
（5）房贷申请书
（6）资产证明：您的资产总额
（7）信用记录：您的信誉记录（或您本国的等同物）
只要他们通过这个程序，认为您有资格申请贷款，接下来贷款机构便会展开以下工作
审查您想要购买的房
审查房产产权状况
如果一切顺利便可以批贷了。从接洽放贷机构到银行预审，再到资格审核直至最后放贷，每一个环节都需要非常仔细认真，但真正操作起来其实未必十分复杂，只要按照银行的要求提供充分、有效、真实的资料，在美国贷款买房也并不是一件非常难的事情。

『叁』 银行抵押贷款

如在招行贷款，若需贷款扣款账号变更，您可以拨打95555客服热线或联系贷款经办行办理(实时生效)；如需增加/变更第二扣款账号，拟变更账号需为借款人本人或共同债务人名下、同城开户的一卡通；办理流程:
变更贷款扣款账号，需本人带身份证和贷款扣款银行卡到经办行或贷后服务中心办理，银行审核通过后可以办理变更。
温馨提示
因各城市相关规定不同，具体事项请您直接联系经办行或当地贷后服务中心咨询确认!

『肆』 想学习抵押贷款过桥垫资本这一快业务，有没有什么书可以推荐看的，最好实用一点的，谢谢

这个要经验 书是慢功效我就做这块的

『伍』 抵押的操作要领

适用对象的选择
抵押贷款的适用范围是有限制的。银行对基本客户发放的流动资金贷款，因其期限短、金额大、发生频繁，往往具有铺底性质，并且银行也不会轻易放弃这些客户，故银行针对这些刚性贷款适用最高抵押方式，而对于那些一般的，非固定客户的临时贷款，季节性贷款等弹性贷款以及中长期贷款适用传统抵押方式。
协议时间的确定
如何确定抵押贷款时间长短，就抵押贷款方式而言，传统抵押权在设立时，所担保的债权是已经确定的，属时点上的贷款债权。最高额抵押担保是一定期限内连续发生的债权，属时期上的贷款债权。怎样确定最高额抵押中“一定期间内连续发生的债权”的时间长短。目前尚无明确的规定，有的信贷员与客户一约定就是3-4年，似乎一劳永逸，时间的确定根据客户提供的抵押物属性而定。一般而言抵押物系动产，因其价值变化大而宜约定一年；抵押物糸不动产，因其价值变动小宜约定二年；既有动产又有不动产的，按其价值构成比例加权平均测算，同时，在实际操作中，抵押人一般都是借款，且借款人在继续经营的情况下，是不可能把贷款还清的，因此对一般企业抵押贷款可以使用最高额抵押，就是将抵押人的资产一次性办理抵押，或期限长一点，按抵押人与抵押权人双方确定的抵押资产值签订抵押合同，并以不超过抵押值为尺度，作为借款的最高额抵押贷款限额，在最高额贷款限额内，贷款人向借款人发放的贷款由抵押人担保，不再逐笔办理抵押贷款。
抵押价值的测定
对客户抵押应特别注意了解客户应收款数量和质量。不应对削价商品残次商品所产生的应收账作抵押。对动产抵押标的物，有的国家法律规定，须转移占有，也有的国家法律规定不转移标的物占有。鉴于我国目前没作明确的法律规定，应从有利于银行贷款安全，又不妨碍客户生产实际而定。象机动车辆等在使用过程中，有报废的可能，宜转移占有，企业生产设备等，若闲置会造成浪费和损失，由不宜转移标的物占有。不动产作抵押，如土地，房屋等除应注意其实际价值，易售性，实用性以及抵押权等问题外，最重要的是必须完成依法登记过户手续，好能取得所有权。最高额抵押价值的确定适用于传统抵押价值的测定方法，但要注意抵押物的价值一定委托信誉卓著的有权评估机构评估。虽然目前抵押资产评估不是法定必经程序，但最高额抵押因为约定时间长，金额大，自行测定可能会给信贷资产造成极大的风险，抵押人与抵押权人在对评估价值无争议的情况下，由贷款人、借款人、抵押人签订最高额抵押担保借款合同，并依据抵押值的70%确定最高抵押贷款余额控制数。
抵押合同的签订
根据《担保法》第六十条的规定，借款合同可以附最高抵押合同，主合同必须约束最高抵押合同。这是因为按传统抵押制度，抵押权应随其所担保的债权成立而成立。是对已经发生的债权作担保，而最高额抵押合同，由于设立在先，主债权一般尚未发生或未完全发生。但某一客户贷款在同一时间内，并非只有最高额抵押方式，也可能有其它担保方式。比如因贷款余额超过最高限额或标的等原因，所以新增贷款需另提供担保。故每次签订主合同同时，一定要标明其以上合同系某字号最高抵押合同，否则，会涉嫌 合同的歧义造成抵押权部分或全部丧失。在抵押合同签订时，借款人必须在借款前向贷款人递交具体的借款计划，并提供表明贷款合同用途的书面文件。如借款申请书、借款凭证、展期还款协议、授权委托书、变更本合同条款的协议、抵押物品清单和贷款人要求借款、抵押人提供的其他有关材料等。
避免全额资产抵押
由于最高额抵押合同因标的物金额大，客户往往提供的全部财产抵押，否则就不足值，担按照最高人民法院复（94）2号和法经（94）334号两次司法解释“全部财产或不论全部还是部份财产”侵犯其他债权人利益的抵押合同无效。其核心问题在于抵押方式的采用是否侵犯其他债权人的利益，在该司法解释未修改之前，笔者建议，凡必须提供全部财产抵押才能达到设定最高限额的，放弃最高额抵押方式。
实行公证制度
虽然公证也并非抵押贷款的必经程序，但部份财产抵押是否损害其他债权人利益，在法学界、金融界争议颇大。实行抵押公证制度予以确认合同效力，既保护债权人的利益，也维护法律的严肃性。
偿还抵押贷款临界值的影响
在最高额抵押中，如果在“一定期内”的某一时刻已经发生债权因清偿抵押消失等原因而消失，即债权额为零时，最高额抵押权是否存在，在司法界还有争议，一种意见认为，最高额抵押贷款抵押权依然存在。其理由是：最高额抵押具有独立性，它不随主债权的转移而转移，不随主债权的消失而消失，不同于传统抵押权在消失上的附从性。另一种意见认为：最高额抵押权灭失，其理由是：《担保法》第六十二条指出“最高额抵押除适用本节规定外，适用本章其他规定，”而该章第五十二条的规定是：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消失的，抵押权也消失。”
抵押合同必须设立抵押登记？
以往，除极少数抵押物外，法律对抵押合同实行登记生效制度。中国《担保法》规定，“土地使用权用权、房产、林木、运输工具、企业设备作为抵押物应到有关部门办理登记手续”。
我国实际已经改变了抵押合同登记生效制度，按最高人民法院对担保法的司法解释，以及最新的《物权法》的规定，抵押合同签订后即可生效。