『壹』 2019年初级银行从业《个人贷款》知识点：个人商用房贷款风险管理
【 #银行从业资格# 导语】备考是一种经历，也是一种体验。每天进步一点点，基础扎实一点点，通过考试就会更容易一点点。 银行从业资格考试频道。
1.商用房贷款合作机构面临的风险：开发商不具备房地产开发主体资格的风险和乱;开发项目“五证”【国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证】;估值机构、地产经纪和律师事务所等联合借款人欺诈银行骗贷。
2.商用房贷款合作机构风险的防控措施：加强对开发商及合作项目的审査;加强对估值机构等合作机构的准入管理;业务合作中不过分依赖合作机构。
差州3.受理虚棚蔽与调查环节是经办人员与借款人接触的重要环节，对于贷款质量有着至关重要的作用。风险：借款申请人的主体资格是否符合银行商用房贷款管理办法的相关规定;借款申请人所提交的材料是否真实、合法;借款申请人的担保措施是否足额、有效;未按规定建立、执行贷款面谈、借款合同面签制度;授意借款人虚构情节;
4.审查与审批环节风险点：业务不合规;业务风险与效益不匹配;未按权限审批贷款，使得贷款超授权发放;审批不严，向不符合条件借款人发放贷款;将贷款调查的全部事项委托第三方完成。
5.操作风险的防控措施：
①建立并严格执行贷款面谈制度;②提高贷前调查深度;
③加强真实还款能力和贷款用途的审查【对租金收入为主要来源或外地的在当地无经营实体的，要谨慎办理】;
④合理确定贷款额度;⑤加强抵押物管理;⑥完善授权管理;⑦加强贷款合同管理;
⑧加强对贷款的发放和支付管理【遵循审贷与放贷分离原则】;⑨强化贷后管理。
6.信用风险的主要内容：借款人还款能力的变化【难把握借款人资产与负债状况;国内失信惩戒制度不完善】、商用房出租情况的变化、保证人还款能力变化。
『贰』 商用房贷款的风险点包括哪些内容
个人商业用房贷款业务风险要点 个人商业用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买商业用房的贷款，其中商业用房包括商铺和 办公用房两大类。个人商业用房贷款属于经营类房屋贷款，其风险大小与商业用房经营情况直接相关，具体来讲，项目所处区位、开发商商业地产运做经验和运做模式、借款人经营水平和自身素质、借款人企业经营状况等直接决定了贷款还款来源稳定性，也就决定了贷款风险的高低。 个人商业用房贷款与个人住房贷款风险点比较 风险点 个人住房贷款 个人商业用房贷款 项目风险 项目合规风险、完工风险 项目合规风险、完工风险、区位风险 开发商风险 开发商虚假按揭风险 开发商虚假按揭风险、运做风险 借款人风险 借款人收入风险、道德风险 借款人收入风险、道德风险、经营风险 市场风险 价值变化和评估风险 价值评估风险、返租包租风险、产权式商业用房风险 业态风险 - 业态风险 在个人住房贷款风险点基础上，个人商业用房贷款应重点考察如下风险点。 一、项目区位风险 风险点：项目不属于城市中心区域或城市区域中心、周边配套设施欠完善、交通不够便利、周边商 业（办公）氛围尚未形成、项目定位和规划同实际市场需求脱节、政府城市规划变更等，这些因素都极易导致项目整体运营失败。 管理措施：应着重关注项目的地理位臵、商业氛围、周边配套和市场定位。选择地理位臵好，属于 城市中心区域或城市区域中心；商业（办公）氛围浓厚，属于传统或新兴商业（办公）区；周边配套设施完善，交通便利；市场定位准确，有发展潜力的项目进行叙做。 加强与当地政府相关职能部门的沟通工作，密切关注政府规划动向。对于目前周边商业（办公）氛围良好，但未来三至五年存在政府规划变更可能，导致产业迁移的项目，谨慎介入。 二、开发商运做风险 风险点：商业地产开发对开发商能力要求远高于普通住宅项目，开发商商业项目运做经验、运做模式和持续资金实力对项目是否能获得预期成功至关重要。 管理措施：重点考察开发商此前在国内是否开发过类似商业项目，项目运行情况如何；开发商有无成熟的商业运做模式和富有经验的商业项目经营管理团队；开发商是否有充沛资金来源支持项目全程开发。 三、借款人经营风险 风险点：个人商业用房贷款是一种投资经营性贷款，借款人经营（投资）水平、个人素质和资信、借款人企业经营状况等都决定了投资经营收益的稳定性，亦即决定了贷款风险高低。 管理措施：了解借款人过往经营（投资）经验、分析借款人经营（投资）能力、预测借款人所经营（投资）业务的盈利能力和现金流量、判断其第一还款来源的可靠性，审慎测算预期收入。目标客户群应定位于已有成功经营（投资）经验和较强经营（投资）能力的客户群体。 通过面谈、面签，了解借款人及其主要家庭成员的教育背景、工作经历、生活状况，对借款人个人 素质做出判断。借款人个人素质高低直接关系贷款本息能否正常回收以及在或有资产保全情形下我行权益能否顺利实现。 借款人信用记录必须良好。原则上不得对存在多期逾期记录，且无合理理由的借款人发放贷款。 四、价值评估风险 风险点：与住宅相比，商业用房价值更易受宏观经济、市场环境影响，价格波动较大。一手商业用房价值能否与售价吻合，很大程度上取决于开发商运做能力。如果开发商项目运做失败，则会出现抵押物不足值的情况，给银行带来较大风险。对二手商业用房，由于目前国内评估体制不健全，地产中介和评估公司出于商业利益考虑往往高估二手商业用房的交易价格，从而增大银行风险。 管理措施：一手商业用房的价值评估可通过调查同一楼盘及同一区域商业用房的近期成交价格（比 较法），分析商业用房投资回报率（收益法），或找另一家评估公司再评估（复评法）等方式分析交易价格的真实性。 2 二手商业用房价值评估可以采取交易价、评估价孰低原则或者采取交易价、评估价、契税价孰低原 则确定抵押物价值。同时建立合作方准入、评价和退出机制，防范合作方（中介、评估公司）风险。 五、返租包租风险 风险点：对于一手商业用房，部分开发商采取售后包租、售后返租方式，将大型商业用房拆分成单个商铺出售给投资者，开发商再包租或返租进行经营，投资者通过租金获取投资回报。这种情况下，商业用房运营能否成功存在较大的不确定性。一旦开发商经营管理不善，租金不能按时返还给投资者，投资者发现投资失败，往往会停供贷款，导致贷款不良。 管理措施：严禁对开发商以包租、返租形式销售的商业用房发放贷款。 六、产权式商业用房风险 风险点：产权式商业用房是指大型商业用房，一般为百货/购物中心/大型超市，被分割成多个小的产权单位出售或出租。首先，由于大型商业用房被分割成多个小的产权单位，多数只有红线图，不存在明确物理分割，一旦出现违约情况，处臵抵押物难度很大。其次，产权式商业用房基本特性决定开发商对长期、后续经营缺乏耐心，开发商转嫁风险，商业氛围的培育有较大风险。 管理措施：严禁对产权式商业用房发放贷款。 七、业态风险 风险点：按照开发形式，商铺有如下几种典型业态： 商业街：是一种由许多商铺（金融、餐饮、商品、服务等小型零售商店）共同组成，集多功能、多业种、多业态，并按照规划有序排列的一种城市商业形态。商业街店铺一般为独立店铺，购买零散，不存在集中性风险，整体市场运做失败的风险也很小。 社区商铺：是指作为社区配套组成部分的街区型商铺和底层商铺，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺市场较为成熟，也是中小投资者的投资目标，风险较小。 沿街商铺：位于街道两侧且临街有门面的商铺属于沿街商铺。沿街商铺地理位臵适合经营，投资回报有一定保障，风险可控。 综合/专业市场：是指用于综合商品或某类具体商品买卖的场所。开发商将其拆分成单个商铺出售或出租给购房人经营或由购房人转租给他人经营。开发商可选择自留一定比例的商铺自主经营，根据开发商自留比例，可将经营模式分为出售型（开发商出售全部商铺）、出租型（开发商自留全部商铺）和混合型（开发商自留一定比例商铺）三类。其中出售型，由于所有权转移，无法有效实行统一的经营管理，风险较大。混合型，由于购买者和开发商共同运做，风险较小。一般来说，新建综合/专业市场运做能否成功取决于以下三个条件：开发商的开发经历、市场运做能力和客户储备情况；开发商的资金实力；市场经营模式。 商场类商铺：指百货商场、购物中心、普通酒店、公寓式酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。商场类商铺由于缺乏独立产权和（或）明确物理分割，抵押物变现难度较大，风险较高。 管理措施：商业街、社区商铺、沿街商铺风险相对较小，是目前全辖商铺贷款叙做的主要对象。 一个新的综合/专业市场从建成到成熟稳定运行，需要3到5年的时间，能否成功运做存在较大不确定性。且此类型商铺的大部分风险来自开发商，难于预测。对一手综合/专业市场需要谨慎考察，原则上不得叙做。