① 个人住房抵押贷款属于银行信贷业务吗当前房地产新政策下商业银行个人住房抵押贷款的风险是什么急急
你能有什么风险。。银行把钱给你 他会有风险 会对风险进行把控，银行借给你钱 只想让你还利息 不想要你房子。除非你恶意不还钱。银行会低价拍卖你的房子
② 论述我国个人住房贷款的主要风险有哪些应如何防范
我国个人住房贷款面临的主要风险(系统性风险和非系统性风险)， 重点分析各种非系统性风险:(l)来自开发商的风险
①虚假按揭，骗取银行贷 款、②多种原因造成楼盘烂尾、虚假广告、③承诺落空造成的风险)，
(2)来自项目的风险
①项目存在合法性瑕疵，形成风险、②项目市场前景黯淡造成的银 行风险、③房屋品质恶劣或有缺陷造成银行风险)，
(3)来自借款人的风险
①借 款人能力风险、②借款人恶性违约)，
(4)来自抵押物的风险
(5)来自中介合作机构的风险，
(6)来自银行自身的风险。
我国商业银行个人住房贷款风险控制的主要防范措施:
(1)加强贷前调查，严把贷款准入关，
(2)加强贷后管理，防范个 人住房贷款风险，
（3）谨慎选择合作中介机构，防范道德风险，
(4)积极利用保险、 担保等方式防范贷款风险。
③ 在个人住房贷款业务中，贷款签约环节的主要风险点不包括（ ）。
【答案】D
【答案解析】未按贷款合同的规定发放贷款属于贷款发放环节的风险，不属于贷款签约环节的主要风险点。
④ 对于个人住房贷款的政策风险该如何规避
不太清楚哎，亲。。。
⑤ 我国个人信贷业务的风险管理...急!!!!!
风险： 一)信用风险
传统的信用风险被理解为违约风险，即借款人因为外在或自身的种种原因无力履约的风险。现代意义上的信用风险则主要表现在借款人对借款行为不负责任，没有按时偿还贷款的责任心，或者有意隐瞒真实目的、骗取贷款的欺诈行为。据统计，我国商业银行每年因客户的失信行为造成的经济损失达几千亿。
(二)经营风险
商业银行在开展个人消费信贷业务过程中遇到的市场风险，包括利率风险、股票风险、汇率风险等，或者采取不当的经营策略而引发的可能威胁商业银行发展个人消费信贷业务的潜在风险等，都可以归并为经营风险。 在我国，随着消费信贷的逐年发展，制约该项业务发展的风险也逐步暴露和突出，需要引起足够的重视。目前，消费信贷风险主要表现在以下几个方面。
1.借款人风险。由于我国居民收入尚未完全货币化，收入来源多样化，透明度低，使得实际收入与名义收入差距很大。 而且借款人提供的资料只能表明当期情况，社会化保障程度不高的现实又使得未来预期支出变得不可测，很难用科学的评估方法来确认未来的状况，因而贷款期越长，发生变故的几率越大。再加上现在社会部门间信息沟通共享渠道不畅，没有个人信用劣迹的记录，则无从判断借款人的资信程度，也没有个人破产的制度，这给许多信用意识薄弱的借款人留下了可乘之机，因而逆向选择和道德风险问题无法彻底解决。借款人的多头贷款、故意不还款或是恶意透支在目前个人信用体制不健全的状况下使得银行信息不对称，防范风险的能力大大降低。
2.信用风险。信用风险主要是由消费者和银行之间存在的信息不对称造成的。由于缺乏个人信用制度，银行在监管客户的风险防范方面产生难度，信用风险出现的可能性大大增加。而我国目前尚未建立起一套完备的个人信用制度，银行缺乏征询和调查借款人资信的有效手段。据世界银行的研究结果，利用征信系统即个人信用制度，大银行客户的违约率可减少41%，小银行可减少78%，因此我国有必要先在制度上弥补这一空缺。
3.法律风险。国家鼓励消费信贷开展的政策是明确的，但配套政策、法律法规、行政措施尚未到位，可适用法规不完善。目前，商业银行主要是依据《商业银行法》、《担保法》、《票据法》、《贷款通则》、《经济合同法》等对消费信贷进行管理，而这些法规调整的对象主要是商业银行与企业的信贷关系，以生产性贷款为约束对象。商业银行将以生产性贷款为约束对象的政策法规移植到消费信贷的发放与管理上，不可避免产生消费信贷风险防范和抵押物处置上的矛盾。
4.抵押物风险。一般情况下，银行为确保自身的安全，在对个人发放消费贷款时往往要求提供抵押物。当借款人无力偿还贷款时，银行就应该取得对抵押物的处置权，但抵押物可能会因各种自然、人为灾害或周围经济、交通环境的变化而造成价格下降或价值灭失。此外，目前我国现有的法律法规还不足以保障银行顺利实现对抵押物的处置权，法院往往会从社会安定、和谐的角度考虑，在债务人无力偿还贷款时，法院即使做出了判决，也往往难以执行，这些因素都导致了信贷风险大大增加。
5.流动性风险。流动性风险是指银行等金融机构发放的消费贷款尤其是个人住房贷款债权的流动性较差而产生的风险。目前在配套市场条件不健全的情况下，尚缺乏盘活这块资产的措施。由于目前消费信贷在各银行所占比例还较低，且经济较为疲软，整个社会资金需求不旺盛，因而银行资金充裕，流动性风险尚未暴露。但随着消费信贷的迅猛发展，其比重在银行资产中的增大，资金“短进长出”的矛盾会日益突出。当经济高涨，整个社会资金需求旺盛时，若这块资产还不能盘活，银行很有可能会出现流动性危机，给经济发展和社会稳定造成不良影响。
现状：我国个人消费信贷从20世纪80年代中期开始发展至今，业务范围已经得到了明显的扩大，主要包括个人住房消费贷款、个人住房装修贷款、汽车消费贷款、个人存单质押贷款、个人耐用消费品贷款、个人助学贷款、个人旅游贷款等业务。有的金融机构还开展了个人小额信用贷款、个人综合授信额度贷款等业务。截止到2006年底，我国的个人消费信贷余额为24127亿元，是1997年的140.3倍。但在我国个人消费信贷市场，普遍存在着消费信贷总体规模仍然偏低、消费信贷增长速度明显下降、消费信贷中个人住房贷款占绝对比例的现象。 防范对策
1.建立和完善个人信用制度和信用体系。首先，加快个人信用征信机构建设的步伐，使其以商业化运作方式收集和使用有关个人信用档案的信息，同时兼顾公益性，逐步形成拥有全国基础信用信息资源的大型、综合性征信机构和众多提供信用信息评估等信用增值服务的各具特色的区域性、专业性征信机构，形成一个既能充分利用各项资源，发挥规模效益，又能适应不同征信需求，多层次、多方位的征信机构体系。其次，应加快全国统一的个人基础信用信息数据库的建设。目前，我国各地区经济发展水平不同，在构建我国个人信用制度的战略布局中，可以实行让一部分条件成熟的城市或地区先上的政策，先在一些信用消费发展较快的大城市推行个人信用制度，建立类似上海的个人信用联合征信系统，然后逐步向其他中小城市推广，最后形成覆盖全国的个人征信网络。第三，充分利用政府的力量，整合协调和掌握各部门的个人信用数据、运用人民银行的网络形成全国个人征信的数据库，由一个专门性的全国个人信用管理局对数据进行加工、整理、定价，产生一个个人信用档案的管理、查阅、购买信息的服务，从而实现市场化的运作。
2.建立健全消费信贷相关法律体系。一是要将消费信贷列入国家整个法律体系特别是经济、金融法律体系中，从总体上加以规范和完善，要尽快对《担保法》、《合同法》、《贷款通则》、《商业银行法》等相关经济、金融法规中的有关消费信贷条款进行相应修改、完善和补充，尽量简化手续、降低费用、放宽条件，使之有利于促进和规范消费信贷的发展。二是要根据消费行为和消费信贷行为的需要，制定专门的法律制度和具体的实施细则，让居民有参加消费信贷的积极性和还贷的约束性，让银行有开办消费信贷业务的动力和责任感，形成“居民对银行有信心，银行对居民能放心”的良好格局及“有借有还，再借不难”的信用秩序。三是要进一步完善社会保障制度、住房制度、抵押贷款担保制度、医疗制度等相关制度，从而分散和共担个人信用风险。
3.建立有效的内控体系，实行浮动贷款利率。首先，银行内部要建立专门机构，具体办理消费信贷业务，同时建立消费信贷审批委员会，作为发放消费信贷的最终决策机构，做到审贷分离，形成平衡制约机制，以便明确职权和责任，防范信贷风险。其次，要进一步完善消费贷款的风险管理制度，从贷前调查、贷中审查、贷后检查几个环节明确职责，规范操作，强化稽核的再检查和监督。第三，建立一套比较完善的消费信贷风险的预警机制。对借款人不能按时偿还本息的情况，或者有不良信用记录的，应当列入“问题个人黑名单”加大追讨力度，并拒绝再度借贷。第四，加强量化考核、质量监测，实行竞争上岗、奖罚分明，完善多劳多得的分配机制，最大限度地发挥工作人员的创造性和积极性，提高信贷管理水平，促进消费信贷规范发展。第五，实行浮动贷款利率，加快利率市场化进程，在利率浮动比率、贷款比例和期限安排上，给商业银行以更大的余地，以便商业银行更好地为客户服务，更好地防范风险。
4.采用科学的信用评分技术。首先，由于专家法评分模型的局限性，就要求商业银行高度重视个人信贷业务基础数据的搜集、整理与建库工作，改进现行的业务系统，加强新受理业务数据录入完整性、准确性的监控管理，特别是对未获批准的申请人信息的收集。其次，商业银行应根据数据资源的不同采用不同的方法开发评分模型。建议对不同的产品设置不同的评分模型，由于目前各项基础条件较薄弱，在具体实施过程中可分产品分步推进。最后，必须将信用评分技术用于个人信用风险管理的全过程。建议国内商业银行尽快发掘银行内部贷款账户信息，开发欠款催收评分模型、风险预警评分模型等行为评分模型，进一步开发相应的自动化账户管理系统、催收管理系统，提高个人贷款贷后风险监测、不良贷款管理的效率。
5.转变消费观念，提高信用意识。我国居民长期以来有着“勤俭持家”、“量入为出”的传统消费观念，对于“负债消费”还比较陌生。商业银行应通过多种营销方式，向消费者大力宣传消费信贷，并创新服务品种、改进服务手段、提高服务效率，在开展业务的过程中培育消费者的信用消费观念、创造信用消费需求，实现业务发展和观念转变的互动，使人们增加安全感，消除后顾之忧，提高即期消费欲望，从而积极使用消费信贷。同时，政府可以通过电视、报纸、互联网等各种媒介，形成强大、广泛的宣传和监督系统，提高社会群体的信用意识，以此来推动和保障信用制度的建立。建立个人信用制度对于我们来说，仅仅是再造信用的一种手段，而提高整个社会的信用程度才是我们最终的目的，我们要用信用的约束来促进社会公众整体素质的提高，从而促进国内消费信贷业务的快速健康发展。
⑥ 个人住房贷款抵押担保的风险主要有
如果是个人的住房贷款抵押担保，最大的问题就是贷款人无力偿还抵押贷款，或者是故意不还贷款，造成贷款逾期。
房屋抵押贷款。
抵押贷款是目前比较流行的贷款方式，适合资质和信用一般，名下有符合条件的抵押物的用户，提供凭证就可以申请额度高的贷款。那么房屋抵押贷款怎么申请呢？完成这些申请流程就可以了。
1、选择贷款机构：办理房产抵押贷款首先且关键的一步就是选择正规的贷款机构，虽说银行贷款利率低，安全可靠，但是其审批速度和贷款要求相对较慢且较高。而民间借贷虽说利率多，但是审核要求低，办理速度快。所以说，选择一个合适自己的贷款机构是整个贷款流程中至关重要的一步。
2、递交申请及申请材料：选择合适的机构后便可带申请机构要求的材料来提交申请。
3、初步审核：贷款机构会对我们之前交上去的基本材料做初步的审核，审核需要符合相关的要求。
4、评估：一般贷款机构特别是银行都要求到指定或者认可的评估机构进行评估，评估时会收取评估费，不同机构的收费可能不太相同，另外不同地区的收费标准也不一样。
5、审批贷款签合同：贷款机构会根据之前提交的材料和评估报告再次进行审核，审批通过之后就会跟你沟通贷款额度、利率、期限、还款方式等问题，沟通好之后就可以签订合同。
6、办理抵押登记、放款。
综上所述，房屋抵押借款能贷多少还要根据具体情况来具体分析，因为这其中需要考虑的因素有很多，所以，大家还是需要在办理房屋抵押借款之前了解清楚房屋的评估因素和办理手续，避免不必要的麻烦。
⑦ 个人房屋贷的风险主要体现在哪里
《商业银行房地产贷款风险管理指引》对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等风险控制作了详尽的指导，将引导商业银行充分理解和有效控制房地产贷款风险。
2月26日，中国银监会就《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》公开征求意见，由此引发了业界对房地产贷款的广泛关注和热烈讨论。9月2日，经过广泛征求意见修改完稿的《商业银行房地产贷款风险管理指引》（以下简称《指引》）终于出台。《指引》对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等风险控制作了详尽的指导，将引导商业银行充分理解和有效控制房地产贷款风险。
国土资源部71号令设下的“8·31”“土地大限”刚过，银监会又出《指引》，房地产业由此再次掀起“金融巨浪”。《指引》的出台是银监会自成立以来第一次正式向房地产业“开刀”，将对房地产和金融业产生深远的影响。
房地产业热度逼人
近几年,我国房地产业发展速度较快，房地产金融业务也相应快速发展。1997～2002年，房地产开发贷款余额保持了年均增长25.3%的高速度，而个人住房贷款余额更是维持了年均增长113%的“神速”。从2003年到2004年上半年，商业银行房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额仍然保持了较快的增长势头。
房地产业快速增长的背后，也暗存着泡沫的风险。国家统计局8月19日公布的数据显示，今年1～7月，我国商品房平均销售价格为每平方米2724元，同比上升12.9%，为1996年以来同期的最高增幅。
房地产业的过热主要表现在两个方面：一是随着房地产开发投资的不断增长而空置率不断上升；二是房地产消费领域的投资性购房比例不断上升导致房价虚高而使大部分消费阶层承受不起。
许多开发商认为，国内房地产业的投资增长，是以消费的增长为支撑的，因此这种增长是良性增长。当然，如果投资的增长是以自住性房屋消费的增长为支撑的，这种增长是不存在什么问题的，但我们应该看到，现实的增长却是投资性购房消费和自住性购房消费共同在支撑，而且投资性购房消费炒高了房价，抑制了自住性消费的释放，从而导致大量房屋空置。
上海市政府去年底曾公布，上海的投资性购房比例已达16%，接近20%的国际公认警戒线。但这仅仅是政府的数据，真实情况估计要严峻得多。而且，最要命的是，大量空置所带来的风险，风险的大头并不在于开发商，而在于银行，其背后是国家财政。
因此有业内专家指出，鉴于目前行业与过去相比并没有多大改观的现状，银监会的《指引》是迟早会发布的。而且，今后可能还会有控制风险和规范行业的新措施出台。
《指引》严格“控险”
由于当前房地产开发商主要依赖银行机构贷款，一旦市场逆转，银行机构的不良资产将大量增长。房地产信贷的高速发展，成为监管部门尽快出台风险控制指引的重要原因。
为防范房地产业的信贷风险，去年6月13日，央行就发布了“121号文”，要求房地产开发商的自有资金不得低于项目总投资的30%，同时还收紧了对建筑施工企业、消费者的信贷。
为了遏制房屋按揭贷款不良率上涨的势头，6个多月以前（2月26日），银监会曾向社会公布《指引》的前身——《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》。6个多月后的今天，当这个《指引（征求意见稿）》在一片“宏观调控成效显著，房地产业泡沫已除”的叫好声中被渐渐遗忘的时候，银监会在此时突然抛出了《指引》，再次发出警示信号——中国房地产业仍处于“亚健康”状态，而《指引》将为市场的健康发展注入一支“强心针”。
银监会相关负责人认为，从目前的情况看，国内商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险（包括房地产开发贷款和个人住房贷款）的手段和能力明显不足。因此，《指引》着重规范商业银行如何有效管控房地产贷款，旨在引导商业银行确立全面的风险管理程序以有效识别、衡量、监测和控制所面临的房地产贷款风险。《指引》规定，商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%，但各行可根据不同地区房地产市场发展状况的不同而有所区别。这样就大大减少了房地产贷款的总量。
参与《指引》制定的银监会政策法规部副主任李伏安表示，房贷会成为中国未来信贷业务中一个很重要的组合，会达到很高的贷款比例。银监会不希望看到那时房贷比例很大，而不良率也很高，希望通过这个办法可以达到风险控制的效果。
对于如何达到风险控制的效果这一问题，李伏安认为，控险应从源头着手。主要通过几个方面：从微观层面，需要审核每个法人和个人的借款能力，将其限制在合理的承受范围内；从宏观来讲，需要通过与人民银行宏观货币供应量和货币政策的配套，使房地产贷款的供应维持总量基本平衡，不要因为房贷的供应过度使房地产的需求过旺，在供给不足的情况下使房产价格虚涨。
个人房贷风险不容忽视
在《指引》中，银监会对个人住房按揭贷款的规定多达16条（另加两份附件），占《指引》总条款数的三分之一强，而该比例要比对土地储备贷款和房地产开发贷款的规定高得多。
一向被各家银行竞相争夺的个人房贷业务，此次为何成为重点监管的对象？
在金融市场上，人们一向认为个人房贷是风险较低的贷款种类。但是个人房贷风险较低只是相对而言，在房市周期的不同阶段，个人房贷风险具有不同的表现形式。如果不能意识到这一点，并采取相应的措施，个人房贷业务的快速发展终将给商业银行积累巨大风险隐患。
近几年来，个人房贷业务迅速发展的根本原因就在于该业务风险较低。统计数据显示，截至目前，商业银行个人房贷的不良率尚不足0.3%，有的银行甚至低于0.1%。相比于其他贷款品种，个人房贷确实应算作商业银行“超低风险”的优质资产。但这并不意味着个人房贷业务就是无风险资产。按照金融学中的有关理论，所谓风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。从这一角度来讲，无风险资产是不存在的。即使是被喻为“金边债券”的政府债券，同样存在这种预期收益与实际收益发生偏离的可能性，即风险。
个人房贷持续期较长（最长为30年），其实际收益与预期收益发生偏离的可能性就更大，即风险更大。据国家统计局的数字显示，截至去年底，全国个人房屋商业贷款余额高达1.2万亿元。尽管目前国内诸多银行的房贷坏账大都控制在0.1%～0.2%之间，但个人住房贷款的风险一般在发放贷款后3～8年中逐步显现。而目前国内个人住房贷款余额中，80%是2000年以前发放的。据2003年11月某机构不完全统计：四大国有商业银行作为住房按揭贷款业务量最大的银行，每天至少产生上百名不能及时还房贷的买房人，虽然只占总业务量万分之几的比例，但银行为此付出的成本却越来越多。
银监会在此次出台的《指引》中加大了银行直接接触贷款人的力度，避免对其“盲视”。例如《指引》第三十三条就规定，“银行应通过借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门及征信机构等独立的第三方进行调查，了解审核贷款申请人及其家庭的资产、负债情况、信用记录等。”
《指引》还从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿还能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。这样可以有效控制借款人因收入问题而无法还贷的风险。
此外，银监会的《指引》在其正文和两个附件（《银行个人购房借款申请书》和《风险评估书》）中均规定，商业银行在发放个人按揭贷款前必须明确贷款人购房到底是自住还是投资，以此来分别评估贷款风险。这意味着，今后投资性购房按揭贷款将被商业银行特别对待。
根据保守估算，上海、北京、杭州等市商品房购房者中投资（投机）性购房者所占的比例至少在20%以上。当这种投资性购房比例上升到一定程度时，通过金融手段来限制是非常必要的。如果不加以限制，一旦经济波动来临，整个行业的风险将会立即显现。而《指引》的出台也正是基于这个背景。
房贷月供比例应实行梯度制？
对于《指引》中“将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）”这一条款，业界和消费者反响各异。
有专家认为，这一比例可以有效控制借款人因收入问题而无法还贷的风险，但并不能从根源上解决商业银行住房贷款风险。
有消费者表示，月房产支出占收入的50%这一条款有助于整体生活水平的提高，50%的上限是可以接受的。甚至有消费者认为这一比例在20%左右才是最为合适的，这样更加有利于保证生活品质。
综合来看，50%的控制比例还是比较宽松的，因为实际操作当中还有很多漏洞。比如个人在提供收入证明时，极有可能虚增收入，而银行在控制这方面风险的手段明显不足。
更多人提出，出台政策“引导商业银行确立全面的风险管理程序，控制房地产贷款风险”是必要的，但要求所有借款人住房贷款的月支出比均控制在收入的50%以下并非必要，尤其是对于那些高收入者而言更是这样。
实际上，国外如美国等国借款人住房贷款的月房产支出与收入比跨越幅度较大，一般在30%～60%之间，并没有严格限制在一个固定的比例之内。这主要是考虑到个人还款能力的不同，而进行区别对待。
是否应根据不同情况区别对待？这要考虑到两种情况：一种是除正常工资收入外还有额外收入者。由于工资以外的收入在形式上比较“模糊”，因而较难提供被银行所认定的收入证明。还有一些高收入者，因为收入远高于一般人，所以即便是借款比例超出其月收入的一半以上，也不会面临还贷危机。
因此，有人提出，与其不分收入高低一律限定50%的放贷线，不如实行按照实际收入梯度确定借款比例的政策更合理。比如，在一定收入之内者，以50%以下为宜，收入高过一定数额，贷款比例相应提高。这对于贷款者、银行、房地产商，都是有利的。
开发商反应平淡
对于房地产信贷业务的管理，业界人士记忆犹新的是去年6月央行颁布的121号文件。将《指引》和121号文件进行对比可以看出，121号文件明确规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。而《指引》第四章第十六条规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。35%的新要求是否表明央行的121号文件已经失去其原先的约束力？
一位接近监管层的不具名专家表示，去年央行的121号文件一定程度上欲达到“迅速制冷”的目的，面对房地产市场潜藏风险不得不马上控制的情况下，央行不得不强力出手。而当时，银监会刚刚成立不久，尚无精力和人力着手制定这样一套完备的规定。
虽然房地产商和银行对《指引》的可操作性或可执行性仍持一定的保留态度，但是《指引》明确地传达了这样一个信号：监管层对商业银行在房地产领域授信的监管决心已是十分坚定。
也许是因为自121号文件发布以来，历经土地与资金多重“打击”的开发商已炼就了过硬的“本领”，从目前各方面的消息来看，《指引》并没有对开发商产生太大的影响。据报道，近段时间几乎各大开发企业都在学习、研究《指引》，其结果是几乎所有的开发项目都将“悬起的心放了下来”。
SOHO中国老总潘石屹曾在公司内专门就《指引》开了一个上午的会，逐条研究了《指引》。潘石屹透露，大家对该《指引》的感觉与央行121文有很大不同，121文当时有很多新东西，对市场影响很大，而该《指引》基本上是在大的政策框架下的一个补充性的规定，没有更多的新东西。
今典集团老总张宝全则认为，“指引”实施起来比较难，从目前看，能买得起房子的很多人不仅是靠工资的收入，其隐性收入非常大，而现在没有对个人收入的评估系统，“指引”也没有相关评定细则，因此，对房地产市场的实际影响不大。
银行可能面临执行尴尬
《指引》中还有一条非常醒目，即银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的6个事项进行全面或者专项检查。
《指引》发挥有效作用取决于执行力，那么银监会如何保证《指引》能扎实落实？
李伏安指出，这里存在对银监会的监管思路和理念的认识问题。监管不能取代商业银行的内部管理和内部控制，不能代替做商业银行应该做的事情。前提是商业银行应该做好风险控制，在此之下来做风险的指引和提示。商业银行要转变观念，认识到过去他们想解决这个问题但是不知道从哪里解决，《指引》给出了银行认识和掌握风险点的提示，同时给出了同行业遵守的准则，防止无序竞争。真正怎么做好，银行内部要自己做工作，要让下面的业务人员既能把业务做开又能把风险控制好。
“短期来看，《指引》是国家宏观调控政策的一部分，而长远来看，如果能够顺利执行，将有望规范整个房贷市场。”民生银行北京分行机构业务处有关负责人表示。
但是，一些业内人士对《指引》的可操作性表示怀疑。
一家房地产公司的总经理更直言不讳，“上有政策，下有对策”已是司空见惯，“121号文件颁布后，银行在房贷市场上还是在恶性竞争”！
某商业银行负责人认为，此次《指引》在非现场监管上的可操作性仍值得商榷。特别是个人征信系统尚未建立，银行缺乏便捷的渠道了解客户的信用情况。如果想找借口，银行是很好找的。
风险控制住了，业务增长很可能就会受影响。风险控制的关键在于银行，在于银行能否平衡眼前利益和长远利益。
尽管《指引》对个人按揭贷款的风险管理规定非常细，但各级商业银行在执行时肯定会存在很多问题，事实上，目前有很多银行都无法真正掌握贷款人的实际收入、资产拥有情况和信用情况，而上述问题能否在《指引》出台后真正得到解决，还有待观察。
某中行消费信贷科人士透露，目前他们总行已在根据《指引》制定相关实施细则。他坦言，虽然从提高银行风险管理能力角度，《指引》对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等多种金融业务提出较全面的指导性意见，但就其在市场上的可操作性而言，肯定不如总行制定的细则。该工行住房金融业务部人士也指出，《指引》更多传递的是“银行要强化风险控制”这样一种信号，并不具强制性，该行目前还在等总行通知。
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美国头号按揭贷款企业联邦国民抵押贷款协会和第二大房地产按揭贷款公司联邦住房贷款抵押公司近期接连收到了美国证券交易委员会的调查、警告。
业界巨头面临指控
联邦国民抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司都是由美国国会创立的，主要负责收购贷款机构的住宅抵押贷款，并以此向购房者提供更多的资金。
去年联邦住房贷款抵押公司曝出会计假账丑闻，涉嫌曾在2000～2002年间虚报50亿美元收益，由此为导火索，引发了管理层对两大业界巨头的关注。去年6月份，联邦住房贷款抵押公司又解雇了其总裁大卫·格伦，理由是其对检查公司会计操作的审计人员有所隐瞒。摩根士丹利和花旗都牵扯其中。
去年年底，联邦住房贷款抵押公司重新公布业绩，其2002年修正后利润为101亿美元。联邦国民抵押贷款协会规模比该公司大得多，但其2002年的利润仅为46亿美元，第二大巨头要比第一大巨头利润高出一倍以上。修正的利润报告反而引起了整个市场和管理部门更大的关注。
日前，美国证券交易委员会已经向联邦住房贷款抵押公司发出警告，该公司可能面临违反证券法的民事指控。
举债经营危机更深
由于这两家公司一直采取举债经营的方式，目前负债额空前巨大，相关会计作假如果处理不慎、引发债务链条连锁反应的话，整个市场都将会受到巨大的冲击。
得益于美国国会创立的背景，这两家都能够低价借款来支撑业务运营。目前，这两家公司的债务总额高达1.7万亿美元。
在此次事件曝光之前，有许多业内人士指出，这两家公司规模已变得如此之大，一旦有什么失误都可能引发金融体系内更大范围的瘫痪。美联储主席格林斯潘称抵押贷款公司由债务推动的增长可能会产生系统性风险，除非接受更为严格的监管。
为此，今年早些时候，美国司法部专门出台了一份法律意见书，宣布美国财政部有权限制这两家公司未来的债券发行。
风险提醒国内同行
国内银行近几年的房贷业务发展得非常快，更有业内人士在计划进行房贷证券化、房地产基金等多种金融创新。美国市场的这一幕房地产按揭风波，也给国内上了一堂很好的风险教育课。
目前对美国这场风波而言，关键在于美国政府是否会出面支持这1.7万亿借款。目前来看，在一些发债文件中，政府的立场讲得很清楚，尽管这两家公司是国会特许成立的，但这些债券没有政府担保。事件一旦扩散，将影响到每一个债券持有人，对美国经济造成相当的负面影响。
从中我们可以看出，在处理业务以及进行业务创新时，一定要注意风险问题，要设立严格的防火墙制度，以避免公司经营风险扩散为经济社会风险。