关于新发放商业性个人住房贷款

1. 关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知的问题

执行“认房”考验贷款人诚信
一位国有银行个人信贷部负责人昨日向记者表示，“认房又认贷”的规定出台后，银行在实际操作中有“规”可依。不过，由于目前房地产登记信息系统尚未实现全国联网，银行在具体执行上仍然有难度。
他指出，《通知》中明确购房人应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。暂不具备查询条件的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。这样的方式将依靠贷款人的诚信来进行，一旦贷款人有意欺瞒，银行在短期内很难查出。
三部委《通知》中提出，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行”。
不过记者了解到，如果客户申请房贷，只要收入证明符合银行要求，目前省会各家银行对纳税证明和社会保险缴纳证明并无明确要求。
郑州市房管局人士昨日表示，目前郑州市房屋登记系统和外地没有联网，只要在郑州市没有房产，持本人身份证就可开“首套房证明”。
因此对于在外地已经拥有多套房产，但是名下没有房贷的购房者，仍然可以“钻空子”以第一套房贷政策在郑州购房。
银行可能增加人力成本
银行房贷部门人士称，从《通知》来看，新政既认房又认贷，但以国内现有的房管信息系统联网情况看，这个政策的操作性较差。
因为一些城市，各区之间的房屋登记信息都无法相互查询，或者是一套房与二套房登记信息不在同一系统中等，在这样的信息联网基础上，银行核对借款人名下房产信息，需要很大的工作量，会增加银行的人力成本。
工商银行河南省分行有关人士告诉记者，目前工行系统只能查询个人征信系统，对于客户的房产状况和家庭状况，系统不能查询，如果总行出台的细则中要求对客户相关情况进行核实，则必须派专人到房管局或公安、民政部门查询，这必将大量增加人工成本。
银行业人士表示，面测、面谈的环节，可以在银行与客户“面签”贷款合同时进行。但对于“居访”，恐怕执行起来成本过高，操作性不强。

2. 关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知的文件全文

关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知
建房[2010]83号
各省、自治区、直辖市、计划单列市和省会（首府）城市住房城乡建设厅（建委、房地局），人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：
为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），规范商业性个人住房贷款中贷款申请人（以下简称借款人）第二套住房认定标准，现就有关事项通知如下：
一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。
如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：
（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；
（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；
（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。
四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
五、各地要把城市房屋登记信息系统建设作为落实国发〔2010〕10号文件的一项重要工作抓紧抓好。数据不完备的城市，要进一步完善系统；尚未建立房屋登记系统的城市，要加快建设。2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。
要加强住房信息查询管理工作。房地产主管部门应严格按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》（建住房〔2006〕244号）及《房屋登记簿管理试行办法》（建住房〔2008〕84号）进行查询，并出具书面查询结果。对提供虚假查询信息的，按有关规定严肃处理。
中华人民共和国住房和城乡建设部
中国人民银行
中国银行业监督管理委员会
二〇一〇年五月二十六日

3. 个人房贷利率新规今起正式执行 各地区平稳过渡是主流

个人住房贷款利率调整新规今日开始执行。
根据央行此前发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》显示，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。另外，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
同时，央行表示，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。另外，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
与个人住房贷款利率直接挂钩的LPR报价也因此备受关注。央行发布的2019年9月20日1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。相比前值，1年期LPR已经连跌两个月，5年期LPR环比上月持平。
东兴证券研报认为，受益于前期降准，新的1年期LPR下行5BP，按揭贷款的“锚”即5年期LPR保持不变。而从2002年以来，不同期限贷款基准利率都是同步调整的。因此其将这种结构性降息解读为稳房价稳预期，延续之前对房地产金融偏紧的调控思路。
对于10月8日执行的新LPR报价，市场十分关心房贷利率是否会发生变化。据记者了解，中原地产研究中心咨询了各地主流银行，从整体数据看，房贷利率平稳过渡是主流。10月8日后，虽然房贷合同变化，但房贷执行利率并无变化。多家银行均表示，放款周期与房贷利率，与之前9月份并没有变化。
房住不炒要求下，市场平稳是主流。
“与改制后的首次LPR报价水平相比，本次5年期LPR水平并没有发生变化，依然凸显出央行有意稳定房地产市场的态度。按照房贷新政规则，10月8日后新发放的住房个人贷款，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。”融360大数据研究院李万赋表示，目前已经有一些银行开始试点LPR房贷新政，这些银行的加点基数都是基于8月20日公布的LPR5年期水平。本次5年期报价水平不变，意味着10月8日房贷新政正式实施时，已试点的银行加点数大概率保持稳定。
中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时表示，整体来看，LPR政策落地前后，各地银行房贷利率不会变化。目前，各地房贷利率基本平稳，出现明显波动的不多，大部分银行依然正常放款，利率微调很少。从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年二季度有轻微波动，但80%以上城市依然维持在过去2年的最低利率。所有城市的房贷利率相比2018年四季度，都没有上行。
有分析人士指出，不管是降准措施，还是LPR新报价机制的推出，最终都是期望通过银行传导可以降低贷款实际利率。短期来看，这轮政策主要是为了降低实体企业的融资成本，房贷利率下降的可能性不大。

4. 怎样申请商业性个人住房贷款

商业性个人住房贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。也就是一般所说的按揭贷款，将购房者未来收益提前转化为现实购买力，用未来的钱来买房，利用个人住房贷款提早改善居住环境、提高生活质量，这是当代超前消费的普遍现象。
一、商业按揭贷款的条件
1、必须购买售房单位与贷款银行签订《商品房销售贷款合作协议》的“全产权”商品房;
2、是本市城镇常住户口的，并有偿还贷款本息的能力;
3、外地户口有稳定的职业和收入，并有偿还贷款本息的能力;
4、已首付购房总价30%资金;
5、有购房合同或协议的;
6、有提供有关材料和证明;
7、同意办理所购住房作抵押和保险。
二、商业按揭贷款额度年限
1、可贷额度=借款人家庭月收入×(40%-50%)×12个月×贷款年限，但不得超过房价的70%，同时不超过50万元;
2、贷款最长期限30年。
按揭贷款流程?
1、提出申请。客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料。
2、签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行签订借款合同及担保合同，并视情况办理公证、抵押登记、保险等相关手续。
3、开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。
4、支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。
5、按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。目前可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。
6、贷款结清。贷款结清包括提前结清和正常结清两种。提前结清是指贷款到期日(一次性还本付息类贷款)或贷款最后一期(分期偿还类贷款)前结清贷款;正常结清指在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类贷款)结清贷款。如提前结清贷款，借款人须在清偿应付各项款项后，提前10个工作日贷款行提出提前结清申请。贷款结清后，借款人从贷款行领取"贷款结清证明"，取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本，并持贷款行出具的"贷款结清证明"到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
三、办理商业贷款需要提供的资料和证明
1、借款人和配偶的户口簿、身份证的原件和复印件。借款人与配偶不在同一户口簿的还要提供婚姻证明(未婚者提供未断档单身证明);
2、借款人与售房单位签订的《商品房预售合同》(期房)或《商品房出售合同》(现房);
3、最低首付房价30%资金的证明。若已作购房预付款支付给售房单位的，则需提供付款收据的原件和复印件;
4、售房单位结算房款的划款帐号;
5、开发商提供受权委托书;
6、申请商业性贷款的须提供个人及参与人的月收入证明、存款银行半年以上流水账;
7、提供《商品房预售许可证》(期房)或《商品房注册登记证》(现房)的复印件、售房单位的营业执照。
8、外地户口需要提供本地的纳税或社保满一年的证明。
另外还需注意，商业性个人住房贷款会因不同年龄所贷款年限的限制而有所不同。

5. 个人住房贷款大调整，谁是最大的受益者

个人住房贷款大调整，对于还没有办理过个人住房贷款的工薪阶级或者是中产阶级他们的受益是最大的。因为这样会减少他们的购房压力。当然也间接的对于经济以及消费，都有很大的影响。因为这样老百姓就不会因为住房贷款压力太大而减少消费。

最为重要的是老百姓自己本身，如果没有太大的个人住房贷款的压力，那么对于自己的生活品质带来很大的提升。因为这样老百姓就会有闲钱来从事，进行其他的消费，而不是将自己所有的资产全部压在住房贷款上面。所以这项调整本身就是既利国又利民的一项措施。

6. 关于个人住房贷款政策有关问题的通知的通知

中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知
为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院批准，现就有关事项通知如下：
一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。
请人民银行各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。
中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会
2015年3月30日

7. 央行2019年10月8号起调整，新发放商业性个人住房贷款利利弊

简单的道理 就是利息多了

举个例子本来100块钱 10%的利息是10块钱，现在要15%的利息就是15元。

如果你能在利息上涨前买下房子，签订按揭合同 那比利率上涨后要省下不少钱。不管这钱对你来说是不是大数字。