商业银行对个人住房贷款合作机构审查时

A. 商业银行个人住房贷款风险的特征是什么

个人住房贷款风险主要是指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给银行带来的损失。目前商业银行的个人住房贷款主要面临以下风险：
（一）借款人风险
个人住房贷款的风险最终来源于借款人不能按期还款。由于我国尚未建立起一套完整的个人资信评估体系，也没有从事居民个人资信状况调查评估的机构，银行很难对借款人做出客观、公正的评价。
（二）开发商经营不善导致的风险
一些房地产开发企业由于经营管理失误，造成其已销售期房不能按时交业主使用，致使购房人与开发商发生争执或要求解除购房合约，而且往往很难在短时间内得到解决。一旦出现这种情况，使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。另外，开发商开发手续不完备，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，销售房产，回笼资金，造成所签购房合同无效，从而波及借款合同的履行。
（三）流动性风险
银行负债期限较短，一般仅为几个月，而个人住房贷款的期限大部分在l0年以上。当前，中长期的个人住房贷款占消费贷款相当大的比例。对银行的资金流动影响越大，有可能给银行的资金流动性带来威胁。商业银行个人住房贷款目前是国内银行的优质资产，增势迅猛，因此其风险性较大。
（四）管理风险
是指由于银行管理出现漏洞而产生的风险如决策风险、内部操作环节的风险、银行客户资源共享机制缺失等风险。
(五)法律法规的不健全给按揭业务带来的风险。

B. 商业贷款的流程是什么，需要携带哪些证件，时间需要多久

一、流程

1、递交申请及材料。
当你签好了房屋买卖合同后就可以向银行申请办理商业贷款了。无论是一手房贷还是二手房贷，都要将自己的申请材料递交给负责房贷办理业务的银行客户经理。材料递交的是否齐全，这是商业贷款流程中最重要的一步。

2、银行受理调查。
商业银行收到你的贷款申请材料后，就会对你的材料进行审核，在银行受理调查期间，会根据情况要求你补充一些资料，因此，你最好在这段时间内减少出差，与银行保持联络。

3、银行核实审批。
主要是针对一些几方面进行核实：房子的情况（对房龄有限制，一般超过20年的房子，就不会发放贷款了）、借款人的资质（个人信用中是否有不良记录以及是否有还款能力）。这一步是商业贷款流程中最关键的一步，如果你的信用不良会直接导致贷款申请的失败，所以，平常个人信用的累积是很重要的。
双方办理相关手续。
银行通知你贷款审批下来后，你要在该银行开户，领储蓄卡并签订贷款合同。同时，办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。这里值得注意的是，你在签订合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的冲突。

4、银行发放贷款
银行会将贷款金融发放到开发商账户，银行或开发商通知你领取相关证件，并按规定偿还贷款。值得注意的是，你领取贷款合同、还款明细以及还款账户卡，按照规定日期开始还款即可。

二、所需证件

借款人到建设银行经办机构或已与建设银行签订"合作协议"的开发商处填写个人住房贷款借款申请表，并提供以下材料：

• 本人户口本、身份证或其它有效居留证件；

• 职业和收入证明；

• 购房合同或意向书等有关证明材料；

• 占房价款30%的首期付款证明；

• 建设银行经办机构要求提供的其它材料。
  

三、所需时间
商业贷款正常情况是15个工作日，最长不超过1个月。

【(2)商业银行对个人住房贷款合作机构审查时扩展阅读】

1、商业贷款概念

商业贷款是用于补充工业和商业企业的流动资金的贷款，一般为短期贷款,通常为9个月，最多不超过一年，但也有少量中长期贷款。这类贷款是商业银行贷款的主要组成部分，一般占贷款总额的三分之一以上。

商业贷款又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。北京市多家商业银行都有此项业务，如建行、农行。申请贷款手续也基本一致。

个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。(抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式)。个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民;二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供担保。

2、办理程序

• 借款人与开发商签定购房合同的同时交付30%购房款；

• 将有关资料交律师事务所审查；

• 银行收到律师事务所出具的《法律意见书》审核同意后，与购房人签订借款合同、抵押合同、保证合同；

• 根据有关资料办理抵押登记手续及房屋保险、合同公证手续，并发放贷款。

• 借款人采用等额偿还法办理还款。对未偿还贷款本金，借款人可一次偿还，提前还款当期仍计收利息。不收取违约金。

【参考资料】

网络——商业贷款

C. 上海银保监局：进一步加强个人住房信贷管理工作

为督促辖内商业银行进一步贯彻落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(沪建房管联〔2021〕48号)要求，2021年1月29日,上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》(沪银保监通〔2021〕6号，以下简称《通知》)。
《通知》对上海辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求，主要内容包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理、风险排查等方面。
下一步，上海银保监局将对辖内商业银行房地产政策执行及自查情况开展专项检查，对发现的违法违规问题将依法采取监管措施，促进上海地区商业银行住房金融业务稳健运行和上海市房地产市场平稳健康发展。
以下为全文：
在沪各中外资法人银行、中资银行分行、村镇银行、外国及港澳台地区银行分行、外资法人银行分行:
为进一步贯彻落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(沪建房管联〔2021〕48号)，根据严格执行房地产市场调控政策、防控个人住房信贷风险的总体要求，现就持续做好个人住房信贷管理相关工作通知如下。
一、各商业银行要严格贯彻落实国家关于房地产市场调控“因城施策”“一城一策”的工作要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。
二、严格实施房地产贷款集中度管理。中资地方法人银行应按照《中国人民银行
中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(银发〔2020〕322号)等相关要求，加强对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的管理。房地产贷款集中度超出要求的相关法人银行，应针对性地强化过渡期业务调整。
三、严格审核首付款资金来源和偿债能力。按照“了解你的客户原则”，完善调查、审查手段。强化首付款资金真实性审查要求，防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款。审慎评估借款人还款意愿、还款能力，严格控制借款人住房贷款的月房贷支出与收入比、月所有债务支出与收入比，多渠道核实借款人真实收入水平，防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力。
四、严格加强借款人资格审查和信用管理。要按照本市住房限购政策的要求，采取有效措施加强对借款人，尤其是夫妻离异借款人限贷资格的审查，防止借款人规避限购、限贷等行为给商业银行房地产信贷风险管理带来的影响。充分利用各类征信和信息共享平台查询借款人信用信息，结合借款人信用状况，严格审批个人住房贷款。要完善约束机制，加强个人住房贷款合同管理，在合同中增加相应的约束性条款，对各类不诚信行为予以约束，并充分提示借款人。对于违规获取首付款资金、存在造假行为等申请个人住房贷款的，应拒绝其房贷申请，将其列入黑名单，并作为失信行为信息报送本市公共信用信息服务平台。
五、严格个人住房贷款发放管理。切实执行《中国人民银行
中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银监发〔2007〕359号)的相关要求，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
六、切实加强信贷资金用途管理。高度重视信贷资金用途管控，强化用途警示。禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。完善信贷资金用途监测与拦截机制，扩大模型监测范围，提升监测效果。对确认用途违规的行为，应及时采取实质性管控措施。
七、严格房产中介机构业务合作管理。严格开展房产中介合作资质审核，实施业务合作准入和名单制管理，建立贷后质量监测及中介退出机制。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介，应立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。
八、全面开展风险排查。各商业银行要根据通知要求，完善内控制度，强化对房地产市场和房地产金融风险的监测、分析和评估。对2020
年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。报告应包括组织开展情况、检查内容、发现的主要问题和产生问题的原因等;整改方案应包括时间表、责任部门、责任人员、整改措施及目标等。发现违规问题的，应从机制上查找问题，并立即进行整改，对相关责任人严肃问责。借款人存在违反合同约定行为的，按照合同约定给予惩戒。上海银保监局将对各商业银行房地产政策执行及自查情况开展专项检查，发现问题将依法采取监管措施。
特此通知。

D. 申请个人住房贷款时，银行是如何审核评估该房产的

1、银行是通过房屋评估公司，来评估房产的，评估费由你买单。
2、银行根据房屋的评估价、你能承受的首付款额和你的贷款信用等级情况来确定给你的贷款上限。
3、银行同时还会考虑是否给你利率优惠，有时银行还会要求你办理房贷险或房屋按揭抵押担保（建议你找平安保险公司买房贷险，不要去办抵押担保，两者花钱差不多，但房贷险可以保证你以后无法还贷了，房子还是你的，而抵押担保，无法保证）。

E. 急！！！个人住房贷款风险管理的意义

个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。下表显示1997—2001年5年间，我国个人住房贷款余额增加了近33倍，银行信贷资产权中提高了近20倍。
但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。事实上，个人住房贷款有面积分散、技术大、期限长的特点，潜在风险很大。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。因此，当前应当把完善个人住房信贷风险作为商业银行风险管理的重点。 个人住房贷款所面临的风险
(一)银行的流动性风险
对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险是指银行无力为资产的增加或负债的减少提供融资，即无法以合理的成本吸收负债或以合理的收益变现实现资产来满足储户提取存款、客户合理的贷款或其他即时的现金要求而使银行遭受损失或引发危机的可能性。我国住房贷款没有实现证券化，银行房贷资产变现能力较差。同时也没有完善的住房二级市场，银行处置抵押房产很困难，流动性风险化解难度大。当贷款购房的概念普及以后，处置抵押房产的需求将强烈起来。
(二)个人的信贷风险
信贷风险是指借款人不按约偿还贷款给银行带来损失的可能性。从信用风险的角度来看，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。由于信息不对称，银行无法准确判断借款人是否诚实守信和是否具有持续的偿还能力。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。
(三)贷款中的操作风险
从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的房贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。从当前的情况看，目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。 完善个人住房信贷风险管理
(一)改善个人信用风险的识别与评估环境
较为理想的目标，当然是要着手建立一个完善的个人信用体系，该体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，能够监督、管理与保障个人信用活动规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，包括个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构，信用授予人将信用消费者日常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将这些信息汇同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析，记入该消费者的历史档案，当授信人面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用报告，并据此做出决策。由于信用机构的建立还有待时日，银行为了化解信用风险，必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，这里最为关键的就是建立专业化、规范化、初具规模的数据库，为信用管理打好基础，对已有借款人以及贷款申请人违约的可能性做出预测，并建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。目前，我国的部分城市建立了针对本市居民的个人征信系统，实际上这些信息的采集对于进行个人住房贷款的风险判断并不足够，同时，还应当鼓励个人信用信息在金融机构之间的共享，因为贷款人可能同时在不同的金融机构或者同一金融机构设立在不同地区的营业网点申请住房贷款，信息的共享使借款者更加高效、准确地做出决策。 (二)应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险
首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面，银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面，贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险一在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。
(三)推进房地产抵押贷款证券化其作用可以有效地分散和转移风险
住房抵押贷款经过证券化处理以后，发行的证券可以在证券二级市场上自由地流通转让，这样住房抵押贷款面临的各种风险均可以通过证券市场得到转移。另一方面以住房抵押贷款为担保发行证券之后，集中在银行的住房抵押贷款风险就被分散到众多的投资者手中，使每个参与者都能把风险控制在与收益对称的可接受范围内。由于抵押证券不以具体的房地产为标的物，而是一组房地产的组合所对应的住房抵押贷款集合，是一种住房抵押贷款的投资组合，个别违约或抵押风险就显得微不足道，因而可以有效地分散违约风险和抵押的风险，使损失得以减少。
(四)预警机制防风险
从完善和健全制度的角度出发，制定了《个人住房贷款操作规程》、《个人贷款档案管理规程》以及其
他各类相应的补充规定，将个人住房贷款业务的具体操作标准化、统一化；从建立内部制约机制着手，严格按照信贷新规则的要求，执行审贷分离，落实贷款各个环节的责任人；从风险控制的角度出发，采取一些较为有效的风险防范措施，如充分利用市房地资源局数据资料库提供的资源，以确保房地产交易的真实性、房产抵押登记的有效性；借助个人征信系统的资源，对借款人的资信情况进行调查，从源头上有效遏制了不良贷款的发生。
(五)推进房地产融资的多元化
目前，我国房地产金融以债权融资为主，股权融资比例较小，其融资格局较单一。根据统计估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。而在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，且在债权和股权融资一级市场以外，还存在着发达的证券化二级市场。推动房地产融资的多元化，有助于降低房地产融资对于银行信贷的过分依赖。
(六)提高个人按揭贷款的成数
这对购房者来说，肯定要增加个人承担贷款风险的压力，挤压一些个人住房虚假的需求。同时可以减小商业银行的贷款风险。不过，这些影响与作为不会太大。最为重要的是，近年来，国内一些商业银行个人住房信贷翻倍地增长，不在于按揭成数高低，而是对个人住房贷款审查往往是只是形式，例如，不管个人收入水平如何、信用如何，只要在律师事务所开出所需要的证明就可能办理。如果对个人住房贷款审核按银监会的指引执行(即个人住房贷款每月还款额不得少于个人收入50％)，那么就可以把一些贷款条件不合格的人拒绝在外。这样做不仅可以让整个房子需求降下许多，也减少商业银行个人住房贷款可以面临的风险。个人住房抵押贷款风险管理需政策支持
在一些发达国家中，政府设立专门机构对个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。如美国联邦政府设有联邦住房管理局、退伍军人管理局等机构，为中低收入家庭和退伍军人提供个人住房贷款担保，不仅使美国众多的家庭取得贷款购买住房的机会，而且降低了个人住房贷款的风险，同时还吸引了私人保险机构介入住房抵押市场。政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确定规范。这种政府对抵押贷款市场的干预，是一种间接干预。
总之，近几年，国内房地产业作为国民经济的支柱产业，它在带动国内经济走出通货紧缩，保持国内经济持续快速增长起到了巨大的作用。但是，由于一些地方的房地产投机炒作严重，一些房地产商用种种方式来制造民众非理性消费，从而造成一些地方住房价格快速上涨。如果这种趋势任其发展，导致房地产泡沫，不仅会增加银行的巨大风险，也可能会伤害整个国内经济持续稳定的发展。因此，本次政策调整不仅强化民众的利率风险意识，强化了需求者对未来资金价格形成较合理的预期，也有利于商业银行个人住房贷款利率管理及风险定价机制形成。够不够。

F. 个人商业银行贷款的条件和方法

贷款条件及方法：

1、具有完全民事行为能力的中国公民及在中国大陆有居留权的境外、国外公民；

2、交齐首期购房款（不低于购房总额的30%）；

3、有稳定的经济收入，具备偿还贷款本息的能力；

4、同意以所购房产作为借款抵押。必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2;

5、有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源;

6、提供的资料：身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明、房地产权证以及担保人的身份证、户口本、婚姻状况证明等银行需提供的有关资料。

7、还要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。

申请所需材料：居民身份证原件及复印件；房屋认购书原件及复印件；首期房款的缴纳原件及复印件；月供款能力证明，包括：个人及家庭收入证明，存单（存折或其他有价证券）等。

(6)商业银行对个人住房贷款合作机构审查时扩展阅读：

贷款简单通俗的理解，就是需要利息的借钱。

贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现、透支等出贷资金的总称。

银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展，同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。

贷款的原则

“三性原则”是指安全性、流动性、效益性，这是商业银行贷款经营的根本原则。《中华人民共和国商业银行法》第4条规定：“商业银行以安全性、流动性、效益性为经营原则，实行自主经营、自担风险、自负盈亏、自我约束。”

1、贷款安全是商业银行面临的首要问题；

2、流动性是指能够按预定期限回收贷款，或在无损失状态下迅速变现的能力，满足客户随时提取存款的需要；

3、效益性则是银行持续经营的基础。

例如发放长期贷款，利率高于短期贷款，效益性就好，但贷款期限长了就会风险加大，安全性降低，流动性也变弱。因此，“三性”之间要和谐，贷款才能不出问题。

G. 请问！商业贷款买房需要具备什么条件

个人买房商业贷款条件如下：

1、有合法的身份，须提供年满18岁，具有完全民事行为能力，有合法有效的身份证明。

2、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

3、有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件;

4、有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款;

5、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;

6、贷款行规定的其他条件。

申请住房公积金贷款应当具备下列条件：

1、具有本市城镇常住户口或有效居留证件；

2、申请前连续缴存住房公积金半年以上，累计缴存公积金的时间不少于2年；

3、自筹资金达到所购住房总价的30%以上（含30%）；

4、具有稳定的职业和稳定的收入来源，有偿还贷款本息的能力；

5、签定了购买住房的合同或协议；

6、符合委托人和受托人规定的其他条件。

(7)商业银行对个人住房贷款合作机构审查时扩展阅读

商业贷款买房所需材料

借款人到建设银行经办机构或已与建设银行签订"合作协议"的开发商处填写个人住房贷款借款申请表，并提供以下材料：

1、本人户口本、身份证或其它有效居留证件；

2、职业和收入证明；

3、购房合同或意向书等有关证明材料；

4、占房价款30%的首期付款证明；

5、建设银行经办机构要求提供的其它材料。

办理手续

1、建设银行经办机构或建设银行委托的律师事务所(或公证处)对借款人提供的资料进行调查。

2、建行经办机构对借款人的申请进行审批。

3、借款人开户、领储蓄卡并签订借款合同。

4、办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。

5、借款合同生效，资金划入开发商账户。

H. 商业住房贷款步骤

首先您得去开发商楼盘去咨询，能到那些银行办理按揭贷款，向导购大概咨询下：首付交多少、提供那些证件（单身和已婚是不同滴），房产证、土地使用证的办理时间等；
第二步您得到可办理贷款的银行去咨询贷款的手续，如身份证、户口簿、结婚证（若已婚，未婚则需要未婚证明），首付款证明（看是否由监管单位或者银行实行首付款监管），购房合同（备案的），工作收入证明，贷款利率，期限，还款方式，填写贷款申请，信贷工作人员调查复核等；
第三步就是等待银行审查审批工作了；
第四步，审查审批通过后，到银行签订借款合同，手工借据，开立结算账户，等待放款，受托支付；
第五步就是每月按期还款吧。。。
嘿嘿，注意如果办理下来后，若遇到人民银行利率调整，调高则别忘了多存，调低呢到无所谓，反正在您的存折上。。。
搞定，收工。。。

I. 影响商业银行个人住房贷款业务发展的因素有哪些

影响我国个人住房贷款业务发展的因素主要有以下几方面：
1、业务范围窄，品种单一。大多集中在购买个人商品房按揭和单位集资房、房改房按揭方面，对未签约商品房、个人自建房、装修房、“二手楼”转让等按揭没有办理或很少办理,而此部分的市场份额和潜力很大,具有广阔的发展前景。
2、贷款环节多,手续繁琐。
3、传统观念的束缚。向银行借款,就意味着负债。就我国人民的传统生活方式和相应的观念说,“无债一身轻”的自给自足的自然经济观念仍占主导地位,根深蒂固,靠向银行借款来维持和提高生活水平的做法难以接受,因此,许多人不愿涉及个人住房贷款这种负债消费方式。
(1)商品房价居高不下,贷款额度相对过小,使居民个人无法实现通过获取住房贷款而实现购买自有住房的愿望。
(2)贷款偿还期过短。虽然规定最长偿还期限为30年，但在实际操作中,银行要求居民偿还的期限远远小于30年,一般在10年以内。贷款偿还期越短,借款人的偿债压力就越大,这使得广大民民对个人住房贷款“可望而不可及”。
(3)贷款偿还方式单一,不能满足不同经济条件,不同偿还意愿的居民的需要,限制了住房贷款业务拓展。如:购房欲望很强的年轻居民,收入水平最低,但其未来收入呈递增之势,对他们来说采取递增还方式比较合适;而对中年居民来说,则比较适宜采取递减的偿还方式。而目前采取的单一的等额偿还方式就将很多潜在的借款人排斥在这一业务之外了。
此外,繁琐的手续,高额的费用,也使得居民对住房贷款退避三舍。
4、从商业银行的角度分析，影响影响我国个人住房贷款业务发展的因素 商业银行不愿向居民发放住房贷款的主要原因是因为此项业务风险大,而收益相对较小,
具体分析有以下几个方面原因:
1）发放个人住房贷款要冒信用风险,而且风险较大。
2）抵押物的估价、处分难。 由于目前房地产市场极不成熟,银行对楼市进行准确的预测相当困难,使银行取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款本息,造成抵押贷款的损失。同时
处分抵押物难。从法律角度来说,抵押贷款到期未还,银行就有对抵押物行使处分权。但在实际工作中这是一个非常棘手的问题。由于大部分地区的房地产交易市场还处于初建时期,房地产进行市场交易的为数极少。在现行市场体系不完备的条件下,抵押贷款逾期的越多,需要处分的土地、房屋也就越多,而实际操作起来也就越难办。同时由于抵押登记制度的不健全,使银行相当一部分的房地产抵押贷款的抵押权利没能登记,不能受到法律保护,这就影响到抵押贷款的有效性,直接威胁抵押贷款的安全。
3）贷款利率过低,使银行缺乏积极发展住房贷款业务的动力。 现行个人住房贷款利率虽较以前有所提高,但仍低于各种中长期非住房贷款利率,也低于其他资产投资收益率,这虽然对借款人有利
,却损害了贷款人的利益,所以银行就不可能象发展其它资产业务那样尽力发展住房贷款业务。
4）贷款结构错位。 长期以来,我国房地产信贷业务中一直是重生产性住房信贷,轻消费性住房贷,造成贷款结构错位,这不仅使个人住房消费贷款规模无法适应住房市场发展的要求,而且造成大量房屋空置难以及时销售,使本来不足的资金被占压,不能灵活周转,进一步限制了房地产信贷业务发展,特别是个人住房贷款业务的发展。
希望有帮助！