关于个人住房贷款的案例

A. 求篇论文 题目是 关于个人住房贷款证券化问题探讨

问的好！美国的次贷危机就是从个人住房贷款证券化开始的，只不过是“次级”个人住房贷款证券引起的。长期看证券化只是把风险转移了，美国就是这样：银行转移给投行，投行转移给保险，保险转移到。。。。。说起来太长了！
你不妨论述下它的缺点还好些，有现时的例子很好写！
如果还是要照书上说的“证券化是金融衍生工具，增强了企业流动性之类云云”，就未免显得自己有“两耳不闻窗外事”死读书之嫌了。

B. 关于个人住房贷款的问题

问题一：存在首付款不是自有资金的情况。目前商业银行可以提供住房抵押额度贷款。举例说明：房主目前有一个自有住房A，该住房目前没有贷款，你可以把这套房子抵押给银行作一个额度贷款，用这笔贷款去购买你新看好的房子B，但这笔资金用于房子B的首付的话，抵押额度贷款的期限一般只能是10年，利率按照目前通常的做法是基准利率上浮10%；若用于房子B的尾款的话，期限可以做到30年，利率各家银行有差异，有八折的，也有上浮的。
问题二：住房抵押额度贷款贷款购买房屋，在九月份之前是没有任何限制的，也就是说不受二套限制。但监管部门包括媒体已经注意到此漏洞，近期最新的政策是要按照二套房界定，但若是用途购买军产、使用权、为未成年子女等买房可以不受限制。（各地细则会有差异，最好是再和当地银行确认一下！！！）

补充：关于二套的界定，各地区是有差异的，这和当地的监管政策把握尺度有关系。目前有如下几个标准:1、只看人行征信记录。2、既看人行征信又看房产登记（但目前很多地区房产登记信息不公开或者没有联网，实际很多都查不到，大部分银行都采取第一个标准。）

补充回答：楼主想要政策依据，据我了解信贷政策的执行细则制定是自上而下的，即国家监管部门先发一个框架要求，比如“国十条”，然后各家商业银行总行再根据框架调整自己的信贷政策指导意见，各分行再根据指导意见制定本地区细则，所以说，即使是同一个银行系统，不同地区的细则也会有差异，不同银行之间的差异会更大。而各地区银行只按照细则办贷款，不会直接拿国家的框架文件作依据，因此楼主要政策依据比较难，各家银行的细则文件不会公开的，他们只能告诉你这样行或者那样不行。

C. 个人住房贷款以10万元为例子,期限为3年,试讨论随着还款的周期变化,本息总额如何变

现在住房贷款，主要有等额本息，等额本息两种。如果是等额本息，按6.18%来算，
(计算方式或工具很多网站都有：http://one.pingan.com/yizhangtonglicai/index.shtml#tools)三年还清计算方式：
SET：end
N=3*12
I=6.18
PV=100000
PMT=?
FV=0
P/Y=12
C/Y=12
求出每月还款：PMT=-3050.37. 总还款＝3050.37*3*12＝109812.82
如果5年还清：PMT＝-1941.66.总还款＝1941.66*5*12＝116499.66.
等额本金计算略有不同，但计划出来也是时间长，息额高些。
结论：本金不变，利息是时间也长还得越多。

D. 关于个人住房贷款月供问题

1100左右，具体的你可以到银行去问他们个贷部经理

E. 个人住房贷款

购房贷款主要有以下几种：住房公积金贷款；个人住房商业性贷款；个人住房组合贷款。
1、住房公积金贷款：个人公积金贷款是由各地住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行发放的贷款。住房公积金贷款利率比较低，但额度上有限制。

2、个人住房商业性贷款：个人住房商业性贷款是银行发放的贷款。只要您有足够偿还能力就可申请使用。商业贷款的优点是额度比较高，适合所有人申请，但贷款利率较高。融360上面提供购房贷款搜索，你可以综合比较各家银行的贷款利率，选择最优产品。

3、个人住房组合贷款：组合贷款是指组合申请以上两种贷款。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被人选用。但是缺点是办理周期较长，一般二手房产交易的过程中卖方不愿意等那么久才拿到房款。新房购买则不存在此问题。
您可以根据自己的条件选择适合自己的贷款方式到银行提出申请。

F. 关于个人住房贷款

你这样的情况是不可以申请银行的住房贷款的，只可以申请抵押贷款，拿你的房子作为抵押物向银行申请贷款的，也是可以每个月还款的。

G. 个人住房贷款的住房贷款

产品定义
个人一手住房贷款是指兴业银行向借款人发放的用于购买各类型住房（不含二手住房）的贷款。
产品特色
提供还款宽限期服务，即为借款人提供从每月固定还款日至当月月末，最长可达10天的宽限期。在宽限期内任意时间还款均属正常还款，不收逾期利息和罚息，也不影响个人信用记录。
申请条件
1、年龄在18周岁（含）以上65周岁（含）以下，有合法有效身份证明、居住证明、收入证明、无不良信用记录、具有完全民事行为能力的自然人；
2、申请人年龄与借款期限之和不超过70；
3、有购买住房合同或协议，且借款人支付符合规定的首付款；
4、借款人的职业和经济收入稳定，具有偿还贷款本息的能力；
5、有经办理银行认可的有效担保；
6、在办理银行开立个人结算账户，并通过自然人生家庭理财卡办理贷款支用和偿还等结算业务；
7、该办理银行规定的其他条件。
额度、期限和利率
1、对首次申请贷款购买普通自住房的，贷款金额最高不超过抵押物净值的80%。具体贷款成数政策可咨询当地分行。
2、贷款期限最长不得超过30年，且贷款期限加借款人年龄不超过70。
3、首次申请贷款购买普通自住房的，贷款利率不低于中国人民银行公布相应档次基准利率的0.7倍。其他情况贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率及相应的浮动比例内执行，具体利率执行政策请咨询当地分行。
贷款偿还方式
期限在一年（含）以内的个人住房贷款，实行到期一次还本付息，利随本清；也可实行按月（或按季）计息，到期结清贷款本息。
期限在一年以上的个人住房贷款，本息偿还可采用等额本息还款法、等额本金还款法及其他兴业银行认可的方式。
提前还贷
因为需求提早还贷的房贷者，更要细心核查提早还贷请求后要审计，申批也需求定然的光阴。贷款人假如要提早还贷的话，正常要在电话或者书面请求后，照顾本人的身份证、贷款合约到银号操持款人作为受托人要照顾房产证，结清证实和质押正在银号的他项义务证去各区建委自行办了解质押。没有过需求留意的是，假如就餐者没有一次性结。保单的正正本和发单，挂电话给有关安全企业，预定退保即可。假如是转按揭业务的存户和业主，最好还要找业余的担保服务组织来做拜托公证，免得涌现业主提早还款后存户没有买或者是存户审计手续。
一、提早还贷勿忘退保。
贷款人正在操持借款时，银号都会操持质押注销。合肥小额借款各家银号关于提早还贷的请求也有所没有同，比方有要操持提早还贷手续，合肥小额借款银号正常请求贷款人提早15个任务日内外提交书面或者电话请求，银号接到贷款。假如是结清全副尾款的贷款人，合肥小额借款正在银号打算出盈余借款额后，便于贷款人取出剩余的钱来提早还贷
二、解质押没有可无视。
用首付帮业主还清尾款后业主跌价的危险。借款人提早结清全副尾款后，银号会出示结清证实，贷款人照顾银号开具的借款结清证实复制件、原各家银号的制度后再做计划。
三、提早还贷需预备。
眼前，部分银号会本人去解质押，解质押后需贷款人本人去银号拿回房本复制件。能够会有变化，银号规则提早还贷要是1万的成数倍，部分银号需求收取定然数额的守约金等。存户假如结清借款的话，定然没有要忘却去解质押某个，清盈余借款，是没有能请求退保的。
申请资料
1、借款人及配偶有效身份证件、户口簿、婚姻证明（未婚的提供未婚声明）；
2、借款人及配偶的经济收入证明、其他资产证明；
3、《兴业银行个人住房（商用房）借款申请表》；
4、《商品房销（预）售合同》/《房地产买卖合同》；

H. 关于个人住房贷款的实际问题

按揭贷款。如果你有公积金，用公积金贷款，以所购买的房子为抵押。因为不管从房价的走势也好，还是人民币汇率来看，这样最能保值。

从房价来说，近期调整，远期走高。
房价是市场综合作用的结果，不是按某一方的意志为转移的。政府、开发商、购房者都是从各自的利益出发，对房价起着一定的作用。

一、政府层面。总体上说，政府也不希望房价过高，特别是高层政府。但现有的行政体制，以及其固有的机制，使这种愿望难以实现。各级政府领导都需要政绩，都要发展地方经济，加快地方建设，这需要大量的资金，各级政府都缺钱，怎么办？最便捷、最有效的，就是土地开发。很多地方政府，特别是沿海地区，某些县市政府土地开发收益占财政收入的一半以上，成了名符其实的“土地财政”。当过政府领导的人都知道，这也是无奈之举，没钱怎么办事。而土地是稀缺资源，国家实行最严格的控制政策，这又推动了地价的上涨。土地成本的提高，为高房价打下了基础。近年来国家尽管出台了若干政策，想抑制房价虚高，但效果甚微，就是这个原因。

二、开发商层面。开发商作为企业，追求高额利润是其不变的真理。不能由此就抱怨他们缺德，骂他们奸商。如果开发商只做善事，不按市场规律办事，那就不是真正的企业了。

三、购房者层面。居者有其屋，安居才能乐业。人总需要住房的，所以对住房就形成了刚性的需求。综观高房价地区，分析一下，有多少人是在炒房的。其实大部分人还是买来住的，或者是为子女准备，也可能是改善居住条件，是一种真实购买力的体现。你不买，他会买，正因为有强大的需求，才能使房价居高不下。

四、房价走势。房价在一定时期内将会持续上涨，尽管目前由于大气候影响，一般地方都上涨不快，或略有下跌，但这只是短期的。有限的供应量和旺盛的需求，不会使房价大跌的。

五、通贷膨胀压力很大。从人民币汇率、能源原材料大涨、居民存款总额、经济周期规律、2006工改等等因素，都可以看出，通胀只是时间问题，估计不会超过3年。通胀后，存款缩水，而住房保值，会使更多的人选择买房。而且通胀本身会导致物价的上涨，从购买力的角度看，现在1万元每平方的价格，通涨后，可能相当于3万元了。所以，从这个角度看，现在按揭贷款买房，对长期来说是合算的。

I. 个人住房贷款问题

一般是不能延长的，最好是问下你贷款的银行，是否可以延长；
另外你提前还款时，可以选择维持还款年限不变，这样你每月的还款额会减少，压力也自然会小些；
当然最重要的是做好理财，以防没工作时受影响；建议你存六个月的月供钱，不要挪作他用；

J. 关于个人住房贷款还贷

使用EXCEL中的函数计算等额本息还款(即每月还款额固定):
7折 -PMT(0.003465,240,197000,0,0) = 1210.25元

8.5折 -PMT(0.004205,240,197000,0,0) = 1305.45元

以7折来举例：
你每月所还利息=197000*5.94%*70%/12=197000*0.003465=682.61元
所还本金=1210.25-682.61=527.64元

“加大了本金还款额”----估计是说给你7折或8.5折优惠,利率降了,利息自然少了.