个人住房抵押贷款证券化风险防范

A. 论述我国个人住房贷款的主要风险有哪些应如何防范

我国个人住房贷款面临的主要风险(系统性风险和非系统性风险)， 重点分析各种非系统性风险:(l)来自开发商的风险
①虚假按揭，骗取银行贷 款、②多种原因造成楼盘烂尾、虚假广告、③承诺落空造成的风险)，
(2)来自项目的风险
①项目存在合法性瑕疵，形成风险、②项目市场前景黯淡造成的银 行风险、③房屋品质恶劣或有缺陷造成银行风险)，
(3)来自借款人的风险
①借 款人能力风险、②借款人恶性违约)，
(4)来自抵押物的风险
(5)来自中介合作机构的风险，
(6)来自银行自身的风险。

我国商业银行个人住房贷款风险控制的主要防范措施:
(1)加强贷前调查，严把贷款准入关，
(2)加强贷后管理，防范个 人住房贷款风险，
（3）谨慎选择合作中介机构，防范道德风险，
(4)积极利用保险、 担保等方式防范贷款风险。

B. 住房抵押贷款证券化的证券对策

（一）选择合适的商业银行作为发起人
在美国，一级住房抵押贷款市场上的金融机构有四类，即储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行和人寿保险公司。而我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系，因而，在理论上任何一家商业银行都可以作为住房抵押贷款证券化的发起人。但是，由于历史背景、贷款结构以及银行所在地区经济发展状况的不同，各家商业银行住房抵押贷款的规模也存在着明显的差异。从省市分行住房抵押贷款占贷款总额的比重来看，有的银行已超过20%，而有的银行还不足5%。因此，根据规模效益原则，我国应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。中国建设银行是我国开办个人住房贷款业务最早的国有商业银行。截至2000年底，该行累计发放商业性个人住房贷款1823亿元，贷款余额1368亿元，占全行各项贷款近10%，同业市场份额42%，已经具备了住房抵押贷款证券化的资产基础。因此，中国建设银行应作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。同时，应选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市分行进行试点。
（二）完善住房抵押贷款的一级市场
实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场，而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。对我国住房抵押贷款证券化一级市场的完善包括以下两个方面：1．随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。2．建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长，贷款持续期内受各种不可控因素影响大，存在着诸多现实的和潜在的风险（如违约风险，利率风险，提前偿付风险），各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。而稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件，也是发行住房抵押贷款证券的基础，还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。由于现有住房抵押贷款占银行贷款总额比重较低，因而各种风险还未充分暴露出来，但是，随着住房抵押贷款的迅速发展，其占银行贷款总额比重的提高，住房抵押贷款中的风险问题将日趋突出，构成银行进一步发展住房抵押贷款业务的一大障碍。因此，要实行住房抵押贷款证券化，必须在逐步扩大住房抵押贷款规模的同时，切实加强住房抵押贷款风险的防范与化解，以保证住房抵押贷款证券化的正常运行和健康发展。
（三）组建专门的住房抵押证券公司一SPV
SPV作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司、这是因为：1．由政府出资设立，既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予SPV更高的资信，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受；2．商业银行设立SPV，由于存在着密切的“母子关系”，因而容易出现商业银行与SPV之间的关联交易，并有可能对住房抵押贷款的真实销售、SPV的破产隔离以及住房抵押贷款证券的发行产生巨大的负面影响。而由政府出资设立，则可以有效解决住房抵押贷款证券化中的关联交易问题，从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行；3．目前我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的SPV将面临更大的运营风险。而SPV以政府为背景，可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。
（四）推出不同品种的住房抵押贷款证券
发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，发行者要逐步积累经验，投资者对其也有一个认识和接受的过程。因此我国发行住房抵押贷款证券，应在不同的发展阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此，我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购，又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范，还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件，打好基础。作为一种新推出的投资工具，转手抵押贷款证券的发行需要采取以下对策：1．应采取低面额、高收益的形式；2．应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，相应设计不同的证券，以满足不同投资者的需要；3．证券利率应实行浮动利率，以防范因市场利率变动而带来的风险；4．应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介，以确保证券的成功发行。
在住房抵押贷款证券化技术日趋完善，金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下，可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。
（五）创造良好的外部环境
实行住房抵押贷款证券化不仅必须具备一定的内部条件，而且需要创造良好的外部环境，以保证住房抵押贷款证券化的有效实施。1．成立政府抵押贷款担保机构，在一级抵押市场上为住房抵押贷款提供担保，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，在二级抵押市场上对住房抵押贷款组合进行强化担保，以提升住房抵押贷款证券的信用等级；2．在加强金融市场监管的同时，大力培育住房抵押贷款证券的机构投资者，使其成为住房抵押贷款证券市场的“主力军”和“稳定器”；3．逐步完善中介服务体系，严格规范中介服务机构行为，为住房抵押贷款证券的发行与流通提供保障；4．加强住房抵押贷款证券化的法规建设，形成一个涉及住宅业、银行业、证券保险及其他中介服务行业的法律法规体系，同时加强各有关部门的相互协调，为住房抵押贷款证券化的顺利实施和健康发展提供法律保障；5．对试点阶段的住房抵押贷款证券化实施税收优惠政策，以促进住房抵押贷款证券化的全面推行。

C. 如何防范个人信贷风险

如何防范信贷风险次贷危机对商业银行的重要启示是，在经济增长阶段忽视风险必将导致经 济减速阶段的风险甚至是危机的爆发。当经济发生周期性波动时，商业银行的贷 款质量将首当其冲 一要加强宏观经济运行的分析，高度关注经济周期波动可能带来的风险。自 2002年中国进入新一轮经济增长周期以来，境内商业银行在旺盛的贷款需求 下产生巨大的盈利冲动，同时流动性过剩导致其面临巨大的盈利压力。在盈利冲 动和压力的双重推动下，大多数银行更多地注重盈利而忽视和放松了风险防范， 贷款尤其是个人贷款增长速度居高不下。次贷危机对商业银行的重要启示是，在 经济增长阶段忽视风险必将导致经济减速阶段的风险甚至是危机的爆发。从当前 宏观调控态势和运行环境看，中国经济在经历了近6年的快速增长后，未来几年 中国经济高位增长的势头可能放缓。当经济发生周期性波动时，商业银行的贷款 质量首当其冲。同时，对中国的银行而言，必须认真考虑如何更好地防范全球金 融体系中的风险。我国金融业积极稳妥地推进对外开放、实施“走出去”战略的 同时，全球金融体系中的风险不容忽视，必须深化改革，改进风险管理能力，提 高综合竞争力。 二要科学设计信贷产品。美国次贷危机爆发的重要原因之一，在于金融机构 为了逐利而不惜降低借贷标准。面对房价不断上涨，忽视住房贷款的第一还款来 源亦即贷款人自身的偿付能力。贷款公司和银行为了营销推出了一系列金融创新 产品，将这些贷款证券化，把风险从银行账本上转移到资本市场，风险本身并没 有消失，而是为危机埋下祸根。因此，金融机构必须审慎经营，科学设计信贷产 品。同时，在具体业务操作中，必须恪守原则与标准，打好风险防范的基础。 三要把握宏观经济走势与具体产品的关系。目前，中国房地产处于上升周期， 房价上涨较快，个人住房按揭贷款发展得非常快。2007年以来，商业性购房 贷款中的个人住房贷款增速呈逐月加快趋势。从美国次贷危机的教训来看，房价 的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险。银行一定要高度重视房地产 市场发展中的各类金融风险。对此，银监会对银行一再发出风险提示，要求银行 不能放松借贷标准，严格“三查”，严防假按揭和虚假贷款，并多次就银行房地 产贷款进行现场检查。同时，在房价不断上升的环境下，银监会还提示银行要高 度关注贷款抵押物的价格风险。 四要做好预警，控制规模与风险。近年来，出于战略调整和经营转型需要， 境内商业银行普遍将个人信贷作为收入的主要增长点。在目前资产价格快速攀 升、存在回调压力的大背景下，商业银行应高度关注个人住房信贷及个人住房抵 押贷款的风险，不能简单地将个人贷款或消费性贷款视为低风险贷款而不加选择 地大力发展。从上海地区银行房地产信贷投放看，个人信贷快速增长强化了银行 信贷长期化的势头，银行不良资产上升的隐患加大。因此，吸取次贷危机的教训， 我国商业银行应高度关注个人房地产贷款风险，加强信用系统建设，提高风险防 范能力。 同时，金融监管部门要加强监管，防范和制止金融机构违规发放不符合条件 的贷款。在当前动荡的金融环境下，金融监管起着更加重要的作用。 五是金融创新要坚持“谨慎经营”原则。美国次级房屋抵押贷款证券化的所 谓金融创新中，次贷不仅很快衍生出各种金融产品，还被分配到各种金融机构的 投资产品组合之中。对冲基金及其他高杠杆机构以其财务杠杆工具几十倍、甚至 上百倍地放大与次级债有关的各种交易，这导致衍生产品价值与其真实资产价值 之间的联系被完全割断，放大了相关投资和交易风险，使金融活动背离了金融机 构的“谨慎经营”原则。当风险集中爆发时，再追溯原生信贷产品的发行质量， 为时已晚。因此，在产品设计与每一单合约执行过程中，就应按照谨慎经营原则， 合理评估无风险约束下的放贷行为

D. 关于我国商业银行个人住房抵押贷款风险呢毕业论文

你好，解析如下：
一、我国个人住房抵押贷款发展现状
在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位，近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。在表1中，2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，2004年、2005年则到达80％左右。2005年个人住房抵押贷款余额为18400亿元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，与2004年个人住房抵押贷款余额相比，增长16.07％，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。
表1 1998—2005年全国个人住房抵押贷款(单位：亿)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全国消费信贷余额 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
个人住房抵押贷款余额 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
个人住房抵押贷款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
个人住房抵押贷款增长比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％

资料来源：统计公报(2000—2005)
商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款，主要原因有二：一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。事实上，个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的，它是同经济环境等因素密切相关的，上世纪80年代美国住房抵押公司风波和1995年日本住房金融案件，均与个人住房抵押贷款风险相关。随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5％左右，其中农行高于2％。在我国个人住房抵押贷款较发达地区上海，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，两年多时间上升7倍多。
我国市场经济处于发展初期，法律制度欠缺，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，个人住房抵押贷款存在很大风险，实际的贷款违约率高，特定条件下(如贷款高速增长)，用于风险分析的不良贷款率指标滞后性非常明显，掩盖了实际风险状况。房地产市场具有周期性，个人住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，一旦房地产市场出现调整或振荡，贷款违约等风险就会显现，我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验，因此加强个人住房抵押贷款风险防范，完善风险管理机制是个人住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路。
二、商业银行个人住房抵押贷款风险分析
在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：
1.信用风险
信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式：
一是被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。我国市场竞争异常激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都会使借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力继续偿还贷款本息。
二是理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。主动违约最有可能发生在贷款合同签订后的头二年，因为此时违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息[2]。
三是提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失[3]。
四是恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地开发，或者进入资本市场，导致商业银行信贷风险大幅上升。2007年1月底银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，住房按揭贷款成为被挪用入市检查重点。
2.抵押风险
贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但是商业银行也常面临如下抵押风险：
一是抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。
二是抵押物价格风险。抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。
3.利率风险
利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步，如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本就会上升；个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。
4.流动性风险
流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，一是因为个人住房抵押贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，商业银行无法实现标准化管理；二是信贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计每笔贷款的违约风险成本，投资者望而却步；三是住房等消费品二级市场尚未形成，抵押物变现难影响住房抵押贷款变现性。
5.法律制度风险
法律制度风险是指法律制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，如美国1968年颁布了《统一消费信贷法典》、《消费信贷保护法》，1974年又颁布了新的《统一消费信贷法典》。我国还没有针对消费信贷的专项法律、法规，《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》、《票据法》、《合同法》等法规都是为生产信贷而建立的，与个人住房抵押贷款特点不相符。
6.市场政策风险
市场政策风险包含两个方面，一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险。与其他行业相比，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧扩大，经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。我国整个经济处于转轨时期，市场机制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。
7.管理风险
管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题，导致的信贷风险。从贷款政策、管理流程、组织结构、技术基础等方面看，我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。如商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额；个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程；熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展；个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等等。这些管理因素均导致个人住房抵押贷款的风险增大。
8.操作风险
违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。
三、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范
针对上述商业银行个人住房抵押贷款八大风险，商业银行可以采取如下措施予以化解和防范。
1.开发和建立内部评级体系和内部评级模型
我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、风险暴露(EAD)和期限(M)指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。
2.完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险
商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。
第一，根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。
第二，加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决重业务拓展轻风险管理的导向机制；强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。
第三，在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。
第四，加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据[4]。
3.建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险
房地产业是一个与宏观经济高度相关性的行业，受宏观经济的影响并反过来给宏观经济以强烈的作用，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性和政策风险，建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标以及国家相关政策分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，避免由此带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程，一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。
4.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理
随着我国利率市场化改革不断推进，利率风险会逐步显现，商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施。
第一，开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。
第二，开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。
第三，套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权进行长期利率风险管理。
第四，大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。
5.发展个人住房抵押贷款风险转移机制
第一，建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险，一是房屋毁损的风险，二是贷款的信用风险，三是借款人的人身风险。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一，银行信贷风险和保险机构承保的信用风险、人身风险没能合理划分，亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决，在保险品种上，可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种，在保险机构上，可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险，为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。
第二，推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾[5]。我国2005年12月开始商业银行资产证券化的试点工作，随着资产证券化试点工作的推广和资产证券化业务品种的丰富，可以适时推出个人住房抵押贷款证券化，有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。
6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境
个人住房抵押贷款涉及到社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁布《消费信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险；建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，通过立法强制推行个人信用制度，充分借鉴发达国家个人信用管理的经验，如美国的消费信用方面法律就有：《公平信用报告法》、《诚实信贷法》、《诚实借贷法》、《公平信用结账法》、《信用卡发行法》、《平等信用机会法》、《公平债务催收法》等[6]；同时改善法律执行环境，建立处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂手续和环节，增加公正性和透明度，降低抵押物处置成本，提高处置的效率。

E. 什么是住房抵押贷款证券化

首先，住房抵押贷款证券化分散了金融机构发放住房抵押贷款的风险。住房抵押贷款证券化调整了金融机构的资产负债结构，分散了贷款风险，从而提高了其资产质量，并有利于其经营活动的进一步开展。
其次，住房抵押贷款证券化扩大了金融机构住房抵押贷款的资金来源，有利于为个人购房提供必要的金融支持。再次，住房抵押贷款证券化也可推动住宅产业的发展。住房抵押贷款证券化使大量资金通过资本市场流入住宅产业，有利于激活住宅产业，支持个人住房消费成为新的经济增长点。最后，住房抵押贷款证券化增加了证券市场的投资工具。住房抵押贷款证券的发行使证券市场有了新的投资渠道。由于住房抵押贷款证券是以住宅为担保和抵押，这种债券信用等级较高，因此投资者有了收益性较好、风险较低的投资方式。总之，这些都有利于我国个人住房消费的顺利开展，都将为扩大内需、促进经济增长提供有力的支持。

F. 什么是住房抵押贷款证券化，它是怎样让众多投资者来分担贷款风险

住房抵押贷款证券化是指金融机构 (主要是商业银行) 把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。
二战以后，世界金融领域里的创新，最引人注目的莫过于资产证券化。经过多年的发展，发达国家的资产证券化无论是数量还是规模都是空前的。美国1985年资产证券发行总量为8亿美元，到1992年8月已达1888亿美元，7年平均增长157%，到1996年又上升到43256亿美元。住房抵押贷款证券化始于美国60年代。当时，由于通货膨胀加剧，利率攀升，使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本。同时，商业银行的储蓄资金被大量提取，经营陷入困境。在这种情况下，为了缓解金融机构资产流动性不足的问题，政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场，为住房业的发展和复兴开辟一条资金来源的新途径，此举创造了意义深远的住房抵押贷款证券化业务。随后，住房抵押贷款证券化从美国扩展到其他的国家和地区，如加拿大、欧洲和日本等。
住房抵押贷款证券化作为一种金融技术和金融工具，在美国已发展得相当成熟和完善，它是美国商业银行资产证券化最完美的典型。

G. 住房信贷风险的防范措施

住房信贷业务受经济体制诸多方面的限制，在经营管理指导思想和消费者观念上还存有一些待解决的问题，使住房信贷业务存在较大的风险。但是，因为过度追求无风险的“保险”经营，已不适应现代金融业的发展。这不仅会束缚新型信贷业务的开展，也会使商业银行因此失去市场，在激烈的竞争中处于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的与市场经济相适应的住房融资体系、完善住房抵押贷款的法律体系、建立社会化的抵押贷款保险机制、培育和发展房地产二级市场外，我们只有积极发展住房信贷业务，在信贷管理中强化风险控制，完善住房融资工作规程，推动住房信贷业务向良性发展。
一、商业银行应提高认识，理性地开展房地产信贷业务
一是商业银行要提高认识，克服把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展、经营上急功近利的不良倾向，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要改变把住房信贷当作低风险品种开发的观点，让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”，让不良开发商和购房者钻空子。二是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和发放贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。同时，适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。四是运用利率杠杆，调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，抑制房地产泡沫的出现。五是商业银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的金融风险化解机制。
二、大力拓宽房地产融资渠道，实现资金来源多元化
国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。一是大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。目前，我国4万余家的房地产企业中只有70多家实现了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。因此，有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。二是建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，要逐渐把房地产投资变成大众化的投资工具。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。四是引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。五是鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。六是积极发展住房公积金贷款。利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。
三、加强住房贷款的风险管理，将防范工作前置
贷款风险管理主要从接受借款人申请住房贷款开始，到银行放贷给借款人为止的风险管理。主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续，对担保单位的资信情况进行调查等。其中关键环节，一是加强对借款人还款能力的审查。可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、收入情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查，根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。期房按揭项目审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料（如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等）证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。要注重对开发商的工程进度、房产质量、资金流向的实地调查、严格监督其信贷资金的运用，避免烂尾楼的发生。三是加强对抵押物的评估工作。要注重人才的培养，做好交易房屋的价值评估工作，为银行贷款提供准确科学的依据，防止借款人的实际成交价低于货款额，造成贷款风险。四是细化和完善合同文本，促使借款双方行为的契约化。契约是法律仲裁的依据，是银行保证信贷资产安全的重要手段。住房抵押贷款的有关契约，要明确规定各方的责任、权利和义务。要详细推敲每一条款，既不能有对于银行不利的措词，也不要遗漏有关重要条款，如：要增补抵押违约后制裁的法律依据；在商定的其他条款内要明确：抵押房产必须办理保险，如有意外，抵押权人银行为第一受益人等。总之，以规范、完善的契约来约束借款人、担保人履约行事，从而保障银行信贷资金的安全。五是及时办理抵押登记和公证，确保每一笔住房抵押贷款业务的真实性和合法性。六是适度提高组合贷款比重，转移住房贷款风险。提高组合贷款比重的目的，是提高个人住房委托贷款的比重、建议政府加大使用房改资金的数量和速度，减轻人们对银行自营性住房贷款需求压力，相对减少银行承担的贷款风险，此外，还应积极争取政府的支持，把发放自营性贷款与个人房改资金挂钩，强化回收手段，把风险转移出去。
四、加强贷后管理，注重偿还风险的预测
对借款人跟踪调查和分析，是检测偿还风险的重要内容。一是要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等，要及时采取补救措施，以最大程度减少偿还风险；二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发公司的工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为，为贷款的发放提供可靠依据；三是对档案及抵押物的保管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度要健全，交接手续要清楚，避免档案和抵押物的遗失。
五、银行监管部门要加强对住房信贷业务的监管
房地产业属于高风险行业，住房信贷业务潜藏着较大的风险。因此，银监部门及其分支机构必须加强对住房信贷业务的监管，确保国内银行业的安全、稳定、高效运行。一是要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险情况，制定正确的监管方针和策略，以此来指导和约束商业银行的房地产信贷行为，为住房信贷风险的防范、分散和消除创造基本的条件。二是强化对住房信贷业务的监管。要把房地产信贷监管放在重要位置上对待。要定期和不定期地对银行住房信贷业务进行现场和非现场检查。检查重点应放在房地产项目是否符合贷款条件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、个人商业用房贷款是否严格执行有关规定、贷款期限最长的规定、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款等。发现问题要及时督促商业银行整改或采取补救措施，避免酿成大的贷款风险。三是建立房地产信贷风险监测报告制度，定期向各家商业银行通报有关情况，减少银行间的内耗，防止开发商和购房者钻银行的空子。四是严肃查处商业银行房地产信贷违规违法行为，绝不姑息迁就。特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂、帮助开发商和个人骗取贷款的银行内部责任人，一经查出，严惩不贷。造成严重经济损失的，应追究其刑事责任。
六、进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系
一是修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。在《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关房地产信贷和金融条款的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房贷款管理法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系，共同促进市场经济的健康发展。三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，通过法律手段尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。
七、加强社会道德和信用建设，完善个人征信管理体系
国家和银行要通过电视、广播、网络、报刊、座谈会、咨询会等多种形式，向全社会详细宣传介绍道德和信用的知识，以及宣传房地产信贷有关知识，使各行各业、广大居民对此有深入的了解，走出认识误区，重树道德和信用观念，以严格的道德和信用观念约束房地产借贷行为。房地产开发商和个人购房者一定要彻底改变银行的“钱”是国家的、可以不还的陈腐观念，牢固树立道德和信用观念，按照市场经济的“游戏规则”，从事房地产借贷活动，切实履行合同条款，杜绝在经济活动中抽逃资金、逃废银行债务的行为。开发商要确保财务、统计资料的真实性、准确性和及时性，严格按照国家统一的会计制度规定，进行会计核算，不得账外设账；不得授意、指使、强令会计机构、会计人员违法办理会计事项。个人购房者要确保自身信用资料的真实性，杜绝一切弄虚作假行为。

H. 个人住房按揭贷款存在哪些风险

实际上，按揭贷款对于借款人，开发商，贷款机构三方都存在一定的风险。对于银行的风险，主要来源于借款人和开发商。如果开发商存在欺骗，经营不善，房屋出现严重的质量问题，违法销售，或者借款人出现还款中途失去还款能力，或一些不可抗原因造成无法偿还贷款，这些都是银行需要面对的风险。对于开发商来说，由于设计、施工和材料问题导致的住房质量差，或者银行不能按时贷款，或者有些购房者故意违约，都可能导致开发商的风险。



而对于借款人的主要风险在于开发商，比如：

1.开放商在获得贷款之后，携款而逃。

2.或者因为经验不足而，经验不善等问题导致无法按时交房。

3.开发商在操作的过程中出现违规，以至于无法获得房产证。

4.房产存在质量问题。

5.没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效。

6.开发商将土地或房地产抵押，买方无法事先知道，知道也控制不了，一旦抵押不能解除，或实施，拍卖，购房者将没有处理房屋的权利。

除此之外，如果银行不能按时放款，买卖双方的购房合同工也将失效，这些都是借款人需要面对的风险。

住房按揭贷款的条件
1、借款人有稳定的收入来源和工作，有偿还贷款的能力;

2、年龄在18周岁以上，有完全民事行为能力;

3、借款人夫妻双方的信用良好;

4、具有所购住房的有效合同，有首期付款的证明;

5、有固定的住址;

6、能够提供担保。

借款人申请贷款时还需要准备下列材料：

1、购房合同和首付款收据;

2、夫妻双方的身份证;

3、婚姻状况证明;

4、单位开具的工作证明和收入证明;

5、户口簿或居住证明。

I. 房地产证券化与次贷危机关系我国如果发展房地产证券化应怎么做

美国次贷危机对我国房地产业的启示 面对美国次贷危机引起的全球经济危机的出现，综合考虑我国产能过剩和即将面临的出口缩减，国内流动性泛滥危机因素，可以说中国经济和金融体系已经潜藏着巨大的风险。因此，必须慎重对待我国房地产业的发展规划。 （一）加强信用监管，提高个人房贷资产质量 建立和完善我国个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，以及银行和客户间信息不对称的现实状况，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理，对个人住房抵押贷款的信用风险分层次管理。完善个人信贷法律，加强对失信、违约的惩处，从法律上保障银行开办消费信贷业务的利益。 （二）实现商业银行资产证券化，通过证券化分散风险 目前，我国的各大商业银行还没有实现资产证券化，所有按揭贷款都存放在商业银行，也意味着所有风险都集中于商业银行。一旦银行遭遇风险，将对金融业、房地产业以及相关上下游产业带来致命打击。对此，加快住房抵押贷款证券化，发行抵押贷款债券，引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题，避免所有风险都集中在商业银行。并减少风险积聚，把风险分担给其他投资者，从根本上改变传统银行的盈利模式，帮助融机构突破资本的瓶颈。当然，在推动住房抵押贷款证券化的过程中，也要加强监管．注意规避由此产生的风险。 （三）切实稳定房价和研究防范危机的措施 我国政府应该切实采取措施稳定房价，研究如何应对可能出现的住房信贷危机。政府应时刻监控住房抵押贷款市场的危机聚集情况，在危机爆发前向放贷者和投资者发出警告，减少或停止新的危险住房抵押贷款。在市场危机爆发初期，政府应该挺身而出，坚定市场信心，防止市场过度反应，导致危机扩散到金融市场其他领域。政府应该稳定借贷者，减少其被银行和抵押贷款公司收回房屋资产以降低收回的速度，保障房价稳定，也保证社会稳定，防止危机扩散到社会及政治领域。

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