我国个人住房贷款的风险和防范

Ⅰ 个人住房贷款有哪些风险

个人住房贷款风险有：
(一)个人住房贷款业务风险的外因主要有“假按揭”风险、由于房屋发生瑕疵的风险和借款人的信用风险。
1、“假按揭”风险
“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银行信贷资金的目的。自2003年下半年以来,国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下,很多开发商开始借"假按揭"之名套取银行信贷资金。
2、由于房屋发生瑕疵的风险
假如开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵，比如1、房屋有严重的质量题目，无法正常居住;2、住房面积缩水，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款;3、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟进住;4、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险;5、开发商为了售楼，过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款;6、物业治理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。
3、借款人的信用风险
目前由于全社会缺乏完善的个人信息治理体系，使得贸易银行很难进行正确的风险判定。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收进、健康等因素的变化息息相关，借款人经济状况严重恶化导致不能定期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继续人放弃所购房屋，不愿还款，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。现在，有很多借款人根本不具备定期还款的能力，其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收进还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。
(二)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险，主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。
1、职员道德风险
主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办职员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。
2、贷款审查风险
贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办职员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、正当性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。
3、贷后治理的风险
大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数目远远大于公司类贷款客户的数目，假如沿用公司类贷款的贷后治理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

Ⅱ 个人住房按揭贷款存在哪些风险

实际上，按揭贷款对于借款人，开发商，贷款机构三方都存在一定的风险。对于银行的风险，主要来源于借款人和开发商。如果开发商存在欺骗，经营不善，房屋出现严重的质量问题，违法销售，或者借款人出现还款中途失去还款能力，或一些不可抗原因造成无法偿还贷款，这些都是银行需要面对的风险。对于开发商来说，由于设计、施工和材料问题导致的住房质量差，或者银行不能按时贷款，或者有些购房者故意违约，都可能导致开发商的风险。



而对于借款人的主要风险在于开发商，比如：

1.开放商在获得贷款之后，携款而逃。

2.或者因为经验不足而，经验不善等问题导致无法按时交房。

3.开发商在操作的过程中出现违规，以至于无法获得房产证。

4.房产存在质量问题。

5.没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效。

6.开发商将土地或房地产抵押，买方无法事先知道，知道也控制不了，一旦抵押不能解除，或实施，拍卖，购房者将没有处理房屋的权利。

除此之外，如果银行不能按时放款，买卖双方的购房合同工也将失效，这些都是借款人需要面对的风险。

住房按揭贷款的条件
1、借款人有稳定的收入来源和工作，有偿还贷款的能力;

2、年龄在18周岁以上，有完全民事行为能力;

3、借款人夫妻双方的信用良好;

4、具有所购住房的有效合同，有首期付款的证明;

5、有固定的住址;

6、能够提供担保。

借款人申请贷款时还需要准备下列材料：

1、购房合同和首付款收据;

2、夫妻双方的身份证;

3、婚姻状况证明;

4、单位开具的工作证明和收入证明;

5、户口簿或居住证明。

Ⅲ 住房信贷风险的防范措施

住房信贷业务受经济体制诸多方面的限制，在经营管理指导思想和消费者观念上还存有一些待解决的问题，使住房信贷业务存在较大的风险。但是，因为过度追求无风险的“保险”经营，已不适应现代金融业的发展。这不仅会束缚新型信贷业务的开展，也会使商业银行因此失去市场，在激烈的竞争中处于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的与市场经济相适应的住房融资体系、完善住房抵押贷款的法律体系、建立社会化的抵押贷款保险机制、培育和发展房地产二级市场外，我们只有积极发展住房信贷业务，在信贷管理中强化风险控制，完善住房融资工作规程，推动住房信贷业务向良性发展。
一、商业银行应提高认识，理性地开展房地产信贷业务
一是商业银行要提高认识，克服把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展、经营上急功近利的不良倾向，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要改变把住房信贷当作低风险品种开发的观点，让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”，让不良开发商和购房者钻空子。二是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和发放贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。同时，适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。四是运用利率杠杆，调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，抑制房地产泡沫的出现。五是商业银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的金融风险化解机制。
二、大力拓宽房地产融资渠道，实现资金来源多元化
国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。一是大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。目前，我国4万余家的房地产企业中只有70多家实现了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。因此，有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。二是建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，要逐渐把房地产投资变成大众化的投资工具。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。四是引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。五是鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。六是积极发展住房公积金贷款。利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。
三、加强住房贷款的风险管理，将防范工作前置
贷款风险管理主要从接受借款人申请住房贷款开始，到银行放贷给借款人为止的风险管理。主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续，对担保单位的资信情况进行调查等。其中关键环节，一是加强对借款人还款能力的审查。可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、收入情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查，根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。期房按揭项目审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料（如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等）证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。要注重对开发商的工程进度、房产质量、资金流向的实地调查、严格监督其信贷资金的运用，避免烂尾楼的发生。三是加强对抵押物的评估工作。要注重人才的培养，做好交易房屋的价值评估工作，为银行贷款提供准确科学的依据，防止借款人的实际成交价低于货款额，造成贷款风险。四是细化和完善合同文本，促使借款双方行为的契约化。契约是法律仲裁的依据，是银行保证信贷资产安全的重要手段。住房抵押贷款的有关契约，要明确规定各方的责任、权利和义务。要详细推敲每一条款，既不能有对于银行不利的措词，也不要遗漏有关重要条款，如：要增补抵押违约后制裁的法律依据；在商定的其他条款内要明确：抵押房产必须办理保险，如有意外，抵押权人银行为第一受益人等。总之，以规范、完善的契约来约束借款人、担保人履约行事，从而保障银行信贷资金的安全。五是及时办理抵押登记和公证，确保每一笔住房抵押贷款业务的真实性和合法性。六是适度提高组合贷款比重，转移住房贷款风险。提高组合贷款比重的目的，是提高个人住房委托贷款的比重、建议政府加大使用房改资金的数量和速度，减轻人们对银行自营性住房贷款需求压力，相对减少银行承担的贷款风险，此外，还应积极争取政府的支持，把发放自营性贷款与个人房改资金挂钩，强化回收手段，把风险转移出去。
四、加强贷后管理，注重偿还风险的预测
对借款人跟踪调查和分析，是检测偿还风险的重要内容。一是要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等，要及时采取补救措施，以最大程度减少偿还风险；二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发公司的工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为，为贷款的发放提供可靠依据；三是对档案及抵押物的保管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度要健全，交接手续要清楚，避免档案和抵押物的遗失。
五、银行监管部门要加强对住房信贷业务的监管
房地产业属于高风险行业，住房信贷业务潜藏着较大的风险。因此，银监部门及其分支机构必须加强对住房信贷业务的监管，确保国内银行业的安全、稳定、高效运行。一是要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险情况，制定正确的监管方针和策略，以此来指导和约束商业银行的房地产信贷行为，为住房信贷风险的防范、分散和消除创造基本的条件。二是强化对住房信贷业务的监管。要把房地产信贷监管放在重要位置上对待。要定期和不定期地对银行住房信贷业务进行现场和非现场检查。检查重点应放在房地产项目是否符合贷款条件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、个人商业用房贷款是否严格执行有关规定、贷款期限最长的规定、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款等。发现问题要及时督促商业银行整改或采取补救措施，避免酿成大的贷款风险。三是建立房地产信贷风险监测报告制度，定期向各家商业银行通报有关情况，减少银行间的内耗，防止开发商和购房者钻银行的空子。四是严肃查处商业银行房地产信贷违规违法行为，绝不姑息迁就。特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂、帮助开发商和个人骗取贷款的银行内部责任人，一经查出，严惩不贷。造成严重经济损失的，应追究其刑事责任。
六、进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系
一是修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。在《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关房地产信贷和金融条款的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房贷款管理法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系，共同促进市场经济的健康发展。三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，通过法律手段尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。
七、加强社会道德和信用建设，完善个人征信管理体系
国家和银行要通过电视、广播、网络、报刊、座谈会、咨询会等多种形式，向全社会详细宣传介绍道德和信用的知识，以及宣传房地产信贷有关知识，使各行各业、广大居民对此有深入的了解，走出认识误区，重树道德和信用观念，以严格的道德和信用观念约束房地产借贷行为。房地产开发商和个人购房者一定要彻底改变银行的“钱”是国家的、可以不还的陈腐观念，牢固树立道德和信用观念，按照市场经济的“游戏规则”，从事房地产借贷活动，切实履行合同条款，杜绝在经济活动中抽逃资金、逃废银行债务的行为。开发商要确保财务、统计资料的真实性、准确性和及时性，严格按照国家统一的会计制度规定，进行会计核算，不得账外设账；不得授意、指使、强令会计机构、会计人员违法办理会计事项。个人购房者要确保自身信用资料的真实性，杜绝一切弄虚作假行为。

Ⅳ 我国目前商业银行个人住房贷款风险采取了哪些控制举措

我国的个人住房贷款尚处于起步阶段,虽然我国已经建立了较为完善的个人住房贷款风险防范制度,但是仍然有许多不足存在,面临较多的风险管理障碍。通过对其他学者关于商业银行个人住房贷款风险分析和控制方面文献的学习以及自身对现实中我国商业银行个人住房贷款流程的研究,总结我国商业银行个人住房贷款风险。针对目前我国商业银行个人住房贷款存在的风险,结合现阶段房地产调控政策从完善商业银行自身管理、审查监督借款人还款能力、加强房地产宏观调控政策研究方面对我国商业银行的个人住房贷款风险防范提出了建议。

Ⅳ 贷款购房的风险有哪些

你是指购房者的风险吗？
主要风险是:
1、房价不确定风险:购房贷款时房价已定，比方说这套房子总价为100万元，你贷款70万元，分20年还，经计算，按现行商业贷款利率，20年的总利息是582410.41元，加上你首付的30万及本金70万，这套房子的价格是182.24万元。如果若干年后房价下跌了，同类房子比原来下跌了20万，是80万了，而你贷款的剩余本金和应还利息超过80万元。这时你心中很郁闷，而且很顾虑，贷款还要不要继续还下去？（原先付出的钱不算，贷款剩余本金和应付利息也够买一套相同 的房子。
2、银行利率调整风险:上面讲了，贷款70万元、20年的总利息是58.24万元，如果国家利率调整，年年走高，调整到是原贷款利率的1.2倍时，总利息息是721994.21 元，1.5倍时，总利息是943560.44元。对一般家庭来说是一个很大的压力（但估计不会这样，也有可能会调低）。
3、逾期还款信用风险:如果购房人家庭经济情况出现变化，不能按时还款，银行要按合同约定加收逾期利息和滞纳金（增加了购房支出），如果长期不能按时还款，按合同约定银行有权处置抵押物，将该房产拍卖或变卖，所和价款垫付购房人的银行欠款；另外购房人在资信上也受到了影响，将进入“信用黑名单”，影响今后的银行贷款、信用卡办理等等。

Ⅵ 如何防范贷款买房的风险

按揭成为很多购房者选择的买房方式。由于买房者对于办理住房贷款的不熟悉，以至跑了一趟又一趟，浪费了很多时间，下文是关于按揭买房注意事项，做到心中有数才不会白跑冤枉路。目前，在房地产市场上提供按揭的房产的成交量高于其他房产的成交量，越来越多的老百姓选择按揭买房的方式，贷款过程中也会出现风险，如何防范风险也是需要购房者比较关心的。

一、申请贷款额度要量力而行

在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。才可谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。

二、办按揭要选择好贷款银行

银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。如工行上海分行推出了一系列新举措，如为借款人调整贷款期限、允许借款人变更抵押物、变更房地产权利人等。

目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：等额还款方式和等额本金还款方式。

1、采用等额还款还款方式，还款额将保持不变（调整利率除外），方便还款，但支付的利息款较多；

2、采用等额本金还款方式，每月还款额在逐渐减少。

借款人在与银行签订借款合同时，要先对两种还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式。

三、向银行提供资料要真实

应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。如果没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还贷初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，会从而影响到自己的贷款申请。

四、提供本人住址要准确、及时

提供准确的联系地址方便银行与他的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。

五、每月要按时还款避免罚息

每月应按约定还款日，委托贷款银行从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。

通过上文的描述，可以看出按揭买房时贷款额度、贷款银行、还款方式如何选择，还是要根据自己的情况来决定。我们建议您聘请一名律师指导您进行按揭贷款的办理，律师不仅可以依照您的情况，给出贷款的建议，还能帮您审核贷款的证明资料，避免因信息不实，造成的“超贷”危险。

（以上回答发布于2015-06-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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Ⅶ 银行发放个人贷款的风险有哪些如何防范

银行发放个人贷款跟公司贷款面临的风险并无太大不同。
其中最大的风险是借款人违约
至于楼上说的抵押物的问题，虽然说借款人违约银行可以处理抵押物，但是银行要付出管理成本（处理资产保全的人员是要发工资的），而且抵押物变现所得只能用于偿还贷款直接导致的损失，如本金，利息，诉讼费，多余的还要还给借款人，万一抵押物跌价了，卖不了那么多钱，那追索起来也比较困难，所以说对贷款的最大保障是借款人的偿还能力不是抵押物，哪个银行都不希望借款人违约，导致要处理抵押物的！
其他的风险还包括政策风险（个人贷款还有经营性的，如果经营的是政策要收紧，风险就比较大了）
还有一些非正常的风险（如这次地震导致的房贷一笔勾销）

至于防范的方法，无非也就是贷款调查，审查，审批要尽量规范，对抵押物的评估要审慎，不能完全按照市场价格来评估，特别在房地产泡沫较严重的时候尤其不能完全相信市场价，另外贷后管理也很重要。

Ⅷ 申请房屋贷款做到六不要 个人住房抵押贷款的风险要知晓

房屋贷款，也被称为房屋抵押贷款、房贷， 是由购房者向贷款银行填报房屋抵押贷 款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。而许多消费者现在都采用贷款方式买房，然而，贷款毕竟不是件小事，要充分考虑周全才行。下面跟随360常识网一起来了解一下吧。

个人住房抵押贷款风险主要有3种:

一是借款人方面的风险:个人借银行(包括住房资金管理机构)的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险，风险产生的原因有两种:主观原因和客观原因。前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱;后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还钱。

二是开发项目的风险:开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成"烂尾"，借款人购买并用来抵押的房产成了"空中楼阁";借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行，使借款人和贷款行的权益受到侵害。

三是银行方面也存在风险:对借款人情况审查不严;对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够;缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实;档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成银行贷款风险。

Ⅸ 个人住房抵押贷款需要承担的风险有哪些

住房贷款是以房产为抵押物停止抵押担保的，普通状况来讲是很平安的一款贷款产品。但受制于房产抵押贷款时间长、活动性较低等要素，关于银行来讲，其风险主要表如今如下几方面：

个人住房抵押贷款资产总体质量良好，平安系数高。但是，贷款作为一种风险产品，会遭到开发商、借款人及阶段性的经济要素等影响，依然会发作信誉风险、系统风险等，需求在贷前贷中贷后加以关注管理注重，采取多重措施加以防备和化解。